農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房屋和集體建設(shè)用地抵押評估
作者：張華
從成都市相關(guān)規(guī)定來看，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房屋和集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押可分為三個階段：第一階段：初步探索。5.12地震前，成都市已經(jīng)允許農(nóng)民通過房屋聯(lián)建、出租進(jìn)行宅基地流轉(zhuǎn)，基于全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，成都出臺了成國土資發(fā)[2007]296號《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法[試行]》（在2008年3月2日《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》出臺后，該文件已廢止）。第二階段：逐步規(guī)范。2008年《關(guān)于重災(zāi)區(qū)農(nóng)戶災(zāi)毀住房聯(lián)建等有關(guān)事項的通知》（成統(tǒng)籌（2008）93號），對聯(lián)建程序進(jìn)行了規(guī)范，明確了農(nóng)戶自住用地和聯(lián)建房用地的使用權(quán)性質(zhì)。第三階段：基本完善。2009年《農(nóng)村房屋抵押融資管理辦法》頒布，標(biāo)志成都市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資質(zhì)地的初步完善。隨著近幾年的發(fā)展，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房屋和集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押評估業(yè)務(wù)日趨頻繁，本文從政策規(guī)范、評估方法及抵押存在的相關(guān)問題作了簡要探討。
第一部分：相關(guān)政策規(guī)范
從國家層面來講，對于農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)方面的法律法規(guī)有《物權(quán)法》、《土地管理法》、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》等。2007年，重慶市和成都市設(shè)立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，為適應(yīng)發(fā)展，成都市出臺了一系列相關(guān)政策、辦法：
1、2008年1月1日成都市人民政府出臺了《關(guān)于加強(qiáng)耕地保護(hù)進(jìn)一步改革完善農(nóng)村土地和房屋產(chǎn)權(quán)制度的意見（試行）》（成委發(fā)〔2008〕1號），提出推動農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、開展農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)試點。
2、2008年3月2日成都市國土資源局出臺《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》，旨在加強(qiáng)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理，維護(hù)土地所有者和土地使用者的合法權(quán)益。明確了：2.1集體建設(shè)用地可以用于工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)、建設(shè)農(nóng)民住房、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織租賃性經(jīng)營房屋，土地使用者應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃確定的用途使用土地，不得擅自改變土地用途，確需改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；2.2集體建設(shè)用地使用權(quán)再次流轉(zhuǎn)，地上建筑物及其附著物隨之流轉(zhuǎn)；地上建筑物及其附著物流轉(zhuǎn)，集體建設(shè)用地使用權(quán)隨之流轉(zhuǎn)；2.3農(nóng)戶宅基地嚴(yán)格執(zhí)行一戶一宅的法律規(guī)定，農(nóng)戶依法取得的宅基地由區(qū)（市）縣人民政府登記造冊，核發(fā)集體土地使用證；2.4農(nóng)戶出賣、出租住房后，不得再申請新的宅基地；鼓勵符合一定條件的農(nóng)戶退出宅基地。農(nóng)戶自愿退出宅基地（含房屋）的，宅基地使用權(quán)予以注銷，并不得再申請新的宅基地，國土部門為其出具退出宅基地的證明。農(nóng)戶退出的宅基地（含房屋），其建設(shè)用地指標(biāo)由國土部門收購儲備，收購價按不低于當(dāng)?shù)卣鞯刈》控泿叛a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定，或按不低于當(dāng)?shù)卣鞯刈》楷F(xiàn)房安置標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行住房置換，原宅基地復(fù)耕。
