對房地分估的幾點思考
專業(yè)房地產(chǎn)估價人員都知道，房地分估的理論依據(jù)或前提是：
房地收益=房產(chǎn)收益+土地收益
房地價格=房產(chǎn)價格+土地價格
這兩個公式是一定成立的嗎?我感覺要使這兩個公式同時成立，應(yīng)該有太多的假設(shè)前提了，在此談一下個人觀點。
房地分估房地合一是房地產(chǎn)估價中成本法的數(shù)學(xué)模型，同時也是成本法的前提與基礎(chǔ)。而房地分估價值等于房地合一價值也是以馬克思的勞動價值理論為基礎(chǔ)的。成本法的適用性在今天，應(yīng)該還具有廣泛的應(yīng)用意義，主要是因為我國現(xiàn)階段的市場經(jīng)濟(jì)才剛剛從計劃經(jīng)濟(jì)手中接過火炬，一路走來，市場還相當(dāng)?shù)牟煌晟?，信息也極不對稱，對于房地產(chǎn)估價而言，相對于其他的資產(chǎn)評估可能要好一些，因為房地產(chǎn)市場畢竟已經(jīng)發(fā)展起來了，有大量的房地產(chǎn)交易與出租經(jīng)營市場，為我們進(jìn)行房地產(chǎn)估價提供了一個巨大的參照平臺，但是，大量的工業(yè)廠房地產(chǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅房地產(chǎn)等由于交易與市場仍然很不發(fā)達(dá)，成本法仍不失為這類房地產(chǎn)估價中的主要估價方法。
我們現(xiàn)在講的成本法主要是重置成本法，下面談?wù)勚刂贸杀痉ǖ母拍顑?nèi)涵與適用范圍。
一、首先，重置成本（重建成本，以下統(tǒng)稱重置成本）是假設(shè)為公開市場價值。成本法中的“重置成本”是重新取得或重新建造全新狀態(tài)的房屋所需的各項必要成本、利息、稅金、利潤之和，并非絕對意義上的成本，而是房屋的市場價值。
其次，房屋重置成本是市場上可以接受的公允重建價格。房屋的重置成本是建造某一類建房屋的客觀成本，而非實際成本，是在正常的市場狀況下建造該類房屋最可能的成本。開發(fā)商的實際建造成本若低于它，亦不會降低該房產(chǎn)的價值，按馬克思的觀點，那只能形成開發(fā)商的超額利潤；反之，只會造成開發(fā)商的損失。因為開發(fā)商得遵循勞動價值理論。
另外，重置成本并非同類建筑中使用功能、使用條件最佳的價格。成本法遵循著成本費用價值理論、也同樣遵循著替代原則，根據(jù)替代原理，現(xiàn)有房地產(chǎn)的價格可以由新建一個相同效用（而非重建成本，這一點與古建筑有區(qū)別）的替代品的成本來衡量。因此，重置成本是該類房屋在目前效用下的客觀成本。但嚴(yán)格來說，成本與功能效用之間并無絕對的正相關(guān)關(guān)系，建筑物部分功能效用，如樓層、通風(fēng)、采光、朝向、房間布局等主要取決于建筑設(shè)計，與其所謂的客觀建造成本無必然關(guān)聯(lián)。建筑物的最佳功能效用也不是講一定得需要投入高成本，在我們評估中，經(jīng)常會遇到兩幢房屋在單位成本可能接近而功能迥異價格差異巨大的房產(chǎn)，所以重置成本只能是為了建造模擬估價對象所具有的功效、條件下的建筑物時最可能為市場接受的客觀成本，二者不具有可逆性。
當(dāng)然，重置成本也不能體現(xiàn)建筑物在最高最佳使用方式下的價格。比如我們實際面臨著某一評估對象，其建筑特征、風(fēng)格、條件等都擺在那里，自然成本也是大致確定的了，但該房屋做何用途（假設(shè)該建筑具備多重用途），只是業(yè)主的權(quán)利了，與重新建造該建筑物的成本價格并無必然聯(lián)系，相同重置成本的建筑物可作不同用途使用，若為住宅、若為商業(yè)門面、若為寫字樓等等，價格自然是不一的。房地產(chǎn)估價遵循最高最佳使用原則，重置成本不能必然體現(xiàn)建筑物在獲利最大使用方式下的價格。
