2017年第二季度成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告
2017-07-31 00:00:00 本網(wǎng)站
1．GDP增速穩(wěn)定，固定資產(chǎn)投資增速小幅回落
2017年二季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值381490億元，同比增長(zhǎng)6.9%，增速與上季度持平%，整體呈現(xiàn)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)水平穩(wěn)步增長(zhǎng)的形勢(shì)。
圖1-1-1-1： 2013年第2季度-2017年第2季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP變化趨勢(shì)圖
2017年1-6月，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）280605億元，同比名義增長(zhǎng)8.6 %，增速與1-3月份相比略有下滑，下跌0.6個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資50610億元，同比名義增長(zhǎng)8.5%，增速比1-3月份下跌0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資34318億元，增長(zhǎng)10.2%，增速比1-3月下跌1個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為67.8%。
2017年二季度，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行整體區(qū)域理性回歸，各地因城施策，地方調(diào)控政策差異化明顯，熱點(diǎn)城市政策進(jìn)一步收緊，限購(gòu)限貸力度及各項(xiàng)監(jiān)管措施不斷加碼，加強(qiáng)房地產(chǎn)資金監(jiān)管，對(duì)部分庫(kù)存壓力較大的城市仍然堅(jiān)持去庫(kù)存的措施，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體趨于理性。2017年1-6月全國(guó)固定資產(chǎn)投資增速略有收窄；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速也有所放緩，其中住宅投資占比持續(xù)在67%左右，同比增速略有放緩，增長(zhǎng)率為10.2%。詳見(jiàn)圖1-1-1-2。
圖1-1-1-2： 2015年第2季度-2017年第2季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比較圖
2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增速保持穩(wěn)定
2017年1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金75765億元，同比增長(zhǎng)11.2%，增速較1-3月略有回落，整體來(lái)看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增速保持穩(wěn)定。
從資金來(lái)源的分布結(jié)構(gòu)看，自籌資金和定金及預(yù)付款仍然為開(kāi)發(fā)企業(yè)主要資金來(lái)源渠道，其兩項(xiàng)占資金來(lái)源比例超過(guò)60%。從占比情況看，2017年第二季度自籌資金、定金及預(yù)付款、個(gè)人按揭貸款占比小幅有所增加，國(guó)內(nèi)貸款、利用外資占比略有減少。2017年第二季度，除國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)率有所回升及自籌資金同比增速降幅有所收窄外，其余各項(xiàng)資金來(lái)源渠道增長(zhǎng)率均有不同程度的回落。整體來(lái)看，各項(xiàng)資金到位情況基本穩(wěn)定，房產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。詳見(jiàn)圖1-1-2。
圖1-1-2 ： 2017年1-6月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)分布圖
從資金來(lái)源的增長(zhǎng)率來(lái)看，2015年國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)率處于低位，同比增長(zhǎng)率出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，為近年來(lái)的最低值；三季度開(kāi)始，房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款環(huán)比有所增加，同比增長(zhǎng)率震蕩回升，降幅有所收窄，2016年一季度房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款有所增加，同比增長(zhǎng)率回升至正值，從2016年四季度開(kāi)始，國(guó)內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)率保持穩(wěn)定上漲，2017年二季度國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)率有所回升，上漲至22.1%。