3、2009年10月1日成都市房產(chǎn)管理局頒布實施的《成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價規(guī)范（試行）》成房發(fā)[2009]148號，為配套成都市農(nóng)村房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)中價值評估，規(guī)范了農(nóng)村房地產(chǎn)估價行為。
4、2009年11月3日成都市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的《成都市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資總體方案》（成辦法（2009）59號），提出大戶為進(jìn)一步擴(kuò)大成都市農(nóng)村抵押擔(dān)保物范圍，實現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)直接向金融機(jī)構(gòu)質(zhì)押、抵押融資，開展集體建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)村房屋和農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)（農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)）抵押融資。
4.1《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資管理辦法(試行)》中，規(guī)定了：4.1.1該辦法所稱集體建設(shè)用地使用權(quán)（不含宅基地）；4.4.2 抵押物價值評估。集體建設(shè)用地使用權(quán)的價值可由抵押當(dāng)事人協(xié)商確定，也可由抵押當(dāng)事人認(rèn)可的具有評估資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)評估確定。抵押物價值不得低于區(qū)（市）縣政府公布的同期、同地區(qū)、同類型集體建設(shè)用地基準(zhǔn)價格。集體建設(shè)用地使用權(quán)和地上附著物一并評估，未取得合法房屋產(chǎn)權(quán)的地上建筑物，不得計算價值。
4.2《成都市農(nóng)村房屋抵押融資管理辦法（試行）》中，規(guī)定了：4.2.1抵押人辦理農(nóng)村房屋抵押應(yīng)同時具備以下條件：（一）合法取得的《集體土地使用證》（使用權(quán)類型為集體建設(shè)用地使用權(quán)）和《房屋所有權(quán)證》，且征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意；（二）承諾設(shè)定抵押的房屋在依法償債后有適當(dāng)?shù)木幼鏊?；（三）?jīng)辦機(jī)構(gòu)規(guī)定的其他條件。抵押人辦理土地性質(zhì)為宅基地使用權(quán)的農(nóng)村房屋抵押時，應(yīng)將該房屋所占用范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)變更為集體建設(shè)用地使用權(quán)，向集體土地所有權(quán)人申請辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓，承諾今后不再申請宅基地，并在國土資源管理部門辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)登記手續(xù)。辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓的土地價款，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按照集體建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的一定比例合理確定。同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員交納集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款的比例應(yīng)相同。
5、2009年12月17日成都市國土資源局頒布實施的《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記實施細(xì)則（暫行）》成國土資發(fā)（2009）463號，為配套成辦法（2009）59號相關(guān)內(nèi)容，明確了集體建設(shè)用地抵押登記的細(xì)則。要求抵押物評估價值不低于區(qū)市縣人民政府公布的同期、同地區(qū)、同類型集體建設(shè)用地基準(zhǔn)價格。
