房地產(chǎn)抵押風險分析與防范
2014-09-18 00:00:00 本網(wǎng)站
摘要：抵押貸款風險源于房地產(chǎn)的因有特性、房地產(chǎn)市場變化、政府政策調(diào)整、房地產(chǎn)價格評估、銀行風險管理、評估作價等多個環(huán)節(jié)，存在于房地產(chǎn)貸款審核、發(fā)放和回收各個方面，防范房地產(chǎn)抵押風險，要結(jié)合產(chǎn)生風險的源頭進行防范。
1、房地產(chǎn)抵押概述
1.1房地產(chǎn)抵押概念
在我國，房地產(chǎn)抵押權的設定條件須具備房地產(chǎn)抵押合同和房地產(chǎn)抵押權登記兩個條件。房地產(chǎn)抵押合同為要式合同，抵押人和抵押權人訂立房地產(chǎn)抵押合同，應當采用書面形式并記載法律規(guī)定的內(nèi)容。房地產(chǎn)抵押經(jīng)房地產(chǎn)管理機關登記后依法成立并取得物權公示、公信效力。房地產(chǎn)抵押權登記后方可對抗第三人。
1.3房地產(chǎn)抵押效力和影響
1.3.1房地產(chǎn)抵押權的對內(nèi)效力
①先受償效力
房地產(chǎn)抵押權的對內(nèi)效力體現(xiàn)在房地產(chǎn)抵押權人在其債務人屆期不履行債務時，無須經(jīng)房地產(chǎn)抵押人的同意即可對抵押的房地產(chǎn)予以處分，并從變賣的價款中優(yōu)先于普通債權人獲得清償。
②房地產(chǎn)抵押權擔保的債權范圍效力
房地產(chǎn)抵押權擔保的債權范圍包括主債權、利息、違約金、損害賠償金、實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權的費用。但當事人在抵押合同中對房地產(chǎn)抵押擔保的債權范圍有約定的，從其約定。
③房地產(chǎn)抵押權所涉及的物的范圍效力
房地產(chǎn)抵押權所涉及的物的范圍效力應涵蓋房地產(chǎn)自身、房地產(chǎn)的從物、房地產(chǎn)的從權利以及孳息等諸多方面。
④抵押物價值保持的效力
抵押人的行為足以使所抵押房地產(chǎn)的價值減少的，房地產(chǎn)抵押權人有權要求抵押人恢復其價值或者提供與減少的價值相當?shù)膿！?
1.3.2房地產(chǎn)抵押權的對外效力
①房地產(chǎn)抵押權對用益物權的影響
房地產(chǎn)抵押權在設定前或設定后，抵押人均可在抵押的房地產(chǎn)上設定用益物權。但用益物權只有在房地產(chǎn)抵押權設定之前已存在并經(jīng)登記才能具有對抗房地產(chǎn)抵押權的效力。
②房地產(chǎn)抵押權對其它抵押權的影響
在同一房地產(chǎn)上設定數(shù)個抵押權時，其擔保的債權按抵押權設定的先后順序受償，順序相同的則按債權比例受償。
③房地產(chǎn)抵押權對房屋租賃的影響
房屋租賃關系存在于抵押之前的，房地產(chǎn)抵押權的效力不及于該租賃關系，抵押的房地產(chǎn)拍賣后，原租賃合同對房地產(chǎn)的受讓者繼續(xù)有效。如果將已設定抵押權的房屋出租的，房地產(chǎn)抵押權的效力及于該租賃關系，房地產(chǎn)抵押權實現(xiàn)，租賃關系解除。
1.4.1房地產(chǎn)抵押權實現(xiàn)的條件
①房地產(chǎn)抵押權的存在。房地產(chǎn)抵押權的實現(xiàn)首先應以房地產(chǎn)抵押權的存在為前提。
②債權已屆清償期而未受清償。債權已屆清償期而抵押權人未受清償時，抵押權人才能行使抵押權。
債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。
1.4.3房地產(chǎn)抵押權實現(xiàn)的程序
債務履行期屆滿債權未獲清償?shù)?，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款受償，協(xié)議不成的，抵押權人可以向人民法院起訴，在人民法院的主持下，實現(xiàn)抵押權。
