在英國格拉斯哥，行人手拿房地產(chǎn)信息報(bào)紙,走過房地產(chǎn)公司A&S門口 CFP圖
編者按：
從美國房地產(chǎn)市場崩塌，到次貸危機(jī)，再一路升級至金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)，2年多來，這個(gè)全球性漩渦，幾乎沒有人能置身事外。駐全球多個(gè)國家的CBN記者及特約記者觀察了當(dāng)下各國的房地產(chǎn)市場，試圖了解各國政府為保障民眾住房而付出的努力，房市中蕓蕓眾生的悲喜變幻，以及各國經(jīng)濟(jì)的真正底牌。本輯專題將分兩期刊載。
英國：假回暖 真困局
王蕾
杰妮買房和賣房的故事，在這一年里發(fā)生了戲劇性的變化。
去年5月，加入金融界失業(yè)大軍后，因?yàn)橛锌赡苁斶€房貸能力而寢食不安的杰妮，急于出手一幢位于倫敦市郊的兩臥室別墅，然而，掛牌3個(gè)月一直無人問津。她只能連續(xù)兩次調(diào)低掛牌價(jià)，結(jié)果還是問津者寥寥，不得不靠“失業(yè)后按揭保險(xiǎn)”來勉強(qiáng)償還房貸。
今年夏天，杰妮重新就業(yè)，公司遠(yuǎn)離住所，她再次將房子推上市場，希望能在媒體紛紛宣稱經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的當(dāng)下，在房價(jià)剛剛出現(xiàn)回暖信號時(shí)，盡快換購一套更適合的住房。出乎意料的是，一個(gè)星期不到，她原先“失寵”的那套房子立刻有了買家。
房價(jià)微漲 隱憂未消
10月底，全英房屋抵押貸款協(xié)會(huì)（NBS）宣布，英國10月份房價(jià)較上月上漲0.4%，盡管不及前5個(gè)月1.2%的平均漲幅，但比去年同期仍上漲2%。這是英國房價(jià)自去年3月以來首次同比上升。
而英國地稅局公布的數(shù)據(jù)顯示，9月份英國平均房價(jià)為158377英鎊，屬連續(xù)第5個(gè)月上升。自今年1月以來，英國的房屋交易量也一直在穩(wěn)步上升。1月成交量為26662套（幢），9月已達(dá)到57579套（幢），比一年前高出9%。
人們歡欣鼓舞，仿佛終于看到在富時(shí)100指數(shù)幾度重上5000點(diǎn)之后，房產(chǎn)市場也作出了樂觀的響應(yīng)。但事情遠(yuǎn)不如人們期望的那么簡單，有房地產(chǎn)專家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場自5月以來的復(fù)蘇非常脆弱，因?yàn)橛绊懛渴凶钪匾膬蓚€(gè)因素——就業(yè)率和房貸政策，并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性的改變。甚至有悲觀的預(yù)測認(rèn)為，英國房價(jià)將至少繼續(xù)下滑10％，如果按英國歷史上房地產(chǎn)市場周期推算，大概要到2013年甚至2017年，英國房市才能真正復(fù)原。
有刺激也有扶持
2008年的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)為英國經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)了約2800億英鎊的總產(chǎn)值，其風(fēng)云變幻牽動(dòng)著英國的消費(fèi)指數(shù)、勞動(dòng)力市場乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長的神經(jīng)，也極大地影響著政府聲譽(yù)。自金融危機(jī)去年重?fù)粲惡?，布朗?nèi)閣先后推出了一系列新的短期或長期的扶持政策，某種程度上對阻止房價(jià)一瀉千里和進(jìn)一步規(guī)范市場起到了一定作用。