6、2010年2月10日成都市人民辦公廳頒布實施的《成都市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風(fēng)險基金籌集與使用管理暫行辦法》（成辦法（2010）8號—— 有效5年），提出建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風(fēng)險補(bǔ)償機(jī)制，防范風(fēng)險。明確當(dāng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資債務(wù)履行期屆滿3個月后，貸款人（抵押權(quán)人）仍未受清償，借款人（抵押人）也未能通過市場方式有效處置抵押物歸還貸款本息時，經(jīng)抵押（借貸）雙方協(xié)商一致，抵押權(quán)人和抵押人可以共同向區(qū)市縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)擔(dān)保公司或指定機(jī)構(gòu)提得出收購抵押資產(chǎn)的書面申請；三方簽訂協(xié)議，農(nóng)村房屋按抵押貸款時的評估價值或貸款時抵押雙方協(xié)商確定的價值作價。
7、2010年11月26日成都農(nóng)商行實施的《成都農(nóng)商銀行農(nóng)村產(chǎn)權(quán)融資擔(dān)保管理辦法（試行）（成農(nóng)商銀發(fā)（2010）1160號—有效5年），通過內(nèi)部規(guī)定，提出了防范信貸風(fēng)險的管理辦法。提出：7.1可用于抵押的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)：農(nóng)村房屋、集體建設(shè)用地使用權(quán)（不含宅基地）、承包經(jīng)營權(quán)、集體林權(quán)；7.2農(nóng)村房屋、集體建設(shè)用地使用權(quán)（不含宅基地）、承包經(jīng)營權(quán)均為貸款抵押率60%；7.3抵押物價值評估中貸款人認(rèn)可的抵押物評估價值原則上不得超過市縣有權(quán)部門公布的同期同類同類型農(nóng)村房屋及相應(yīng)集體建設(shè)用地使用權(quán)價格的1.1倍；7.4抵押物處置方式：7.4.1農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風(fēng)險基金收購7.4.2農(nóng)村房屋所在集體經(jīng)濟(jì)組織收購7.4.3公開拍賣或變賣；7.5抵押物價值評估，貸款人認(rèn)可的抵押物評估價值原則上不得超過市縣有權(quán)部門公布的同期同類同類型集體建設(shè)用地使用權(quán)價格的1.1倍；7.6集體建設(shè)用地使用權(quán)（不含宅基地）的處置方式：7.6.1由區(qū)市縣土地儲備中心按集體建設(shè)用地最低保護(hù)價收購7.6.2集體建設(shè)用地所有權(quán)人收購7.6.3公開變賣或拍賣。
8、2011年3月14日成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局出臺的《成都市城鄉(xiāng)房地產(chǎn)抵押融資擔(dān)保評估操作規(guī)則（試行）》（有效期為兩年），明確了抵押融資擔(dān)保過程中的房地產(chǎn)估價行為規(guī)范。
9、2014年12月30日 四川省委農(nóng)工委 四川省財政廳等七部門聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于開展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資試點工作的意見》（ 川農(nóng)委〔2014〕93號）要求以農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資為突破口,推動金融更好服務(wù)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。確定9.1抵押融資試點的內(nèi)容有權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)、集體經(jīng)營性建設(shè)用地、農(nóng)村房屋所有權(quán)。9.2建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評估體系。備試點縣(市、區(qū))農(nóng)業(yè)、林業(yè)、國土等行政主管部門聯(lián)合設(shè)立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價值評估機(jī)構(gòu),培養(yǎng)專業(yè)評估人員,分類制定農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價值評估管理辦法,科學(xué)制定評估依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn),并根據(jù)市場變化實行動態(tài)調(diào)整。評估收費(fèi)要明顯低于市場標(biāo)準(zhǔn)。鼓勵社會主體設(shè)立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價值評估專業(yè)中介機(jī)構(gòu)，開展社會化的評估服務(wù)。建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押評估信息系統(tǒng),在一定范圍內(nèi)實現(xiàn)信息公開與共享。對市場價值明確的抵押物,由郵儲銀行、借款主體協(xié)商確定價值。
