2015年第二季度成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告
2015-07-24 00:00:00 本網(wǎng)站
1. GDP增速緩中趨穩(wěn)，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率持續(xù)回落
2015年二季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值296868億元，同比增長(zhǎng)7.0%，從環(huán)比看，二季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)1.7%，增速呈現(xiàn)緩中趨穩(wěn)、穩(wěn)中有好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有所回暖。
圖1-1-1-1： 2011-2015年第二季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP變化趨勢(shì)圖
2015年1-6月，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶(hù)）237132億元，同比名義增長(zhǎng)11.4%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)12.5%），增速與1-5月份持平。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資43955億元，同比名義增長(zhǎng)4.6%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)5.7%），增速比1-5月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資29506億元，增長(zhǎng)2.8%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為67.1%。
由此可見(jiàn)， 2015年二季度全國(guó)固定資產(chǎn)投資整體來(lái)看呈現(xiàn)回落企穩(wěn)的趨勢(shì)，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速仍然持續(xù)下滑，其中住宅投資占比持續(xù)在67%左右，同比增長(zhǎng)比率持續(xù)走低，增長(zhǎng)率已降至3%以下，為近年來(lái)的最低值。詳見(jiàn)圖1-1-1-2。
圖1-1-1-2 ： 2013-2015年第二季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比較圖
2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比企穩(wěn)微增
2015年1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金58948億元，同比增長(zhǎng)0.1%，整體來(lái)看呈現(xiàn)企穩(wěn)回暖的趨勢(shì)。
從資金來(lái)源的分布結(jié)構(gòu)看，自籌資金和定金及預(yù)付款仍然為開(kāi)發(fā)企業(yè)主要資金來(lái)源渠道，其兩項(xiàng)占資金來(lái)源比例超過(guò)6成。從占比情況看，2015年第二季度自籌資金、定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占比有所增加，而國(guó)內(nèi)貸款和利用外資占比有微幅下降。2015年第二季度，除自籌資金和個(gè)人按揭貸款出現(xiàn)正增長(zhǎng)趨勢(shì)外，其余各項(xiàng)資金來(lái)源渠道增長(zhǎng)率均處于下降通道。其中個(gè)人按揭貸款額持續(xù)大幅增加，同比增長(zhǎng)率回升至10%，而自籌資金雖然為正增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)幅度已逼近臨界線(xiàn)；其余資金來(lái)源均同比出現(xiàn)不同程度的下降，但與上季度相比，降幅有明顯收窄。整體來(lái)看，各項(xiàng)資金到位情況均有所好轉(zhuǎn)。詳見(jiàn)圖1-1-2。
圖1-1-2 ： 2015年1-6月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)分布圖
從資金來(lái)源的增長(zhǎng)率來(lái)看，2013年國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)率處于高位，平均同比增長(zhǎng)率為29.44%；2014年同比增長(zhǎng)率持續(xù)下降且下降幅度逐漸增大；2015年一季度同比增長(zhǎng)率首次下降為負(fù)值，為近年來(lái)的最低值；二季度開(kāi)始，房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款環(huán)比有所增加，同比增長(zhǎng)率震蕩回升，降幅明顯收窄。
定金及預(yù)收款同比增長(zhǎng)率于2012年1月達(dá)到歷史低點(diǎn)，在經(jīng)歷2013年年初的大幅上漲階段后，漲幅穩(wěn)步回落。2014年3月開(kāi)始，定金及預(yù)收款同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，繼而同比增長(zhǎng)率持續(xù)下滑，進(jìn)入2015年后開(kāi)始降幅收窄，增長(zhǎng)率逐月回升，至二季度末幾乎逼近臨界水平值。詳見(jiàn)圖1-1-3。
