成都市農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價(jià)格評估技術(shù)導(dǎo)則（試行）
為建立農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價(jià)值量化體系，規(guī)范農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價(jià)格評估工作，根據(jù)《成都市農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理實(shí)施辦法》、《成都市農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價(jià)格評估辦法（試行）》和《成都市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)退出價(jià)格評估辦法（試行）》，參照《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 28406-2012）等，結(jié)合實(shí)際，制定本導(dǎo)則。
一、基本原則
（一）客觀性原則。評估工作應(yīng)按照規(guī)定的評估程序以及預(yù)定的評估方案進(jìn)行，依據(jù)客觀真實(shí)的數(shù)據(jù)、資料、信息，不以主觀臆斷代替客觀評估。
（二）合法性原則。評估工作應(yīng)堅(jiān)持農(nóng)村基本經(jīng)營制度，遵循國家農(nóng)村土地承包經(jīng)營相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，以實(shí)測確權(quán)頒證為基礎(chǔ)，規(guī)范實(shí)施評估行為。
（三）可行性原則。評估工作應(yīng)根據(jù)待估土地經(jīng)營權(quán)的實(shí)際情況，按所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)“三權(quán)分置”的原則，選取科學(xué)有效的評估方法，制定可行的評估方案。
（四）獨(dú)立性原則。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)站在中立的立場，公正地評估出對各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值。
二、工作步驟
（一）基準(zhǔn)價(jià)格評估工作步驟
1. 分析基本需求。根據(jù)委托方需求，明確估價(jià)對象類型、范圍、權(quán)利狀況和條件,以及估價(jià)目的、估價(jià)用途、估價(jià)期日、作業(yè)日期和其他有關(guān)事項(xiàng)。
2. 擬定作業(yè)方案。確定需要調(diào)查搜集的資料及其來源渠道，采用的估價(jià)技術(shù)路線和方法，所需的時(shí)間，作業(yè)的步驟、作業(yè)進(jìn)度安排和成果組成等。
3. 收集相關(guān)資料。主要收集土地利用資料，農(nóng)田設(shè)施資料，人口數(shù)量、糧食平均產(chǎn)量、農(nóng)業(yè)收入等統(tǒng)計(jì)資料，土地流轉(zhuǎn)樣點(diǎn)資料，主要農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格、農(nóng)資產(chǎn)品價(jià)格，農(nóng)業(yè)投入信息等方面的資料。
4. 實(shí)地現(xiàn)場勘察。估價(jià)人員實(shí)地對產(chǎn)業(yè)情況、交通條件、灌溉排水狀況等進(jìn)行勘察，并走訪相關(guān)農(nóng)戶了解農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基本情況。
5. 劃分均質(zhì)區(qū)域。對收集的資料、數(shù)據(jù)、文件等信息進(jìn)行系統(tǒng)分析，根據(jù)區(qū)位交通情況、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、土壤質(zhì)量、氣候因素、地貌因素、農(nóng)田設(shè)施條件以及生產(chǎn)便利條件等劃分農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)均質(zhì)區(qū)域。
6. 評估基準(zhǔn)價(jià)格。以劃分的均質(zhì)區(qū)域作為基準(zhǔn)價(jià)格評估單元，根據(jù)各評估單元的影響因素，運(yùn)用基準(zhǔn)價(jià)格評估方法，初步評估農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)基準(zhǔn)價(jià)格。
7. 編制修正體系。根據(jù)區(qū)域的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合自然因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素和特殊因素（有效土層厚度、表層土壤質(zhì)地、剖面構(gòu)型、土壤有機(jī)質(zhì)含量、土壤PH值、排水條件、地形坡度、灌溉保證率、距縣城距離、距干道距離），編制符合實(shí)際的基準(zhǔn)價(jià)格修正體系，主要包括基準(zhǔn)價(jià)格修正因素說明表、基準(zhǔn)價(jià)格修正系數(shù)表等。
8. 確定估價(jià)結(jié)果。征求相關(guān)部門、涉農(nóng)鎮(zhèn)（街）干部、村干部、村民代表、業(yè)主代表等意見，最終確定形成均質(zhì)區(qū)域劃分成果、基準(zhǔn)價(jià)格成果和修正體系成果。
9. 形成評估成果。根據(jù)征求意見情況，完善并確定均質(zhì)區(qū)域的劃分、農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)基準(zhǔn)價(jià)格和修正體系，形成評估工作報(bào)告、技術(shù)報(bào)告、均質(zhì)區(qū)域劃分圖、基準(zhǔn)價(jià)格圖和數(shù)據(jù)庫等評估成果，并報(bào)區(qū)（市）縣農(nóng)業(yè)行政主管部門組織驗(yàn)收備案。
（二）流轉(zhuǎn)價(jià)格評估步驟
1. 明確估價(jià)基本事項(xiàng)。根據(jù)委托方需求，明確估價(jià)對象類型、范圍、權(quán)利狀況和條件,以及估價(jià)目的、估價(jià)期日、作業(yè)日期及其他有關(guān)事項(xiàng)。