在劃撥的國有土地使用權上設定抵押，實現(xiàn)抵押權時，必須經(jīng)過兩個特殊程序：一是拍賣該土地使用權時，必須經(jīng)有批準權的人民政府審批；二是拍賣所得價款必須首先繳納應繳的土地使用權出讓金，然后抵押權人才能優(yōu)先受償。
1.5.1因抵押的房地產(chǎn)滅失且無替代物而消滅
房地產(chǎn)抵押權為物權，作為其標的物之房地產(chǎn)因自然災害、公用征收等到原因而滅失時，房地產(chǎn)抵押權自無法繼續(xù)存在而消滅。
1.5.2因被擔保的債權消滅而消滅
我國抵押權從屬于主債權。房地產(chǎn)抵押權與被擔保債權同時存在，債權消滅，房地產(chǎn)抵押權也消滅。
1.5.3因房地產(chǎn)抵押權實現(xiàn)而消滅
房地產(chǎn)抵押權實現(xiàn)，房地產(chǎn)抵押擔保法律關系消滅，房地產(chǎn)抵押權自然消滅。
房地產(chǎn)抵押須符合《物權法》《擔保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等相關法律的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得設定抵押：
（1）土地所有權不得抵押；地上沒有建筑物、構筑物或在建工程的，純粹以劃撥方式取得的土地使用權不得進行抵押；集體土地使用權不得單獨抵押。
（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，不得抵押，但是已經(jīng)依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地土地使用權除外。
（3）權屬有爭議的房地產(chǎn)和被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)，不得抵押。
（4）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)不得進行抵押。
（5）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物不得抵押。
（6）已被依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)不得抵押。
（7）違章建筑物或臨時建筑物不能用于抵押。
2、房地產(chǎn)抵押分類
房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包含土地和土地的定著物。依據(jù)房地產(chǎn)類型及開發(fā)程度，一般把房地產(chǎn)抵押分為以下四種類型：
2.1土地使用權抵押
土地使用權抵押按類別分為國有土地出讓、國有劃撥、集體土地使用權抵押三種形式。
2.2在建工程及房屋期權的抵押
在建工程抵押系指抵押人將“在建工程已完工部分連同其合法取得的土地使用權”抵押給抵押權人以獲取在建工程繼續(xù)建造的資金的行為。
2.3房屋期權抵押
房屋期權抵押是指購房人在支付首期規(guī)定的房款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，而將所購商品房抵押給銀行，作為償還購房款的擔保行為。這種形式大多為居民采用分期償還本金的抵押貸款購房模式。
2.4建成后的物業(yè)抵押貸款
建成后物業(yè)按其特性分為商業(yè)、住宅、工業(yè)等類型。建成后物業(yè)抵押貸款是指在物業(yè)不轉(zhuǎn)移占用的情況下，將其房屋所有權連同土地使用權提供給抵押權人作為履行債務的擔保。
3、房地產(chǎn)抵押風險成因分析
房地產(chǎn)作為抵押標的物，雖有位置的固定性、壽命周期長、可操作性強、價值量大、權利容易實現(xiàn)等優(yōu)點，但亦應關注以下成因可能引發(fā)的風險：
3.1房地產(chǎn)實物狀況變化帶來的風險
①房地產(chǎn)實際地址、面積與產(chǎn)權證登記內(nèi)容不一致，房地產(chǎn)的產(chǎn)權狀況不清。
②將同一宗地或?qū)⒕频曩e館等房地產(chǎn)分割成二部分或多部分在不同銀行設置抵押權；或房地產(chǎn)現(xiàn)場缺乏具體界線（如共用宗土地或非獨立產(chǎn)權式商鋪），以其所占有份額設置抵押權。由于基礎設施及其他附屬設施為統(tǒng)一配套，具有不可拆分性。
