成都市城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測工作特點(diǎn)簡介
我公司自2004年起一直承擔(dān)成都市城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測工作。2008年，根據(jù)51號文的要求對監(jiān)測范圍進(jìn)行了清理，商業(yè)、居住監(jiān)測范圍以城市建成區(qū)為主，適當(dāng)參考近期規(guī)劃，將原監(jiān)測范圍中的非城市建設(shè)區(qū)扣除，確定監(jiān)測范圍為454.73平方公里；工業(yè)監(jiān)測范圍以各級工業(yè)集中開發(fā)區(qū)為主，確定為253.56平方公里。目前，成都市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測工作設(shè)置商業(yè)、居住、工業(yè)區(qū)段分別為39、31和8個(gè)，標(biāo)準(zhǔn)宗地分別為99、88和18宗。見下表。
表1-1 成都市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測基本情況表
監(jiān)測范圍（平方公里） | 土地用途 | 區(qū)段 | 標(biāo)準(zhǔn)宗地 |
454.73 | 商業(yè) | 39 | 99 |
居住 | 31 | 88 | |
253.56 | 工業(yè) | 8 | 18 |
合計(jì) | -- | 78 | 205 |
承擔(dān)成都市城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測工作以來，公司嚴(yán)格按照《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測工作的通知》（國土資發(fā)[2008]51號）、《城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》（TD/T 1009-2007）的要求，牽頭組織參與工作的土地估價(jià)師采集標(biāo)準(zhǔn)宗地的基本信息，估價(jià)師獨(dú)立測算后形成監(jiān)測成果按時(shí)上報(bào)，并對上報(bào)監(jiān)測成果的及時(shí)、真實(shí)、準(zhǔn)確、規(guī)范、完備負(fù)責(zé)。公司開展地價(jià)動態(tài)監(jiān)測工作的內(nèi)容可以歸納為“組織”、“審核、監(jiān)督”、“ 技術(shù)指導(dǎo)、技術(shù)支持”等多方面。
在部利用司、部規(guī)劃院、省國土資源廳、省規(guī)劃院、市國土局等領(lǐng)導(dǎo)、專家的指導(dǎo)下，我們的工作得到了各方面的肯定與好評，在全國城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測工作綜合評比中，也取得了較好名次。通過近幾年的工作，按照國家相關(guān)規(guī)范，形成標(biāo)準(zhǔn)宗地調(diào)查表、監(jiān)測指標(biāo)調(diào)查表、土地供需情況調(diào)查表、城市地價(jià)年度監(jiān)測報(bào)告、土地交易樣本分布圖等多種表格、文字、圖件及相關(guān)研究成果，為國家及當(dāng)?shù)卣块T提供城市地價(jià)變化規(guī)律，為土地宏觀調(diào)控提供數(shù)據(jù)參考。
比如，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)成果，我們繪制成都市各用途地價(jià)指數(shù)曲線圖（以2006年為基期），從圖中可以較直觀地看出2006年以來成都市各類用地的變化趨勢及幅度。見下圖。
圖1-1 2006年-2012年成都市各用途地價(jià)指數(shù)曲線圖
2 工作探索
公司在嚴(yán)格按照51號文及《規(guī)程》要求，規(guī)范操作，按時(shí)上報(bào)各項(xiàng)成果材料的基礎(chǔ)上，結(jié)合成都市實(shí)際情況，在以下4個(gè)方面進(jìn)行了探索和嘗試。
2.1 增設(shè)配備點(diǎn)
為了更好保障成都市城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)可靠性和趨勢性，公司在現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)宗地的基礎(chǔ)上，參照《規(guī)程》對標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)置要求和標(biāo)準(zhǔn)，在同一區(qū)段內(nèi)選取的與標(biāo)準(zhǔn)宗地在用途、數(shù)量上一一對應(yīng)的調(diào)查樣本點(diǎn)，稱為配備點(diǎn)。見下圖。