金融危機(jī)爆發(fā)一年多來，英國房價(jià)同比跌幅最大達(dá)到17.7％，成交量也大大下降。為刺激市場活力， 去年9月，英國政府將購房印花稅的征收門檻從12.5萬英鎊/套（幢）提高到了17.5萬英鎊/套（幢）。今年4月，為加快成交速度，政府又出臺了新法規(guī)，要求售房者在掛牌前必須提供完整的房屋信息，以便買家清楚了解所購房產(chǎn)的所有信息。
同時(shí)，英國政府大力提供保障，讓低收入家庭和社會(huì)基礎(chǔ)行業(yè)人員“有居可安”。去年，寫入財(cái)政預(yù)算的扶助方案和項(xiàng)目名目繁多，其中包括：減免印花稅，撥款65億英鎊用于公共住房建設(shè)，撥款10億英鎊援助地方政府修建廉租房。
在英國，只要年收入在6萬英鎊以下，在社會(huì)基礎(chǔ)行業(yè)工作者——如教師、護(hù)士、警察，或者是首次購房者，都有資格申請享受政府提供的購房優(yōu)惠。這些優(yōu)惠包括：期房優(yōu)惠（在房屋建造期繳納25％～75％的資金，從而獲得相應(yīng)比例的產(chǎn)權(quán)，剩余部分以租金方式交給房屋開發(fā)商或供應(yīng)商）、租房優(yōu)惠（先以市場價(jià)80％的價(jià)格租用有意購買的房屋5年，等籌足資金后再買下）、社會(huì)共享優(yōu)惠（以折扣價(jià)購買政府租用房，擁有其一半產(chǎn)權(quán)）、折扣房（以折扣價(jià)從政府手中購買自己正在租用的房屋）和一次性廉價(jià)買斷優(yōu)惠（由政府出資，為已經(jīng)租用政府房的人購買其他面積較小的房屋）。
曾是美國房市的翻版
本世紀(jì)一開始，英國的房地產(chǎn)市場就獲得“開門紅”，2002年，房價(jià)同比上漲高達(dá)28％，直到去年金融危機(jī)引發(fā)房價(jià)大跌，這段投資風(fēng)潮期著實(shí)不短。
在那幾年中，只要有幾千英鎊存在銀行里，就有房貸業(yè)務(wù)員找上門來鼓動(dòng)買房，銀行以購房者年工資收入5倍的數(shù)額批準(zhǔn)貸款額。5％首付甚至零首付都出現(xiàn)過，貸款方式達(dá)到近千種，甚至不用審核工資收入。這一切，讓英國人產(chǎn)生了“人人可以買房”、“買房就有一切”的錯(cuò)覺，而真實(shí)的償還能力卻被拋在腦后。
而全球信貸危機(jī)來襲時(shí)，非常依賴金融服務(wù)業(yè)的英國經(jīng)濟(jì)頓時(shí)遭到重創(chuàng)，居高不下的失業(yè)率、被挫敗的消費(fèi)者信心，都直接打擊了房地產(chǎn)市場，因購房者付不起按揭而被銀行收回的房屋大幅上升。英國金融服務(wù)監(jiān)管局（Financial Service Authority，下稱“FSA”）日前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年4～6月，僅3個(gè)月就有11054套（幢）住房因還貸困難而遭銀行收回，這一數(shù)字比2007年同期3個(gè)月6476套（幢）高出近一倍。英國的情形，可說是美國房地產(chǎn)市場的翻版。
房貸政策收緊催生怪圈
于是，為了規(guī)范房貸市場，確保購房者有還貸能力，上月19日，即人們對經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和股價(jià)、房價(jià)回升開始萌發(fā)信心時(shí)，F(xiàn)SA推出了更加嚴(yán)格管理房貸市場的政策，不但要求借貸人必須通過償還能力測試（Affordability Test），還禁止了以前房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)盛行的“自我證明”（Self-cert）做法，后者不需要借款人提供收入證明稅單等材料。FSA發(fā)言人強(qiáng)調(diào)，該局還會(huì)更多、更深入地干預(yù)和監(jiān)管房貸市場，使之健康而有序地運(yùn)行。
