幼兒園租金評(píng)估方法選用淺議
2014-08-15 00:00:00 本網(wǎng)站
摘要：先充分了解標(biāo)的物的客觀狀況和獨(dú)特背景，再有針對(duì)性的選擇合適的評(píng)估方法，最后對(duì)各方法的結(jié)果進(jìn)行合理性評(píng)價(jià)并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，才能夠得出客觀、公正、合理的評(píng)估結(jié)論。
據(jù)成都市教育局網(wǎng)站公示信息顯示，目前，全市幼兒園1848所，其中公益性幼兒園535所，筆者預(yù)計(jì)未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)期，民辦幼兒園仍占主導(dǎo)地位。對(duì)于民辦幼兒園來(lái)說(shuō)，除了初期投入大外，房租支出也是一個(gè)不小的費(fèi)用。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，不論是承租方，或是出租方均較難準(zhǔn)確把握幼兒園的客觀租金，故承租方、出租方或者第三方委托租金評(píng)估的項(xiàng)目不斷增多。本文結(jié)合筆者最近承接的一個(gè)承租方委托咨詢項(xiàng)目，對(duì)民辦幼兒園這類特殊物業(yè)的租金評(píng)估方法進(jìn)行剖析。
一、項(xiàng)目特點(diǎn)
幼兒園租金市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，也是租金評(píng)估中的一種。對(duì)于普通的租金評(píng)估，以及租用普通商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)的幼兒園，一般可以很容易的通過(guò)市場(chǎng)比較法來(lái)求取結(jié)果。在此我們討論一類特殊的房地產(chǎn)，即：房產(chǎn)證用途登記為“幼兒園”，土地證登記用途也為“幼兒園”，實(shí)際為樓盤的配套幼兒園。對(duì)于這類房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，它的具體應(yīng)用有一定的限制。如：1、不可出租它用，僅能作幼兒園使用；2、場(chǎng)所固定，土地一般在2000平方米左右，建筑物一般在1300平方米左右，僅能整體出租，不分拆。由于上述限制，造成這類房地產(chǎn)的潛在承租方較少，且租賃價(jià)格會(huì)受區(qū)域幼兒園數(shù)量、適齡兒童數(shù)量等的影響。
二、項(xiàng)目評(píng)估方法選擇
租金評(píng)估一般來(lái)說(shuō)可選用三種評(píng)估方法，市場(chǎng)比較法、收益法及成本法。其中市場(chǎng)比較法是最常用的一種評(píng)估方法，收益法及成本法視情況而選用。
幼兒園類物業(yè)初期投入一般較大，如本案例為6個(gè)班的中等大小幼兒園，初始裝修及課桌等固定設(shè)施的投入成本約為150萬(wàn)元。為保證自己的投資回收期，幼兒園經(jīng)營(yíng)者要求的承租期一般較長(zhǎng)，至少應(yīng)在5年以上，長(zhǎng)的甚至可達(dá)15年。所以，幼兒園的現(xiàn)時(shí)合同租金經(jīng)常會(huì)低于區(qū)域客觀租金，特別是在租金變化較大的年段，甚至可能合同租金在客觀租金的1/2以下，再加上幼兒園租金調(diào)查數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性較低且難以獲得，故市場(chǎng)比較法中，可比案例的收集實(shí)際是很難的。在對(duì)本次評(píng)估的過(guò)程中，估價(jià)人員前后花費(fèi)數(shù)十日，通過(guò)不同的手段，調(diào)查了近30家幼兒園，均未能獲得準(zhǔn)確的租金水準(zhǔn)，所以市場(chǎng)比較法較難準(zhǔn)確應(yīng)用。
從承租方的角度來(lái)看，幼兒園的年總收入可通過(guò)調(diào)查幼兒園收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、可容納學(xué)生數(shù)量等獲取，年支出等相關(guān)資料可通過(guò)了解幼兒園教職工數(shù)量、平均工資水準(zhǔn)等測(cè)算，故可采用收益法進(jìn)行測(cè)算。
從出租方的角度來(lái)看，幼兒園所在房地產(chǎn)投入的資金成本、出租物業(yè)所發(fā)生的稅費(fèi)等都能夠收集到，因此，也可采用成本法進(jìn)行測(cè)算。
三、收益法