2015年定金及預(yù)收款同比增長(zhǎng)率處于低位，而后增長(zhǎng)率逐月緩慢回升，至三季度增長(zhǎng)率已經(jīng)升至正值，2016年一季度定金及預(yù)付款同比增長(zhǎng)率持續(xù)回升，且增幅有所回升，到第二季度，定金及預(yù)付款同比增長(zhǎng)率持續(xù)上漲，僅在季度末出現(xiàn)微幅回落，三本季度定金及預(yù)付款同比增長(zhǎng)率基本保持穩(wěn)定，波動(dòng)較小，從2016年四季度開(kāi)始開(kāi)金及預(yù)付款同比增速略有回落，但增速仍保持較高水平，2017年二季度定金及預(yù)付款同比增速持續(xù)回落，但下降幅度較小，基本保持穩(wěn)定，詳見(jiàn)圖1-1-3。
圖1-1-3： 2015年第2季度-2017年第2季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金增長(zhǎng)率比較圖
3．國(guó)房景氣指數(shù)整體保持穩(wěn)定
2017年6月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為101.37，環(huán)比上月上漲0.19個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上季度小幅上漲0.24個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲0.43個(gè)百分點(diǎn)。從2013年開(kāi)始，國(guó)房景氣指數(shù)振蕩下滑，至2013年7月開(kāi)始震蕩回升，8月以來(lái)保持相對(duì)平穩(wěn)的基礎(chǔ)上有所下滑，12月環(huán)比有較大回升。2014年國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)下滑，全年均位于綜合景氣線以下，2015年一季度下降幅度持續(xù)增大，達(dá)到低谷，從二季度開(kāi)始，景氣指數(shù)線止跌企穩(wěn)回升趨勢(shì)明顯，2015年9月國(guó)房景氣指數(shù)經(jīng)歷了一段時(shí)間的上升后出現(xiàn)震蕩下滑的趨勢(shì)，進(jìn)入2016年，房產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖，國(guó)房景氣指數(shù)有所回升，僅在2016年7月以及2017年1月出現(xiàn)小幅回落。截止2017年2季度，國(guó)房景氣指數(shù)呈現(xiàn)波動(dòng)上升的趨勢(shì)。從整體來(lái)看，2017年季三度預(yù)計(jì)國(guó)房景氣指數(shù)或仍將保持平穩(wěn)，逐漸回歸理性，大起大落的可能性不大。詳見(jiàn)圖1-1-4。
注：由于國(guó)房景氣指數(shù)基期由2000年調(diào)整為2012年，由于基期發(fā)生變化，國(guó)房景氣指數(shù)統(tǒng)計(jì)數(shù)值也隨之發(fā)生變化，但相對(duì)應(yīng)的趨勢(shì)整體保持一致。
圖1-1-4： 2013年一季度-2017年二季度年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合景氣指數(shù)對(duì)比圖
綜上所述，2017年第二季度，經(jīng)濟(jì)增速保持穩(wěn)定，國(guó)家經(jīng)濟(jì)增速穩(wěn)定，固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速基本保持穩(wěn)定。在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行整體穩(wěn)健，各地因城施策，地方調(diào)控政策差異化明顯，熱點(diǎn)城市政策進(jìn)一步收緊，限購(gòu)限貸力度及各項(xiàng)監(jiān)管措施不斷加碼，加強(qiáng)房地產(chǎn)資金監(jiān)管，對(duì)部分庫(kù)存壓力較大的城市仍然堅(jiān)持去庫(kù)存的措施，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體趨于理性。在此背景下，國(guó)房景氣指數(shù)在2017年二季度整體呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲的趨勢(shì)。
一、 成都市房產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況
2017年第一季度，一圈層新建商品房供應(yīng)量環(huán)比、同比均有所減少，；新建商品住宅環(huán)比、同比均有所減少，商品住宅成交價(jià)格持續(xù)小幅上漲，二手房成交價(jià)格穩(wěn)中有漲。