上述文件為近年成都市開展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房屋及集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押評估涉及到的相關(guān)規(guī)定，內(nèi)容包含了權(quán)屬性質(zhì)、評估方法、處置方式等方面，可為日常評估提供參考。
第二部分：農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房屋、集體建設(shè)用地評估現(xiàn)狀
據(jù)筆者工作實務(wù)總結(jié)，目前成都市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房屋、集體建設(shè)用地用于抵押融資越來越頻繁，評估實物中該類型房地產(chǎn)、土地評估在相關(guān)政策、規(guī)范層面不盡完善，市場交易、價格體系尚未成熟，易造成評估機(jī)構(gòu)、估價師對抵押物價值評估把握偏差。
第三部分：評估方法
在《成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價規(guī)范（試行）》、《成都市城鄉(xiāng)房地產(chǎn)抵押融資擔(dān)保評估操作規(guī)則（試行）》中闡述，農(nóng)村房地產(chǎn)估價可運(yùn)用市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、農(nóng)村基準(zhǔn)地價修正法以及這些估價方法的綜合運(yùn)用。在筆者的日常評估實物中，對于農(nóng)村房屋和集體建設(shè)用地，可就市場成熟程度的不同，選擇不同的評估方法。
3.1農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房屋評估
目前成都市郊縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房屋，從形式上分類主要分為災(zāi)毀聯(lián)建房、社會主義新農(nóng)村房屋、農(nóng)村散居房屋，下面結(jié)合農(nóng)村房屋形式進(jìn)行評估方法簡析：
3.1.1災(zāi)毀重建房
此類房屋主要針對于2008 年汶川地震后，為了加快災(zāi)后重建工作，在都江堰市等出現(xiàn)較多、交易較頻繁的房屋類型。2008年6月26日、8月7日，成都市相繼出臺《關(guān)于堅持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展加快災(zāi)后農(nóng)村住房重建的意見》（成府發(fā)［2008］46號）、《關(guān)于加快災(zāi)后城鄉(xiāng)住房重建工作的實施意見》（成委發(fā)［2008］27號），其中有聯(lián)建政策——農(nóng)民將宅基地交給村上，流轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地，再由社會人士出資與村民聯(lián)建新房。2008年9月12日，成都市委統(tǒng)籌委、成都市國土局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于重災(zāi)區(qū)農(nóng)戶災(zāi)毀住房聯(lián)建等有關(guān)事項的通知》（成統(tǒng)籌［2008］93號），明確了土地證發(fā)放等有關(guān)事項。至此，成都市“聯(lián)建房”政策全面出臺，確定了非“小產(chǎn)權(quán)”的地位。2009年底，成都重災(zāi)區(qū)農(nóng)村住房永久性重建就將基本完成，叫停報批。建成后農(nóng)民以撥用宅基地取得集體土地使用證，出資方以出讓的旅游、住宿餐飲等用途取得集體土地使用證，房屋產(chǎn)權(quán)各自登記為住宅和旅游用房等類型。以都江堰為例，災(zāi)后聯(lián)建房主要分布在青城山鎮(zhèn)、大觀鎮(zhèn)、紫坪埔鎮(zhèn)等地，從房屋功能來看分為住房、營業(yè)用房。其中的住房以青城山景區(qū)一帶尤為集中，房屋為2-3層的底層建筑物，并形成小區(qū)式，社會資金方以單套、聯(lián)排形式出售，如青城美廬、青城依山郡、青城莊園等；而經(jīng)營用房在青城山鎮(zhèn)、大觀鎮(zhèn)、紫坪埔鎮(zhèn)等地均有分布，主要用作農(nóng)家樂、客棧等經(jīng)營。在評估實物中，主要通過一下方式進(jìn)行評估：
3.1.1.1對于住宅類型的聯(lián)建房，雖然產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)為商業(yè)旅游，但從使用價值來講實為人居住服務(wù)，而且該類型房屋買賣較多，可直接采用市場比較法進(jìn)行評估，選擇的價格影響因素主要為區(qū)域位置、距城鎮(zhèn)距離、環(huán)境條件等。
3.1.1.2經(jīng)營類房屋，其使用價值主要為商業(yè)經(jīng)營，收入以餐飲、住宿為主。則可以按照自營方式計算收益，從而采用收益法。如在青城山后山泰安古鎮(zhèn)修建的獨(dú)棟或者院落式的房屋，可通過其餐飲收入、住宿收益分別計算總收益，或者部分農(nóng)家樂按照住宿含餐飲的收益方式計算，扣除經(jīng)營所產(chǎn)生的成本費(fèi)用進(jìn)行計算，其中收益年限同于城鎮(zhèn)商業(yè)用房的計算方式，收益穩(wěn)定性影響資本化率低于城鎮(zhèn)商業(yè)用房。