收益法的理論依據(jù)是預(yù)期收益原則，即房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格不是取決于過(guò)去發(fā)生的成本，而是由該房地產(chǎn)未來(lái)預(yù)期能夠獲得的報(bào)酬所決定的。在租金評(píng)估中，可理解為，承租方愿意支付的租金與其承租的房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值并無(wú)絕對(duì)的正比關(guān)系，而是假設(shè)承租方承租后能夠獲取的正常收益扣除承租方正常經(jīng)營(yíng)所發(fā)生的稅費(fèi)及合理利潤(rùn)后的余額。這部分余額稱為承租方可支付租金收入，也是承租方能夠承受的最高租金支出。
收益法求取租金的公式如下：
可支付租金收入=有效毛收入-總經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-合理經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)‥‥‥‥‥‥（1）
1、年有效毛收入
目前成都市民營(yíng)幼兒園收入主要有兩大塊，即新生入園一次性繳納的入園費(fèi)（也稱學(xué)費(fèi)）和學(xué)生每個(gè)月繳納的生活費(fèi)。一般來(lái)說(shuō)，區(qū)域同檔次的幼兒園學(xué)費(fèi)、每月的生活費(fèi)等基本相差不大，也可以較易通過(guò)調(diào)查了解而獲得。如本案例，每個(gè)學(xué)生每年需繳納16000學(xué)費(fèi)，每月繳納生活費(fèi)400元（平均每個(gè)學(xué)生每年入園11個(gè)月計(jì)），該園近三年平均學(xué)生數(shù)為180，則幼兒園年有效毛收入為367.2萬(wàn)元。
2、年總經(jīng)營(yíng)費(fèi)用
幼兒園經(jīng)營(yíng)時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅等相關(guān)稅費(fèi)的，但其經(jīng)營(yíng)費(fèi)用較多，主要支出為員工工資及生活費(fèi)支出等，詳細(xì)如下：
①年員工工資
根據(jù)第183號(hào)成都市人民政府令及成都市幼兒園等級(jí)評(píng)定辦法（試行），每一級(jí)幼兒園根據(jù)生源數(shù)量、場(chǎng)地大小需配備的師資力量是不一樣的，如：一級(jí)園，要求全日制幼兒園每班配專任教師2人以上，寄宿制幼兒園還要適當(dāng)增加人數(shù)。本次評(píng)估所涉及的幼兒園配套6個(gè)班，共計(jì)教職工人數(shù)為30人，人均工資、福利等支出為3000元/月，則年工資總支出為108萬(wàn)元。
②年生活費(fèi)支出
根據(jù)成都市幼兒園等級(jí)評(píng)定辦法（試行），成都市幼兒園應(yīng)保證膳食平衡，營(yíng)養(yǎng)結(jié)構(gòu)合理，開設(shè)三餐兩點(diǎn)。根據(jù)成都市的物價(jià)水平及保證學(xué)生膳食平衡的要求，應(yīng)在10-15元/生.天左右。本次評(píng)估所涉及的幼兒園每人（包括學(xué)生及教職工）每天生活費(fèi)支出為12元/天，按年均11個(gè)月，月均22天計(jì)算，則年總生活費(fèi)支出為60.98萬(wàn)元。
③年水電氣費(fèi)支出
幼兒園的水電氣費(fèi)支出一般為其年收入的1%-3%左右。本次評(píng)估取2%，則年總水電氣費(fèi)支出為7.34萬(wàn)元。
④年辦公費(fèi)
幼兒園辦公費(fèi)包括紙張使用、車輛維修費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)、燃料費(fèi)及業(yè)務(wù)招待費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，該筆費(fèi)用一般為其年收入的1%-3%左右。本次評(píng)估取2%，則年總水電氣費(fèi)支出為7.34萬(wàn)元。
⑤年裝飾裝修折舊
據(jù)前述，幼兒園期初的一次性投入較大，并且，幼兒園的經(jīng)營(yíng)者并不一定能夠在第一個(gè)租約期滿后獲得新的租賃合同，故一般來(lái)說(shuō)，裝飾裝修得折舊取值5-10年，視幼兒園簽訂的租賃合同可具體調(diào)整，按直線折舊測(cè)算出裝飾裝修得年折舊金額。本次評(píng)估所涉及的幼兒園期初一次性裝修投入為150萬(wàn)元，合同簽了5年，裝修按5年折舊，則年折舊費(fèi)用為30萬(wàn)元。
⑥年不可預(yù)見費(fèi)
