土地估價機構(gòu)發(fā)展模式及措施探討
摘要 目前土地估價機構(gòu)存在如何發(fā)展壯大，如何選擇發(fā)展道路的困惑。筆者提出以土地估價為平臺，向房地產(chǎn)業(yè)上下游鏈條縱向和跨區(qū)域橫向發(fā)展的“點、線、面”模式；并結(jié)合土地估價實踐，提出了樹立核心價值觀，人才儲備，品牌建設，規(guī)范管理制度，信息化建設，企業(yè)文化構(gòu)建六個方面的措施，以促進企業(yè)做大做強。
關鍵詞 專業(yè)化 多元化 發(fā)展模式 措施
土地估價事業(yè)從1992年開端，已走過了二十個年頭，而真正意義的土地中介估價機構(gòu)是從2000年開始，也只有短短的12年。在此期間，多少機構(gòu)分分合合，幾多沉浮。有的已逐漸壯大，有的已銷聲斂跡或另尋他路。那么土地估價機構(gòu)發(fā)展壯大之路在哪里？是走專業(yè)化道路，還是多元化發(fā)展，一直困惑著大家。本文就土地估價機構(gòu)的發(fā)展模式及發(fā)展措施作一初步探討。
一、土地估價機構(gòu)發(fā)展的困惑
1、土地估價行業(yè)形勢嚴峻
目前土地估價機構(gòu)規(guī)模普遍偏小，業(yè)務構(gòu)成單一，高素質(zhì)人才匱乏，企業(yè)管理不系統(tǒng)，抗風險能力差，這些問題與土地估價行業(yè)面臨的嚴峻形勢和企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略有關。
（1）、土地估價機構(gòu)和從業(yè)人員與土地估價業(yè)務逆向發(fā)展
據(jù)統(tǒng)計，截止目前全國土地估價師34290人，其中執(zhí)業(yè)土地估價師17982名。全國土地估價機構(gòu)3290家，在中估協(xié)注冊的可在全國范圍執(zhí)業(yè)的541家。隨著土地估價師人數(shù)的增加，土地估價機構(gòu)還會逐漸增多。同時外資及其他行業(yè)機構(gòu)的進入，加劇了土地估價機構(gòu)之間的競爭。然而隨著企業(yè)改制的逐步完成，國家宏觀調(diào)控等因素的影響，純粹土地估價業(yè)務越來越少；加之土地估價機構(gòu)脫鉤改制的不徹底，導致事業(yè)單位與土地估價中介機構(gòu)不平等的市場定位，個別地方仍然存在市場禁入的現(xiàn)象。如此已往，就會出現(xiàn)估價機構(gòu)逐漸增多而土地估價業(yè)務逐漸減少的逆向發(fā)展局面，隨著時間的推移，機構(gòu)數(shù)和業(yè)務量的背離度將會越來越大。
（2）、土地估價機構(gòu)間的無序競爭
由于存在如上述“僧多粥少”慘烈的土地估價市場狀況，個別機構(gòu)為了求生存，或者追求短期的經(jīng)濟利益，不惜犧牲整個行業(yè)的長遠利益，競相壓價，不計成本，高評低收。為迎合某些客戶不正常的無理要求，出現(xiàn)了誰評得高，誰收費少就找誰的不良風氣。有人戲言，我們的土地估價師（包括房產(chǎn)估價師）是地價，房價高漲的助推者。有的估價隨意性很大，同一估價對象相同設定條件，估價目的不同，價格差異很大，如評稅低，評貸高。有的采用不正當競爭手段，甚至詆毀同行以招攬業(yè)務。
（3）、土地估價行業(yè)地位低
①、社會認同度低
