2013年一季度成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告
2013-05-02 00:00:00 本網(wǎng)站
1. GDP增速放緩，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)
初步核算，2013年第一季度全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值118855億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)7.7%。分季度看，2012年以來(lái)，面對(duì)復(fù)雜嚴(yán)峻的國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和國(guó)內(nèi)改革發(fā)展穩(wěn)定的繁重任務(wù)，黨中央、國(guó)務(wù)院把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加重要的位置，國(guó)民經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，但運(yùn)行總體平穩(wěn)。總體看來(lái)，2013年第一季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)。
圖1-1-1： 2011-2013年1季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）比較圖
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率震蕩上漲
2013年1-3月，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）58092億元，比上年名義增長(zhǎng)20.9%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)20.7%），增速比1-2月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，與去年同期持平。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13133億元，同比名義增長(zhǎng)20.2%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)19.9%），增速比1-2月份回落2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資9013億元，增長(zhǎng)21.1%，增速回落2.3個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68.6%。從2011年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、住宅投資增速持續(xù)下降，至2012年11月止住下滑趨勢(shì)，至今年3月震蕩上漲，可以看出房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖；住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重持續(xù)穩(wěn)定在7成左右，說(shuō)明住宅開(kāi)發(fā)的資金投入并未因?yàn)檎{(diào)控政策明顯減少。詳見(jiàn)圖1-1-2。
圖1-1-2： 2011-2013年3月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比較圖
3.自籌資金、定金及預(yù)付款為開(kāi)發(fā)企業(yè)主要資金來(lái)源
2013年1-3月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金26962億元，增速?gòu)娜ツ?月開(kāi)始持續(xù)上升，今年2月和3月同比分別增長(zhǎng)33.70%和29.30%，增幅明顯高于2011年以來(lái)平均水平。從資金來(lái)源的分布結(jié)構(gòu)看，自籌資金和定金及預(yù)付款占資金來(lái)源比例接近7成，為66.4%，為開(kāi)發(fā)企業(yè)主要資金來(lái)源渠道。詳見(jiàn)圖1-1-3。（由于2013年1-3月的定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款數(shù)據(jù)未公布，該比例根據(jù)2013年1-2月數(shù)據(jù)計(jì)算）
圖1-1-3： 2013年1-2月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)分布圖
從資金來(lái)源的增長(zhǎng)率來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)率從2011年開(kāi)始一直處于低位，平均同比增長(zhǎng)率為8.07%；但今年同比增長(zhǎng)率上升較多，2月和3月同比增長(zhǎng)率分別達(dá)到26.40%和19.80%。總體來(lái)看，2013年第一季度國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)率明顯高于過(guò)去兩年平均增速，說(shuō)明自去年貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)以來(lái)，貸款余額增量有較大增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款難度降低。2012年1月，定金及預(yù)收款同比增長(zhǎng)率達(dá)到歷史低點(diǎn)，其后一直處于穩(wěn)步回升階段，2013年2月，其同比增長(zhǎng)率大幅上至66.50%，達(dá)到2011年以來(lái)的最高點(diǎn)，表明開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售在2012年年初觸底后開(kāi)始持續(xù)上升，銷售僵局開(kāi)始持續(xù)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯。詳見(jiàn)圖1-1-4。
圖1-1-4： 2011-2013年2月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金增長(zhǎng)率比較圖
4.國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)在景氣線以下
2013年3月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為97.56，環(huán)比下降0.36個(gè)百分點(diǎn)，但同比上漲0.64個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)兩月同比回升。從2010年3月開(kāi)始，國(guó)房景氣指數(shù)振蕩下滑，至2011年10月下滑至景氣線附近，隨后一直位于景氣線之下，2012年10月至今開(kāi)始震蕩回升。雖然國(guó)房景氣指數(shù)仍位于綜合景氣線以下，但全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)比較明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況將逐步改善。詳見(jiàn)圖1-1-5。
圖1-1-5： 2010年-2013年3月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)對(duì)比圖
綜上所述，2013年第一季度GDP增速有所放緩的同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率震蕩上漲。一方面，在GDP增速有所放緩和國(guó)家把“穩(wěn)增長(zhǎng)”擺在2013年經(jīng)濟(jì)工作首要位置的背景下，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，未來(lái)不會(huì)出現(xiàn)大幅下滑；另一方面，中央多次強(qiáng)調(diào)保持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，一季度也出臺(tái)更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施，房地產(chǎn)業(yè)仍然面對(duì)較嚴(yán)峻的市場(chǎng)政策環(huán)境，所以未來(lái)出現(xiàn)大幅回暖的可能性不大。因此，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，運(yùn)行總體平穩(wěn)，調(diào)控政策更新且持續(xù)實(shí)施，2013年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)小幅回暖，但總體將保持相對(duì)穩(wěn)定。
1. “兩會(huì)”在北京舉行