2. 擬定估價(jià)工作計(jì)劃。確定調(diào)查搜集的資料及其來源渠道，采用的估價(jià)技術(shù)路線和方法，所需的時(shí)間，作業(yè)的步驟、作業(yè)進(jìn)度和成果組成等。
3. 收集估價(jià)資料。收集符合要求的區(qū)域自然條件及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、土地利用狀況、土地權(quán)利狀況資料、地價(jià)影響因素資料、交易實(shí)例資料、收益資料、成本費(fèi)用資料、基準(zhǔn)價(jià)格資料、參數(shù)數(shù)據(jù)等，并對資料進(jìn)行整理。
4. 實(shí)地勘察待估土地。估價(jià)人員現(xiàn)場查勘估價(jià)對象的位置、田塊平整、周圍環(huán)境、農(nóng)作物長勢等，并對事先收集的有關(guān)估價(jià)對象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)，對估價(jià)對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。
5. 試算宗地價(jià)格。估價(jià)方法可根據(jù)估價(jià)的目的、估價(jià)對象的特點(diǎn)、所收集到的資料狀況選定。
6. 確定估價(jià)結(jié)果。根據(jù)待估土地經(jīng)營權(quán)情況及各種方法的評估結(jié)果，選用簡單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法和綜合分析法確定最終估價(jià)結(jié)果。
7. 撰寫估價(jià)報(bào)告書。按照規(guī)范格式形成農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價(jià)格評估報(bào)告，及時(shí)提交給委托方并對所用估價(jià)資料進(jìn)行分類整理和歸檔保管。
三、評估方法
（一）基準(zhǔn)價(jià)格評估方法
1. 樣點(diǎn)地價(jià)平均法。在農(nóng)用地定級基礎(chǔ)上，用投入產(chǎn)出樣點(diǎn)資料和土地經(jīng)營權(quán)市場流轉(zhuǎn)樣點(diǎn)資料評估并確定基準(zhǔn)價(jià)格；
2. 定級指數(shù)模型法。在農(nóng)用地定級基礎(chǔ)上，根據(jù)定級指數(shù)、土地經(jīng)營權(quán)市場流轉(zhuǎn)資料和投入產(chǎn)出資料，建立地價(jià)測算模型，評估并確定基準(zhǔn)價(jià)格；
3. 基準(zhǔn)地塊評估法。通過設(shè)置基準(zhǔn)地塊，并評估基準(zhǔn)地塊價(jià)格，根據(jù)基準(zhǔn)地塊價(jià)格評估并確定基準(zhǔn)價(jià)格。
（二）流轉(zhuǎn)價(jià)格評估方法
1. 市場比較法。根據(jù)替代原則，將待估農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)與近期市場上已發(fā)生交易的類似農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)案例進(jìn)行比較，并對類似農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)修正，以此估算待估農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價(jià)格。
2. 基準(zhǔn)價(jià)格修正法。在有基準(zhǔn)價(jià)格成果的區(qū)域，根據(jù)待估農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)所處均質(zhì)區(qū)域（級別）及基準(zhǔn)價(jià)格成果，分析待估土地經(jīng)營權(quán)價(jià)格的影響因素及實(shí)際狀況，對照基準(zhǔn)價(jià)格影響因素指標(biāo)說明表和修正系數(shù)表確定待估土地經(jīng)營權(quán)價(jià)格各項(xiàng)修正系數(shù)，從而得到待估土地經(jīng)營權(quán)價(jià)格。
3. 收益還原法。以待估農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價(jià)格未來各期正常年純收益(地租)，以適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率還原，從而估算出待估農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價(jià)格。
4. 剩余法。在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)費(fèi)用等，以價(jià)格余額來估算待估農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價(jià)格的方法。
5. 成本逼近法。以開發(fā)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目過程中所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息及相關(guān)費(fèi)用等，進(jìn)行各種修正來確定農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價(jià)格的方法。
四、工作成果
（一）基準(zhǔn)價(jià)格評估成果
1. 基準(zhǔn)價(jià)格評估工作報(bào)告。主要內(nèi)容應(yīng)包括：工作范圍、內(nèi)容及任務(wù)、工作依據(jù)、技術(shù)路線、評估人員、工作過程、項(xiàng)目成果與特點(diǎn)、工作成效等。
2. 基準(zhǔn)價(jià)格評估技術(shù)報(bào)告。主要內(nèi)容應(yīng)包括：區(qū)域基本概況（自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、土地利用現(xiàn)狀）、均質(zhì)區(qū)域（定級）劃分（劃分資料及依據(jù)、技術(shù)方法、劃分成果）、基準(zhǔn)價(jià)格評估（假設(shè)和限制條件、技術(shù)路線、評估資料及依據(jù)、評估方法、基準(zhǔn)價(jià)格評估成果、編制修正體系）、成果分析。
3. 均質(zhì)區(qū)域劃分（定級）及基準(zhǔn)價(jià)格分布圖。主要內(nèi)容包括：均質(zhì)區(qū)域劃分失量圖、均質(zhì)區(qū)域土地經(jīng)營權(quán)基準(zhǔn)價(jià)格。
