2015成都樓市風向標 穩(wěn)定價格才能跑贏市場
“我們未曾想象過，2014年的樓市如此低迷，2014年的工作如此艱辛……”近日，在成都某房企業(yè)舉辦的公司年度總結(jié)會上，營銷副總對過去一年作出了如上總結(jié)。對于剛剛走過的2014年，成都樓市可謂風云跌宕：盡管有降價風波、落戶新政、取消限購、房貸新政、貸款降息等接踵而至，卻并未激發(fā)樓市狂瀾。2015年，樓市將迎來“華麗轉(zhuǎn)身”？還是繼續(xù)萎靡不振，無疑成為新常態(tài)下的熱點話題。
2014年成交和供應雙雙下滑
“沒有三月的小陽春；沒有金九銀十的氣勢如虹；沒有了開盤時的排隊長龍……”提及2014年的樓市，成都城市置業(yè)營銷負責人俞雷心情凝重。在俞雷看來，2014年是樓市大考之年。這一年中，成都房地產(chǎn)出現(xiàn)了強者更強，弱者更弱的分界點。這一年，中小房地產(chǎn)企業(yè)老總們沒有了往日的喜笑顏開；這一年，李嘉誠三次變賣資產(chǎn)；潘石屹說中國的住宅已經(jīng)很危險；王石說李嘉誠賣房子是個信號。
四川中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，2014年，成都市一手商品住宅供應面積1788.78萬平方米，環(huán)比下降27.35%；成交2140.54萬平方米，環(huán)比下降17.44%；供需比為0.84。而成都主城區(qū)供應量和成交量也同樣雙雙下滑。2014年，成都市主城區(qū)商品住宅供應面積734.3萬平方米，環(huán)比下降29.8%；成交面積933.7 萬平方米，環(huán)比下降15.5%。由此看出，2014年成都市主城區(qū)供需下滑，供應量跌至2007年以來最低點。
市場預測2015年樓市波動不大
2014年12月5日，中央政治局會議上明確表示，我國進入了經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)。“2015年的樓市同樣進入新常態(tài)。”談及2015年的樓市走向，成都某房企營銷負責人余鵬預測，2015年，成都樓市將進入一個相對平穩(wěn)階段，其主要特征是投資意愿與投資規(guī)模向常態(tài)回歸；去庫存仍是開發(fā)商當務之急。在余鵬看來，未來一兩年內(nèi)，我國房地產(chǎn)市場不會有實質(zhì)改變，開發(fā)商只有在價格和營銷手段上下功夫，才是贏得市場的最大砝碼。
消化庫存房企繼續(xù)過“寒冬”
“大家都在談房地產(chǎn)可能在今年三季度后有轉(zhuǎn)折，日子會好一點，但是我看到的是可能不那么樂觀。”1月27日，花樣年董事長潘軍在第六屆房地產(chǎn)年會上對今年的市場形勢做出了如此判斷。潘軍認為，隨著中國的經(jīng)濟進入轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了冬天。按理論計算，2020年以后，在中國房地產(chǎn)市場中，還能繼續(xù)留下來真正做房地產(chǎn)的企業(yè)會不會占到1萬家，中國地產(chǎn)百強有可能在五年內(nèi)占行業(yè)比重可能到60%。根據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，2009年，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有8萬家左右，到去年已減少至5萬家左右。按照潘軍的說法，未來5年中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將淘汰約八成。在他看來，傳統(tǒng)開發(fā)模式已不再適應未來的經(jīng)濟形勢，快周轉(zhuǎn)模式也將要告別市場，精細化、專業(yè)化的代建加基金模式會成為地產(chǎn)行業(yè)未來的主推模式。
據(jù)四川中原地產(chǎn)相關人士介紹，2014年，成都主城區(qū)商品住宅全年成交均價為10113元/㎡，較2013年上漲6.5%。中原地產(chǎn)分析認為，導致價格逆市上漲的原因有二；首先，2013年土地市場火爆，高價地頻頻出現(xiàn)?！懊娣蹆r”決定了“面包價”；其次是放開限購之后，豪宅項目備案量明顯上漲，從而推動了成都主城區(qū)房價整體攀升。
華西都市報記者注意到，較之2013年，成都主城區(qū)房價雖然略有上浮，但開發(fā)商盈利并未增漲。“我們項目樓面地價就8000多元，房價才11000多元，基本上是不盈利甚至虧本在賣。”城南某項目營銷負責人在接受采訪時表示，2014年，主城區(qū)大量新推項目為維持現(xiàn)金流而選擇低價走量，甚至虧本甩賣，導致各開發(fā)商雖然完成了2014年目標任務，資金壓力依然存在。
土地“升溫”依然難現(xiàn)“地王”
“2015年，成都房價將維持平穩(wěn)的狀態(tài)，但銷量會上升。”成都某房企營銷負責人余鵬分析認為，2014，成都主城區(qū)房價環(huán)比上漲，主要源于新項目大多是2013年拿下的高價地。由于2014年樓市疲軟，因此，在這一時段內(nèi)出讓的土地價都相對溫和，全年幾乎未出現(xiàn)一宗單價地王，這就為2015年總體房價定了基調(diào)。因此，房企要想消化庫存，就必須穩(wěn)定價格跑贏市場。
2015年，成都土地市場又將出現(xiàn)怎樣走勢？中原地產(chǎn)認為，對于土地市場而言，2015年年初或?qū)⒀永m(xù)2014年高流拍率的市場現(xiàn)象，諸如恒大、首創(chuàng)、綠地、建發(fā)等品牌開發(fā)商都會集中在主城區(qū)拿地。同時，隨著利好政策的持續(xù)釋放，土地市場將在下半年出現(xiàn)明顯改觀，而天府新區(qū)仍是政府重點打造的區(qū)域。而對全年來說，政府在財政收入和城市建設進程要求的壓力下，成都土地供應量或持續(xù)上漲，而成交量也將止跌回升，流拍現(xiàn)象有所好轉(zhuǎn)，但很難出現(xiàn)“地王”。