房地產(chǎn)抵押風(fēng)險分析與防范
2014-09-18 00:00:00 本網(wǎng)站
摘要：抵押貸款風(fēng)險源于房地產(chǎn)的因有特性、房地產(chǎn)市場變化、政府政策調(diào)整、房地產(chǎn)價格評估、銀行風(fēng)險管理、評估作價等多個環(huán)節(jié)，存在于房地產(chǎn)貸款審核、發(fā)放和回收各個方面，防范房地產(chǎn)抵押風(fēng)險，要結(jié)合產(chǎn)生風(fēng)險的源頭進行防范。
1、房地產(chǎn)抵押概述
1.1房地產(chǎn)抵押概念
在我國，房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定條件須具備房地產(chǎn)抵押合同和房地產(chǎn)抵押權(quán)登記兩個條件。房地產(chǎn)抵押合同為要式合同，抵押人和抵押權(quán)人訂立房地產(chǎn)抵押合同，應(yīng)當(dāng)采用書面形式并記載法律規(guī)定的內(nèi)容。房地產(chǎn)抵押經(jīng)房地產(chǎn)管理機關(guān)登記后依法成立并取得物權(quán)公示、公信效力。房地產(chǎn)抵押權(quán)登記后方可對抗第三人。
1.3房地產(chǎn)抵押效力和影響
房地產(chǎn)抵押一經(jīng)設(shè)定，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律效力。根據(jù)房地產(chǎn)抵押權(quán)效力的對象，可將其劃分為對內(nèi)效力和對外效力。
1.3.1房地產(chǎn)抵押權(quán)的對內(nèi)效力
①先受償效力
房地產(chǎn)抵押權(quán)的對內(nèi)效力體現(xiàn)在房地產(chǎn)抵押權(quán)人在其債務(wù)人屆期不履行債務(wù)時，無須經(jīng)房地產(chǎn)抵押人的同意即可對抵押的房地產(chǎn)予以處分，并從變賣的價款中優(yōu)先于普通債權(quán)人獲得清償。
②房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍效力
房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍包括主債權(quán)、利息、違約金、損害賠償金、實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的費用。但當(dāng)事人在抵押合同中對房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍有約定的，從其約定。
③房地產(chǎn)抵押權(quán)所涉及的物的范圍效力
房地產(chǎn)抵押權(quán)所涉及的物的范圍效力應(yīng)涵蓋房地產(chǎn)自身、房地產(chǎn)的從物、房地產(chǎn)的從權(quán)利以及孳息等諸多方面。
④抵押物價值保持的效力
抵押人的行為足以使所抵押房地產(chǎn)的價值減少的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)其價值或者提供與減少的價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。
1.3.2房地產(chǎn)抵押權(quán)的對外效力
①房地產(chǎn)抵押權(quán)對用益物權(quán)的影響
房地產(chǎn)抵押權(quán)在設(shè)定前或設(shè)定后，抵押人均可在抵押的房地產(chǎn)上設(shè)定用益物權(quán)。但用益物權(quán)只有在房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定之前已存在并經(jīng)登記才能具有對抗房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力。
②房地產(chǎn)抵押權(quán)對其它抵押權(quán)的影響
在同一房地產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個抵押權(quán)時，其擔(dān)保的債權(quán)按抵押權(quán)設(shè)定的先后順序受償，順序相同的則按債權(quán)比例受償。
③房地產(chǎn)抵押權(quán)對房屋租賃的影響
房屋租賃關(guān)系存在于抵押之前的，房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力不及于該租賃關(guān)系，抵押的房地產(chǎn)拍賣后，原租賃合同對房地產(chǎn)的受讓者繼續(xù)有效。如果將已設(shè)定抵押權(quán)的房屋出租的，房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力及于該租賃關(guān)系，房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)，租賃關(guān)系解除。
1.4.1房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的條件
