中小估價(jià)機(jī)構(gòu)的發(fā)展道路
【摘 要】隨著房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)的日趨激烈。中小房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)所處困境越來越多，怎樣使中小房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)走出困境，找到一條適合自身企業(yè)的發(fā)展道路，這是擺在所有中小房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)面前的現(xiàn)實(shí)問題，本文從分析中小房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的現(xiàn)狀及所面臨的問題出發(fā)，到發(fā)展機(jī)遇，最后尋找到適合中小房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展道路三個(gè)大的方面進(jìn)行了闡述。
【關(guān)鍵詞】中小，估價(jià)機(jī)構(gòu)，發(fā)展道路
隨著房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)的日趨激烈，中小房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)所處困難越來越多，怎樣使中小房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)走出困境，找到一條適合自身企業(yè)的發(fā)展道路。這是擺在所有中小房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)面前的現(xiàn)實(shí)問題。筆者從中小房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的現(xiàn)狀及所面臨的問題、發(fā)展機(jī)遇到適合中小房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的策略等三個(gè)方面進(jìn)行具體分析說明。
一、中小房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀及所面臨的問題
1、中小估價(jià)機(jī)構(gòu)數(shù)量多
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。其中一級(jí)資質(zhì)由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部審批，二級(jí)及以下資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門審批，而審批資質(zhì)時(shí)，只要估價(jià)師數(shù)量達(dá)標(biāo)，不管是否具有真正的專職估價(jià)師還是掛靠的估價(jià)師(注冊(cè)時(shí)開假證明)，均許可通過其資質(zhì)，造成估價(jià)機(jī)構(gòu)數(shù)量泛濫。
2、中小估價(jià)機(jī)構(gòu)所受限制多、從業(yè)范圍不寬
由于大部分中小估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)都不是很高，主要為三級(jí)，而現(xiàn)在許多的業(yè)務(wù)部門采取入圍的方式，對(duì)所轄業(yè)務(wù)范圍設(shè)定資質(zhì)要求，使得大批的業(yè)務(wù)中小房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不能涉足。如省會(huì)城市的征收評(píng)估等。
3、存在行政部門管理越位，限制了市場(chǎng)的有效競(jìng)爭(zhēng)
目前在房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)注冊(cè)的估價(jià)機(jī)構(gòu)有許多是原來隸屬于行政部門，后脫鉤改制進(jìn)入市場(chǎng)的。在這一蛻變過程中，特別是一些市、縣估價(jià)機(jī)構(gòu)憑借與原管理部門的關(guān)系，壟斷某一個(gè)范圍的業(yè)務(wù)，使其他估價(jià)機(jī)構(gòu)不能涉足其中，這樣限制了市場(chǎng)的有效競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也縮小了某些中小估價(jià)機(jī)構(gòu)的從業(yè)范圍。
4、銀行裁判評(píng)估報(bào)告、商業(yè)賄賂現(xiàn)象大量存在
中小房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)主要業(yè)務(wù)來源于銀行，對(duì)于已入圍銀行的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，存在有銀行要求幾家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)就同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)上同一標(biāo)的物進(jìn)行報(bào)價(jià)，然后從中選擇自己所期望的估價(jià)機(jī)構(gòu)，這對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)而言，評(píng)估項(xiàng)目成功率就大大降低。并且，銀行控制著入圍估價(jià)機(jī)構(gòu)的權(quán)利，項(xiàng)目沒有做成的估價(jià)機(jī)構(gòu)還將面臨銀行客戶經(jīng)理的異議、投訴，如果不能滿足客戶期望值的次數(shù)多了，甚至?xí)斐蓙砟瓴荒苋雵膰?yán)重后果。當(dāng)然，估價(jià)機(jī)構(gòu)為了獲取估價(jià)業(yè)務(wù)，也存在著競(jìng)相提高回扣比例給銀行的現(xiàn)象，回扣比例占估價(jià)收費(fèi)的40％左右，甚至有的高達(dá)50％-60％，更有甚者，評(píng)估干脆按件收費(fèi)，100-200元一個(gè)報(bào)告，且預(yù)估不收費(fèi)。這樣導(dǎo)致了商業(yè)賄賂的不正之風(fēng)，同時(shí)也衍生了估價(jià)業(yè)務(wù)員炒單或飛單現(xiàn)象。