3.1.2社會主義新農(nóng)村房屋（農(nóng)村集中居住區(qū)）
該類房屋主要通過土地整理而為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民集中修建的房屋，為功能配套更加完善的新型社區(qū)。該類型房屋確權(quán)發(fā)證后的土地產(chǎn)權(quán)為劃撥住宅用地或撥用住宅用地，屬于集體土地；房屋為房管部門統(tǒng)一發(fā)證。市場中，該類房屋有一定量的交易，可采用市場比較法評估。
3.1.3農(nóng)村散居房屋
該類房屋主要指新型集中房屋以外零散分布農(nóng)民自建的房屋，多為2000年以前的磚木結(jié)構(gòu)底層建筑物，有的為林盤。該類房屋特點為分布廣泛、建成年代較久。土地為宅基地，房屋為住宅。由于交易市場不成熟，且區(qū)域位置較偏遠(yuǎn)，一般采用成本法進(jìn)行評估。
3.2集體建設(shè)用地使用權(quán)評估
目前成都市辦法的集體建設(shè)用地使用權(quán)用途多為商服旅游用地，少量為住宅用地。其地價評估方法可參照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中確定的市場比較法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、成本法、剩余法、收益法等。
3.2.1市場比較法
該類方法評估原理同于城鎮(zhèn)土地估價，通過公布的成交的同類型集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行對比估價。自2008年11月10日錦江區(qū)成龍路接待部那時辰皇經(jīng)樓村二、六組流轉(zhuǎn)第一宗集體建設(shè)用地使用權(quán)以來，截止2015年1月，成都市范圍內(nèi)共流轉(zhuǎn)89宗，用途以商服用地為主，而2014年流轉(zhuǎn)的土地整體價格水平較低，大邑縣沙渠鎮(zhèn)的流轉(zhuǎn)價格為14.1萬元/畝，價格最高的位于溫江區(qū)萬春鎮(zhèn)踏水橋，成交價格為65.33萬元/畝。該方法運(yùn)用時一定關(guān)注成交土地案例的位置分布情況，一級市場流轉(zhuǎn)的集體土地使用權(quán)分布廣泛，受區(qū)位影響價格差異較大。
3.2.2基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法
該方法分兩種情形，第一種為區(qū)域政府制定并公布有集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價，對應(yīng)土地級別，采用基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正評估，如成都市2010年成都市公布了《成都市中心城區(qū)“198”區(qū)域農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價》，可以直接采用；第二種為區(qū)域未公布集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價，但區(qū)域或者相鄰地區(qū)制定有城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價，依據(jù)同權(quán)同價的原理，采用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正評估。
3.2.3剩余法
同理于城鎮(zhèn)建設(shè)用地開發(fā)利用，通過開發(fā)價值扣除相應(yīng)建造成本、稅費(fèi)、利息利潤后得出地價。該方法運(yùn)用時，開發(fā)價值的確定是一個關(guān)鍵點，應(yīng)充分分析待估宗地所在的市場狀況；稅費(fèi)與城鎮(zhèn)土地開發(fā)建設(shè)有一定差異，如規(guī)費(fèi)的繳納，以郫縣為例，農(nóng)民住宅和居住社區(qū)配套的設(shè)施建設(shè)項目，不得收取報建費(fèi)；其他建設(shè)項目，業(yè)主應(yīng)按當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)規(guī)定繳納市政設(shè)施配套費(fèi)，按照郫府發(fā)（2011）175號文精神，結(jié)合成都市調(diào)整了城市建設(shè)配套費(fèi)用，農(nóng)村房屋建設(shè)按照105元/建筑平方米繳納，而城鎮(zhèn)土地房屋建設(shè)為140元/建筑平方米。
第四部分：當(dāng)前農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房屋、集體建設(shè)用地抵押存在的問題
