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 (一)、房市回顧

2009年下半年，成都市中心城區(qū)新建商品房成交面積除8月環(huán)比小幅下降以外，其余月份環(huán)比均上升，7月、12月環(huán)比甚至超過65%。

 今年以來，成都中心城區(qū)新建商品房市場成交量表現(xiàn)出明顯的周期性，呈波浪式發(fā)展，分別出現(xiàn)兩個(gè)波谷和波峰。波谷分別為1月、7月，波峰值為4月和10月。同比去年，1-9月同比增長率均為負(fù)增長，均低于去年同期成交量，但10月份卻出現(xiàn)了12%的增長率，今年第一次超過去年同期成交量水平。環(huán)比方面，曲線也呈現(xiàn)明顯的波浪式。從近期來看，交易量在8月一轉(zhuǎn)連續(xù)三個(gè)月下降的頹勢，出現(xiàn)強(qiáng)勢反彈，9月、10月更是突破百萬大關(guān)，環(huán)比分別上升95%和17%，達(dá)到峰值。

同樣，二手房市場也反映出與新建商品房基本一致的趨勢，波谷和波峰均出現(xiàn)在相同的月份。但與新建商品房相比，除2月份以外，二手房成交量未出現(xiàn)大起大落的極端，表現(xiàn)出相對穩(wěn)定性。

從今年上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不難看出，成都樓市今年仿佛坐上了“過山車”。

第一次波谷：去年12月份以來，34天內(nèi)中央連出5拳調(diào)控樓市，尤其是1月10日，空前全面，涵蓋增加供給、抑制投機(jī)、信息透明、防控?zé)徨X、地方政府問責(zé)等房地產(chǎn)市場方方面面的“國11條”出臺,再加上稅收政策、地方政策等，讓暴熱的樓市感到了嗖嗖寒風(fēng),新建商品房成交量也從12月的251.39萬平方米爆跌到1月的30.11萬平方米。

第一次波峰：隨著市場對政策的解讀和吃透，且賣方市場于09年的火爆市場儲夠了“過冬糧”撐住房價(jià)，而購房者在沉靜的短暫等待中對房價(jià)下降失去信心終而出手，于是2、3、4月成交量環(huán)比大幅上升。

第二次波谷：基于市場熱度和房價(jià)上升壓力，4月17日，中央再出新政嚴(yán)控房市。市場隨之陷入觀望，春季房交會(huì)遭遇冷淡，開發(fā)商堅(jiān)持不降價(jià)，在市場新增房源量不斷下滑的背后，主城區(qū)商品房銷量也陷入“冰凍”，成交量從4月到7月持續(xù)下降。

第二次波峰：到7月份，“國十條”明顯顯現(xiàn)出后勁不足，8月，部分積壓許久的剛需購房者不再觀望，成交量開始回升，9月更是環(huán)比上升95%，成交面積今年首次超過百萬大關(guān)。于是，9.29“新國十條”應(yīng)市而來，但讓人大跌眼鏡的是商品房銷量反而呈現(xiàn)井噴趨勢。

面對商品房限貸、商貸提息、公積金貸款提息等種種“不利因素”，在全國樓市成交量普遍下滑的背景下，成都樓市成交量為何逆市上升？為何首輪調(diào)控后成都房地產(chǎn)市場出現(xiàn)短暫慘淡，二次調(diào)控后反而異常火爆？

開發(fā)商方面：隨著“金九銀十”的到來，房地產(chǎn)商都想扭轉(zhuǎn)4.17新政以來樓市慘淡的頹勢，并抓住9.29新政后不少購房者害怕出臺更嚴(yán)厲調(diào)控措施的心理，不再“低節(jié)奏”推盤，不少樓盤“跑步前進(jìn)”。可供選擇的房源量很快激活了“冰凍”的市場。9月，成都主城區(qū)單月新增商品住宅量達(dá)11801套，新增面積98.52萬平方米，新增商品房套數(shù)和面積分別較8月環(huán)比增加73.5%和76.6%，創(chuàng)下了今年來成都主城區(qū)商品住宅單月新增量之最。而這樣的最高量，在10月再次被改寫。10月，成都主城區(qū)商品房單月新增量高達(dá)15136套，新增面積128.6萬平方米，新增套數(shù)和新增面積，環(huán)比9月分別增加了28.3%和30.5%。

購房者方面：近期的成交量的攀升是購房者的觀望態(tài)度減弱甚至減無的表現(xiàn)，4月的新政直至如今，政府宏觀調(diào)控政策并沒有使購房者見到實(shí)惠，反而在一定程度上“誤傷”了剛性需求者。購房者尤其是剛性需求者對房價(jià)下降的預(yù)期下降，紛紛在房地產(chǎn)傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”選擇購房。各購房者為趕上二次調(diào)控11月實(shí)施的末班車，出現(xiàn)需求集中釋放的情況。另外，近期不少城市出臺“限購令”，盡管成都目前并未跟進(jìn)，然而坊間傳言卻越演愈烈，在市場內(nèi)引起了一定恐慌，導(dǎo)致部分持觀望態(tài)度的購房者近期加入到購房行動(dòng)中，引起成都樓市成交量迅速上升。

（三）、房市展望

目前的市場狀況越來越讓人摸不著頭腦。面對不斷攀升的銷量，是否意味著到了購房最佳時(shí)期？今后的房市究竟去往何方？

首先，二次調(diào)控開始后，出臺細(xì)則的各市成交量紛紛應(yīng)聲而落，無一例外。一言以蔽之——成都樓市的走向，關(guān)鍵在于政府的態(tài)度。成都如此飆升的成交量是否會(huì)引發(fā)市政府的地方性調(diào)控政策，如“限購令”等，若市場無法自控致使調(diào)控細(xì)則出臺，相信成交量也會(huì)應(yīng)聲而下。

其次，中央對樓市的調(diào)控態(tài)度非常堅(jiān)決，如果不能遏制房價(jià)，國家還可能持續(xù)出臺相關(guān)政策繼續(xù)進(jìn)行宏觀調(diào)控。在這樣的大背景下，房價(jià)下滑也將成為可能。    

再次，地鐵4號線今年內(nèi)就將動(dòng)工，2013年建成，3號線也將盡快啟動(dòng)施工，這勢必將成為未來成都樓市的強(qiáng)心針和催化劑。

最后，10月成都市土地市場相對活躍，地王再次產(chǎn)生，樓面地價(jià)再次刷新，11月也有重要地塊將出讓。地價(jià)的刷新使明年的房價(jià)可見一斑。

綜上所述，成交量若繼續(xù)放量上升，將加大地方性調(diào)控政策出臺的可能性；可以預(yù)見地，地鐵沿線物業(yè)將會(huì)成為熱點(diǎn)，即使市場凄冷仍會(huì)獨(dú)秀一枝。

                                                                 作者：張恒明、田璐