2014年一季度成都市房地產(chǎn)市場分析報告
1. GDP增速放緩，固定資產(chǎn)投資增長率回落
2014年一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值128213億元，同比增長7.4%，增速有所放緩，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)仍存在一定的下行壓力。
2014年1-3月，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）68322億元，同比名義增長17.6%，增速比1-2月份回落0.3個百分點，比去年同期回落3.3個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資15339億元，同比名義增長16.80%，增速比1-2月份下降2.5百分點。其中，住宅投資10530億元，增長16.8%，增速下降1.6個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.6%。2012年年末全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、住宅投資增速止住下滑趨勢后上漲并保持在20%左右，但2013年8月以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、住宅投資增速持續(xù)下降，已快跌至2012年年中時的低位。詳見圖
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1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速較快速下降
2014年1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金28731億元，同比增長6.6%，增速較去年平均增長率30%下降較多，今年同比增幅明顯低于去年。從資金來源的分布結(jié)構(gòu)看，自籌資金和定金及預(yù)付款占資金來源比例接近7成，為開發(fā)企業(yè)主要資金來源渠道。2014年第一季度，各資金來源渠道增長率都處于下降通道，利用外資、訂金及預(yù)收款同比出現(xiàn)負(fù)增長。詳見圖
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從資金來源的增長率來看，2013年國內(nèi)貸款增長率處于高位，平均同比增長率為29.44%；但今年以來同比增長率有所下降，2月同比增長24.80%，3月同比增長20.40%，連續(xù)兩月下降?？傮w來看，盡管市場上不時有央行將收緊資金的傳言，但從數(shù)據(jù)上看貸款余額繼續(xù)保持增長，漲幅有所收窄，房地產(chǎn)開發(fā)貸款難度有所降低。
定金及預(yù)收款同比增長率于2012年1月達(dá)到歷史低點，在經(jīng)歷2013年年初的大幅上漲階段后，漲幅穩(wěn)步回落。2013年全年，其平均同比增長率為46.78%，遠(yuǎn)高于2011年來的平均水平，表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售在觸底后開始持續(xù)上升，銷售僵局持續(xù)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場回暖趨勢明顯。盡管2014年第一季度出現(xiàn)負(fù)增長，但由于2013年第一季度定金及預(yù)收款處于高位，所以并不能說明現(xiàn)在房產(chǎn)市場走低。詳見圖
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1. 國房景氣指數(shù)有所下滑
2014年3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為96.40，環(huán)比上月回落0.51個百分點，同比回落1.16個百分點，同比止住連續(xù)11個月的上漲趨勢并連續(xù)兩個月下降。從2010年3月開始，國房景氣指數(shù)振蕩下滑，至2011年10月下滑至景氣線附近，隨后一直位于景氣線之下，2012年10月至今年7月開始震蕩回升，8月以來保持相對平穩(wěn)的基礎(chǔ)上有所下滑，12月環(huán)比有較大回升，截止2014年3月，國房景氣指數(shù)震蕩發(fā)展，且仍位于綜合景氣線以下。去年以來，全國房地產(chǎn)市場回暖趨勢比較明顯，進(jìn)入2014年后，房地產(chǎn)市場向上趨勢有所減弱，預(yù)計國房景氣指數(shù)處于綜合景氣線以下的情況將持續(xù)。詳見圖
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綜上所述，2014年第一季度，一方面國家經(jīng)濟(jì)增長放緩，因此國家將把“穩(wěn)增長”擺在接下來經(jīng)濟(jì)工作的主要位置，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，未來不會出現(xiàn)大幅下滑；另一方面房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積、銷售額等房產(chǎn)市場核心指標(biāo)雖均出現(xiàn)下滑，但更多是由季節(jié)性因素造成，上述指標(biāo)回落尚屬正常反應(yīng)，只要金融政策和調(diào)控政策保持穩(wěn)定，房產(chǎn)市場也將不會出現(xiàn)太大變化。
在3月結(jié)束的“兩會”上，相關(guān)負(fù)責(zé)人已表態(tài)，將對各地房地產(chǎn)調(diào)控實施分類指導(dǎo)，房價上漲壓力不同的城市其調(diào)控措施也將有所差別，所以房價上漲壓力較大的一線城市仍面臨嚴(yán)峻的政策環(huán)境，而房價上漲壓力較小的二、三線城市房地產(chǎn)市場環(huán)境反而相對有所寬松。據(jù)此分析，一線城市仍將比較嚴(yán)厲地對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，部分城市存在將行政干預(yù)性質(zhì)較強(qiáng)的限購措施取消的可能性，轉(zhuǎn)而通過調(diào)節(jié)土地供應(yīng)、房地產(chǎn)交易稅收等市場手段調(diào)控市場，二線城市放松甚至取消限購的可能性大于一線城市。預(yù)計2014年第二季度全國房地產(chǎn)市場總體將繼續(xù)向上，但向上趨勢或?qū)⒅饾u減弱，城市間的差異化將逐步顯現(xiàn)，不排除個別城市出現(xiàn)環(huán)比、同比上漲或下降較大的可能。
一、 成都房產(chǎn)市場運(yùn)行狀況
2014年第一季度，一圈層新建商品住宅供應(yīng)量充足，成交量在保持相對穩(wěn)定的基礎(chǔ)上有所下滑，商品住宅成交價格在連續(xù)6個季度上漲后小幅下降，二手房成交量受春節(jié)假期因素影響較大，但總體仍保持平穩(wěn)。