目前估價行業(yè)存在一種說法：“先有價格，后才評估”，這里不是指市場比較法先有比較實例，后才評估之意。而指的是在估價時，客戶或相關方事先告知土地估價師一個預期價位，估價師按照其意圖，尋找與此價位相當?shù)陌咐?，往往是區(qū)域最高的案例。有時不惜修改估價參數(shù)，以拼湊出與之相符的價格，以此來迎合客戶。在如此狀況下，估價師淪落為一名“打字員”。有時土地估價報告只作為程序性要件，沒有起到真正的參考作用。在與有關各方中不是平等的中介地位，往往處于從屬地位，而無話語權，只有惟命是從；加之個別機構(gòu)及個別從業(yè)人員為了自身利益，損害國家，企業(yè)利益，觸犯刑律。由于自覺或不自覺降低了估價技術含量，估價變成價格拼湊，使行業(yè)社會認同度越來越低，導致目前低下的社會地位。
②、法律地位低
土地估價作為國務院認可的六大專業(yè)估價之一，與其他相似或有競爭的房地產(chǎn)估價和資產(chǎn)評估的博弈中居于較低的位置。土地估價機構(gòu)屬于協(xié)會備案，而房地產(chǎn)和資產(chǎn)評估機構(gòu)均屬于行政許可。特別是最近鬧的沸沸揚揚的“《資產(chǎn)評估法》征求意見稿”，土地和房地產(chǎn)估價有被尖滅的可能或?qū)⒆兂蓮膶俚匚唬@不得不引起土地估價行業(yè)的高度警惕。
2、專業(yè)化與多元化的困惑
土地作為特殊商品有它的自身特點，如土地位置的固定性決定了土地價格的地域性。所以土地估價必須由了解，熟悉，掌握當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的專業(yè)人士做專門化的個性服務。土地估價的特殊性決定了土地估價機構(gòu)需要走專業(yè)化的道路。專業(yè)化服務可以提高企業(yè)整體勞動生產(chǎn)率，降低企業(yè)管理成本，有助于企業(yè)專注某一領域而做精，做透，打造專業(yè)品牌，形成核心競爭力，成為區(qū)域性的企業(yè)標桿。但過于專業(yè)化有可能變成單一化，業(yè)務單一，抗風險能力低，應變能力弱。這在客觀上要求土地估價機構(gòu)在業(yè)務專業(yè)化的基礎上盡量實現(xiàn)業(yè)務類型的多元化。多元化的優(yōu)勢在于提高市場占有的寬度，有利于分散機構(gòu)的經(jīng)營風險，但超過自身管理和勝任能力的過度多元化會使管理成本增加，人力資源分散，降低執(zhí)行效率，反而加劇機構(gòu)的經(jīng)營風險。如有些機構(gòu)無節(jié)制的跨區(qū)域建立分公司和辦事處，也有一些機構(gòu)在人才儲備，業(yè)務拓展不具備的條件下，跨行業(yè)向房地產(chǎn)估價、資產(chǎn)評估、會計審計等方面發(fā)展，一旦分公司和其他業(yè)務出現(xiàn)問題，就會形成連鎖反應，出現(xiàn)一降低執(zhí)行效率，損俱損的局面，從而影響主業(yè)的發(fā)展，甚至造成無法挽回的重大損失。
二、土地估價機構(gòu)發(fā)展模式
1、國內(nèi)土地估價機構(gòu)實踐
在國內(nèi)土地估價機構(gòu)二十年的發(fā)展歷程中，土地估價人從未停止過對發(fā)展道路，發(fā)展模式的探索。從國內(nèi)估價機構(gòu)的實踐來看，其發(fā)展模式可以從業(yè)務領域和作業(yè)區(qū)域進行劃分。
（1）、以業(yè)務領域分
①、以土地估價為核心，在業(yè)務類型上橫向夸張的跨行業(yè)經(jīng)營。主要往房地產(chǎn)估價、資產(chǎn)評估、工程造價、礦業(yè)權評估、工程咨詢、會計審計、法律等多個相關或不相關的領域發(fā)展。