2017年第二季度，一圈層新建商品房供應(yīng)量環(huán)比、同比均有不同程度的增加；新建商品住宅環(huán)比、同比均有所減少，商品住宅成交價(jià)格持續(xù)小幅上漲，二手房成交價(jià)格穩(wěn)中有漲。
1. 新建商品房季度供應(yīng)量環(huán)比減少
2017年第二季度，成都市新建商品房總供應(yīng)量為421.74萬(wàn)平方米，同比小幅上漲1.27%，環(huán)比大幅上漲151.37%。分月來(lái)看，隨著“春節(jié)”的結(jié)束，4月份開(kāi)發(fā)商加大了新建商品房的供應(yīng)，5月份新建商品房供應(yīng)量基本與4月持平，6月份開(kāi)發(fā)商繼續(xù)增加新建商品房的投放量。從季度上看，雖然成都市限購(gòu)限貸政策進(jìn)一步升級(jí)，但剛需住房仍有較大的市場(chǎng)，由于2017年一季度受“春節(jié)”的影響，開(kāi)發(fā)商減少了對(duì)新建商品房的供應(yīng)，新建商品房庫(kù)存略顯不足，因此2017年2季度開(kāi)發(fā)商增加了新建商品房的供應(yīng)量。見(jiàn)圖3-1-1。
圖2-1-1：2017年1月-2017年6月一圈層新建商品房供應(yīng)量比較圖
從供應(yīng)商品房的用途來(lái)看，2017年第二季度一圈層新建商品房總供應(yīng)面積為421.74萬(wàn)平方米，其中商業(yè)辦公用房117.32萬(wàn)平方米，占比28%；新建商品住宅（含商業(yè)配套及車(chē)位，下同）供應(yīng)面積為304.42萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)面積的72%，本季度商業(yè)辦公用房新增供應(yīng)比例有上漲。見(jiàn)圖3-1-2。
圖2-1-2：2017年第二季度一圈層新建商品房用途供應(yīng)量圖
2017年第二季度，新建商品住宅季度總成交204.74萬(wàn)平方米，環(huán)比增加38.64%，同比減少25.76%。月度來(lái)看，4月份新建商品住宅成交量有所上漲，而隨著“限購(gòu)”政策進(jìn)一步深化以及市場(chǎng)波動(dòng)的影響，5、6月份新建商品住宅成交量均出現(xiàn)小幅的下滑，但整體波動(dòng)變化幅度不大。從整體上看，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行趨于理性，成都市2017年二季度新建商品住宅成交量環(huán)比上漲。預(yù)計(jì)2017年三季度，隨著“限購(gòu)”“限貸”等措施的進(jìn)一步深化，成都市新建商品住宅成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅下滑的狀況，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍然會(huì)以穩(wěn)定運(yùn)行為主。見(jiàn)圖3-1-3。
圖2-1-3：2017年1月-2017年6月一圈層新建商品住宅成交量圖
1. 商品住宅成交均價(jià)持續(xù)回升
2017年第二季度，根據(jù)我公司在中心城區(qū)均勻布設(shè)的176個(gè)商品住宅交易樣本點(diǎn)數(shù)據(jù)，中心城區(qū)商品住宅成交均價(jià)延續(xù)了上季度回暖的趨勢(shì)，本季度商品住宅成交價(jià)格有所上漲，漲幅有所回升，截止2017年6月成交均價(jià)為9016元/平方米，環(huán)比上漲7.18%，同比去年上漲12.35%，同比、環(huán)比均有所上漲。2013年成都市房產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始回暖，呈現(xiàn)持續(xù)回升態(tài)勢(shì)，但漲幅持續(xù)收窄；2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不景氣，造成成交均價(jià)持續(xù)小幅下降；2015年上半年，房地產(chǎn)延續(xù)了2014年不景氣的狀況，房?jī)r(jià)持續(xù)下降，但降幅明顯收窄，而2015年下半年開(kāi)始隨著“降準(zhǔn)”“降息”、下調(diào)購(gòu)房首付比例等一系列利好措施的頒布，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始企穩(wěn)回升；進(jìn)入2016年，在政府一系列利好措施的推動(dòng)下，成都市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲至今，2017年2季度，成都市新建商品住宅房?jī)r(jià)延續(xù)了上漲的趨勢(shì)，漲幅有所回升。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“七十個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)”中成都新建商品房房?jī)r(jià)指數(shù)統(tǒng)計(jì)顯示，成都市自2014年5月開(kāi)始銷售價(jià)格指數(shù)持續(xù)下行，到了10月降幅逐漸收窄，下降趨勢(shì)一直延續(xù)到2015年4月，自5月開(kāi)始銷售價(jià)格環(huán)比止跌上漲，漲勢(shì)一直延續(xù)至2016年三季度，均呈現(xiàn)緩慢上升的趨勢(shì)，而三季度價(jià)格指數(shù)漲幅明顯回升，到2016年四季度成都市新建商品房?jī)r(jià)指數(shù)出現(xiàn)小幅下滑。受成都市“限購(gòu)”、“限貸”政策進(jìn)一步深化的影響，2017年二季度成都市新建商品房?jī)r(jià)指數(shù)持續(xù)出現(xiàn)小幅回落。見(jiàn)圖3-1-5、圖3-1-6。
