淺析收益法評(píng)估酒店房地產(chǎn)
一、總述
酒店（又稱為賓館、旅館、旅店、旅社、商旅、客店、客棧，臺(tái)灣作飯店，港澳、馬來西亞、新加坡等作酒店）其基本定義是提供安全、舒適，令利用者得到短期的休息或睡眠的空間的商業(yè)機(jī)構(gòu)。一般地說來就是給賓客提供歇宿和飲食的場(chǎng)所。具體地說飯店是以它的建筑物為憑證，通過出售客房、餐飲及綜合服務(wù)設(shè)施向客人提供服務(wù)，從而獲得經(jīng)濟(jì)收益的組織。酒店主要為游客提供住宿服務(wù)、生活的服務(wù)及設(shè)施（寢前服務(wù)）、餐飲、游戲、娛樂、購物、商務(wù)中心、宴會(huì)及會(huì)議等設(shè)施。
二、方法選取
在各大中型城市，甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)上，越來越多的酒店隨著人流量的增多拔地而起。酒店房地產(chǎn)以其價(jià)值量大，也成為投資者作為融資的主要抵押物。從而在我們?cè)u(píng)估工作中，也時(shí)常遇到各類酒店評(píng)估。酒店作為商業(yè)類房地產(chǎn)，但其與商業(yè)用房及辦公用房亦存在較大差異。在評(píng)估過程中，我們經(jīng)常選用成本法、市場(chǎng)比較法及收益法。
成本法是建造具有同等設(shè)施水平的房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的資金利息和計(jì)劃利潤(rùn)，并扣除相應(yīng)的折舊來確定房地產(chǎn)價(jià)格的估價(jià)方法。該種方法僅適用于收益不好的酒店評(píng)估。
市場(chǎng)比較法的假設(shè)前提是酒店購買方只愿意支付不多于近期同類酒店交易金額的價(jià)格。理論上講此方法能夠客觀反映酒店的真實(shí)價(jià)值，但是酒店作為特殊的物業(yè)類型，目前國內(nèi)交易市場(chǎng)尚不夠成熟、交易案例較少，且酒店物業(yè)實(shí)體狀況差異性很大，我們也很難收集到實(shí)體狀況較接近的案例信息，修正起來也比較困難。所以市場(chǎng)比較法僅適用于交易活躍的產(chǎn)權(quán)式酒店。
收益法是在酒店持續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提下，收益法將酒店未來有效經(jīng)營(yíng)年期內(nèi)各年的正常純收益，折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出酒店價(jià)格。酒店類房地產(chǎn)具有一次性投資較大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大及投資回收期長(zhǎng)的特點(diǎn)，其通用性、分割轉(zhuǎn)讓性較差，市場(chǎng)整體轉(zhuǎn)讓成交案例少，考慮到其有經(jīng)營(yíng)收益，一般選用收益法。
酒店房地產(chǎn)一般分為出租經(jīng)營(yíng)性酒店及自主經(jīng)營(yíng)性酒店。出租經(jīng)營(yíng)性酒店的評(píng)估可根據(jù)其實(shí)際租金計(jì)算其租賃期內(nèi)價(jià)值并結(jié)合市場(chǎng)租金、租金遞增比例及資本化率求取租賃期外剩余使用年限的市場(chǎng)價(jià)值，折現(xiàn)后加上租賃期內(nèi)價(jià)值即為估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。本文主要介紹采用收益法評(píng)估自營(yíng)性酒店價(jià)值。
三、簡(jiǎn)介技術(shù)過程
1、求取年總收入；
2、求取年總費(fèi)用；
3、求取酒店?duì)I業(yè)利潤(rùn)；
4、計(jì)算年純收益；
5、選擇合適的資本化率；
6、求取估價(jià)對(duì)象剩余使用年限的收益價(jià)值。
四、以例簡(jiǎn)述測(cè)算過程
“****賓館” 于
（一）求取年總收入
酒店年總收入包括：客房收入、餐廳收入、會(huì)議室收入、娛樂收入、配套商場(chǎng)收入、其他收入等。我們可以通過調(diào)查估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同等規(guī)模的賓館（酒店）的主要收入，收集估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)前三年財(cái)務(wù)報(bào)表并結(jié)合估價(jià)對(duì)象自身經(jīng)營(yíng)收入得到。
1、客房收入
我們對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域賓館（酒店）的客房掛牌價(jià)、折扣率及入住率進(jìn)行了調(diào)查，估價(jià)對(duì)象實(shí)體狀況較優(yōu)，裝修成新率較高，配套設(shè)施較好，在求取客房收入過程中，我們以估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域賓館（酒店）全年的平均折扣率、入住率、掛牌價(jià)為主，結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況計(jì)算得到。估價(jià)對(duì)象客房收入為各類客房的數(shù)量、掛牌價(jià)、折扣率、入住率相乘得到?？头渴杖朐斠娤卤恚?SPAN lang=EN-US>
客房收益情況表
客房類型 | 總統(tǒng)套房（雙床/大床） | 行政套房（單床/大床） | 豪華套房（雙床/大床） | 標(biāo)準(zhǔn)套房（大床） | 普通套房（大床） | 豪華單間（大床） | 機(jī)麻單間 | 豪華標(biāo)間 | 標(biāo)準(zhǔn)單間 | 普通標(biāo)準(zhǔn)間 | |
數(shù)量（間） | 1 | 1 | 2 | 3 | 2 | 59 | 2 | 79 | 6 | 41 | |
掛牌價(jià) | 6288 | 3288 | 2888 | 1288 | 688 | 888 | 1888 | 888 | 288 | 188 | |
折扣率 | 60% | 60% | 60% | 60% |
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