②、以土地估價為平臺，在房地產(chǎn)業(yè)上下游鏈條上縱向延伸。從項目可研，市場分析、項目選址、融資策劃、土地整理設計、建筑設計、造價咨詢、物業(yè)登記代理等房地產(chǎn)開發(fā)的全過程服務，有的甚至直接參與房地產(chǎn)開發(fā)。
（2）、以作業(yè)地域分
①、立足于本土，在本行政區(qū)域范圍內(nèi)，為地方經(jīng)濟服務。
②、以土地估價為主業(yè)，跨區(qū)域多點布局，建立分公司或辦事處。
目前國內(nèi)土地估價機構(gòu)發(fā)展比較突出的，多是以土地估價為核心，在土地或房地產(chǎn)相關領域縱向發(fā)展，在條件具備時向全國的橫向擴張。鮮有向資產(chǎn)評估，會計審計等跨行業(yè)而做得很好的。而資產(chǎn)、會計審計機構(gòu)在向土地或房地產(chǎn)估價領域擴張時就顯得相對容易。就其原因財政，國資口的評估機構(gòu)成立時間較早，進入門檻高；資產(chǎn)評估、會計審計屬于企業(yè)經(jīng)常性業(yè)務，加之資產(chǎn)概念模糊，有意將資產(chǎn)評估概念擴大化，造成一統(tǒng)天下的態(tài)勢。土地估價行業(yè)改革速度超前，資質(zhì)屬于協(xié)會備案，而房地產(chǎn)，資產(chǎn)評估資質(zhì)屬于行政許可，在社會主義初級階段其協(xié)會公信力不夠。還有行業(yè)發(fā)展理念亦不同，資產(chǎn)行政管理部門下文要求機構(gòu)做大，建立評估的航空母艦。由于以上原因，資產(chǎn)評估機構(gòu)發(fā)展速度快，實力雄厚，通過自身或資本運作就很快進入土地或房地產(chǎn)估價領域。
2，國際估價機構(gòu)實踐
在國際上公認的五大行（仲量聯(lián)行，世邦魏理仕，戴德梁行，第一太平戴維斯，高緯國際）是全球房地產(chǎn)估價，咨詢領域內(nèi)金字塔尖的幾位佼佼者。他們都是以估價為核心，涵蓋投融資企劃、建設顧問、城市規(guī)劃、物業(yè)租售代理、物業(yè)管理、環(huán)境生態(tài)等房地產(chǎn)業(yè)鏈條上的多元化業(yè)務。他們采用統(tǒng)一的技術標準、統(tǒng)一的理念、統(tǒng)一的文化模式的全球發(fā)展戰(zhàn)，成為全球化的房地產(chǎn)綜合服務提供商。他們是估價，咨詢行業(yè)專業(yè)化，業(yè)務縱向多元化，作業(yè)區(qū)域全球化的楷模。
3、發(fā)展模式
基于以上國內(nèi)，國際估價實踐及估價行業(yè)的分析，由于各地機構(gòu)發(fā)展不平衡，機構(gòu)的發(fā)展應根據(jù)自身特點及優(yōu)勢，可按“點”、“線”、”面”三個層次，三種模式發(fā)展。
（1），“點”模式：以單一的土地估價為核心，輔以簡單的土地咨詢及代理工作。此模式為土地估價的初級階段，其特點在于專注土地估價，主要為企業(yè)改制、企業(yè)融資、土地協(xié)議出讓、土地招、拍、掛等政府平臺服務，直接服務于地方經(jīng)濟。估價業(yè)務相對單一，這是許多縣級土地估價機構(gòu)的現(xiàn)狀。此類機構(gòu)抗風險能力不高，但并不是不好，唯一的出路是走專而精的專業(yè)化發(fā)展道路。
