美國(guó)樓價(jià)“好轉(zhuǎn)”言之過(guò)早仍處清理庫(kù)存的階段
美國(guó)聯(lián)儲(chǔ)局上周公布了公開(kāi)市場(chǎng)的會(huì)議結(jié)果，一如外界所料利率維持不變。有基金分析員指出，下半年的風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，"退市機(jī)制"是一個(gè)未知因素，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)亦反映前路難行，步步為營(yíng)方算上策。更證明了美國(guó)樓市仍然處于清理庫(kù)存的階段，市場(chǎng)需求是否回勇還是言之過(guò)早。 據(jù)香港商報(bào)報(bào)道，美聯(lián)儲(chǔ)發(fā)表的聲明指出，通縮尚未構(gòu)成威脅、經(jīng)濟(jì)收縮速度放緩，美國(guó)股市頓時(shí)扭轉(zhuǎn)了月初以來(lái)的悲觀氣氛。美國(guó)最新公布的數(shù)據(jù)依然十分參差，雖然二手屋銷(xiāo)售持續(xù)上升，但新屋銷(xiāo)售走勢(shì)反復(fù)，房屋中位價(jià)下跌。 在美國(guó)，約三分二的人擁有自置物業(yè)，按前聯(lián)儲(chǔ)局主席格林斯潘估計(jì)，相關(guān)按揭貸款約達(dá)36000億美元，占08年GDP的四分之一。盡管接近零的利率水平已經(jīng)維持了好一段時(shí)間，但房?jī)r(jià)下跌令再融資活動(dòng)大不如前，這點(diǎn)可從美國(guó)的按揭銀行提供的再融資指數(shù)(Refinance In-dex)一直未見(jiàn)起色得以確認(rèn)。 分析稱(chēng)，4月份美國(guó)房屋負(fù)擔(dān)指數(shù)升至174.8，以100為分水嶺，表面上這反映了目前一般美國(guó)家庭對(duì)于每月按揭支出應(yīng)付有余，細(xì)看下卻發(fā)現(xiàn)這并不足以支持房屋價(jià)格。負(fù)擔(dān)指數(shù)是將獲得按揭貸款的所需收入除以家庭收入中位數(shù)，而所需收入的計(jì)算過(guò)程主要受中位價(jià)格影響，中位價(jià)格自08年開(kāi)始下跌，拖低了所需收入的水平，因此負(fù)擔(dān)指數(shù)上升其實(shí)只是分母跌幅較分子多所產(chǎn)生的扭曲現(xiàn)象，并不意味著經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)。 對(duì)于樓價(jià)什么時(shí)候見(jiàn)底這一疑問(wèn)，格林斯潘此前的估計(jì)是09年上旬，最近將之延遲多一至兩季，理由是美國(guó)組織家庭人數(shù)較預(yù)期為少，房屋實(shí)際需求不及預(yù)期。但分析員林展明認(rèn)為，二手屋與新屋見(jiàn)底的步伐會(huì)出現(xiàn)"前后腳"，前者是消除累積的庫(kù)存量，后者則反映整體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇力度。由于二手市場(chǎng)交投持續(xù)活躍，相信最壞環(huán)境應(yīng)該已過(guò)，但房?jī)r(jià)走勢(shì)欠佳及新屋交投反復(fù)，因而仍得不到房市"好轉(zhuǎn)"的結(jié)論。 | ||||