2013年四季度成都市房地產(chǎn)市場分析報告
2014-01-15 00:00:00 本網(wǎng)站
1. 固定資產(chǎn)投資增長率回落，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率保持平穩(wěn)
2013年全年，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）436528億元，比上年名義增長19.6%，增速比1-11月份回落0.3個百分點，比去年同期回落1.0個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，同比名義增長19.8%，增速比1-11月份提高0.3個百分點。其中，住宅投資58951億元，增長19.4%，增速提高0.3個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.5%。從2011年以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、住宅投資增速持續(xù)下降，至2012年年末止住下滑趨勢后上漲并保持在20%左右，可以看出房地產(chǎn)市場有一定回暖趨勢；住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重穩(wěn)定在7成左右，說明住宅開發(fā)的資金投入并未因為房地產(chǎn)調(diào)控政策而減少。詳見圖1-1-1。
圖1-1-1： 2012-2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資比較圖
2. 自籌資金、定金及預(yù)付款為開發(fā)企業(yè)主要資金來源
2013年全年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金122122億元，增速自7月以來一直緩慢下降，但增速仍保持27%左右，且今年同比增幅明顯高于2011年以來平均水平，12月同比增幅為26.50%。從資金來源的分布結(jié)構(gòu)看，自籌資金和定金及預(yù)付款占資金來源比例超過7成，為70.5%，為開發(fā)企業(yè)主要資金來源渠道。詳見圖1-1-2。
圖1-1-2： 2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)分布圖
從資金來源的增長率來看，國內(nèi)貸款增長率從2011年開始一直處于低位，平均同比增長率為8.07%；但今年同比增長率有所上漲，7月同比增長率達到30.40%，為兩年來首次突破30%，至12月國內(nèi)貸款同比增長率達到33.10%?？傮w來看，2013年國內(nèi)貸款增長率持續(xù)上漲，且明顯高于過去兩年平均增速，說明自去年貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)以來，今年貨幣政策相對穩(wěn)定，盡管市場上不時有央行將收緊資金的傳言，但從數(shù)據(jù)上看貸款余額增量繼續(xù)有較大增長，房地產(chǎn)開發(fā)貸款難度持續(xù)降低。
2012年1月，定金及預(yù)收款同比增長率達到歷史低點，在經(jīng)歷2013年年初的大幅上漲階段后，漲幅穩(wěn)步回落。2013年全年，其平均同比增長率為46.78%，遠高于2011年來的平均水平，表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售在觸底后開始持續(xù)上升，銷售僵局持續(xù)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場回暖趨勢明顯。詳見圖1-1-3。（國家統(tǒng)計局未公布2013年1-3月定金及預(yù)付款數(shù)據(jù)）
圖1-1-3： 2012-2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金增長率比較圖
3. 國房景氣指數(shù)有所下滑
2013年12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為97.21，環(huán)比上漲0.83個百分點，同比上漲1.62個百分點，止住連續(xù)4個月小幅下滑的趨勢，今年持續(xù)同比回升。從2010年3月開始，國房景氣指數(shù)振蕩下滑，至2011年10月下滑至景氣線附近，隨后一直位于景氣線之下，2012年10月至今年7月開始震蕩回升，8月以來保持相對平穩(wěn)的基礎(chǔ)上有所下滑，12月環(huán)比有較大回升。雖然國房景氣指數(shù)仍位于綜合景氣線以下，但止住連續(xù)4個月環(huán)比下滑的趨勢，加上全國房地產(chǎn)市場回暖趨勢比較明顯，預(yù)計房地產(chǎn)市場不景氣的情況將逐步改善。詳見圖1-1-4。