（2），“線”模式：以土地估價為平臺，在房地產(chǎn)業(yè)上下游鏈條上的延伸服務。目前國內(nèi)通行說法是評估與咨詢并業(yè)發(fā)展。一方面土地房產(chǎn)估價作為機構(gòu)的大本營，一定要穩(wěn)定，并盡可能拓展；另一方面在條件成熟時，要圍繞房地產(chǎn)業(yè)的各環(huán)節(jié)下功夫，積極開展諸如項目可研、房地產(chǎn)市場分析、土地規(guī)劃、土地整理、投融資咨詢、工程造價、建筑設計方案優(yōu)化、置業(yè)顧問等房地產(chǎn)開發(fā)的全過程服務。就土地市場而言，除了純土地估價外，要圍繞土地行政管理部門在城市地價監(jiān)測，城市基準地價調(diào)整及更新，農(nóng)用地定級估價、農(nóng)村建設用地基準地價、征地區(qū)片價、土地開發(fā)區(qū)集約利用評價、土地整理設計、土地利用整體規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤、耕地占補平衡、土地權屬調(diào)查、土地測繪、土地權證代理、土地監(jiān)察方案、地上地下空間權調(diào)查與估價、土地稅評估、土地損害評估、礦業(yè)權評估、地質(zhì)災害評估等。
（3），“面”模式：在“點”或“線”模式發(fā)展的基礎上，當形成品牌后，可以采用以點或線的方式跨區(qū)域橫向擴張，使機構(gòu)的服務范圍逐步擴大，業(yè)務量進一步放大。此模式的最大特點是要打造品牌，就需要建立統(tǒng)一的價值觀，統(tǒng)一的技術平臺，系統(tǒng)規(guī)范的管理制度，和諧的企業(yè)文化等。此模式最大的障礙在于管理成本的增加和人才的本地化。
上述三種模式均是在房地產(chǎn)領域內(nèi)的專業(yè)化發(fā)展道路，是產(chǎn)業(yè)內(nèi)各個節(jié)點業(yè)務類型的多元化。當然，各個機構(gòu)選擇走什么樣的發(fā)展道路，一定要根據(jù)自身特點，自身條件，審慎把握發(fā)展階段，選擇適合自己，走具有自身特色的發(fā)展道路。
三、土地估價機構(gòu)發(fā)展措施
土地估價機構(gòu)只有自身發(fā)展壯大了，才能在未來與房地產(chǎn)估價，資產(chǎn)評估的競爭和談判中居于主導地位。土地估價機構(gòu)做大做強關鍵在于打造企業(yè)的核心競爭力，核心競爭力的形成需要從以下六個方面入手。
1、樹立核心價值觀
古人云商者逐利，但應取之有道。作為一個估價人，應在法律，法規(guī)，執(zhí)業(yè)規(guī)范，職業(yè)道德約束下，在不損害公眾利益的前提下，為客戶謀求最大的利益。所以估價機構(gòu)一定要遵紀守法，樹立風險意識，建立風險可控機制，不掙一時一己之小利；機構(gòu)應制定一套按勞按質(zhì)分配的獎懲體系，充分體現(xiàn)效率與公平；樹立以誠相待，忠實可信，貼心服務的誠信理念；提倡感恩，奉獻精神，積極參與社會公益和行業(yè)活動。
2、高素質(zhì)人才儲備
人才儲備是土地估價機構(gòu)專業(yè)化的必然要求。估價業(yè)屬于知識密集型業(yè)務，要求估價師具備系統(tǒng)的知識結(jié)構(gòu)，敏銳的洞察力，良好的溝通能力，優(yōu)雅的風度，獨具特色的個人魅力，豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，優(yōu)秀的邏輯思維能力；同時機構(gòu)應注意建立不同層次，不同專業(yè)方向的人才結(jié)構(gòu)。
建立高素質(zhì)人才隊伍的手段，一是高薪聘請，二是自身培養(yǎng)。機構(gòu)應主要立足養(yǎng)，即要建立學習制度，做學習型，培訓型公司。
