全球樓市大掃描（下）
2009-11-11 00:00:00 第一財經(jīng)日報
| 莫斯科豪宅跌價超一半 俄政府百計救市 臧文茜 今年初以來，俄羅斯所有大城市的住房價格均大幅下滑。各城市的房價跌幅一般都在15%～20%之間。 俄建筑協(xié)會提供的資料顯示，全國房價跌幅（同比）居前5位的城市為伏爾加格勒、彼爾姆、羅斯托夫、彼得堡、莫斯科，跌幅分別為23.9%、 23.5%、 22.3%、 20.3% 和19.7%。其他城市房價跌幅也大多在10%以上。 業(yè)內(nèi)專家指出，俄房價的波動態(tài)勢表明，金融、經(jīng)濟危機對俄羅斯樓市的影響是普遍的，不受其所處城市的地域、人口多少、經(jīng)濟好壞等因素左右。 俄宏觀經(jīng)濟研究中心負責人馬特羅索娃表示，在金融、經(jīng)濟危機之下，投資俄羅斯房地產(chǎn)已經(jīng)從盈利走向虧損，不少人轉(zhuǎn)而進行外匯投資。 開發(fā)商缺錢 大批樓盤停工 已有專家警告說，如果危機得不到有效控制，中小開發(fā)商明年將被擠出俄房地產(chǎn)市場。莫斯科國家建設監(jiān)察委員會主席扎依科近日在一次記者會上透露的信息證實：“由于陷入財務困境，莫斯科在建的3000個樓盤已有1/3被迫凍結?！?BR> 俄羅斯MIEL房地產(chǎn)集團總裁庫利科夫也表示，許多地區(qū)60%～70%的塔吊都已停工或被拆除。 有專家認為，俄羅斯民眾對房地產(chǎn)的需求量急劇減少，是本國開發(fā)商的資金危機引起的。因為在開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)不靈的情況下，不能指望房子按時建好。就算俄政府從現(xiàn)在起對住房信貸市場鼎力相助，俄樓市也要到2011年才能走出困境，恢復到2007年的水平。 還有專家表示，俄羅斯出現(xiàn)樓房滯銷的原因還包括：其一，經(jīng)濟不穩(wěn)導致民眾收入不穩(wěn)，不敢向銀行申請按揭；其二，很多人在等待房價繼續(xù)下跌。 俄羅斯約80%的住房建設資金來自預售，但目前，俄銀行幾乎已經(jīng)停止審批抵押貸款（按揭）。俄地區(qū)發(fā)展部副部長克魯格利克證實，全國幾乎所有的樓盤銷售都已陷入停頓。 俄羅斯“建筑和工業(yè)建材價格制定聯(lián)邦中心”負責人葉爾莫拉耶夫上月底說：“從去年秋天金融危機開始以來，莫斯科經(jīng)濟適用房的實際成交價已經(jīng)下降30%。市內(nèi)黃金地段住宅區(qū)的高檔住房成交價更是大跌50%以上?！薄?BR> 金融、經(jīng)濟危機不但沖擊了俄羅斯樓市，也嚴重影響了俄政府的經(jīng)適房計劃。俄地區(qū)發(fā)展部部長巴薩爾金近日說，今年俄羅斯經(jīng)適房建設面積將比去年下降10%。俄去年共興建經(jīng)適房6400萬平方米。 按揭利率高企 百姓難承受 為激活樓市，俄總統(tǒng)梅德韋杰夫7月底責成政府，在央行的參與下，于12月10日前制定完成俄羅斯住房抵押貸款長期發(fā)展戰(zhàn)略。梅德韋杰夫指出，俄政府的目標是讓50％的俄羅斯購房者能獲得按揭。據(jù)總統(tǒng)助理德沃爾科維奇估計，今年全俄按揭市場總額為約2000億盧布（每28.76盧布約合1美元）。 梅德韋杰夫認為，俄羅斯將在2～3年后恢復到金融危機前12%～14%的按揭利率水平。但他表示，俄羅斯的按揭利率降到6%～7%才可以接受。 不過，據(jù)俄羅斯Creditmart公司統(tǒng)計，目前俄羅斯以盧布貸款的住房按揭利率最低為18.7%。最高達到20.6%。在次級抵押貸款市場購買住宅，按美元計算的利率最低為14.04%，最高為16.13%。這一切都是由俄羅斯居高不下的通貨膨脹率決定的。 這么高的按揭利率，百姓當然難以承受。莫斯科市副市長羅斯里亞科認為，如果國家承擔一些基建費用，莫斯科房價將降到4萬盧布/平方米。莫斯科周邊地區(qū)房價將降到3萬盧布/平方米，甚至便宜更多。這樣，普通百姓才能在這么高的利率下買得起房。 各地百計救市 為穩(wěn)定樓市，俄羅斯各地方政府各顯神通。這也給低迷的市場帶來了一線生機。 莫斯科國家訂購委員會負責人莫諾索夫日前宣布，今年前8個月，莫斯科共建成60萬平方米經(jīng)適房，年底前將建成100萬平方米，明年規(guī)劃的面積也將不低于今年。 在新西伯利亞州，當?shù)卣渤兄Z今年將完成上百萬平方米保障性租房。該州州長托洛孔斯基表示:“我們采取了一系列援助措施。比如想辦法保障施工不中斷，并為購房者提供優(yōu)惠貸款,首付僅需30萬盧布。這一系列舉措取得了正面效果，住房需求大大上升，申請優(yōu)惠貸款的人數(shù)也增加了一倍?！?BR> 托洛孔斯基也承認，該地區(qū)人人買得起經(jīng)適房還為時尚早—— 本輪危機以來，當?shù)鼐用竦钠骄べY水平急劇下降，目前月平均工資為16786盧布，而經(jīng)適房價格為4.4萬盧布/平方米。 在伏爾加格勒州，經(jīng)濟危機之前，經(jīng)適房價格曾達到5.4萬盧布/平方米，現(xiàn)在已降至3.3萬～3.5萬盧布/平方米。當?shù)卣疄閹椭康禺a(chǎn)市場復蘇，由州財政向每位貸款購房者補貼住房總價的10%。據(jù)初步估算，當?shù)卣衲隇榇藢⒅辽僦Ц?500萬盧布。 在下新城州，房價也已一路下滑至4.7萬盧布/平方米。當?shù)卣兄Z，今年該州的住房建設將全部按計劃完成，不會出現(xiàn)爛尾樓。目前，該州正運作幾個援助方案，其一就是對當?shù)?00個家庭提供優(yōu)惠房貸——如果這些家庭的成員所就職的單位愿意提供擔保，這些家庭就能獲得年利率為6%的優(yōu)惠房貸。但在償清貸款前，這些人不得辭職。有數(shù)十家企業(yè)參與了該方案。 | ||