2015年第三季度成都市房地產(chǎn)市場分析報告
2015-11-03 00:00:00 本網(wǎng)站
（一）GDP增速穩(wěn)中微降，固定資產(chǎn)投資增長率持續(xù)回落
2015年三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值487773.5億元，同比增長6.9%，較上季度回落0.1個百分點，從環(huán)比看，三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值增長1.8%，增速有所放緩，國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力仍然較大。
圖1-1-1-1： 2011年三季度-2015年第三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP變化趨勢圖
2015年1-9月，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）394531億元，同比名義增長10.3%，增速與1-8月份相比略有下降，回落0.6個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資70535億元，同比名義增長2.6%，增速比1-8月份回落0.9個百分點。其中，住宅投資47505億元，增長1.7%，增速回落0.6個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.3%。
由此可見， 2015年三季度全國固定資產(chǎn)投資增長率穩(wěn)中回落，而房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍然持續(xù)下滑，且下滑幅度加大；其中住宅投資占比持續(xù)在67%左右，同比增長比率持續(xù)走低，增長率已降至2%以下，為近年來的最低值。詳見圖1-1-1-2。
圖1-1-1 -2
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比上漲
2015年1-9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金90653億元，同比增長0.9%，漲幅較上季度明顯上升，整體來看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金充裕。
從資金來源的分布結(jié)構(gòu)看，自籌資金和定金及預(yù)付款仍然為開發(fā)企業(yè)主要資金來源渠道，其兩項占資金來源比例超過6成。從占比情況看，2015年第三季度自籌資金、定金及預(yù)收款和個人按揭貸款占比有所增加，而國內(nèi)貸款、利用外資占比有微幅下降。2015年第三季度，除定金及預(yù)付和個人按揭貸款出現(xiàn)正增長趨勢外，其余各項資金來源渠道增長率均處于下降通道。其中個人按揭貸款額持續(xù)大幅增加，同比增長率回升至18.1%，達到自2014年以來的高位；定金及預(yù)付款也呈現(xiàn)持續(xù)增長的趨勢；而其余資金來源均同比出現(xiàn)不同程度的下降，其中自籌資金自本季度起首次出現(xiàn)負增長，利用外資明顯減少，同比增長率降幅加大，而本季度國內(nèi)貸款降幅有所收窄。整體來看，各項資金到位情況良好。詳見圖1-1-2。
圖
從資金來源的增長率來看，2013年國內(nèi)貸款增長率處于高位，平均同比增長率為29.44%；2014年同比增長率持續(xù)下降且下降幅度逐漸增大；2015年一季度國內(nèi)貸款同比增長率首次下降為負值，繼而逐月增長率持續(xù)處于負增長狀態(tài)，到了三季度降幅有所收窄。
定金及預(yù)收款同比增長率于2012年1月達到歷史低點，在經(jīng)歷2013年年初的大幅上漲階段后，漲幅穩(wěn)步回落。2014年3月開始，定金及預(yù)收款同比出現(xiàn)負增長，繼而同比增長率持續(xù)下滑，進入2015年后開始降幅收窄，增長率逐月回升，至三季度增長率已經(jīng)明顯回升至正增長。詳見圖1-1-3。
圖1-1-3 ： 2013-2015年第三季度全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金增長率比較圖
（三）國房景氣指數(shù)企穩(wěn)回升
2015年9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.40，環(huán)比上月微幅下降0.06個百分點，同比回落1.32個百分點，同比持續(xù)下降。從2010年3月開始，國房景氣指數(shù)振蕩下滑，至2011年10月下滑至景氣線附近，隨后一直位于景氣線之下，2012年10月至2013年7月開始震蕩回升，8月以來保持相對平穩(wěn)的基礎(chǔ)上有所下滑，12月環(huán)比有較大回升。2014年國房景氣指數(shù)持續(xù)下滑，全年均位于綜合景氣線以下，2015年一季度下降幅度持續(xù)增大，達到低谷，從二季度開始，景氣指數(shù)線止跌企穩(wěn)回升趨勢明顯，而三季度，由于經(jīng)歷了數(shù)月的上漲，房產(chǎn)市場略顯疲軟，在季度末出現(xiàn)微幅下降。從整體來看，2015年三季度市場回暖趨勢明顯，預(yù)計四季度國房景氣指數(shù)將持續(xù)回升，但回升至綜合景氣線以上的可能性較小。詳見圖1-1-4。