幼兒園經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不可預(yù)見費(fèi)一般包括過(guò)年過(guò)節(jié)活動(dòng)的費(fèi)用、親子會(huì)的費(fèi)用、學(xué)生意外等，這方面的費(fèi)用一般為年經(jīng)營(yíng)收入的4%-6%左右。本次評(píng)估取5%，則年不可預(yù)見費(fèi)為18.36萬(wàn)元。
⑦年科研及培訓(xùn)費(fèi)用
根據(jù)成都市幼兒園等級(jí)評(píng)定辦法（試行），一級(jí)園每年有不少于3%以上收入（含捐資助學(xué)費(fèi)用、財(cái)政撥款等）用于教育科研和培訓(xùn)研修，視幼兒園的等級(jí)，可取2%-4%進(jìn)行測(cè)算。本次評(píng)估取3%，則年科研及培訓(xùn)費(fèi)用為11.02萬(wàn)元。
⑧年總經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的求取
將第①-⑧加總，即可得到總經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為243.04萬(wàn)元。
3、年合理利潤(rùn)
幼兒園經(jīng)營(yíng)屬于相對(duì)比較特殊的一類經(jīng)營(yíng)企業(yè)，其凈利潤(rùn)一般稍高于普通企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，據(jù)調(diào)查，成都市民營(yíng)幼兒園年凈利潤(rùn)率一般在15%-25%左右。本次評(píng)估取20%，則年合理利潤(rùn)為73.44萬(wàn)元。
4、可支付租金收入
假設(shè)承租方可支付租金收入全部用于支付租金，則據(jù)前述公式（1），可求出V，即：
V=年有效毛收入－年總經(jīng)營(yíng)費(fèi)用－年合理利潤(rùn)
代入前述數(shù)據(jù)，可求出承租方可承受的最大年租金為39.02萬(wàn)元。
四、成本法
成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，即商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。從賣方的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于其過(guò)去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過(guò)去的投入，具體一點(diǎn)講，是賣方愿意接受的最低價(jià)格，不能低于他為開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)，如果低于該代價(jià)，他就要虧本。從出租方的角度來(lái)看，其購(gòu)買房地產(chǎn)或者說(shuō)是建設(shè)房地產(chǎn)，產(chǎn)生了成本，該筆投資會(huì)有資金成本，房地產(chǎn)的所有者在出租房地產(chǎn)的過(guò)程中，也會(huì)產(chǎn)生如管理費(fèi)、房產(chǎn)稅等相關(guān)稅費(fèi)，故房地產(chǎn)的所有者能夠接受的最低出租價(jià)格必定不會(huì)低于上述成本之和。
成本法求取租金的公式如下：
成本價(jià)格=投入的資金成本+管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+房產(chǎn)稅+其他稅金‥‥‥‥（2）
1、投入的資金年成本
可先求取房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為出租方投入的資金，再乘以合適的收益率得出投入的資金年成本。
登記用途為“幼兒園”的房地產(chǎn)，一般為樓盤的配套幼兒園，在市場(chǎng)上交易案例相當(dāng)少見，其現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格較難用市場(chǎng)比較法進(jìn)行測(cè)算。但在本次評(píng)估中，因其土地使用權(quán)面積、用途、剩余年期等都相當(dāng)明確，建筑面積、結(jié)構(gòu)、修建年代等準(zhǔn)確可得，故可采用房地分估的方式求取。
①土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格的求?。阂罁?jù)《成國(guó)土資發(fā)[2007]436號(hào)》文，教育設(shè)施用地執(zhí)行《成都市中心城區(qū)劃撥和協(xié)議出讓機(jī)關(guān)團(tuán)體、學(xué)校、博物館、醫(yī)院、體育場(chǎng)、公共公益設(shè)施用地級(jí)別及供地價(jià)圖》，故其土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格可明確測(cè)算出。