圖1-1-3 ： 2013-2015年第二季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金增長(zhǎng)率比較圖
3. 國(guó)房景氣指數(shù)企穩(wěn)回升
2015年6月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為92.63，環(huán)比上月上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)，同比回落2.21個(gè)百分點(diǎn)，同比持續(xù)下降。從2010年3月開(kāi)始，國(guó)房景氣指數(shù)振蕩下滑，至2011年10月下滑至景氣線(xiàn)附近，隨后一直位于景氣線(xiàn)之下，2012年10月至2013年7月開(kāi)始震蕩回升，8月以來(lái)保持相對(duì)平穩(wěn)的基礎(chǔ)上有所下滑，12月環(huán)比有較大回升。2014年國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)下滑，全年均位于綜合景氣線(xiàn)以下，2015年一季度下降幅度持續(xù)增大，達(dá)到低谷，從二季度開(kāi)始，景氣指數(shù)線(xiàn)止跌企穩(wěn)回升趨勢(shì)明顯。從整體來(lái)看，2015年下半年預(yù)計(jì)國(guó)房景氣指數(shù)將有所回升，但回升至綜合景氣線(xiàn)以上的可能性較小。詳見(jiàn)圖1-1-4。
圖1-1-4 ： 2011年-2015年第二季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合景氣指數(shù)對(duì)比圖
綜上所述，2015年第二季度，經(jīng)濟(jì)下行壓力有所緩解，國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩中趨穩(wěn)，固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速持續(xù)回落，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力有所好轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在中央定調(diào)穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促消費(fèi)的大背景下，中央連續(xù)降準(zhǔn)降息，為市場(chǎng)釋放更多的流動(dòng)資金；實(shí)施新政并利用稅收杠桿調(diào)整個(gè)人住房住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征期，放寬信貸門(mén)檻，提升購(gòu)房能力，構(gòu)建寬松的市場(chǎng)環(huán)境，同時(shí)積極推進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制完善。地方政府也紛紛出臺(tái)公積金貸款政策、財(cái)政補(bǔ)貼等一系列利好政策，刺激市場(chǎng)促進(jìn)庫(kù)存去化，剛性需求及改善型需求得到了極大的支持。在多重政策效應(yīng)疊加影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯.
2015年第二季度，成都市中心城區(qū)新建商品住宅供應(yīng)量充足，供應(yīng)量在保持相對(duì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上同比、環(huán)比均增長(zhǎng)；新房成交量環(huán)比增長(zhǎng)，商品住宅成交價(jià)格企穩(wěn)回升，二手房成交量增長(zhǎng)明顯，成交價(jià)格上漲。
2015年第二季度，成都市新建商品住宅總供應(yīng)量為512.55萬(wàn)平方米，同比上漲31.49%，環(huán)比上漲38.04%，供應(yīng)量有所增加。分月來(lái)看，隨著3月底“3.30”新政的頒布實(shí)施，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，信心增加，從而加大了4月的房屋供應(yīng)量，5月利好政策不斷，央行連續(xù)降息釋放大量流動(dòng)性資金，貸款余額穩(wěn)步增長(zhǎng)，企業(yè)到位資金充足，商品住宅銷(xiāo)售持續(xù)回暖，6月開(kāi)發(fā)商大力推盤(pán)促使供應(yīng)量升至高位。總體來(lái)看，2015年第二季度供應(yīng)正常，供應(yīng)量充足。見(jiàn)圖3-1-1。
圖3-1-1 ：2015年1月-2015年6月中心城區(qū)新建商品住宅供應(yīng)量比較圖
從供應(yīng)商品房的用途來(lái)看，2015年第二季度中心城區(qū)新建商品房總供應(yīng)面積為512.55萬(wàn)平方米，其中商業(yè)辦公用房49.79萬(wàn)平方米，占比10%；新建商品住宅（含配套車(chē)位，下同）供應(yīng)面積為462.76萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)面積的90%。見(jiàn)圖3-1-2 。
圖3-1-2 ：2015年第二季度一圈層新建商品房用途供應(yīng)量圖
2. 新建商品住宅季度成交量止跌回升