目前，對于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押，最大的障礙就是抵押權(quán)的設(shè)置是否合法、抵押權(quán)實現(xiàn)的法律保障問題。依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，宅基地使用權(quán)不能進(jìn)行抵押?！冻啥际修r(nóng)村房屋抵押融資管理辦法（試行）》中規(guī)定，抵押人辦理土地性質(zhì)為宅基地使用權(quán)的農(nóng)村房屋抵押時，應(yīng)將該房屋所占用范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)變更為集體建設(shè)用地使用權(quán)，向集體土地所有權(quán)人申請辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓，承諾今后不再申請宅基地。該辦法明確了關(guān)于農(nóng)村房屋涉及到宅基地時的抵押處理方式，即規(guī)避了與現(xiàn)行法律的沖突，但也沒能從根本上解決宅基地直接抵押的問題。之后，成都市房產(chǎn)管理局下發(fā)了《成都市集體建設(shè)用地上房屋抵押登記（暫行）規(guī)定》（成房發(fā)［2009］202號），規(guī)定村民的房屋可用于抵押，應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意抵押的證明材料，去掉了宅基地使用權(quán)先行轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定。而筆者通過問詢郫縣、都江堰市等國土資源局了解到，該類房屋抵押時，只要房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證雙證齊全，即使土地為宅基地，同樣可辦理抵押登記。由此，問題就產(chǎn)生了，若是抵押權(quán)實現(xiàn)，土地為宅基地的農(nóng)村房屋進(jìn)行處置時，受土地影響，處置明顯受到限制。
第五部分：抵押風(fēng)險及防范
《實施機(jī)制、信貸行為和農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資：成都案例》中闡述：目前金融機(jī)構(gòu)介入農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款的積極性不高，對于少數(shù)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款，金融機(jī)構(gòu)更多著眼于貸款人的信用和其他風(fēng)險分散手段，而不是抵押物本身，金融機(jī)構(gòu)的“惜貸”與抵押物本身的完備程度無直接關(guān)系。金融機(jī)構(gòu)對機(jī)遇農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押派生的權(quán)利（如抵押債權(quán)）能否實現(xiàn)存在較大疑問。另外，成都市出臺的“一方案三辦法”核心是直接以集體建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)村住房、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)作為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)載體設(shè)定抵押，對現(xiàn)行法的有關(guān)規(guī)定有所突破。但指導(dǎo)意見多個條款明確規(guī)定，對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資效力的確認(rèn)以“符合法律政策規(guī)定”為前提，而以上的法律政策規(guī)定內(nèi)容未明確。而成都市中院認(rèn)為通過仲裁解決農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資糾紛更恰當(dāng)。成都市中院還指出，一方案三辦法僅以指導(dǎo)性規(guī)范而非強(qiáng)制性規(guī)范，如抵押雙方未果，抵押物權(quán)難以從法律或其保障。
從以上內(nèi)容可以看出，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房屋抵押存在許多法律法規(guī)不完善的瑕疵，但在評估業(yè)務(wù)中，該類評估總會遇到，那么結(jié)合相關(guān)政策規(guī)范，我們可以通過以下幾個方面關(guān)注農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房屋或集體建設(shè)用地抵押的風(fēng)險防范措施：
5.1明確抵押權(quán)產(chǎn)權(quán)
集體建設(shè)用地使用權(quán)（除宅基地）抵押時，須取得《集體建設(shè)用地使用證》，《集體建設(shè)用地所有權(quán)》、單純的宅基地不能辦理抵押；農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房屋辦理抵押時，續(xù)持有《集體建設(shè)用地使用證》、《房屋所有權(quán)證》，其中災(zāi)毀聯(lián)建房的《集體建設(shè)用地使用權(quán)》一般為出讓的商服旅游用地，且若為多層房屋的，需持分?jǐn)偟耐恋刈C。
5.2抵押價值判斷
5.2.1對于集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押價值，應(yīng)充分了解抵押物所在地的集體建設(shè)用地使用權(quán)市場交易價格，充分分析類比；另外，可參考《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資管理辦法(試行)》中的規(guī)定，即集體建設(shè)用地使用權(quán)的抵押價值不得低于區(qū)（市）縣政府公布的同期、同地區(qū)、同類型集體建設(shè)用地基準(zhǔn)價格進(jìn)行判斷。