很顯然，今后英國人申請按揭將更難了，一定程度上，這必定將影響房價(jià)的波動(dòng)。因此，一方面要支持和幫助市場回暖，另一方面又不能再次放縱市場、令其重蹈覆轍，這也許是英國近期一時(shí)難以擺脫的怪圈。
目前，英國的失業(yè)率并未見下降，而政府對房市的干預(yù)正在加大——包括信貸緊縮和稅收可能加重（暫時(shí)提高印花稅征收門檻的政策年底將到期），這兩個(gè)影響房市最重要的實(shí)質(zhì)性因素沒有出現(xiàn)好消息。而英國在第三季度仍未走出經(jīng)濟(jì)衰退的陰影（下降0.4%），表明消費(fèi)需求可能仍將疲弱。因此，對于英國房市的前景，大多數(shù)專家都持相對悲觀的態(tài)度。
當(dāng)然，從另一方面看，經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期，抵押貸款的利率也可能長期較低，這又給了投資者以誘惑。
德國：波瀾不驚
一半人不買房，更乏人炒房
孫博
德國著名的金融服務(wù)公司Hypoport近日公布的HPX德國房屋價(jià)格指數(shù)顯示，9月份德國房屋價(jià)格總指數(shù)為96.36，較8月份的96.11略有上升，但比去年同期的99.06和2006年5月的峰值101.22仍小幅下降。
此外，根據(jù)德國房產(chǎn)服務(wù)公司Immowelt發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年上半年德國的平均房價(jià)約為1524歐元/平方米，其中南德地區(qū)最高，約為1757歐元/平方米，東德地區(qū)最低，僅約為1303歐元/平方米。
與美國、英國等國房價(jià)大幅下跌相比，德國房價(jià)的走勢在此次經(jīng)濟(jì)危機(jī)中顯得尚屬穩(wěn)健。其實(shí)，長期以來，德國房價(jià)一直保持著基本穩(wěn)定加小幅波動(dòng)的狀態(tài)，在危機(jī)爆發(fā)前的幾年中沒有出現(xiàn)過大幅飆升的行情，基本未出現(xiàn)過泡沫，因此在此次危機(jī)中也沒有出現(xiàn)大幅下跌。
出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因很多，主要包括：德國人的買房意愿始終不強(qiáng)；政府也一直把居民住房視為社會(huì)保障體系中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)來對待；稅收負(fù)擔(dān)較重，投機(jī)者炒房熱情不足。
法律提供完美保障
一半家庭選擇租房
到過德國的人都會(huì)發(fā)現(xiàn)，德國人買房意愿實(shí)在不強(qiáng)，就連收入頗豐的教授、企業(yè)高管也常是一家人住在租來的房子里，沒有自己買房。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，德國超過50%的家庭是租房居住的，這一比例在年輕人中更高。造成這一結(jié)果的原因是，德國法律給予承租人近乎完美的保障，房屋承租人對房屋的各項(xiàng)權(quán)利屬于受憲法保護(hù)的財(cái)產(chǎn)權(quán)。
根據(jù)德國民法的相關(guān)規(guī)定，一般情況下，房東在出租后3年內(nèi)不得將租金漲幅超過20%。即使有正當(dāng)?shù)睦碛上胩岣咦饨?，也必須?jīng)過房客的同意。如果房客不同意，房東只能提起訴訟，而不能自己強(qiáng)行提高租金。
在德國，房屋租金變動(dòng)的最重要基礎(chǔ)是由市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)制定并獲得房客和房東（或房東的利益代表人）一致認(rèn)可的“租金列表”，其依據(jù)是通過抽樣調(diào)查或聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局計(jì)算出的德國家庭生活費(fèi)用指數(shù)?！白饨鹆斜怼边€須每隔2年根據(jù)實(shí)際情況加以調(diào)整。
