淺析地下停車場價值影響因素
地下停車場屬于特殊物業(yè)范疇，是指供機動車停放的專用場所，是城市交通基礎(chǔ)設(shè)施的重要組成部分。該物業(yè)一般位于住宅、商業(yè)或?qū)懽謽堑牡叵虏糠?，其產(chǎn)生主要為解決地上停車?yán)щy的問題，同時也是為了合理利用地下空間。隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，越來越多私家車的出現(xiàn)，導(dǎo)致地下停車位呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀況。停車難也成為一種社會現(xiàn)象，由此越來越多的開車族花高價購買地下停車位，本文就影響地下停車場價值的因素作簡單分析，為你在確定地下停車位價值時提供參考。
地下停車場為特殊商品范疇，與一般商品不同，談影響其價值因素前，先說說地下停車場物業(yè)的特點：
1、權(quán)屬的特殊性
地下停車場權(quán)屬一般存在兩種不同情況：開發(fā)商擁有地下停車場單獨產(chǎn)權(quán)，可對車位自由行使收益、處分的權(quán)力；地下停車場作為業(yè)主共有部位，建筑面積已進行了分?jǐn)?，車位不能單獨出售?/FONT>
上述兩種情況的存在，導(dǎo)致地下停車場是否存在經(jīng)營性，同時也使得其價格表現(xiàn)形式呈現(xiàn)多樣化。另外，也有開發(fā)商利用人防工程作為地下停車場的情況。
2、計量單位的特殊性
商品房存在多種計量單位(套、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積等)，國家有關(guān)部門對于應(yīng)該以何種計量單位作為商品房銷售單位也有相關(guān)規(guī)定，但對于地下停車場，由于該物業(yè)用途的特殊性，消費者比較認(rèn)同的則只有一種：車位，與此同時，也會出現(xiàn)相同建筑面積產(chǎn)生不同車位數(shù)的問題。
3、日常管理和服務(wù)的特殊性
地下停車場除滿足停車這一基本功能外，可能會衍生出其他功能，當(dāng)然，這種功能主要為解決與機動車相關(guān)的一系列問題，屬于一種配套服務(wù)。這種配套服務(wù)涵蓋面較廣，如：車輛安全檢測與維修、車輛清潔等。由此，也導(dǎo)致另外一個話題：地下停車場的日常管理、服務(wù)，這也類似于住宅物業(yè)的小區(qū)配套問題，從某種意義上說，地下停車場的日常管理和服務(wù)質(zhì)量決定了該物業(yè)的檔次。
4、租售對象的限制性
由于地下停車場主要作為地上物業(yè)的配套服務(wù)設(shè)施，一般情況主要面對地上物業(yè)使用者，這在客觀上限制了其租售對象。另外，開發(fā)商在實際銷售過程中也會面臨選擇難題，因此，其地下停車場的租售方案總體上不能影響地上物業(yè)的租售是其基本原則。
在充分了解地下停車場特性后，本人就影響地下停車場價值的因素作簡單分析：
1、功能性因素
功能性因素（功能折舊）是指由于需求變化、技術(shù)進步、經(jīng)濟發(fā)展等原因而使同類型物業(yè)變得功能不適宜、設(shè)施不足、設(shè)計不良、結(jié)構(gòu)簡陋或規(guī)格過時引起的價值減損。據(jù)調(diào)查，大多數(shù)物業(yè)（不動產(chǎn)）在竣工驗收投入使用時，一般都不存在功能折舊，但地下停車場作為機動車停放場所，卻因設(shè)計不良導(dǎo)致該物業(yè)價值的減損，故地下停車場的設(shè)計成為影響該物業(yè)價值的重要因素。
地下停車場設(shè)計包括：通車道寬度（地下停車場內(nèi)汽車的通車道寬度應(yīng)符合《車庫設(shè)計規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定，通車道寬度設(shè)計過窄不利于車輛的安全停放，從而導(dǎo)致其價值的減損。反之，擁有較寬的通車道，將利于該物業(yè)價值的積極體現(xiàn)。）、最小轉(zhuǎn)彎半徑（最小轉(zhuǎn)彎半徑是指汽車回轉(zhuǎn)時汽車的前輪外側(cè)循圓曲線行走軌跡的半徑。最小轉(zhuǎn)彎半徑設(shè)計太小不利于車輛安全停放，停車時容易發(fā)生擦掛事故等，從而導(dǎo)致其價值的減損。）、緩坡段的設(shè)計（當(dāng)坡道坡度大時，為了避免汽車在坡道兩端擦地面設(shè)的緩和線段）、彎道超高的設(shè)計（為了平衡汽車在彎道上行駛所產(chǎn)生的離心力所設(shè)置的彎道橫向坡度而形成的高差稱彎道超高）、以及停車場坡道、出入口數(shù)量等。
2、基礎(chǔ)設(shè)施條件
眾所周知，基礎(chǔ)設(shè)施條件是影響地下停車場價值的重要因素之一，地下停車場的基礎(chǔ)實施條件分為：給水、排水系統(tǒng)、集中供暖系統(tǒng)（嚴(yán)寒地區(qū)）、照明供電系統(tǒng)等幾個方面。給水、排水系統(tǒng)：無論是生活給水還是消防給水都應(yīng)符合現(xiàn)行的國家設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按停車層設(shè)置樓地面排水系統(tǒng)，其排水方式不宜采用明溝；集中供暖系統(tǒng)在嚴(yán)寒地區(qū)顯得特別重要；照明系統(tǒng)的正常運作是保證車輛在地下停車場安全停放的重要條件?？偠灾A(chǔ)設(shè)施完善的停車場利于其價值的積極體現(xiàn)。
3、停車場管理系統(tǒng)
停車場管理系統(tǒng)也是影響其價值的重要因素之一，設(shè)置中央控制室、指示汽車出入的信號燈、停車位指示燈、出入口感應(yīng)式讀卡器、自動閘門機、攝像頭等管理設(shè)備的配置將大大提升停車場物業(yè)的檔次。
作者：評估部 劉洪綱