房地產(chǎn)新政年底到期 政策風向何去何從？
或“穩(wěn)”字當頭 明年還要出什么樣的政策，不僅我不知道，溫總理也未必知道，就像問醫(yī)生你們醫(yī)院有什么藥？醫(yī)生會說我們醫(yī)院什么藥都有，但我不知道你明年得什么病，所以我怎么知道明年吃什么藥呢？ ——住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮 目前樓市保穩(wěn)定政策的著力點將會體現(xiàn)在三個結(jié)合上：一是保增長與保穩(wěn)定的結(jié)合；二是短期政策與長期政策的結(jié)合；三是政策的穩(wěn)定與政策的完善相結(jié)合。 ——住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹 陳淮： 政策變動如看天穿衣 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮日前明確否認“二次房改”并指出：“中國的房子正在越蓋越結(jié)實，沒有什么泡沫，如果有泡沫那也是為節(jié)能而用的空心磚。”在炮轟媒體“二次房改”提法后，他表達了對中國房地產(chǎn)政策的看法。 陳淮指出，中國的房地產(chǎn)政策包含三個層面，一是公共政策，即住房保障體系政策；二是產(chǎn)業(yè)政策，包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本技術(shù)政策、內(nèi)部組織政策以及與國民經(jīng)濟其他產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系，產(chǎn)業(yè)政策大調(diào)整一般需要10年左右的周期，而不是單純的明年上或下；三是宏觀調(diào)控政策，它是根據(jù)國民經(jīng)濟風險承受程度，貨幣供應量大小與國民經(jīng)濟增長速度之間調(diào)整的政策，在現(xiàn)階段毫無疑問這一政策對信貸規(guī)模依賴程度最大的房地產(chǎn)業(yè)有比較大的影響。 至于對明年房價走勢和政策的預測，陳淮說：“明年還要出什么樣的政策，不僅我不知道，溫總理也未必知道，就像問醫(yī)生你們醫(yī)院有什么藥？醫(yī)生會說我們醫(yī)院什么藥都有，但我不知道你明年得什么病，所以我怎么知道明年吃什么藥呢？”他認為，宏觀調(diào)控政策其實就是“看天氣增減衣服”的政策。 朱中一： 政策大動對百姓沒好處 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一認為，明年只要中國的出口沒有根本扭轉(zhuǎn)態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)仍肩負保增長和保民生兩大重任的話，房地產(chǎn)政策不會有太大調(diào)整，但不排除微調(diào)的可能性。只有政策相對穩(wěn)定，供應相應增加，才能使房價相應穩(wěn)定一點，政策的大變動和市場的大起大落，對國家、對企業(yè)、對老百姓都沒有好處。 秦虹： 政策轉(zhuǎn)向保穩(wěn)定為主 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹稱中國樓市政策正在悄然轉(zhuǎn)向，樓市下一步政策將以保穩(wěn)定為主。 秦虹從各個層面對中國房地產(chǎn)當下的形勢進行了深入剖析，她認為，目前來看，住房的需求空間仍然在逐步打開中。現(xiàn)在最大的問題不是房價的問題，而是對住房資源占有的不平衡。當前，中國的城市發(fā)展正在進入新一輪的質(zhì)量提升期，在此期間，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間仍然巨大，房地產(chǎn)業(yè)也將會邁入一個漫長的繁榮發(fā)展歷程中。 秦虹稱，正是因為房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟影響非常大，所以在2008年經(jīng)濟最低迷時候，對房地產(chǎn)的政策才以刺激投資、減免稅費等保增長政策為主。但由于上半年樓市回暖過于迅猛，因此樓市政策風向開始變化，下一步政策將轉(zhuǎn)向保穩(wěn)定為主。 秦虹說，目前樓市保穩(wěn)定政策的著力點將會體現(xiàn)在三個結(jié)合上：一是保增長與保穩(wěn)定的結(jié)合；二是短期政策與長期政策的結(jié)合；三是政策的穩(wěn)定與政策的完善相結(jié)合。樓市在此基礎(chǔ)上，將會出現(xiàn)一段較長時期的平穩(wěn)上行的發(fā)展態(tài)勢。 另外，對于樓市下半年的變化，秦虹表示，房地產(chǎn)行業(yè)的基本需求相對穩(wěn)定，波動的主要因素將來自于投資、規(guī)避風險、保值、投機買家的心理預期。 