另外，房東若要解除租房合同，承租人可提出異議。房東非經(jīng)過訴訟途徑，不得強(qiáng)迫房客搬出。而若法院判令房客搬出，在法院設(shè)定的合理遷出期限屆滿前，租賃關(guān)系也一直存續(xù)，房客仍然享有合同和法律規(guī)定的對房屋的各項(xiàng)權(quán)利。
可以說，德國法律明顯偏向房客，使房東漲價(jià)難、解約難。這樣有力的保障使有能力買房的德國人也寧愿租個(gè)房子住著，手頭有了錢先去旅游，而不是去買房。
補(bǔ)貼加廉租 人人有房住
德國憲法規(guī)定，德國是一個(gè)社會(huì)福利國家。德國政府在國民住房方面也努力落實(shí)這項(xiàng)原則。在德國，不論是租房、買房還是自主建房，都有各式各樣的補(bǔ)貼。
其中，“安居補(bǔ)貼”是曾經(jīng)適用最廣泛的一種補(bǔ)貼。它是對經(jīng)濟(jì)困難的房客和自主建房者提供的補(bǔ)助。2004年，約有350萬戶德國家庭享受到了這一補(bǔ)貼，當(dāng)年全德國此項(xiàng)補(bǔ)貼金額也達(dá)到了51.9億歐元。
然而，隨著2005年德國開始實(shí)施旨在削減失業(yè)保險(xiǎn)與失業(yè)救助的“哈茨第四改革法案”，安居補(bǔ)貼的受益人數(shù)大幅下降，到2006年時(shí)，僅有69萬多戶家庭享受到了約11.6億歐元的補(bǔ)貼。
不過，那些不再領(lǐng)取安居補(bǔ)貼的人還能獲得社會(huì)保障基金的相應(yīng)補(bǔ)助，因此“哈茨第四改革法案”并沒有實(shí)質(zhì)上減少政府對困難群體在居住方面的資助。
此外，“社會(huì)廉租房”也是德國目前最重要的一項(xiàng)住房保障措施。二戰(zhàn)結(jié)束之初，德國遍地廢墟，住房匱乏。為解決這一問題，政府出資通過多種形式來資助個(gè)人或機(jī)構(gòu)建造房屋，然后將這些房屋定名為“社會(huì)廉租房”，以極低的價(jià)格出租給那些無力在市場上購買住房的低收入人群。直至今日，政府依然在不斷提供社會(huì)廉租房。
目前，社會(huì)廉租房項(xiàng)目是由各地方政府實(shí)施，凡家庭人均收入低于一定數(shù)額的人，均可向當(dāng)?shù)氐膮^(qū)縣政府相關(guān)機(jī)構(gòu)申請租社會(huì)廉租房。
雖然德國實(shí)施的“社會(huì)市場經(jīng)濟(jì)制度”是一種自由市場經(jīng)濟(jì)，但其定語“社會(huì)”二字決定了政府不會(huì)將低收入人群簡單地推向市場，而是通過政府出資對其予以扶助，讓他們也能獲得相應(yīng)的住房保障。這樣也使沒有能力買房的人不會(huì)有動(dòng)力去冒險(xiǎn)通過各種信貸工具來買房。事實(shí)上，這也從另一個(gè)方面保證了銀行住房貸款的質(zhì)量。
稅收負(fù)擔(dān)重 炒房者遁跡
在德國，還有一個(gè)促使房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的因素，那就是對炒房行為在稅收上予以調(diào)控。
例如，凡是轉(zhuǎn)讓土地，均須支付土地售價(jià)的3.5%作為土地增值稅，不過實(shí)際上大多是由買地建房者負(fù)擔(dān)的。另外，土地所有者每年還要繳納土地稅，這是由市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府征收的稅種。一般建筑用地的土地稅為土地總價(jià)的0.35%，再乘以當(dāng)?shù)氐恼魇毡嚷省鞯氐恼魇毡嚷蕪?00%到600%不等，由市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)自行決定。