圖1-1-4： 2011年-2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)對比圖
綜上所述，2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率繼續(xù)保持平穩(wěn)，經(jīng)濟增長速度預(yù)計同比去年小幅下滑，國家將把“穩(wěn)增長”擺在2014年經(jīng)濟工作的主要位置，所以房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，未來不會出現(xiàn)大幅下滑；盡管年初國家出臺了更加嚴厲的調(diào)控措施，年末部分重點城市也更新了地方調(diào)控政策，但相關(guān)部門已表態(tài)，未來將對各地房地產(chǎn)調(diào)控實施分類指導(dǎo)，房價上漲壓力不同的城市其調(diào)控措施也將有所差別，所以房價上漲壓力較大的一線城市仍面臨嚴峻的政策環(huán)境，而房價上漲壓力較小的二、三線城市房地產(chǎn)市場環(huán)境反而相對有所寬松。2013年，大多數(shù)城市公布的調(diào)控目標均為“年度新建商品住房價格增幅不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實際增幅”，目標定位很低，造成不少城市“量價齊漲”，未來房價繼續(xù)回升的動力仍然存在。因此，隨著市場對調(diào)控政策的適應(yīng)，在沒有更進一步調(diào)控措施出臺的前提下，預(yù)計2014年全國房地產(chǎn)市場將繼續(xù)向上，但向上趨勢或?qū)⒅饾u減弱，不排除個別城市出現(xiàn)環(huán)比、同比上漲較大的可能。
2013年，一圈層新建商品住宅供應(yīng)量充足，成交量穩(wěn)步上漲達到并超過調(diào)控政策實施前的水平，商品住宅成交價格連續(xù)6個季度上漲，二手房成交量受年初政策發(fā)布的持續(xù)影響，集中爆發(fā)后繼續(xù)在較低位保持平穩(wěn)。
2013年第四季度，成都市新建商品住宅總供應(yīng)量為465.26萬平方米，同比去年下降8.50%，環(huán)比下降5.18%。2013年前三季度，新建商品住宅供應(yīng)量逐季度上升，第四季度略有下降。總體來看，全年合計供應(yīng)商品住宅1707.19萬平方米，比2012年多供應(yīng)137.88萬平方米，開發(fā)商推盤速度相對2012年明顯加快，供應(yīng)比較充足。見圖2-1-1。
圖2-1-1：2013年7月-2013年12月一圈層新建商品住宅供應(yīng)量比較圖
從供應(yīng)商品房的用途來看，2013年第四季度一圈層新建商品房總供應(yīng)面積為465.26萬平方米，除去商業(yè)辦公用房，新建商品住宅（含配套車位，下同）供應(yīng)面積為387.28平方米，占總供應(yīng)面積的83.24%。見圖2-1-2。
圖2-1-2：2013年第四季度一圈層新建商品房用途供應(yīng)量圖
2. 全年新建商品住宅季度成交量穩(wěn)步上漲
2013年第四季度，新建商品住宅季度成交量小幅上漲，季度成交275.22萬平方米，環(huán)比上漲10.75%，同比上漲13.22%。2013年年初，新調(diào)控政策發(fā)布，一圈層新建商品住宅成交量在3月、4月集中反彈，使半年成交量達到553.24萬平方米，同比去年上漲48.96%，短時間內(nèi)需求集中爆發(fā)；5月-9月受此影響成交量小幅下跌，10月以來成交量穩(wěn)步回升，11月成交套數(shù)過萬，12月成交量仍保持在較高位?？傮w來看，2013年新建商品住宅總成交量為1076.97萬平方米，比2012年高出195.98萬平方米，比2011年高出412.25萬平方米，比2010年高出233.22萬平方米，新建商品住宅市場已逐步走出近年調(diào)控政策帶來的市場低迷，恢復(fù)至而且超過調(diào)控政策實施前的水平，并有繼續(xù)向上的趨勢。見圖2-1-3。
圖2-1-3：2013年7月-12月一圈層新建商品住宅成交量圖
3. 全年二手房成交量穩(wěn)步上漲
