美國(guó)房屋再貸款違約率創(chuàng)歷史新高
位子不牢，房子難穩(wěn)。受高失業(yè)率影響，美國(guó)一季度房屋凈值再貸款違約率升至3.52%的新高。之前公布的抵押貸款違約率、房屋止贖量上升等跡象預(yù)示，美國(guó)樓市前景不樂(lè)觀。
美國(guó)銀行家協(xié)會(huì)周二發(fā)布報(bào)告表示，房屋凈值再貸款違約率從去年四季度的3.03%升至今年一季度的3.52%。“失業(yè)率是推高這一違約率的主要原因?！痹搮f(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家James Chessen表示，“如果企業(yè)不增加雇員，經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，違約率很難有所改善?！?
6月美國(guó)失業(yè)率升至9.5%，創(chuàng)26年來(lái)新高。據(jù)彭博社統(tǒng)計(jì)，2007年12月以來(lái)美國(guó)各大企業(yè)已裁員約650萬(wàn)人。美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬預(yù)計(jì)年內(nèi)失業(yè)率很可能升至10%。
失業(yè)率高企已令銀行抵押貸款狀況嚴(yán)重惡化。美國(guó)財(cái)政部貨幣監(jiān)理署和銀行監(jiān)管局本周發(fā)表的一季度住房抵押貸款研究報(bào)告顯示，在美國(guó)全國(guó)性銀行超過(guò)6萬(wàn)億美元、約占全國(guó)總量64%的居民住房抵押貸款池中，不同類(lèi)別貸款違約率均大幅上升。截至一季度末，優(yōu)級(jí)、次優(yōu)和次級(jí)抵押貸款嚴(yán)重逾期比例分別為2.9%、10%和16.7%。而美聯(lián)儲(chǔ)之前公布的一季度全美銀行居民住宅抵押貸款拖欠率飆升至7.91%，遠(yuǎn)高于上世紀(jì)90年代初樓市調(diào)整時(shí)的拖欠率。
中國(guó)國(guó)際金融有限公司海外市場(chǎng)分析師侯振海指出，最令人擔(dān)憂(yōu)的是優(yōu)級(jí)貸款違約率快速升至2.9%，去年同期此類(lèi)貸款逾期率僅1.1%。“傳統(tǒng)違約風(fēng)險(xiǎn)很小的優(yōu)級(jí)貸款一旦大量逾期，給銀行造成的損失將遠(yuǎn)超次級(jí)貸款。目前優(yōu)級(jí)、次優(yōu)和次級(jí)抵押貸款分別占貸款總量的67%、10%和8%?！?
這將給美國(guó)銀行業(yè)帶來(lái)沉重壓力。“雖然美國(guó)大型金融企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表經(jīng)過(guò)海量融資后已大幅改善，銀行業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則大幅放款，但未來(lái)一兩年美國(guó)銀行業(yè)仍將飽受住宅抵押貸款違約的困擾，盈利能力的快速恢復(fù)將很難實(shí)現(xiàn)。”侯振海表示。
2月18日奧巴馬宣布最新房地產(chǎn)市場(chǎng)救助計(jì)劃后，美國(guó)政府近幾月一直向各大銀行施壓，要求其更改還款條約，減輕美國(guó)房奴負(fù)擔(dān)，防止更多美國(guó)家庭因無(wú)力償債而進(jìn)入止贖程序，但條約修改后仍然發(fā)生大量違約。4月，美國(guó)報(bào)告房屋止贖案例數(shù)量超過(guò)34.2萬(wàn)，同比激增32%?！堵迳即墪r(shí)報(bào)》日前警告稱(chēng)，美國(guó)隨時(shí)可能爆發(fā)新一波房屋止贖潮，其中包括許多優(yōu)質(zhì)貸款者和持有浮動(dòng)利率抵押貸款的房主。
總體來(lái)看，美國(guó)房屋市場(chǎng)正趨于穩(wěn)定，主要原因是市場(chǎng)出現(xiàn)大量廉價(jià)止贖屋、政府提供諸多獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃刺激買(mǎi)氣，及房貸利率持續(xù)偏低。巴克萊資本經(jīng)濟(jì)師Michelle Meyer7月3日發(fā)布的報(bào)告預(yù)測(cè)，明年下半年美國(guó)房屋所有權(quán)被銀行收回?cái)?shù)將達(dá)到高峰，房?jī)r(jià)可能再跌7%，頹勢(shì)將延續(xù)至明年底。
侯振海認(rèn)為，盡管美國(guó)房?jī)r(jià)2006年見(jiàn)頂以來(lái)累計(jì)下跌約36%，但仍高于長(zhǎng)期均衡水平?！半m然房?jī)r(jià)還在‘跌跌不休’，但近期房屋銷(xiāo)售和新屋開(kāi)工等數(shù)據(jù)有見(jiàn)底企穩(wěn)跡象。此輪樓市調(diào)整時(shí)間有可能長(zhǎng)于預(yù)期，下半年見(jiàn)底可能性很大，但快速恢復(fù)和繁榮恐難實(shí)現(xiàn)。”