3、品牌建設
估價品牌建設首先要提升自身的專業(yè)能力，在社會上達成估價師作為專業(yè)人士的專業(yè)形象的共識。其次應通過各種手段塑造估價品牌，如對企業(yè)標示，標牌的設計，定型，報告包裝，企業(yè)宣傳資料，企業(yè)雜志刊發(fā)，網(wǎng)站維護，平面，有聲媒體宣傳，與同行交流，建立高校學生實習基地，參加各種社會公益福利活動等。
4、規(guī)范的企業(yè)管理制度
規(guī)范的管理制度要真正形成從人為管理到制度管理，做到用制度管人，在制度面前人人平等。估價機構(gòu)的管理制度應根據(jù)估價行業(yè)和機構(gòu)自身特點來制定，可以涵蓋機構(gòu)穩(wěn)定，質(zhì)量控制，崗位職責，薪酬制度，獎懲制度，培訓制度，勞動保障等多方面。就我公司而言，“股權管理”和“質(zhì)量控制”是兩個核心制度。前者能保證公司核心層的穩(wěn)定，并為優(yōu)秀人才的進入留下了空間；后者是公司行業(yè)領先，長盛不衰的保障。
5、信息化建設
信息化是21世紀的發(fā)展趨勢，估價行業(yè)也應追趕信息化的潮流。估價機構(gòu)信息化建設主要包括辦公系統(tǒng)自動化和估價資料庫的信息化。下面主要談談估價資料庫的建設問題。
對于估價機構(gòu)來講，誰占有數(shù)據(jù)，誰就占有未來。機構(gòu)間的競爭其實就是掌握資料量的競爭。首先希望從國家，行業(yè)層面早日建立一個共享的數(shù)據(jù)庫，即所謂土地交易，城市地價監(jiān)測，土地估價報告?zhèn)浒傅摹叭W(wǎng)融合”；其次機構(gòu)自身要有專門的部門來負責建立于估價相關的數(shù)據(jù)庫，如房價，地價，租賃價，基準地價，工程造價，征地成本，各地統(tǒng)計數(shù)據(jù)，經(jīng)濟參數(shù)等。
目前最為流行的是關于批量評估技術的信息化問題，它能提高某類估價對象的工作效率，但千萬不要降低估價的技術和藝術含量，否則估價師就變成了數(shù)據(jù)調(diào)查人員。一旦有關方掌握了此項技術，也許將來個貸或二手房評估就不需要估價師參與了，那么“機器吃人”的事或許會發(fā)生。
6、企業(yè)文化構(gòu)建
估價企業(yè)是人和的公司，企業(yè)文化建設應貫徹“以人為本”，“和諧共贏”，“共同發(fā)展”的思想。
首先要樹立“平等”的理念，為大家提供公平競爭的機會，堅持務實的工作作風，謙虛謹慎，勤奮努力?！暗驼{(diào)做人，高調(diào)做事”，即為人低調(diào)，不張揚，忠誠可信；但執(zhí)業(yè)要高標準，科學嚴謹，兢兢業(yè)業(yè)。其次要建立培訓，學習制度，注意員工的專業(yè)提升；建立福利，保險制度，注重員工的安全與健康。再次企業(yè)要組織豐富多彩的文體活動，如生日聚會，知識競賽，運動會，拓展訓練，帶薪休假及旅游等。
四、結(jié)語
土地估價行業(yè)面臨的形勢嚴峻，但并不可怕，只要我們樹立信心；土地估價機構(gòu)要做大做強，光有信心是不夠的，必須要切合自身實際，選擇適合自己，具有當?shù)靥厣陌l(fā)展模式；并要緊跟形勢變化，敏銳把握市場，采取適當?shù)墓芾泶胧?，適時調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略 ，這樣就一定能搶占市場制高點而立于不敗之地。
作者：李華忠