房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題
一、關(guān)于委估物業(yè)用途的確定
在房地產(chǎn)的評(píng)估中，盡管委估物業(yè)保持某種用途已多年，但估價(jià)人員同樣應(yīng)遵循最有效使用原則，在合法前提下，確定其最佳用途，使其價(jià)值最大化。
二、關(guān)于成新率問(wèn)題
在確定房屋成新率時(shí)，一定要將房屋尚可使用年限與土地剩余使用年限相互銜接。實(shí)際操作過(guò)程中，要根據(jù)房屋耐用年限服從土地剩余使用年限的原則確定成新率。如1997年建造的框架結(jié)構(gòu)營(yíng)業(yè)用房，至評(píng)估基準(zhǔn)日已使用10年，尚可使用50年，土地剩余使用年期為35年，則該物業(yè)耐用年限為35+10＝45年，其成新率則為1-10/45＝78%。
三、關(guān)于土地使用權(quán)出讓金問(wèn)題
在房地產(chǎn)過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)遇到一些象“房改房”、“經(jīng)濟(jì)適用房”等項(xiàng)目，它們所涉及的土地往往為“劃撥土地”，我們?cè)谟檬袌?chǎng)比較法或收益現(xiàn)值法對(duì)此類物業(yè)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，一定要考慮將其應(yīng)補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金予以剔除。這是因?yàn)椋?/SPAN>
1、用市場(chǎng)比較法評(píng)估時(shí)，我們所選取的交易實(shí)例價(jià)格大多為完整的房地合中的價(jià)格，即通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)價(jià)格，而委估物業(yè)的土地當(dāng)時(shí)是通過(guò)行政劃撥方式取得的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)報(bào)有關(guān)部門(mén)審批，辦理出讓時(shí)，應(yīng)由受讓方辦理出讓手續(xù)并交納出讓金。
2、用收益還原法評(píng)估時(shí)，因?yàn)槲覀兯占目陀^純收益的資料均是近期的，是房地合一的綜合純收益，所以在評(píng)估通過(guò)劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，同樣要在綜合純收益中剔除國(guó)家作為土地所有者應(yīng)獲得的利益，或者在確定估價(jià)結(jié)果時(shí)，剔除應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金。
四、關(guān)于市場(chǎng)比較法評(píng)估中有關(guān)修正問(wèn)題
在采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)針對(duì)不同用途房地產(chǎn)，選取不同影響因素，根據(jù)不同影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響程度確定影響分值，進(jìn)行充分分析和比較。比如住宅房地產(chǎn)應(yīng)更注重區(qū)域自然環(huán)境、人文環(huán)境、交通條件、購(gòu)物條件等，而商業(yè)房地產(chǎn)則應(yīng)更注意商業(yè)氛圍、交通便捷度等因素條件。
五、關(guān)于收益法評(píng)估的相關(guān)問(wèn)題
在采用收益法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，在求取房地產(chǎn)凈收益時(shí)，對(duì)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用項(xiàng)的扣除不能缺項(xiàng)，折舊費(fèi)、管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅費(fèi)一項(xiàng)都不能少，如果沒(méi)有產(chǎn)生實(shí)際費(fèi)用的，應(yīng)羅列出來(lái)，說(shuō)明理由。還原利率的確定可根據(jù)所在區(qū)域租售比，結(jié)合國(guó)家一定年期的安全利率綜合確定。收益年期應(yīng)結(jié)合建筑物與土地的剩余使用年期綜合確定。
六、關(guān)于估價(jià)結(jié)果的分析與確認(rèn)問(wèn)題
在確定估價(jià)結(jié)果的時(shí)候，應(yīng)對(duì)所采用的評(píng)估方法進(jìn)行充分分析，考慮估價(jià)方法的適宜性，并參考估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的價(jià)格水平，可采用算述平均或加權(quán)平均綜合確定。
作者：鐘曉蘭