圖2-1 標(biāo)準(zhǔn)宗地及配備點(diǎn)分布截圖
2.1.1 設(shè)置原則
代表性：所在區(qū)段內(nèi)，其地價(jià)水平、利用條件、利用狀況、開發(fā)程度等具有代表性；
確定性：周圍條件、自身?xiàng)l件均較確定，基礎(chǔ)信息易于采集調(diào)查；
穩(wěn)定性：土地條件、利用狀況、周圍土地利用條件比較穩(wěn)定，較長時(shí)間內(nèi)不會發(fā)生分割、合并或重新規(guī)劃等情況；
標(biāo)示性：所在區(qū)段內(nèi)標(biāo)志性建筑物，易于辨識。
2.1.2 設(shè)置目的
擴(kuò)大樣本容量，提高監(jiān)測指標(biāo)準(zhǔn)確性；
作為區(qū)段內(nèi)更換現(xiàn)狀標(biāo)準(zhǔn)宗地的備選點(diǎn)；
增加數(shù)據(jù)庫樣本量，為房地產(chǎn)土地市場拓展研究提供數(shù)據(jù)支持。
2.1.3 配備點(diǎn)調(diào)查
公司針對配備點(diǎn)調(diào)查設(shè)計(jì)了一套調(diào)查表格，并附詳細(xì)的填表說明。初次調(diào)查前，組織所有估價(jià)師集中培訓(xùn)，介紹表格項(xiàng)目內(nèi)涵，交代填表注意事項(xiàng)，這樣不僅方便估價(jià)師調(diào)查填寫，更保證了估價(jià)師調(diào)查口徑一致，保障了調(diào)查數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和可比性；初次調(diào)查過后，得到了調(diào)查樣點(diǎn)基本數(shù)據(jù)，之后為了減輕估價(jià)師調(diào)查負(fù)擔(dān)，公司設(shè)計(jì)了簡化版的調(diào)查表格，重點(diǎn)保留如房價(jià)、租金等季度變動信息。
公司要求每個(gè)配備點(diǎn)每個(gè)季度必須現(xiàn)場調(diào)查，且須調(diào)查3處交易或出租案例，其中住宅樣點(diǎn)以交易案例為主，商業(yè)樣點(diǎn)以出租案例為主；配備點(diǎn)本身或周邊區(qū)域因素有較大變化的，須存照反映變化前后外觀；每季度現(xiàn)場調(diào)查表格由專人負(fù)責(zé)收集整理，并使用抽樣方式對調(diào)查數(shù)據(jù)質(zhì)量進(jìn)行檢查，以保障調(diào)查數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性；各季度動態(tài)監(jiān)測上報(bào)工作完成后，對所有調(diào)查表格整理存檔。通過以上方式，并經(jīng)過長時(shí)間調(diào)查積累，目前已基本形成成都市房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫。標(biāo)準(zhǔn)宗地及配備點(diǎn)房價(jià)數(shù)據(jù)庫的建設(shè)不僅為地價(jià)動態(tài)監(jiān)測工作服務(wù)，也為公司的房地產(chǎn)評估項(xiàng)目提供了很大幫助。
2.2 開發(fā)數(shù)據(jù)庫軟件
為有效管理標(biāo)準(zhǔn)宗地及配備點(diǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)，本公司自主開發(fā)編寫“四川大成房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)”軟件，該軟件專門針對動態(tài)監(jiān)測調(diào)查數(shù)據(jù)庫管理服務(wù)，具有錄入保存數(shù)據(jù)、系統(tǒng)管理數(shù)據(jù)、時(shí)間定制查詢、區(qū)域定制查詢、圖片上傳瀏覽等基本功能，未來計(jì)劃開發(fā)調(diào)查樣點(diǎn)地圖上點(diǎn)、地圖定制查詢、離線使用等功能。
2.2.1 登陸
估價(jià)師分別擁有各自賬號密碼，軟件也提供密碼修改功能。使用賬號登陸后只能修改、更新本賬號錄入的數(shù)據(jù)，無法修改、更新他人數(shù)據(jù)，這防止了多用戶使用造成誤操作的可能。登陸界面見下圖。
圖2-2 軟件登陸界面截圖
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