收益法評(píng)估價(jià)格偏低的市場(chǎng)探源
收益還原法是房地產(chǎn)估價(jià)中最基本的三大評(píng)估方法之一，它是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的方法，用收益法求得的房地產(chǎn)價(jià)格稱為收益價(jià)格。收益還原法一般適用于對(duì)具有收益或潛在收益的物業(yè)進(jìn)行評(píng)估，如商業(yè)房產(chǎn)、辦公房產(chǎn)等。
一、 問題的提出
從理論上來說，一個(gè)合理的評(píng)估價(jià)值=正常成交價(jià)格=市場(chǎng)價(jià)格。任何評(píng)估方法得出的房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)趨于一致，即都應(yīng)與相同假設(shè)前提下的市場(chǎng)價(jià)格相當(dāng)。然而，根據(jù)筆者本人以及許多同行的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，采用市場(chǎng)比較法和收益法對(duì)同一標(biāo)的物進(jìn)行評(píng)估時(shí)卻經(jīng)常出現(xiàn)收益法評(píng)估價(jià)格偏低的情況。
筆者認(rèn)為，這種現(xiàn)象產(chǎn)生的原因除了實(shí)際操作中諸如凈收益與資本化率等參數(shù)的確定存在問題外，還在于房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的因素。本文僅從市場(chǎng)的角度對(duì)收益法評(píng)估所引起的價(jià)格差異進(jìn)行分析。
二、 收益法評(píng)估的市場(chǎng)分析
（一）從房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析（以商業(yè)房地產(chǎn)為例）
1、市場(chǎng)租金與資本化率分析
近幾年來，在國(guó)家樓市調(diào)控政策影響下，住宅物業(yè)受“新政”影響明顯，商業(yè)物業(yè)成為投資者首選，大量投資者對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的追捧，導(dǎo)致商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格水平大幅提升。與之對(duì)應(yīng)的租金上漲速度卻明顯慢得多，售價(jià)與租金相脫節(jié)的現(xiàn)象日益明顯。據(jù)調(diào)查，國(guó)際上公認(rèn)的比較合理的租售比標(biāo)準(zhǔn)通常為1：200到1：300。而現(xiàn)在實(shí)際市場(chǎng)中的租售比卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)數(shù)。以新都區(qū)電子路的商鋪為例，該區(qū)域?yàn)樾露紖^(qū)比較成熟的區(qū)域，商服繁華度為中等。該道路上的獨(dú)立臨街鋪面（面積約40-60平方米）月租金介于30-40元/平方米之間，市場(chǎng)銷售均價(jià)為15000-20000元/平方米，租售比約為1：375到1：660，租售比遠(yuǎn)高于正常合理的范圍，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。若將此租售比轉(zhuǎn)化為資本化率僅為1.8%-3.2%，這種通過市場(chǎng)中的租售比確定的資本化率為市場(chǎng)實(shí)際資本化率。
因出租型房地產(chǎn)是收益法評(píng)估的典型對(duì)象，其凈收益就是根據(jù)租金來求取的。根據(jù)相關(guān)規(guī)范的要求，收益法評(píng)估中的資本化率需要保持在一定幅度之上，這是因?yàn)閺耐顿Y的角度分析，資本化率過低，低于基本的安全利率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，那物業(yè)本身就沒有投資和持有的必要，通常來講，資本化率一般保持在6%以上。因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的情況下，評(píng)估中采用的理論資本化率遠(yuǎn)高于市場(chǎng)實(shí)際資本化率，在市場(chǎng)租金偏低的情況下，由租金反推得出的收益價(jià)格與實(shí)際售價(jià)之間存在較大的差距是不可避免的。
2、投資目的分析
收益性房地產(chǎn)的持有目的往往是為了投資，而投資者的動(dòng)機(jī)不外乎兩個(gè)：保全投資資金以及獲取投資收益。消費(fèi)者的預(yù)期是決定價(jià)格的主要因素。在投機(jī)需求帶領(lǐng)下，消費(fèi)者不理性選擇勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)需求過旺、市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲的現(xiàn)象。伴隨預(yù)期房產(chǎn)價(jià)值的大副上漲，通常會(huì)出現(xiàn)“惜售”的現(xiàn)象。此時(shí)投資者獲取投資收益的主要方式是通過轉(zhuǎn)售以獲得差價(jià)收入。他們通常會(huì)等到房?jī)r(jià)漲到能滿足他們的預(yù)期收益時(shí)才將房產(chǎn)轉(zhuǎn)售。在此期間，投資者為了獲取最大的利益而不愿將房產(chǎn)空置著，他們通常會(huì)暫時(shí)把房屋租借出去，通過收取租金來逐步獲取一部分投資回報(bào)。同時(shí)，部分投資者獲取收益的途徑不僅是期望租金收益和轉(zhuǎn)售收益，還期待通過收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)[1]來變相增加收益，因此往往不太計(jì)較租金的高低，導(dǎo)致部分商業(yè)房地產(chǎn)售價(jià)大漲的情況下，租金也始終保持在正常、甚至偏低的范圍內(nèi)，租金變化速度滯后于售價(jià)變化速度的現(xiàn)象，并最終導(dǎo)致通過租金來求取的收益價(jià)格低于通過售價(jià)來求取的比準(zhǔn)價(jià)格。