①房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在。房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)首先應(yīng)以房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在為前提。
②債權(quán)已屆清償期而未受清償。債權(quán)已屆清償期而抵押權(quán)人未受清償時，抵押權(quán)人才能行使抵押權(quán)。
債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。
1.4.3房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的程序
債務(wù)履行期屆滿債權(quán)未獲清償?shù)?，抵押?quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款受償，協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院起訴，在人民法院的主持下，實現(xiàn)抵押權(quán)。
在劃撥的國有土地使用權(quán)上設(shè)定抵押，實現(xiàn)抵押權(quán)時，必須經(jīng)過兩個特殊程序：一是拍賣該土地使用權(quán)時，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批；二是拍賣所得價款必須首先繳納應(yīng)繳的土地使用權(quán)出讓金，然后抵押權(quán)人才能優(yōu)先受償。
1.5.1因抵押的房地產(chǎn)滅失且無替代物而消滅
房地產(chǎn)抵押權(quán)為物權(quán)，作為其標(biāo)的物之房地產(chǎn)因自然災(zāi)害、公用征收等到原因而滅失時，房地產(chǎn)抵押權(quán)自無法繼續(xù)存在而消滅。
1.5.2因被擔(dān)保的債權(quán)消滅而消滅
我國抵押權(quán)從屬于主債權(quán)。房地產(chǎn)抵押權(quán)與被擔(dān)保債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅，房地產(chǎn)抵押權(quán)也消滅。
1.5.3因房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)而消滅
房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)，房地產(chǎn)抵押擔(dān)保法律關(guān)系消滅，房地產(chǎn)抵押權(quán)自然消滅。
房地產(chǎn)抵押須符合《物權(quán)法》《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等相關(guān)法律的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：
（1）土地所有權(quán)不得抵押；地上沒有建筑物、構(gòu)筑物或在建工程的，純粹以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得進行抵押；集體土地使用權(quán)不得單獨抵押。
（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，不得抵押，但是已經(jīng)依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地土地使用權(quán)除外。
（3）權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)和被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)，不得抵押。
（4）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)不得進行抵押。
（5）列入文物保護的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物不得抵押。
（6）已被依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)不得抵押。
（7）違章建筑物或臨時建筑物不能用于抵押。
2、房地產(chǎn)抵押分類
房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包含土地和土地的定著物。依據(jù)房地產(chǎn)類型及開發(fā)程度，一般把房地產(chǎn)抵押分為以下四種類型：
2.1土地使用權(quán)抵押
土地使用權(quán)抵押按類別分為國有土地出讓、國有劃撥、集體土地使用權(quán)抵押三種形式。
2.2在建工程及房屋期權(quán)的抵押
在建工程抵押系指抵押人將“在建工程已完工部分連同其合法取得的土地使用權(quán)”抵押給抵押權(quán)人以獲取在建工程繼續(xù)建造的資金的行為。
2.3房屋期權(quán)抵押
房屋期權(quán)抵押是指購房人在支付首期規(guī)定的房款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，而將所購商品房抵押給銀行，作為償還購房款的擔(dān)保行為。這種形式大多為居民采用分期償還本金的抵押貸款購房模式。
2.4建成后的物業(yè)抵押貸款
