集體建設(shè)用地使用權(quán)估價(jià)探討
2014-12-10 00:00:00 本網(wǎng)站
隨著成都市人民政府《關(guān)于加強(qiáng)耕地保護(hù)進(jìn)一步完善農(nóng)村土地和房屋產(chǎn)權(quán)制度的意見》（成委發(fā)【2008】1號文）及《成都市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資總體方案和相關(guān)管理辦法》（成辦法[2009]59號文）的公布實(shí)施。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)逐漸活躍，在抵押、司法鑒定、征收以及出租中常常會遇到集體建設(shè)用地評估，由于對集體土地的政策限制仍然較多，各地政策又不一致，很多地方又沒有基準(zhǔn)地價(jià)，導(dǎo)致我們對集體建設(shè)用地估價(jià)存在較大困難。如何做好集體建設(shè)用地估價(jià)，我們探討可以從以下三個(gè)方面入手
一、 明確土地性質(zhì)
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，是指具有生產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的農(nóng)村建設(shè)用地。包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)所使用的農(nóng)村集體建設(shè)用地，如過去的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，可以進(jìn)入城市的建設(shè)用地市場流轉(zhuǎn)，享受和國有土地同等權(quán)利。
二、成都市土地流轉(zhuǎn)農(nóng)村集體用地的分類
農(nóng)村的集體建設(shè)用地分為三大類：宅基地、公益性公共設(shè)施用地和集體建設(shè)經(jīng)營性用地。截止2014年第三季度末成都市主城區(qū)及周邊區(qū)縣共通過掛牌、協(xié)議、作價(jià)和出租等方式，有84宗地的流轉(zhuǎn)記錄，主要用途如下：
分類 | 用途 | 成交宗地?cái)?shù) |
集體建設(shè) 經(jīng)營性用地 | 商業(yè)、汽車產(chǎn)業(yè)、市場、旅游及旅游配套服務(wù) | 80 |
工業(yè) | 1 | |
村鎮(zhèn)公共 設(shè)施用地 | 公共建筑 | 1 |
宅基地 | 住宅 | 1 |
從表中可以看出，在流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地中主要以經(jīng)營性特別是
商業(yè)類用地為主；集體建設(shè)用地中宅基地及公共設(shè)施類用地不能抵押，其流轉(zhuǎn)受到一定程度限制，所以這類用地成交也明顯較少。
三、選取合理的估價(jià)方法
對于集體建設(shè)用地的估價(jià)，我們還是依據(jù)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，進(jìn)入城市的建設(shè)用地市場，享受和國有土地同等權(quán)利這個(gè)特點(diǎn)。借用國有建設(shè)用地的基本估價(jià)和理論方法，主要有以下幾種估價(jià)思路。
1、成本法
依據(jù)集體建設(shè)用地實(shí)際取得時(shí)發(fā)生的成本進(jìn)行計(jì)算。成都市流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地主要是指通過拆院并院方式取得即把零星農(nóng)民宅基地進(jìn)行集中建設(shè)，以提高容積率的方式在保持原有農(nóng)民建筑面積不變但其所占用的土地面積減少，節(jié)約部分的集體建設(shè)用地用于出讓流轉(zhuǎn)。
通過這個(gè)方式就可以得到以下成本估價(jià)公式：
集體建設(shè)用地價(jià)格=集中區(qū)的建設(shè)成本+整理拆舊區(qū)成本+相關(guān)利息費(fèi)用+土地所有者收益
集中區(qū)建設(shè)成本=集中區(qū)地面附著物補(bǔ)償費(fèi)+公共設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)+集中居住住房建設(shè)及過渡費(fèi)
整理拆舊區(qū)成本=拆舊區(qū)地面附著物補(bǔ)償費(fèi)+集體建設(shè)用地復(fù)墾費(fèi)
2、倒扣法
參照國有建設(shè)用地評估出市場價(jià)格后扣除集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國
有用地發(fā)生的以及國有建設(shè)用地需要承擔(dān)而集體建設(shè)用地不需要發(fā)生的相關(guān)費(fèi)，并依據(jù)當(dāng)?shù)卣哒页黾w建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地之間需要產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用差異。因?yàn)榧w建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有用地，作為國有建設(shè)用地價(jià)格中包含了農(nóng)民社保安置，國有建設(shè)用地價(jià)格中包含了新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)用，耕地占用稅由于集體建設(shè)用地不存在，這兩項(xiàng)費(fèi)用所以需要扣除，另外依據(jù)成都市相關(guān)管理政策集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地還需要交納區(qū)域平均的基礎(chǔ)設(shè)施投入建設(shè)費(fèi)用，所以我們整理得到以下公式：
集體建設(shè)用地價(jià)格=國有建設(shè)用地價(jià)格-新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)-耕地占用稅-社保安置費(fèi)-城市基礎(chǔ)設(shè)施投入費(fèi)用
我們可以采用傳統(tǒng)估價(jià)方法先估算出國有建設(shè)用地的價(jià)格然后通過上述公式計(jì)算出集體建設(shè)用地的價(jià)格。
3、直接比較法
對于有基準(zhǔn)地價(jià)和市場比較法案例的區(qū)域，選取同類用途的基準(zhǔn)地價(jià)和估價(jià)案例進(jìn)行比較修正，得到最后估價(jià)結(jié)果。
集體建設(shè)用地價(jià)格＝基準(zhǔn)地價(jià)（比較案例地價(jià)）×情況修正系數(shù)×基準(zhǔn)日修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×使用年期修正系數(shù)×土地權(quán)利狀況修正系數(shù)±土地開發(fā)程度修正值
四、總結(jié)
要做好農(nóng)村集體建設(shè)用地的估價(jià)，應(yīng)該熟悉和了解當(dāng)?shù)丶w建設(shè)設(shè)用地的流轉(zhuǎn)操作模式、成本構(gòu)成以及市場行情，依據(jù)集體建設(shè)用地合法進(jìn)入市場，享受和國有土地同等權(quán)利這個(gè)特點(diǎn)，再找出集體建設(shè)用地和國有建設(shè)用地價(jià)格構(gòu)成差異，最后選取合理的估價(jià)方法對其進(jìn)行評估。