（二）從均衡價(jià)格理論分析
房地產(chǎn)價(jià)格的形成與波動(dòng)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來講，是由房地產(chǎn)的供給和需求兩方面的力量共同作用的結(jié)果。由于市場(chǎng)交易是自愿交易，或交易雙方一致同意的交易，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的價(jià)格和數(shù)量，必須是供求雙方都愿意而且能夠接受的價(jià)格和數(shù)量。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量和供給量相等時(shí)的價(jià)格稱為均衡價(jià)格，相對(duì)應(yīng)的供求數(shù)量被稱為均衡數(shù)量，此時(shí)的市場(chǎng)即達(dá)到了一種均衡狀態(tài)，為均衡市場(chǎng)。均衡是市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行的必然趨勢(shì)，這種均衡價(jià)格理論是價(jià)格原理的核心內(nèi)容。
一般來說，收益法求得的價(jià)格趨向于理論價(jià)格，市場(chǎng)法求得的價(jià)格趨向于市場(chǎng)價(jià)格，而市場(chǎng)價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格。由此可見，收益法評(píng)估出來的價(jià)格趨向于長(zhǎng)期均衡價(jià)格，市場(chǎng)法評(píng)估出來的價(jià)格趨向于短期均衡價(jià)格。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟且處于均衡狀態(tài)時(shí)，收益法求得的價(jià)值與市場(chǎng)法求得的價(jià)值基本一致，即短期均衡價(jià)格與長(zhǎng)期均衡價(jià)格是趨于一致的。此時(shí)，由收益法所求出的評(píng)估結(jié)果即為估價(jià)對(duì)象正確且合理的現(xiàn)時(shí)價(jià)格。當(dāng)市場(chǎng)處于非均衡狀態(tài)時(shí)，收益法求得的價(jià)值與市場(chǎng)法求得的價(jià)值往往不一致。
在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的情況下，房地產(chǎn)的短期均衡價(jià)格必然高于長(zhǎng)期均衡價(jià)格，即此時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于非均衡狀態(tài)。因此，收益法求得的收益價(jià)格往往在很大程度上低于市場(chǎng)法求得的價(jià)格。而我們要得到的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格定義為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，即估價(jià)對(duì)象現(xiàn)在或者不久之后的市場(chǎng)價(jià)格，它是一種短期價(jià)格。正如前面所講，收益法求得的價(jià)值是趨向于長(zhǎng)期均衡價(jià)格的，而我們?cè)谟檬找娣ü纼r(jià)的時(shí)候卻把求得長(zhǎng)期均衡價(jià)格誤認(rèn)為是估價(jià)對(duì)象現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。這造成了收益價(jià)格與比準(zhǔn)價(jià)格的不一致，也就出現(xiàn)了收益價(jià)格偏低的情況。
三、 結(jié)束語
從以上的分析可以看出，在不同的市場(chǎng)條件下，應(yīng)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值存在一定的局限性，估價(jià)從業(yè)人員應(yīng)針對(duì)不同的市場(chǎng)狀況正確應(yīng)用這一方法。作為房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)放眼整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)其進(jìn)行正確認(rèn)識(shí)和分析，清醒的認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫和風(fēng)險(xiǎn)，甄別出房地產(chǎn)價(jià)格與真實(shí)價(jià)值之間差異。在求取估價(jià)對(duì)象價(jià)格的同時(shí)把握住市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和動(dòng)向。估價(jià)師應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中對(duì)市場(chǎng)環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)作出充分的解釋、說明，得出正確的判斷，提請(qǐng)報(bào)告使用者密切關(guān)注市場(chǎng)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
注釋：
[1]轉(zhuǎn)讓費(fèi)：是一種轉(zhuǎn)讓商鋪使用權(quán)而在轉(zhuǎn)讓時(shí)一次性收取的費(fèi)用，一般是原承租者向繼承租者收取，也有房東收取的。費(fèi)用的高低主要取決于原、繼承租者對(duì)商鋪本身獲利能力的認(rèn)知和市場(chǎng)供求關(guān)系。現(xiàn)在商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)已經(jīng)逐漸演變?yōu)榉繓|或投資客變相增加租金的工具，?？砍醋魃啼佢A利的投資客也在日益增多。
作 者：周 燕