圖2-1-5：2012年一季度-2017年二季度一圈層商品住宅成交均價(jià)比較圖
圖2-1-6：2013年1月-2017年6月成都住宅分類價(jià)格指數(shù)比較圖
新建商品住宅供應(yīng)量方面，2017年二季度供應(yīng)量持續(xù)大于新建商品住宅成交量，供求關(guān)系有所緩解，總供應(yīng)量為421.74萬(wàn)平方米，總成交量為204.74萬(wàn)平方米，平均供求比為2.06。整體來(lái)看，雖然成都市限購(gòu)限貸政策進(jìn)一步升級(jí)，但剛需住房仍有較大的市場(chǎng)，由于2017年一季度受“春節(jié)”的影響，開(kāi)發(fā)商減少了對(duì)新建商品房的供應(yīng)，新建商品房庫(kù)存略顯不足，因此2017年2季度開(kāi)發(fā)商增加了新建商品房的供應(yīng)量。見(jiàn)圖3-1-7。
圖2-1-8：2017年1月-2017年6月一圈層新建商品住宅成交供應(yīng)對(duì)比圖
新建商品住宅房?jī)r(jià)指數(shù)方面，成都市“限購(gòu)”“限貸”“限售”等房地產(chǎn)收緊政策逐步深化，成都市新建商品住宅房?jī)r(jià)指數(shù)出現(xiàn)持續(xù)小幅下降的趨勢(shì)。在此背景下預(yù)計(jì)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸回歸理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步趨于穩(wěn)定。
二、2017年第二季度，GDP增速基本保持穩(wěn)定，固定資產(chǎn)投資增速保持平穩(wěn)，開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源基本穩(wěn)定，國(guó)房景氣指數(shù)整體保持平穩(wěn)，無(wú)明顯波動(dòng)；預(yù)計(jì)2017年三季度宏觀經(jīng)濟(jì)整體偏穩(wěn)，或?qū)⑦M(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)資金監(jiān)管，貨幣政策或“因城施策”，部分熱點(diǎn)城市或?qū)⒊掷m(xù)偏緊的財(cái)政；而庫(kù)存較大的城市或?qū)⒎艑捸泿耪摺?/FONT>
三、 2017年第二季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行整體以穩(wěn)為主，成交價(jià)格整體呈平穩(wěn)上漲趨勢(shì)，熱點(diǎn)城市降溫效果明顯，房?jī)r(jià)漲幅明顯收窄；成都市本季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，成交價(jià)格持續(xù)小幅、平穩(wěn)上漲，成交量受市場(chǎng)調(diào)節(jié)的影響有所上漲。預(yù)計(jì)2017年三季度各個(gè)城市將各地將持續(xù)“因城施策”，地方調(diào)控政策或?qū)⒊霈F(xiàn)差異，熱點(diǎn)城市政策將進(jìn)一步收緊，限購(gòu)限貸力度及各項(xiàng)監(jiān)管措施不斷加碼，加強(qiáng)房地產(chǎn)資金監(jiān)管，局部地區(qū)收緊政策將進(jìn)入 “修補(bǔ)”階段；對(duì)部分庫(kù)存壓力較大的城市仍然堅(jiān)持去庫(kù)存的措施，從供需兩端改善市場(chǎng)環(huán)境。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體以穩(wěn)定運(yùn)行為主導(dǎo)。
四、本季度成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體平穩(wěn)運(yùn)行，新建商品住宅成交量隨著“春節(jié)”的結(jié)束有所爆發(fā)，成交量有所上漲，成交價(jià)格持續(xù)上漲，二手房市場(chǎng)與新建商品住宅市場(chǎng)基本一致，成交價(jià)格持續(xù)上漲，在此背景下，開(kāi)發(fā)商或?qū)Τ啥际蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)有較好的預(yù)期，或?qū)⒓哟竽玫亓Χ?。預(yù)計(jì)2017年三季度成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)在一系列限購(gòu)、限貸、限賣(mài)等措施的影響下房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸理性回歸，成交價(jià)格將逐漸趨于平穩(wěn)。