③已建成物業(yè)或在建工程在使用功能、建筑質(zhì)量等方面存在潛在或明顯缺陷；或缺乏《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、已投入在建工程的工程、施工進度及工程竣工日期、已完成的工作量和工程量及法定優(yōu)先受償款情況說明等必要資料，影響房地產(chǎn)的實體或權益。
3.2房地產(chǎn)權益變化帶來的風險
①流轉(zhuǎn)受限或產(chǎn)權存在瑕疵的房地產(chǎn)，該類房地產(chǎn)權益受到明顯約束，違規(guī)以該類房地產(chǎn)設置抵押權時。
②尚未完成拆遷、安置的土地，用于設置抵押權時，不符合政策要求。
③共有人以其共有財產(chǎn)設定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。
④以租賃房地產(chǎn)設置抵押權時，將面臨租賃權對抗的風險
3.3房地產(chǎn)區(qū)位變化帶來的風險
①行政區(qū)所在地房地產(chǎn)設置抵押權后，行政區(qū)遷移至其他地方，可能造成房地產(chǎn)貶值。
②房地產(chǎn)設置抵押權后，周邊道路規(guī)劃調(diào)整（如道路高架、平交道口修建立交橋等）或通行限制（實現(xiàn)交通管制或改為單行路），可能造成房地產(chǎn)貶值。
③房地產(chǎn)設置抵押權后，周邊用地規(guī)劃向不利用途調(diào)整，如布局殯葬、變電站、污染項目等，可能造成房地產(chǎn)貶值。
3.4國家及地方政策變化產(chǎn)生的風險
①近年來，國家對房地產(chǎn)進行持續(xù)調(diào)控，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時財稅政策幾經(jīng)調(diào)整。財稅政策變化（如住宅轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅調(diào)整），將影響抵押房地產(chǎn)的價值。
②《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》的司法解釋規(guī)定，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。
3.5房地產(chǎn)市場變化產(chǎn)生的風險
①國際經(jīng)濟形勢（如2008年美國“次貸”引發(fā)經(jīng)濟危機及去年以來發(fā)生的“歐債”危機，引發(fā)全球經(jīng)濟下滑及房地產(chǎn)市場波動，可能造成房地產(chǎn)貶值。
②國內(nèi)近年持續(xù)嚴厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，導致房地產(chǎn)市場低彌，若房價開始向下調(diào)整，當出現(xiàn)抵押物價值下跌幅度大于貸款者購房投資成本時，抵押權將面對抵押人可能拒絕償還債務的風險。
3.6規(guī)劃變動產(chǎn)生的風險
①對于待開發(fā)土地，尚未確定具體規(guī)劃指標，以該土地設定抵押權時，抵押權一旦實現(xiàn)，處置時土地規(guī)劃條件（容積率）低于抵押設定條件（容積率），可能造成房地產(chǎn)貶值。
②政府儲備用地用途不明確，或缺乏具體規(guī)劃條件，以該土地設定抵押權時，可能會出現(xiàn)抵押價值減損風險。
③同一項目規(guī)劃條件下有多宗地存在，以其中一宗地設置抵押權，若該宗地在該項目規(guī)劃中屬社區(qū)公共配套用地（如小區(qū)會所、運動場據(jù)、物管用房占地等），以該土地設定抵押權時，抵押權一旦實現(xiàn)，將難以處置。
3.7強制處分價值損失風險。
債務履約期屆滿未能清償債務而被迫依法處置，多采取拍賣方式進行。但買家在拍賣之前對房地產(chǎn)狀況特別是權益狀況（產(chǎn)權及其他權利）缺乏了解，拍賣成交價格缺乏議價期，僅在拍賣日很短的時間內(nèi)完成交易，成交價格一般比公開市場價格低。