②建筑物現(xiàn)值的求?。翰捎贸杀痉?，參考公式：建筑物價(jià)格＝建筑物重新購(gòu)建成本－建筑物折舊。
③房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格=土地市場(chǎng)價(jià)格+建筑物現(xiàn)值，本次評(píng)估所涉及的幼兒園土地約2000平方米，建筑物約1300平方米，土地供地價(jià)約185萬(wàn)元每畝，建筑物重置價(jià)約2000元/平方米，則房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格約為820萬(wàn)元。
④取1年期存款利率做為出租方可以接受的最低年收益率，則本次評(píng)估所涉及的房地產(chǎn)最低年凈收益為24.6萬(wàn)元。
2、年管理費(fèi)
幼兒園用途房地產(chǎn)一般為整體出租給承租方經(jīng)營(yíng)使用，在此種情況下，出租方實(shí)際需要承擔(dān)的管理費(fèi)往往是很低的，一般為年租金收入的1%左右。假設(shè)出租方年總租金收入為V，則年管理費(fèi)為0.01V。
3、年維修費(fèi)
這里所說(shuō)的維修費(fèi)，是指建筑結(jié)構(gòu)、外墻防漏等屬于出租方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費(fèi)用，不包括室內(nèi)裝修、室外可移動(dòng)設(shè)施更新等的費(fèi)用。一般來(lái)說(shuō)，該筆費(fèi)用取建筑物重置成本的1%左右，也可視建筑物的新舊程度做相應(yīng)的調(diào)整。本次評(píng)估取1%，則年維修費(fèi)為2.6萬(wàn)元。
4、年保險(xiǎn)費(fèi)
目前成都市現(xiàn)行的眾多保險(xiǎn)方式中，對(duì)房屋保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算一般為房屋重置價(jià)的0.15%-0.2%。本次評(píng)估取0.15%，則年保險(xiǎn)費(fèi)為0.39萬(wàn)元
5、年房產(chǎn)稅
對(duì)于出租類的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅一般為年租金收入的12%，即0.12V。
6、其他稅金
對(duì)于出租經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，還需要繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，以及印花稅等，合計(jì)應(yīng)該是5.6%，即0.056V。
7、最后成本價(jià)格的求取
據(jù)前述公式（2），代入上述數(shù)據(jù)，得出下列一元一次方程：
V=24.6+0.01V+2.6+0.39+0.12V+0.056V
由上述公式，可計(jì)算出V=33.89萬(wàn)元。
五、方法的應(yīng)用評(píng)價(jià)
在對(duì)幼兒園用途房地產(chǎn)租金的評(píng)估過(guò)程中，分別采用了收益法和成本法進(jìn)行測(cè)算。收益法求取的收益價(jià)格實(shí)際是從承租方的角度，求取的承租方能夠承受的最高價(jià)；成本法評(píng)估的成本價(jià)格實(shí)際是從出租方的角度，求取的出租方愿意出租的最低價(jià)。
這兩種方法是分別從不同的角度、不同的途徑對(duì)該房地產(chǎn)租金的一個(gè)求取，在本次評(píng)估中，以收益法計(jì)算出的租金稍高于以成本法計(jì)算出的租金，這個(gè)結(jié)果是符合邏輯和客觀常理的，即承租方可以接受的最高租金（39.02萬(wàn)元）高于出租方愿意出租的最低租金（33.89萬(wàn)元）。所以，最終租賃雙方達(dá)成續(xù)租條件的可能性較大。也說(shuō)明這兩種估價(jià)方法均具有較強(qiáng)的適宜性，因此最后可采用收益法測(cè)算結(jié)果與成本法測(cè)算結(jié)果的算術(shù)平均值來(lái)確定最終的租金水準(zhǔn)。
參考文獻(xiàn)：
1.《成都市幼兒園管理辦法》（成都市人民政府183號(hào)令）；
2.成都市幼兒園等級(jí)評(píng)定辦法（試行）；
3.《關(guān)于印發(fā)《成都市幼兒園膳食管理辦法》的通知》（成教辦〔2012〕33號(hào)）；
4.《成都市中心城區(qū)劃撥和協(xié)議出讓機(jī)關(guān)團(tuán)體、學(xué)校、博物館、醫(yī)院、體育場(chǎng)、公共公益設(shè)施用地級(jí)別及供地價(jià)圖》。