5、市場(chǎng)調(diào)控政策使傳統(tǒng)業(yè)務(wù)來源減少
房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)大多以抵押、征收(以前叫拆遷)、司法鑒定等傳統(tǒng)業(yè)務(wù)為主，這些業(yè)務(wù)是多數(shù)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)生存的基礎(chǔ)，而在這些業(yè)務(wù)中，據(jù)了解，抵押評(píng)估業(yè)務(wù)大概占其總收入的50％以上，對(duì)于成立時(shí)間不久、資質(zhì)不高的三級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)，其抵押評(píng)估業(yè)務(wù)可能占90％以上。
隨著近幾年來房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，特別是2010—2013年的宏觀調(diào)控，多項(xiàng)措施合力作用引起了市場(chǎng)交易量顯著下降，銀行開始嚴(yán)格控制貸款，并且政策短期內(nèi)不會(huì)結(jié)束。這對(duì)傳統(tǒng)估價(jià)業(yè)務(wù)造成較大影響，導(dǎo)致業(yè)務(wù)數(shù)量減少，競(jìng)爭(zhēng)激烈。這些以傳統(tǒng)業(yè)務(wù)為主、業(yè)務(wù)來源單一的中小型房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)生存都存在危機(jī)。
6、從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，服務(wù)質(zhì)量不高
房地產(chǎn)估價(jià)是一門專業(yè)性很強(qiáng)的行業(yè)，委托方或相關(guān)主管部門不能識(shí)別質(zhì)量的優(yōu)劣給其帶來的好壞，有些委托方或主管部門往往只從評(píng)估費(fèi)或是否按其意愿進(jìn)行估價(jià)作為籌碼。導(dǎo)致個(gè)別估價(jià)機(jī)構(gòu)一切以迎合委托方要求為前提。還有些中小房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)存在重業(yè)務(wù)輕技術(shù)管理方面的問題，業(yè)務(wù)經(jīng)理在企業(yè)中舉足輕重，估價(jià)報(bào)告就是將數(shù)字及個(gè)別文字修改，無專業(yè)技術(shù)可言。這樣不但影響了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的社會(huì)信譽(yù)，而且直接威脅著估價(jià)行業(yè)的生存和發(fā)展。
7、估價(jià)信息數(shù)據(jù)短缺
大部分中小房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)沒有一個(gè)完整的信息數(shù)庫(kù)或者信息數(shù)據(jù)短缺，在評(píng)估過程中所采用的各種案例信息資料都是做項(xiàng)目時(shí)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查出來的，并且沒有把這類信息積累起來，以后遇到同地同類項(xiàng)目時(shí)又要重新調(diào)查，影響工作效率。有時(shí)因時(shí)間緊迫，調(diào)查不詳細(xì)，估價(jià)的準(zhǔn)確性得不到保障，這樣影響中小房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)。
二、中小房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展機(jī)遇
盡管中小房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在現(xiàn)實(shí)中存在這樣或那樣的問題，但并不是說中小房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)就無法生存下去，和大型的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)一樣，也同樣存在有良好的發(fā)展機(jī)遇，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
l、新的課稅評(píng)估業(yè)務(wù)給評(píng)估行業(yè)帶來了新的機(jī)遇
開征房產(chǎn)稅和對(duì)存量房交易批量課稅是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的一種手段，同時(shí)，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)也是一個(gè)利好消息，特別是中小房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，可利用所在地域的優(yōu)勢(shì)和特有資源進(jìn)入其中，為評(píng)估機(jī)構(gòu)增加業(yè)務(wù)來源，提高中小評(píng)估機(jī)構(gòu)的公信力，更好的服務(wù)于社會(huì)管理。
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