對于擁有多套住房的人，其第二套或第二套以上住房所在地的政府，還可對其第二套或第二套以上住房征收“二套房稅”。該稅種的稅率一般為當(dāng)?shù)仄骄孔獾?0%左右，每年都要繳納。
由此可見，在德國買賣、持有房地產(chǎn)，特別是持有多套房地產(chǎn)，要額外繳納不少稅賦，這大大抑制了投機(jī)者的炒房、炒地行為。
總體而言，民眾購買意愿不強(qiáng)，作為第三方的政府又?jǐn)埾铝说褪杖肴后w的住房保障問題，再加上投機(jī)者難有大的“作為”，這些原因共同促使德國房地產(chǎn)業(yè)長期保持穩(wěn)健勢頭，德國民眾的生活水平也從沒因?yàn)榉績r(jià)而受到過太大的影響。
移民催熱之后 新西蘭經(jīng)歷冷暖交替
9月房價(jià)開始回升
趙甘
新西蘭的“開門房”
[ 新西蘭房市活躍起來是因?yàn)榇罅恳泼竦挠咳?，?dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格連年升溫，新房也一幢幢建造了起來
但移民買房也導(dǎo)致整個(gè)新西蘭房市出現(xiàn)了地區(qū)之間的不平衡 ]
新西蘭第二季度的GDP意外實(shí)現(xiàn)了0.1%的增長?！缎挛魈m先驅(qū)報(bào)》引用新西蘭儲(chǔ)備銀行（央行）行長亞倫·博拉德（Alan Bollard）的話說，在博拉德看來，盡管放眼全球，經(jīng)濟(jì)依舊存在種種問題，但新西蘭經(jīng)濟(jì)有增長跡象。文章還表示，新西蘭的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開始復(fù)蘇。
9月房價(jià)：
全國僅三地區(qū)下跌
自從遭遇金融危機(jī)以來，新西蘭房地產(chǎn)市場總是在悲喜交加中度過。新西蘭房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，今年9月，新西蘭的房屋中間價(jià)為35萬新西蘭元/套（幢）（1新西蘭元約合0.7185美元），而8月份為34.675萬新西蘭元/套（幢）。9月的房價(jià)還比去年同期上升了6.1%。
此外，9月份新西蘭共售出房屋6464套（幢），這一數(shù)字高于8月的5878套（幢）和去年9月的4499套（幢）。
當(dāng)然，盡管9月份全國房價(jià)開始回升，但全國仍有3個(gè)地區(qū)的房價(jià)同比下跌，一是北地（North Land），下降了4.2%；北島東部的霍克斯灣（Hawkes Bay）也下降了2.48%；另一個(gè)地方是南島的奧塔哥地區(qū)，下降了15.62%。
買房：大多數(shù)人的選擇
總體說來，新西蘭房地產(chǎn)交易的透明度是世界上最高的。在新西蘭，人們通常有三種選擇來解決自己的住房問題：一是自己買房，采用這種方式的人占了絕大多數(shù)；其次是租房；最后是住在由政府提供的房子里，即公房。
擁有屬于自己的房子也是每個(gè)新西蘭人的夢想。如果有一份穩(wěn)定的工作，銀行里的存款可以付首期，很多人都會(huì)去買合適的房子。在新西蘭，買房有兩種途徑，買“開門房”（open home，出售房子的人在周末的一個(gè)指定時(shí)間段打開房門，向地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和買家開放）和參加拍賣。前一種方式下，經(jīng)紀(jì)人會(huì)陪你不厭其煩地看一處又一處的房子。這也成為新西蘭的周末一景。而拍賣的房子，一般是房主希望賣個(gè)好價(jià)錢，或是付不起按揭了，才由銀行代為拍賣。
決定買房后，經(jīng)紀(jì)人會(huì)從談好的房價(jià)里抽取4%的傭金。接下來，買家還要支付律師費(fèi)等費(fèi)用。新西蘭房地產(chǎn)市場與加拿大、美國、英國等國相比，最大的不同是沒有資產(chǎn)收益稅和印花稅。