建成后物業(yè)按其特性分為商業(yè)、住宅、工業(yè)等類型。建成后物業(yè)抵押貸款是指在物業(yè)不轉(zhuǎn)移占用的情況下，將其房屋所有權(quán)連同土地使用權(quán)提供給抵押權(quán)人作為履行債務(wù)的擔(dān)保。
3、房地產(chǎn)抵押風(fēng)險成因分析
房地產(chǎn)作為抵押標(biāo)的物，雖有位置的固定性、壽命周期長、可操作性強、價值量大、權(quán)利容易實現(xiàn)等優(yōu)點，但亦應(yīng)關(guān)注以下成因可能引發(fā)的風(fēng)險：
3.1房地產(chǎn)實物狀況變化帶來的風(fēng)險
①房地產(chǎn)實際地址、面積與產(chǎn)權(quán)證登記內(nèi)容不一致，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況不清。
②將同一宗地或?qū)⒕频曩e館等房地產(chǎn)分割成二部分或多部分在不同銀行設(shè)置抵押權(quán)；或房地產(chǎn)現(xiàn)場缺乏具體界線（如共用宗土地或非獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪），以其所占有份額設(shè)置抵押權(quán)。由于基礎(chǔ)設(shè)施及其他附屬設(shè)施為統(tǒng)一配套，具有不可拆分性。
③已建成物業(yè)或在建工程在使用功能、建筑質(zhì)量等方面存在潛在或明顯缺陷；或缺乏《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、已投入在建工程的工程、施工進度及工程竣工日期、已完成的工作量和工程量及法定優(yōu)先受償款情況說明等必要資料，影響房地產(chǎn)的實體或權(quán)益。
3.2房地產(chǎn)權(quán)益變化帶來的風(fēng)險
①流轉(zhuǎn)受限或產(chǎn)權(quán)存在瑕疵的房地產(chǎn)，該類房地產(chǎn)權(quán)益受到明顯約束，違規(guī)以該類房地產(chǎn)設(shè)置抵押權(quán)時。
②尚未完成拆遷、安置的土地，用于設(shè)置抵押權(quán)時，不符合政策要求。
③共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。
④以租賃房地產(chǎn)設(shè)置抵押權(quán)時，將面臨租賃權(quán)對抗的風(fēng)險
3.3房地產(chǎn)區(qū)位變化帶來的風(fēng)險
①行政區(qū)所在地房地產(chǎn)設(shè)置抵押權(quán)后，行政區(qū)遷移至其他地方，可能造成房地產(chǎn)貶值。
②房地產(chǎn)設(shè)置抵押權(quán)后，周邊道路規(guī)劃調(diào)整（如道路高架、平交道口修建立交橋等）或通行限制（實現(xiàn)交通管制或改為單行路），可能造成房地產(chǎn)貶值。
③房地產(chǎn)設(shè)置抵押權(quán)后，周邊用地規(guī)劃向不利用途調(diào)整，如布局殯葬、變電站、污染項目等，可能造成房地產(chǎn)貶值。
3.4國家及地方政策變化產(chǎn)生的風(fēng)險
①近年來，國家對房地產(chǎn)進行持續(xù)調(diào)控，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時財稅政策幾經(jīng)調(diào)整。財稅政策變化（如住宅轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅調(diào)整），將影響抵押房地產(chǎn)的價值。
②《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》的司法解釋規(guī)定，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。
3.5房地產(chǎn)市場變化產(chǎn)生的風(fēng)險
①國際經(jīng)濟形勢（如2008年美國“次貸”引發(fā)經(jīng)濟危機及去年以來發(fā)生的“歐債”危機，引發(fā)全球經(jīng)濟下滑及房地產(chǎn)市場波動，可能造成房地產(chǎn)貶值。
②國內(nèi)近年持續(xù)嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場低彌，若房價開始向下調(diào)整，當(dāng)出現(xiàn)抵押物價值下跌幅度大于貸款者購房投資成本時，抵押權(quán)將面對抵押人可能拒絕償還債務(wù)的風(fēng)險。
3.6規(guī)劃變動產(chǎn)生的風(fēng)險
①對于待開發(fā)土地，尚未確定具體規(guī)劃指標(biāo)，以該土地設(shè)定抵押權(quán)時，抵押權(quán)一旦實現(xiàn)，處置時土地規(guī)劃條件（容積率）低于抵押設(shè)定條件（容積率），可能造成房地產(chǎn)貶值。
②政府儲備用地用途不明確，或缺乏具體規(guī)劃條件，以該土地設(shè)定抵押權(quán)時，可能會出現(xiàn)抵押價值減損風(fēng)險。
