帶租約的房地產采用收益法評估的幾點思考
根據(jù)房地產估價規(guī)范規(guī)定，帶租約的房地產在租約內采用租約約定的租金水平，租約外的采用市場水平，這個規(guī)定合理嗎？
第一：如果雙方當事人在簽約的過程中是真實的意思表現(xiàn)，這個約定的租金水平與市場水平相差不大，按規(guī)范進行結果不會偏差很大。但是，如果雙方是關聯(lián)公司或惡意誤導評估公司的，這個約定有沒有約束力？當然，評估師有他自己的判斷能力，但沒有分辨租約真實與否的資格，按規(guī)范進行結果會高估或低估。
第二：有人先按規(guī)范要求進行估價，然后再按市場水平估價，并考慮違約成本，得出其評估價格，按理好像趨于真實，這種方法可行否?對于這種不真實的合同，或真實的合同，如何按規(guī)范進行估價?得出一個規(guī)范的價格。分為三種情況：租約租金大于市場租金，租約租金與市場租金差異不大，租約租金小于市場租金。按照道理，一般開出高于市場租金的價格給承租人還價，但是高開幅度一般在10％左右，而成交價格一般在開出價格的85％－95％，即市場價的95％－105％，一般可以視為正常。不算高于或低于市場租金。評估中可以考慮也可以不考慮，對估價結果影響都是可以接受的范圍。
如果租約租金大于市場租金，這要看承租人與出租人是否為關聯(lián)關系啦，如果是關聯(lián)方，租金長期持續(xù)可靠性較差，一方完全可以以無法承受租金要求減租或退租。如果是大型企業(yè)或者國際知名連鎖企業(yè)，這也要看看租約背后是否有其他交易，或者是否是在租金較高時候簽訂的長期租約。而知名企業(yè)在租賃談判中的侃價能力一般都很強，讓租金高于市場租金，一般是不可思議的事情。因此，租約租金超出市場租金，評估是要結合評估目的，在抵押估價中，基于謹慎原則，對高于市場租金的租約，原則上不予考慮。但對于履約能力強的企業(yè)在租約高時簽訂的租約，退出成本高，如豪華裝修夜總會、餐廳等（我以前評估遇到一個承租戶，97年簽的20年合同，其租約租金高于現(xiàn)在市場租金，由于退出成本很高，光裝修投入就在4000元/平方米以上，盡管租約租金很高，但是退出成本更高，因此，雖然市場租金大幅下降，還得履約），這個時候可以結合其經營情況、履約能力考慮租約租金對評估價值的正面影響。
對于租約租金低于市場租金的情形，這種情形經常遇到，因為目前租金正處于上升階段，前幾年簽訂的租約租金一般都低于市場租金，買賣不破租賃，租約對物業(yè)評估價值的負面影響，一般需要結合估價目的和剩余租期具體情況，酌情考慮。對于抵押估價而言，一般剩余租期2年內的，可以不考慮，因為借款期一般1年，出事后處置（催告、訴訟、拍賣）大約也需要1年，2年一過，租期也就結束啦。但是租約情況需要在抵押報告中揭示，不予考慮的理由也得說明。對于長期租約（5年以上），必須考慮租約對價值的影響，市場比較法和成本法估價難以體現(xiàn)租約租金對價值的影響，收益法收益從租約方法能客觀反映有租約情形下的價值。估價中應該保證三種方法的價值內涵一致。
關聯(lián)關系（如子公司與母公司、業(yè)務往來、親朋好友以及有其它利益關系等）我們稱之為有利害關系，有利害關系的房地產租賃合同背后存在著房租以外的其它交易，約定的租金水平往往明顯高于或低于市場租金，其高出或低于市場租金的部分也通過房租以外的其它方式彌補，也就是說，租約租金與市場租金的差額部分歸根結底不是由房地產本身帶來的，而是關聯(lián)關系的其它交易在房租中的體現(xiàn)形式，因此有利害關系的房地產在租約期內采用租約租金有高估或低估之嫌。
“惡意誤導”合同，即惡意串通或故意高簽（或低簽）租金，致使合同租金明顯高于或低于市場租金水平，試圖達到非法目的（如高額貸款、拆遷補償或少繳稅費等）。此類合同依據(jù)《合同法》第五十二條第二款、第三款之規(guī)定，屬無效合同。無效合同當然不能作為收益法估價的依據(jù)。
作者：李浩