2013年第四季度，成都市二手房成交量為114.43萬平方米，同比去年同期下跌23.84%，環(huán)比上季度上漲13.73%。自2012年2月一圈層二手房成交量止住下滑趨勢以來，成交量在震蕩中逐步上漲，至2013年年初已基本恢復(fù)至限購前水平，而3月初“國五條”發(fā)布，針對二手房市場的調(diào)控力度加大，眾多購房者欲趕在政策發(fā)布前購房，規(guī)避可能增加的購房成本，造成二手房成交量短時間激增，3月成交量達到121.83萬平方米，同比去年上漲329.39%，這也是成都房地產(chǎn)市場歷史上首次二手房月度成交量突破100萬平方米，也是首次二手房月度成交量高于新建商品住宅。二手房成交量在3月集中、過量釋放，其后成交量短時內(nèi)快速回落，5月至今二手房成交量在低位保持相對平穩(wěn)，月度成交量均為達到今年的月度平均成交量?？傮w來看，2013年二手房總成交量為566.99萬平方米，比2012年高出40.31萬平方米，比2011年高出318.7萬平方米，是2011年成交量的兩倍多，與新建商品住宅趨勢一致，成交量恢復(fù)至而且超過調(diào)控政策實施前的水平，加上成交量在較低位穩(wěn)定已久，不排除有向上發(fā)展的可能。見圖2-1-4。
圖2-1-4：2013年7月-12月一圈層二手房成交量比較圖
2013年第四季度，根據(jù)我公司在中心城區(qū)均勻布設(shè)的176個商品住宅交易樣本點數(shù)據(jù)，中心城區(qū)商品住宅成交均價持續(xù)上漲，截止2013年12月成交均價為8252元/平方米，同比去年同期上漲9.02%，且連續(xù)6個季度上漲。自2011年四季度，中心城區(qū)商品住宅成交均價持續(xù)下滑，2012年2季度止住下滑趨勢后持續(xù)小幅回升，2013年延續(xù)回升態(tài)勢，盡管3月初“國五條”發(fā)布，但其主要針對二手房市場，加上成都的地方實施細則實質(zhì)內(nèi)容較少，短時間內(nèi)反而對成交量有一定推動，同時市場已適應(yīng)目前的調(diào)控政策，剛需持續(xù)釋放，繼而帶動成交均價在年中出現(xiàn)較大幅度上漲，漲幅在全國來講也比較靠前，8月至今漲幅有所收窄。本公司統(tǒng)計的中心城區(qū)商品住宅成交持續(xù)上漲的趨勢與國家統(tǒng)計局公布的“七十個大中城市住宅銷售價格指數(shù)”成都指數(shù)一致。見圖2-1-5、圖2-1-6。
圖2-1-5：2011年-2013年四季度一圈層商品住宅成交均價比較圖
圖2-1-6：2011年-2013年成都住宅分類價格指數(shù)比較圖
新建商品住宅成交量方面，2012年二季度，“三限”政策從嚴從緊實施，房屋售價同比去年確實有所下降；2013年以來，部分剛性需求購房者不再觀望，成交量穩(wěn)步增長也使房價有所上漲，二季度成都市中心城區(qū)商品住宅成交均價已基本恢復(fù)到本輪調(diào)控前水平，三季度均價已超過本輪調(diào)控前水平，四季度延續(xù)此態(tài)勢。目前，一方面既有調(diào)控政策持續(xù)實施，且年初出臺的“國五條”表明調(diào)控有繼續(xù)加碼的趨勢；另一方面成都市地方并未出臺更新的措施，市場已延續(xù)較長時間的上漲趨勢，目前已走出低位。按照行政區(qū)域劃分，2013年度，高新區(qū)和成華區(qū)新建商品住宅成交量最高，兩區(qū)域成交量超過全市成交量一半，說明城南（人民南路沿線）和城東（東大街沿線和攀成鋼片區(qū)）是商品住宅交易的熱點區(qū)域，尤其是高新區(qū)成交量近幾年一直排名全市第一，這符合成都城市規(guī)劃和軌道交通發(fā)展的特點。見表2-1-1、圖2-1-7。
表2-1-1：2013年中心城區(qū)新建商品住宅成交明細表
單位：平方米
錦江 | 金牛 | 成華 | 高新 | 武侯 | 青羊 | 其他 | |
2013年1月 | 91502.76 | 93797.42 | 163133.85 | 309338.61 | 122289.16 | 166549.41 | 85.21 |
2月 | 50626.08 | 44336.58 | 122412.79 | 170544.47 | 72638.70 | 70673.78 | 262.68 |
3月 | 102233.38 | 114466.85 | 228301.30 | 364229.60 | 118216.47 | 186332.59 | 10515.29 |
4月 | 143698.92 | 98099.27 | 相關(guān)信息 |