3.8抵押房產(chǎn)評估過程帶來的風險
①時間價值風險，體現(xiàn)在貸款到期日的實際房地產(chǎn)價值和房地產(chǎn)評估值之間的差異引發(fā)的風險。
②違規(guī)操作帶來的風險，如估價人員不去現(xiàn)場調(diào)查，或調(diào)查發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)用于抵押時存在政策限制或明顯缺陷，仍然進行評估且在報告中不作為披露。
③評估機構管理不規(guī)范，執(zhí)業(yè)不客觀公正。房地產(chǎn)評估費用通常由抵押人支付，部分評估機構從經(jīng)濟利益出發(fā)，可能順應抵押人（要求抬高房產(chǎn)的評估價格，讓借款人能夠申請更多貸款。當銀行拍賣用來抵押的房地產(chǎn)時，評估機構又可能應買受要求降低房產(chǎn)的評估價格。
3.9房地產(chǎn)抵押管理風險
①銀行內(nèi)部風控職能缺失，風險管理混亂，未認真對抵押房地產(chǎn)的實體、權益及區(qū)位未進行真實性核查，過分依賴估價機構、房地產(chǎn)權人提供估價報告或資料。
②銀行間相互競爭，爭奪客戶，明知房地產(chǎn)價值無法滿足客戶要求，但要求估價機構刻意人為提高評估結(jié)果，抵押實現(xiàn)將給銀行帶來風險。
③對房、地分制管理的地區(qū)，金融機構未對抵押的房地產(chǎn)前往房管部門和國土部門分別就房屋和土地辦理抵押登記，未經(jīng)登記的抵押權無法對抗第三人。
④只注重貸款前期風險控制，對貸款后抵押房地產(chǎn)疏于管理。在房地產(chǎn)抵押期間，銀行對抵押房地產(chǎn)的實體、權益、區(qū)位等條件變化以及抵押人償債能力等情況關注度缺失，從而引發(fā)風險。
4、風險防范措施
抵押貸款風險源于房地產(chǎn)的因有特性、房地產(chǎn)市場變化、政府政策調(diào)整、房地產(chǎn)價格評估、銀行風險管理、評估作價等多個環(huán)節(jié)，存在于房地產(chǎn)貸款審核、發(fā)放和回收各個方面，防范房地產(chǎn)抵押風險，要結(jié)合產(chǎn)生風險的源頭進行防范。
4.1加強抵押房地產(chǎn)的合法性及真實性審查
對于土地使用權及已建成物業(yè)，應審查產(chǎn)權的合法性。重點查驗《國有土地使用證》、《房屋所有權證》等資料，調(diào)查房地產(chǎn)實際狀況（包括實體、權益、區(qū)位）與產(chǎn)權證登記內(nèi)容是否完全一致，土地及房屋有無他項權利限制，能否用于設置抵押權。對于產(chǎn)權有瑕疵的房地產(chǎn)或法律法規(guī)限制設置抵押權房地產(chǎn)，銀行應拒絕作為抵押擔保。
4.2加強信貸操作規(guī)范化管理
實行跟蹤服務，落實調(diào)查責任，增加貸后檢查強度和次數(shù)。確定申報價格的合理性、各信息與實際信息的一致性是銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)的前提，加強貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現(xiàn)，減少貸款損失。
4.3建立建全金融機構內(nèi)控機制
完善金融機構內(nèi)部操作流程和監(jiān)督機制，提高房地產(chǎn)按揭貸款管理水平，構建一套有效、適用的執(zhí)行制度。
4.4建立違法違規(guī)通報機制
對于虛假抵押貸款行為，要及時復查并找出問題所在，建立黑名單并實行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產(chǎn)抵押貸款風險發(fā)生。
4.5優(yōu)選房地產(chǎn)評估機構
選擇資信等級高、誠信守法的房地產(chǎn)評估機構進行合作，加強房地產(chǎn)評估結(jié)果風險分析，對評估結(jié)果有失公允的評估機構采取約談、通報、退出及追責機制，降低估價機構對抵押標的物價值主觀誤評引發(fā)的風險。