最后，重置成本根據(jù)馬克思的勞動價值理論，其勞動凝結(jié)也應(yīng)該遵循均衡市場狀態(tài)下的價格。成本法的價值側(cè)重于投入多少，較少考慮外部市場環(huán)境需求與未來收益（當(dāng)然也會有些考慮，只是側(cè)重），這一條在目前是備受爭議，因為成本法較少考慮競爭與供需，采用成本法必須得假設(shè)這是一個長期均衡市場。即產(chǎn)品的價格取決于產(chǎn)品的長期成本。且產(chǎn)出量剛好是市場的需求量，若市場處于非長期均衡狀態(tài)時，產(chǎn)品的價格與成本就不具有可比性了。估價中遵循公開市場假設(shè)和估價時點原則，房地產(chǎn)的價格應(yīng)反映估價時點在公開市場供求情況下的價格，重置成本體現(xiàn)了估價時點價格水平下的建造價格，卻反映不了估價時點房地產(chǎn)市場或房地產(chǎn)分類市場的供求關(guān)系。
故重置成本應(yīng)是建筑物市場價格的一種反映，但不能代表最佳功效狀態(tài)下的建筑物成本，同時也無法體現(xiàn)建筑物最高最佳使用狀態(tài)下的價格，更不能反映估價時點市場供求關(guān)系下的建筑物價格。它只能是此類功能效果建筑物在市場供求均衡情況下的平均市場價格。且成本法的運用應(yīng)該是有條件的運用，在《企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見》里還專門講了，成本法不能做為企業(yè)價值評估的唯一方法，應(yīng)該選用收益法為主要方法，估計也這基于此種種原因考慮的。
二、上面盡管有這么多限制或條件，但這并不能影響房地產(chǎn)成本法中的房地分估房地合一的科學(xué)性，房地分估房地合一是成本法的計算過程，將一個整體的房地產(chǎn)從理論上分成幾部分，然后再分級分解，通過估價師客觀的求取，再一一相加，相加后的結(jié)果就是成本法眼中完整的房地產(chǎn)估值，這應(yīng)該是成本法的精神。至于經(jīng)濟(jì)性貶值，這屬于成本法估價中對重置建筑物折舊的概念，主要包括三個部分，實體性貶值，功能性貶值與經(jīng)濟(jì)性貶值，這些概念尤其是功能性與經(jīng)濟(jì)性貶值實際上是為了更好地計求估價建筑物的客觀成本而提出來的。另外，受社會、政府、經(jīng)濟(jì)和物質(zhì)等因素的影響，土地也存在經(jīng)濟(jì)性貶值或其他的損耗，這屬于土地估價中的因素調(diào)整事項，這些工作是分估時要做的，房地合一時就是以一個完全匹配的土地價值出現(xiàn)。簡單的等式就是
房地產(chǎn)價值=土地價值+建筑物重置價值×(1-折舊率)。
三、綜上所述：
1、房地分估房地合一是成本法中運用的計算過程或估價路線。其方法客觀上要求房加地既不能大于也不能小于二者之和，否則，方法就不成其方法了。
2、房地合一計算出來的結(jié)果是唯一的，不存在大與小的問題，這里因為僅是一種方法所致，至于與其他方法的比較，從而得出房地合一的結(jié)論大于或小于其估價結(jié)論都不妥，因為比較的口徑明顯不同，至于與房地產(chǎn)的內(nèi)在價值比較，就更難講了，本來我們的房地產(chǎn)估價就是模擬市場去發(fā)現(xiàn)與揭示房地產(chǎn)的內(nèi)在價值，房地產(chǎn)的價值既是確定與唯一的，也是虛擬與不確定的，所以談不上房地合一評估價值去與真實房地產(chǎn)內(nèi)價值進(jìn)行具體比較并能完全吻合一說，就算復(fù)核估價報告，也只是對估價程序估價規(guī)范執(zhí)行等是否符合操作規(guī)范進(jìn)行檢查與復(fù)核，而無法也不必去評判估價的具體結(jié)論，正是基于這個原因。
3、經(jīng)濟(jì)性貶值或其他的因素修正都是在計算過程中（在加和之前）完成，不能是二者加和之后再去乘以一個折舊貶值率，因為土地與房屋屬性上還不相同，土地一般是進(jìn)行年限修正，不提折舊的。
4、在接手項目之時，我們需要先行確定具體的估價路線，根據(jù)估價規(guī)范，當(dāng)確實不宜采用成本法時，就不必采用成本法，不必為房地分估之和等不等于房地產(chǎn)評估價值而傷神！
作者：評估部 李浩