圖1-1-4 ： 2011年-2015年第三季度全國房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)對比圖
綜上所述，2015年第三季度，經(jīng)濟下行壓力仍存，投資效率下降，融資環(huán)境仍然面臨挑戰(zhàn)。在此背景下，中央保持穩(wěn)增長、促消費、保投資的導(dǎo)向，在調(diào)整匯率后繼續(xù)降準降息，為市場釋放更多的流動資金；并降低首套房商貸首付和二套房公積金首付，放寬信貸門檻，提升購房能力；取消限外令，降低房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費，營造寬松的市場環(huán)境，同時積極推進長效機制完善。地方政府也紛紛出臺公積金貸款政策、財政補貼等一系列利好政策，刺激市場促進庫存去化，剛性需求及改善型需求得到了極大的支持。在多重政策效應(yīng)疊加影響下，房地產(chǎn)市場回暖趨勢明顯，未來中央將運用更多元化的政策組合調(diào)節(jié)流動性，鼓勵企業(yè)投資，同時更加注重房地產(chǎn)長效機制的建立健全，為經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
2015年第三季度，一圈層新建商品住宅供應(yīng)量充足，供應(yīng)量在保持相對穩(wěn)定的基礎(chǔ)上同比、環(huán)比均增長；新房成交量環(huán)比微幅下降，商品住宅成交價格企穩(wěn)回升，二手房成交量增長明顯，成交價格上漲。
2015年第三季度，成都市新建商品住宅總供應(yīng)量為549.38萬平方米，同比上漲7.19%，環(huán)比上漲3.23%，供應(yīng)量有所增加。分月來看，經(jīng)歷了2015年6月份的集中供應(yīng)，7月新建商品房供應(yīng)量有所下降，但仍然處于較高的供應(yīng)水平，8、9月供應(yīng)量與7月份基本持平。整體來看，2015年三季度成都市新建商品房供應(yīng)量趨于平穩(wěn)，供應(yīng)正常，供應(yīng)量充足，為傳統(tǒng)的“金九銀十”做好了充分的準備。見圖3-1-1。
圖3-1-1 ：2015年4月-2015年9月一圈層新建商品住宅供應(yīng)量比較圖
從供應(yīng)商品房的用途來看，2015年第三季度一圈層新建商品房總供應(yīng)面積為549.38萬平方米，其中商業(yè)辦公用房91.41萬平方米，占比17%；新建商品住宅（含配套車位，下同）供應(yīng)面積為457.95萬平方米，占總供應(yīng)面積的83%。從占比上看，本季度成都一圈層加大了商業(yè)辦公用房的供應(yīng)量。見圖3-1-2 。
圖3-1-2 ：2015年第三季度一圈層新建商品房用途供應(yīng)量圖
2. 新建商品住宅季度成交量微幅下降
2015年第三季度，新建商品住宅季度總成交220.42萬平方米，環(huán)比下降3.45%，同比增長11.63%。月度來看，受銀行降準降息、住房公積金新政等各種利好措施的影響，成都市新建商品住宅成交量本季度一直保持較高的水平，季度內(nèi)各月成交量經(jīng)歷了上季度6月份的集中釋放后逐漸趨于平穩(wěn)，成交量波動變化幅度不大。從整體上看，2015年三季度成交總量環(huán)比微幅下降，但仍然保持較高的交易量，新建商品房住宅成交量逐漸趨于平穩(wěn)、理性的發(fā)展。預(yù)計四季度將延續(xù)本季度平穩(wěn)的勢頭。見圖3-1-3。
圖3-1-3 ：2015年4月-2015年9月一圈層新建商品住宅成交量圖
2015年第三季度，成都市二手房成交量為185.4萬平方米，同比去年同期上漲62.44%，環(huán)比上季度上漲1.71%，二手房成交量本季度環(huán)比微幅上漲。自2013年3月初“國五條”發(fā)布，造成二手房成交量短時間激增過后，二手房成交量持續(xù)徘徊在低位；2014年成都市二手房成交量受政策影響波動增長，整體仍然保持在低位平穩(wěn)發(fā)展；進入2015年后，受《不動產(chǎn)登記條例》自3月1日起實施的影響，部分房屋持有者趕在政策實施前進行了拋售，造成短時間內(nèi)成交量的小幅回升；3月27日，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策，將二手房營業(yè)稅免征期由原來的5年免征調(diào)整為2年免征，免征期的放寬，進一步加快二手房流通速度，促使4月成都市二手房成交量大幅上漲至高位；5—6月，地方政府實施公積金新政，支持自住及改善性住房需求，再加上央行連續(xù)兩次降息，釋放資金流動性，活躍了二手房市場交易，成交量持續(xù)增加。受上季度各項利好措施的持續(xù)影響，7月份成都市二手房成交量出現(xiàn)小高峰，市場經(jīng)歷了短期內(nèi)集中釋放后，8-9月份后續(xù)增長動力不足，成交量有小幅下降，但仍然保持較高的成交量?？傮w來看，二手房成交量仍然在持續(xù)上漲，且遠遠超過去年同期水平，隨著短期內(nèi)交易量的集中釋放后，預(yù)計四季度二手房成交量將平穩(wěn)中略有減少。見圖3-1-4。
圖3-1-4 ：2015年4月-2015年9月一圈層二手房成交量比較圖
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