5.2.2對于宅基地上的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房屋，如用于抵押，可只對地上建筑物價值進(jìn)行評估，宅基地不作價；集體建設(shè)用地使用權(quán)和地上附著物一并評估，未取得合法房屋產(chǎn)權(quán)的地上建筑物，不得計算價值。
5.2.3《成都農(nóng)商銀行農(nóng)村產(chǎn)權(quán)融資擔(dān)保管理辦法（試行）中要求抵押物價值在貸款人認(rèn)可的抵押物評估價值原則上不得超過市縣有權(quán)部門公布的同期同類同類型集體建設(shè)用地使用權(quán)價格的1.1倍。該規(guī)定限定了抵押物價值以政府指導(dǎo)價為主線。
5.3關(guān)注抵押權(quán)實現(xiàn)的處理方式
5.3.1《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資管理辦法(試行)》中對債權(quán)實現(xiàn)作出規(guī)定：當(dāng)債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模盅簷?quán)人與抵押人協(xié)商后，可以抵押的集體建設(shè)用地使用權(quán)變賣或拍賣所得價款受償。變賣或拍賣的集體建設(shè)用地使用權(quán)，可由集體建設(shè)用地所有權(quán)人收購，也可由區(qū)（市）縣土地儲備中心按集體建設(shè)用地最低保護(hù)價收購；協(xié)商不成的，抵押當(dāng)事人可根據(jù)合同約定，向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。處置抵押集體建設(shè)用地使用權(quán)所得價款，抵押權(quán)人優(yōu)先受償，超過債權(quán)數(shù)額部分歸抵押人所有，不足部分由借款人繼續(xù)清償。集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，如國家依法征收該宗土地時，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)服從，補(bǔ)償費(fèi)用按國家相關(guān)法律法規(guī)和政策執(zhí)行，所得補(bǔ)償費(fèi)用優(yōu)先償還債務(wù)。
5.3.2（《成都市農(nóng)村房屋抵押融資管理辦法（試行）》中對債權(quán)實現(xiàn)作出規(guī)定：債務(wù)履行期屆滿，借款人應(yīng)按貸款合同規(guī)定及時償還貸款本息；無法正常償還的，抵押權(quán)人可與抵押人協(xié)商以抵押房屋拍賣或變賣所得的價款受償，也可由農(nóng)村房屋所在集體經(jīng)濟(jì)組織或者由農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風(fēng)險基金收購；協(xié)商不成的，抵押當(dāng)事人可根據(jù)合同約定，向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。處置抵押的農(nóng)村房屋時，本集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。
5.3.3《關(guān)于開展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資試點工作的意見》中要求配套風(fēng)險補(bǔ)償政策。從2015年起，試點縣(市、區(qū))政府建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風(fēng)險補(bǔ)償資金,用于補(bǔ)償農(nóng)村產(chǎn)權(quán)直接抵押貸款經(jīng)逾期清收無法收回的損失中應(yīng)由政府分擔(dān)部分 。其中,郵儲銀行承擔(dān)的比例為30%。省財政根據(jù)試點縣(亨、區(qū))政府實際分擔(dān)補(bǔ)償情況給予試點縣(市、區(qū))政府適當(dāng)補(bǔ)助。
5.3.4宅基地退出
可通過宅基地退出機(jī)制（筆者問詢郫縣國土局，稱目前暫無退出補(bǔ)償政策，尚在研究退出制度——問詢郫縣國土局，該部分還在研究過程中，因為國土局無法成為主體，收回后依然要返給集體，且價格水平也無明確表述），可以通過農(nóng)交所招牌掛程序，取得集體建設(shè)用地使用權(quán)（有可能為其他人競得），然后再進(jìn)行處置流轉(zhuǎn)。抵押評估中，該項內(nèi)容主要作為資產(chǎn)處置的參考方式之一予以提示，無法作為直接處理方式。
本文主要結(jié)合現(xiàn)行政策規(guī)定對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房屋和集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押評估進(jìn)行了探討，由于市場成熟度不高，配套政策不完備，評估實物中應(yīng)對抵押價值和風(fēng)險點特別關(guān)注，為金融機(jī)構(gòu)提供可靠的參考依據(jù)。