4. 基準(zhǔn)價(jià)格修正體系表。主要包括：修正幅度表、修正因素說明表、修正系數(shù)表。修正幅度表，包括各均質(zhì)區(qū)域（級別）不同優(yōu)劣條件下的修正系數(shù)；修正因素說明表，包括自然因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素和特殊因素優(yōu)劣條件的設(shè)定說明；修正系數(shù)表，包括各均質(zhì)區(qū)域（級別）內(nèi)自然因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素及特殊因素對土地經(jīng)營權(quán)價(jià)格的影響系數(shù)。
（二）流轉(zhuǎn)價(jià)評估成果
1. 評估工作報(bào)告。主要內(nèi)容應(yīng)包括：工作范圍、內(nèi)容及任務(wù)、工作依據(jù)、技術(shù)路線、工作過程、項(xiàng)目成果與特點(diǎn)、工作成效等。
2. 評估技術(shù)報(bào)告。主要內(nèi)容應(yīng)包括：評估對象基本概況、內(nèi)涵界定、技術(shù)路線、評估資料及依據(jù)、評估方法、評估結(jié)果。
五、標(biāo)準(zhǔn)及要求
（一）單位標(biāo)準(zhǔn)
農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)基準(zhǔn)價(jià)格評估和農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格評估結(jié)果以元或萬元、元/標(biāo)準(zhǔn)畝或萬元/標(biāo)準(zhǔn)畝為單位，保留到小數(shù)點(diǎn)后兩位。
（二）樣點(diǎn)規(guī)模
在基準(zhǔn)價(jià)格評估過程中，樣點(diǎn)應(yīng)涉及所有涉農(nóng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)樣點(diǎn)應(yīng)達(dá)到5-10個(gè)，且樣點(diǎn)的交易時(shí)點(diǎn)距估價(jià)時(shí)點(diǎn)不超過兩年。
（三）樣點(diǎn)性質(zhì)
在流轉(zhuǎn)價(jià)格評估中使用市場比較法進(jìn)行評估時(shí)，應(yīng)選擇與待估對象在同一均質(zhì)區(qū)域、發(fā)展產(chǎn)業(yè)相似、流轉(zhuǎn)方式相同、成交期日相近（不超過兩年）的足夠數(shù)量的正常交易實(shí)例進(jìn)行比較。
（四）評估方法選擇
在基準(zhǔn)價(jià)格評估中，應(yīng)根據(jù)本地土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場狀況、基礎(chǔ)資料及技術(shù)條件，選擇一種方法進(jìn)行評估。在流轉(zhuǎn)價(jià)格評估中，應(yīng)至少選擇兩種評估方法進(jìn)行評估。其中，有條件選用市場比較法進(jìn)行農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)估價(jià)的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價(jià)方法；以收益性經(jīng)濟(jì)作物為經(jīng)營對象的農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)估價(jià)，應(yīng)選用收益還原法作為其中的一種估價(jià)方法；具有產(chǎn)業(yè)開發(fā)或再開發(fā)潛力的農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)估價(jià)，應(yīng)選用剩余法作為其中的一種估價(jià)方法；在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本逼近法作為主要的估價(jià)方法。
（五）抵押評估
農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)及地上附著的房屋、農(nóng)作物、生產(chǎn)設(shè)施等資產(chǎn)用于抵押融資的，應(yīng)另行選擇市場比較法、成本法等方法對地上附著的房屋、農(nóng)作物、生產(chǎn)設(shè)施等資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行單獨(dú)評估。
（六）修正幅度
在流轉(zhuǎn)價(jià)格評估中使用市場比較法進(jìn)行評估時(shí)，評估對象與比較交易實(shí)例的單項(xiàng)修正系數(shù)大于20%、綜合修正系數(shù)大于30%時(shí)，應(yīng)重新選擇比較交易實(shí)例。
（七）報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)
①紙張：采用幅面為210mm×295mm規(guī)格的紙張（相當(dāng)于A4紙張規(guī)格。
②字體與字形號
1）封面：“農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)估價(jià)結(jié)果報(bào)告”、“農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)技術(shù)報(bào)告”字體為二號標(biāo)宋，其他內(nèi)容為二號楷體?！稗r(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)估價(jià)結(jié)果報(bào)告”和“農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)技術(shù)報(bào)告”劇中排列，其他內(nèi)容左端對齊后劇中排列。
2）正文：“農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)估價(jià)結(jié)果報(bào)告”、“農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)技術(shù)報(bào)告”及各部分標(biāo)題字體為二號標(biāo)宋。其他內(nèi)容為四號仿宋，正文兩端對齊后居中排列。
（八）圖件標(biāo)準(zhǔn)
均質(zhì)區(qū)域劃分（定級）及基準(zhǔn)價(jià)格分布圖要求標(biāo)出圖廓、公里網(wǎng)、圖名、指北針、圖例、比例尺、制圖單位、制圖責(zé)任人及時(shí)間等。