然后，業(yè)主開始根據(jù)不同的銀行利率以及還款年限，每周還按揭。此外，業(yè)主還要付地稅?；旧?，每戶業(yè)主每年要向當(dāng)?shù)氐氖姓侠U1200～2000新西蘭元的地稅。比如，大奧克蘭地區(qū)由4個(gè)市組成，市政府往往將收上來的地稅使用在街道清掃、路燈維護(hù)、垃圾處理、資助本地的公交公司等方面。
租房：政府有補(bǔ)貼
買了房后，就把自己固定在了一個(gè)區(qū)域里，所以有相當(dāng)一部分人選擇靈活性強(qiáng)的租房。學(xué)生族會(huì)租一個(gè)離學(xué)校近的房間，如果價(jià)錢高，還會(huì)找?guī)讉€(gè)同學(xué)合租。為了方便，很多上班族也是這樣。
有房貸在身的人，大多會(huì)出租一個(gè)或幾個(gè)房間，用每周收到的租金來抵消一部分負(fù)擔(dān)。另一方面，租房的人會(huì)得到政府少許的補(bǔ)貼。政府的補(bǔ)貼也根據(jù)受援對象的情況而發(fā)放，比如是個(gè)人還是家庭租住，收入多少，還有居住的區(qū)域。假如一大學(xué)生想住在自己家里，每天開車來回，那么他每周拿到的補(bǔ)貼是150新西蘭元。但若他在學(xué)校附近找房子住，那么政府會(huì)補(bǔ)貼他270新西蘭元。
住公房：
用收入的1/4交房租
新西蘭人住房的最后一種形式是租住公房（Housing New Zealand）。這種房子主要提供給低收入者。早在1935年，工黨首次上臺執(zhí)政時(shí)，為了讓人人有房住，推出了公房這一措施，由政府買下5000套房子給低收入者住。
這一政策保留到了今天，租住公房者每周以其周薪的1/4繳納租金。
與買房者不同的是，公房的維修費(fèi)用全由房管所承擔(dān)，籬笆壞了，屋頂漏了，都是免費(fèi)維修，而且住公房者不用付地稅和水費(fèi)。但想要住上公房，需要耐心等待。新西蘭目前約有7萬套公房，加上政府已于今年7月宣布將出售一些公房，因此公房更是顯得供不應(yīng)求。
移民抬高房價(jià) 各地冷熱不一
事實(shí)上，新西蘭房地產(chǎn)市場活躍起來是因?yàn)榇罅恳泼竦挠咳?，?dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格連年升溫，新房也一幢幢建造了起來。
但移民買房也導(dǎo)致整個(gè)新西蘭房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了地區(qū)之間的不平衡。作為新西蘭第一大城市，奧克蘭的房價(jià)要高于南島的克賴斯特徹奇市等地。而同在奧市，因?yàn)閷W(xué)區(qū)和環(huán)境的差異，不同區(qū)域的房價(jià)也不一樣，像在北岸區(qū)，平均房價(jià)為62萬新西蘭元，在南奧克蘭，平均房價(jià)為32.5萬新西蘭元。
新西蘭房地產(chǎn)市場在2007年達(dá)到高峰。而今年9月的中間價(jià)與2007年9月相比，每平方米已經(jīng)跌去了2000新西蘭元。
但新西蘭最大的房屋估價(jià)和信息公司QV（Quotable Value）的調(diào)查顯示，消費(fèi)者的購房信心指數(shù)正在上升，房地產(chǎn)市場將停止下滑，趨于穩(wěn)定。
也有經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，9月份房屋中間價(jià)的上升，只能說明某個(gè)特定時(shí)期的房屋價(jià)位，他們對目前的房地產(chǎn)市場依舊不樂觀，主要原因是經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致失業(yè)率攀升——二季度達(dá)到6%，創(chuàng)下了1999年以來的最高紀(jì)錄。
專家預(yù)測，新西蘭房地產(chǎn)市場穩(wěn)定下來，也許還要再等上兩三年。