樊綱： 政策應跟市場走 國民經(jīng)濟研究所所長樊綱稱，很多政策是解救危機的政策，這些政策在解救危機的那個階段是對的，但是不能總是用針對危機的政策來處理日常逐步恢復正常的一個市場。所以現(xiàn)在市場上開始預計有些政策會變，這很正常。說明一些市場人士已經(jīng)知道經(jīng)濟政策是針對經(jīng)濟情況而制定的。 有些制度性的政策需要穩(wěn)定。但是宏觀經(jīng)濟政策就是一個短期政策，就是一個根據(jù)情況變化而不斷變化的政策，而且是一個逆風調(diào)節(jié)的政策。市場太火了，就要壓一壓。市場太低了，就要托一托。在這個意義上，政策調(diào)整不可避免。針對金融危機的那些政策早晚是要退出的。 現(xiàn)在市場上開始議論政策風向，說明市場開始成熟了。真正比較成熟的市場，政府跟市場用的是同一個經(jīng)濟模型。宏觀經(jīng)濟政策并不假定政府比市場更聰明，只是賦予了政府跟著市場干的職能，市場會預見到政府會采取什么措施，這是好事。在美國市場，通常認為政府看到問題要調(diào)整是好事。 中國房地產(chǎn)市場要實現(xiàn)長期穩(wěn)定發(fā)展，要克服一些制度缺陷，現(xiàn)在的問題不是政策性的問題，不是二套房的政策性問題，是一些制度性問題。需求方面最大的制度缺陷是沒有房產(chǎn)稅，就是物業(yè)稅。供給方面的制度問題則是制度上缺乏對容積率的限制。通過提高容積率，也可以實現(xiàn)增加住房供給的目的。 地方率先“收緊” 去年第四季度伴隨金融危機和樓市低迷產(chǎn)生的樓市調(diào)控“新政”不少即將到期。根據(jù)記者了解的情況，“國十三條”、二手房稅收優(yōu)惠等一系列救市政策的有效期大多是截至今年的12月31日。隨著國家有關(guān)部門開展新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)研工作，鑒于政策對房地產(chǎn)市場一貫的影響，政策風向是否轉(zhuǎn)變幾乎成為當前開發(fā)商和購房者最關(guān)注的話題。 除了中央出臺的一系列政策，各地方政府去年出臺的臨時救市政策也面臨到期后是否繼續(xù)延用的問題。以上海為例，2008年10月22日，上海在樓市低谷期出爐房地產(chǎn)救市十四條，其中關(guān)于大幅降低樓市交易稅費的第六到第九條款有效期均至2009年12月。 中央和地方去年出臺的以救市為目的的優(yōu)惠政策到底會不會準時結(jié)束，又應不應該繼續(xù)執(zhí)行，是后市發(fā)展的關(guān)鍵。 在政策風向未明確之時，最近，銀監(jiān)會、國土資源部，以及南京、上海、北京等地地方政府，就當前房地產(chǎn)市場形勢采取了一系列政策。 銀監(jiān)會早前發(fā)文要求各商業(yè)銀行嚴格執(zhí)行關(guān)于二套房按揭貸款的規(guī)定，收緊此前被各地放松的二套房房貸政策。北京市銀監(jiān)局發(fā)出了從9月1日起執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范存量房貸款業(yè)務有關(guān)問題的通知》。上海銀監(jiān)局在10月10日下發(fā)的《關(guān)于進一步維護上海銀行業(yè)良好競爭秩序的通知》中再度強調(diào)，上海各商業(yè)銀行“特別要嚴格執(zhí)行二套房貸的相關(guān)監(jiān)管要求”。10月10日，南京市全面收緊了住房公積金政策，同時出爐了三項公積金貸款新政。 國土資源部可算是另一個有調(diào)控動向的部門。國土資源部智囊機構(gòu)中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布了一篇題為“房地產(chǎn)行業(yè)價漲量跌現(xiàn)象探析”的報告指出，如果沒有相應的調(diào)控政策出臺，則房價在嚴重偏向賣方市場的情況下很難下降。在實體經(jīng)濟恢復不到位的情況下，房地產(chǎn)扶持政策會將該行業(yè)變成一個投機和投資的行業(yè)。應該出臺相應的政策，對當前泡沫化的房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。 然而，除了地方和金融系統(tǒng)出臺了相應政策外，中央各部委相關(guān)部門并沒有出臺新的起到調(diào)控作用的政策。以住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部為例，該部對房價和政策走勢還沒有明確態(tài)度。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥回答媒體房價是否過高的提問時，只表示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部不支持高房價，希望各地增加普通商品住房的供應。將把住房建設(shè)，包括商品住房和保障性住房的建設(shè)規(guī)劃、計劃更多地向媒體公布，讓老百姓對住房的供應能有一個合理的預期。 | ||