③同一項目規(guī)劃條件下有多宗地存在，以其中一宗地設(shè)置抵押權(quán)，若該宗地在該項目規(guī)劃中屬社區(qū)公共配套用地（如小區(qū)會所、運動場據(jù)、物管用房占地等），以該土地設(shè)定抵押權(quán)時，抵押權(quán)一旦實現(xiàn)，將難以處置。
3.7強制處分價值損失風(fēng)險。
債務(wù)履約期屆滿未能清償債務(wù)而被迫依法處置，多采取拍賣方式進行。但買家在拍賣之前對房地產(chǎn)狀況特別是權(quán)益狀況（產(chǎn)權(quán)及其他權(quán)利）缺乏了解，拍賣成交價格缺乏議價期，僅在拍賣日很短的時間內(nèi)完成交易，成交價格一般比公開市場價格低。
3.8抵押房產(chǎn)評估過程帶來的風(fēng)險
①時間價值風(fēng)險，體現(xiàn)在貸款到期日的實際房地產(chǎn)價值和房地產(chǎn)評估值之間的差異引發(fā)的風(fēng)險。
②違規(guī)操作帶來的風(fēng)險，如估價人員不去現(xiàn)場調(diào)查，或調(diào)查發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)用于抵押時存在政策限制或明顯缺陷，仍然進行評估且在報告中不作為披露。
③評估機構(gòu)管理不規(guī)范，執(zhí)業(yè)不客觀公正。房地產(chǎn)評估費用通常由抵押人支付，部分評估機構(gòu)從經(jīng)濟利益出發(fā)，可能順應(yīng)抵押人（要求抬高房產(chǎn)的評估價格，讓借款人能夠申請更多貸款。當(dāng)銀行拍賣用來抵押的房地產(chǎn)時，評估機構(gòu)又可能應(yīng)買受要求降低房產(chǎn)的評估價格。
3.9房地產(chǎn)抵押管理風(fēng)險
①銀行內(nèi)部風(fēng)控職能缺失，風(fēng)險管理混亂，未認(rèn)真對抵押房地產(chǎn)的實體、權(quán)益及區(qū)位未進行真實性核查，過分依賴估價機構(gòu)、房地產(chǎn)權(quán)人提供估價報告或資料。
②銀行間相互競爭，爭奪客戶，明知房地產(chǎn)價值無法滿足客戶要求，但要求估價機構(gòu)刻意人為提高評估結(jié)果，抵押實現(xiàn)將給銀行帶來風(fēng)險。
③對房、地分制管理的地區(qū)，金融機構(gòu)未對抵押的房地產(chǎn)前往房管部門和國土部門分別就房屋和土地辦理抵押登記，未經(jīng)登記的抵押權(quán)無法對抗第三人。
④只注重貸款前期風(fēng)險控制，對貸款后抵押房地產(chǎn)疏于管理。在房地產(chǎn)抵押期間，銀行對抵押房地產(chǎn)的實體、權(quán)益、區(qū)位等條件變化以及抵押人償債能力等情況關(guān)注度缺失，從而引發(fā)風(fēng)險。
4、風(fēng)險防范措施
抵押貸款風(fēng)險源于房地產(chǎn)的因有特性、房地產(chǎn)市場變化、政府政策調(diào)整、房地產(chǎn)價格評估、銀行風(fēng)險管理、評估作價等多個環(huán)節(jié)，存在于房地產(chǎn)貸款審核、發(fā)放和回收各個方面，防范房地產(chǎn)抵押風(fēng)險，要結(jié)合產(chǎn)生風(fēng)險的源頭進行防范。
4.1加強抵押房地產(chǎn)的合法性及真實性審查
對于土地使用權(quán)及已建成物業(yè)，應(yīng)審查產(chǎn)權(quán)的合法性。重點查驗《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》等資料，調(diào)查房地產(chǎn)實際狀況（包括實體、權(quán)益、區(qū)位）與產(chǎn)權(quán)證登記內(nèi)容是否完全一致，土地及房屋有無他項權(quán)利限制，能否用于設(shè)置抵押權(quán)。對于產(chǎn)權(quán)有瑕疵的房地產(chǎn)或法律法規(guī)限制設(shè)置抵押權(quán)房地產(chǎn)，銀行應(yīng)拒絕作為抵押擔(dān)保。
4.2加強信貸操作規(guī)范化管理
實行跟蹤服務(wù)，落實調(diào)查責(zé)任，增加貸后檢查強度和次數(shù)。確定申報價格的合理性、各信息與實際信息的一致性是銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)的前提，加強貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現(xiàn)，減少貸款損失。
4.3建立建全金融機構(gòu)內(nèi)控機制
完善金融機構(gòu)內(nèi)部操作流程和監(jiān)督機制，提高房地產(chǎn)按揭貸款管理水平，構(gòu)建一套有效、適用的執(zhí)行制度。
4.4建立違法違規(guī)通報機制
對于虛假抵押貸款行為，要及時復(fù)查并找出問題所在，建立黑名單并實行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險發(fā)生。
4.5優(yōu)選房地產(chǎn)評估機構(gòu)
選擇資信等級高、誠信守法的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行合作，加強房地產(chǎn)評估結(jié)果風(fēng)險分析，對評估結(jié)果有失公允的評估機構(gòu)采取約談、通報、退出及追責(zé)機制，降低估價機構(gòu)對抵押標(biāo)的物價值主觀誤評引發(fā)的風(fēng)險。