2015年第二季度，新建商品住宅季度總成交228.29萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲24.57%，同比下降12.66%。月度來(lái)看，由于“3.30”房貸新政的持續(xù)影響，4月成交量與3月基本持平，略微增加，但仍低于去年同期水平；5、6月央行連續(xù)兩次降準(zhǔn)降息，釋放大量流動(dòng)資金，很大程度上刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求及改善型需求，成交量迅速攀升，達(dá)到年內(nèi)的高位，特別是6月成交量高達(dá)82.18萬(wàn)平方米，較去年同期大幅增長(zhǎng)?？傮w來(lái)看，2015年二季度總成交量環(huán)比明顯增加，新建商品住宅市場(chǎng)企穩(wěn)回升趨勢(shì)明顯，在寬松的政策及金融環(huán)境背景下，預(yù)計(jì)未來(lái)新房成交量將持續(xù)回升。見(jiàn)圖3-1-3。
圖3-1-3 ：2015年1月-2015年6月中心城區(qū)新建商品住宅成交量圖
3. 二手房季度成交量大幅上漲
2015年第二季度，成都市二手房成交量為182.28萬(wàn)平方米，同比去年同期上漲50.85%，環(huán)比上季度上漲49.55%，二手房成交量本季度大幅上漲。自2013年3月初“國(guó)五條”發(fā)布，造成二手房成交量短時(shí)間激增過(guò)后，二手房成交量持續(xù)徘徊在低位；2014年成都市二手房成交量受政策影響波動(dòng)增長(zhǎng)，整體仍然保持在低位平穩(wěn)發(fā)展；進(jìn)入2015年后，受《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》自3月1日起實(shí)施的影響，部分房屋持有者趕在政策實(shí)施前進(jìn)行了拋售，造成短時(shí)間內(nèi)成交量的小幅回升；3月27日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策，將二手房營(yíng)業(yè)稅免征期由原來(lái)的5年免征調(diào)整為2年免征，免征期的放寬，進(jìn)一步加快二手房流通速度，促使4月成都市二手房成交量大幅上漲至高位；5—6月，地方政府實(shí)施公積金新政，支持自住及改善性住房需求，再加上央行連續(xù)兩次降息，釋放資金流動(dòng)性，活躍了二手房市場(chǎng)交易，成交量持續(xù)增加。總體來(lái)看，二手房成交量漲幅超過(guò)新建商品住宅漲幅二手房成交量，并已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)去年同期水平，隨著短期內(nèi)交易量的集中釋放后，預(yù)計(jì)三季度二手房成交量將平穩(wěn)中略有減少。見(jiàn)圖3-1-4。
圖3-1-4 ：2015年1月-2015年6月中心城區(qū)二手房成交量比較圖
4. 商品住宅成交均價(jià)企穩(wěn)回升
2015年第二季度，根據(jù)我公司在中心城區(qū)均勻布設(shè)的176個(gè)商品住宅交易樣本點(diǎn)數(shù)據(jù)，中心城區(qū)商品住宅成交均價(jià)連續(xù)六個(gè)季度下降，截止2015年6月成交均價(jià)為7931元/平方米，環(huán)比下降0.23%，同比去年下降2.05%，降幅所有收窄。自2011年四季度，中心城區(qū)商品住宅成交均價(jià)持續(xù)下滑，2012年2季度止住下滑趨勢(shì)后持續(xù)小幅回升，2013年一直延續(xù)回升態(tài)勢(shì)，但漲幅持續(xù)收窄；2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不景氣，造成成交均價(jià)持續(xù)小幅下降；進(jìn)入2015年后，國(guó)家重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定住房消費(fèi)，刺激住房剛性需求和改善型需求，以取消限購(gòu)、實(shí)施房貸及公積金新政、多次降準(zhǔn)降息以及營(yíng)業(yè)稅免征期調(diào)整等多重手段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了有效的刺激作用，特別是在政策密集出臺(tái)的5、6月份，新房及二手房成交量明顯回升，到了6月底，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回暖。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“七十個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)”中成都新建商品房房?jī)r(jià)指數(shù)統(tǒng)計(jì)顯示，成都市自2014年5月開(kāi)始銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)持續(xù)下行，到了10月降幅逐漸收窄，下降趨勢(shì)一直延續(xù)到至本季度4月，自5月開(kāi)始銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比止跌上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回暖明顯。見(jiàn)圖3-1-5、圖3-1-6。
圖3-1-5 ：2011年-2015
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