第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)第一次會(huì)議于3月5日-18日，政協(xié)第十二屆全國(guó)委員會(huì)第一次會(huì)議于3月3日-14日，分別在北京舉行，會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人。溫家寶代表國(guó)務(wù)院作政府工作報(bào)告。報(bào)告提出，2013年GDP增長(zhǎng)目標(biāo)7.5%，CPI目標(biāo)3.5%。要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)。堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性需求，抓緊完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策體系，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。與去年政府工作報(bào)告的表述相比，今年對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的表述更加嚴(yán)厲。同時(shí)，報(bào)告也強(qiáng)調(diào)，繼續(xù)抓好保障性安居工程建設(shè)和管理，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村危房改造。
2.國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》
《通知》即“國(guó)五條”，要求完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，增加普通商品住房及用地供應(yīng)，加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和預(yù)期管理，加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。另外，中央要求，各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。
3.國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于發(fā)布《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》的通知
為規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估行為，進(jìn)一步完善國(guó)有土地出讓底價(jià)確定程序，加強(qiáng)出讓地價(jià)評(píng)估管理，促進(jìn)土地市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行，要求各地：（1）要進(jìn)一步健全國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的定價(jià)程序，地價(jià)需經(jīng)專業(yè)評(píng)估，底價(jià)應(yīng)由集體決策。在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓前，市、縣國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)組織對(duì)擬出讓宗地的地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，為確定出讓底價(jià)提供參考依據(jù)。委托給土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)的，應(yīng)采用公開(kāi)方式。因改變土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況，需要補(bǔ)繳地價(jià)款的，市、縣國(guó)土資源主管部門在確定補(bǔ)繳金額之前，也應(yīng)按照上述要求組織評(píng)估。（2）出讓土地估價(jià)報(bào)告應(yīng)由土地估價(jià)師完成，并且符合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》和《規(guī)范》。市、縣國(guó)土資源主管部門不應(yīng)干預(yù)評(píng)估活動(dòng)，由被委托方客觀、獨(dú)立、公正地出具土地估價(jià)報(bào)告。（3）出讓土地估價(jià)報(bào)告，一律按照《關(guān)于實(shí)行電子化備案完善土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒钢贫鹊耐ㄖ罚▏?guó)土資廳發(fā)〔2012〕35號(hào)）要求，由報(bào)告出具方履行電子備案程序，取得電子備案號(hào)。報(bào)告出具方無(wú)法登錄“土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赶到y(tǒng)”的，市、縣國(guó)土資源主管部門應(yīng)將單位名稱、單位性質(zhì)、土地估價(jià)師姓名和資格證書號(hào)等情況，經(jīng)省級(jí)國(guó)土資源主管部門核實(shí)匯總后，報(bào)部土地利用管理司，按規(guī)定登錄。（4）市、縣國(guó)土資源主管部門或國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)，應(yīng)以土地估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果為重要參考依據(jù)，并統(tǒng)籌考慮產(chǎn)業(yè)政策、土地供應(yīng)政策和土地市場(chǎng)運(yùn)行情況，集體決策確定土地出讓底價(jià)。從土地出讓收入或土地出讓收益中計(jì)提的各類專項(xiàng)資金，不得計(jì)入出讓底價(jià)。對(duì)估價(jià)結(jié)果的采用情況及其理由，應(yīng)納入集體決策的記錄文件，存檔備查。起拍（始）價(jià)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)的實(shí)際情況合理確定，可以高于、低于或等于出讓底價(jià)，但成交價(jià)不能低于底價(jià)。（5）省級(jí)國(guó)土資源主管部門要加大監(jiān)督指導(dǎo)力度，定期組織土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)或?qū)＜遥瑢?duì)已備案的土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行隨機(jī)抽查和評(píng)議，并向社會(huì)公布抽查評(píng)議結(jié)果。（6）出讓方對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，可申請(qǐng)省級(jí)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)或中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)進(jìn)行技術(shù)審裁，也可以另行組織評(píng)估。（7）部將根據(jù)各地實(shí)際和土地市場(chǎng)運(yùn)行情況，適時(shí)修訂《規(guī)范》，各省級(jí)國(guó)土資源主管部門可制訂本地實(shí)施細(xì)則。以上要求的有效期為五年。
4.地鐵3、4號(hào)線全面施工，二環(huán)路等干道改造工程持續(xù)實(shí)施
地鐵3、4號(hào)線繼續(xù)路面施工，目前武成大街、雙橋路、玉雙路等交通干道繼續(xù)封閉打圍施工，施工期間會(huì)對(duì)沿線交通造成較大影響。
二環(huán)路快速路快速公交系統(tǒng)繼續(xù)施工；成溫路預(yù)計(jì)今年5月完工，紅星路預(yù)計(jì)8月完工，一環(huán)路預(yù)計(jì)4月開(kāi)工，9月完工，2.5環(huán)已貫通。較多的交通設(shè)施改造對(duì)全市交通有較大影響。
綜述：本季度國(guó)務(wù)院發(fā)布最新調(diào)控政策“國(guó)五條”，中央不僅再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購(gòu)、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購(gòu)房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)；同時(shí)，新提出“多套住房交易征收20%個(gè)人所得稅”的重要政策，表明房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策仍將持續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境難以在短時(shí)間內(nèi)好轉(zhuǎn)。《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》的發(fā)布，會(huì)加強(qiáng)出讓地價(jià)評(píng)估管理，進(jìn)一步完善國(guó)有土地出讓底價(jià)確定程序，為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估行為做出規(guī)范，是以后進(jìn)行出讓地價(jià)評(píng)估的綱領(lǐng)性文件。地鐵2號(hào)線二期工程即將在5月投入運(yùn)營(yíng)，沿線交通條件得到很大改善，使得沿線二手房交易量穩(wěn)步提升的同時(shí)，報(bào)價(jià)也逐步上漲，成為二手房交易的熱點(diǎn)區(qū)域。
2013年第一季度，四個(gè)一線城市庫(kù)存量總體均有所下降，庫(kù)存壓力有所減小。一季度，一線城市商品住宅成交有共同的特點(diǎn)：1月成交量處于高位，2月由于春節(jié)假期等因素下降較多，3月由于“國(guó)五條”的發(fā)布上漲較大，全部超過(guò)1月成交量。北上廣深可售面積環(huán)比分別下降210.15、103.69、92.24、32.68萬(wàn)平方米；供應(yīng)量方面，環(huán)比去年四季度沒(méi)有太大變化，加上許多購(gòu)房者意欲防范政策風(fēng)險(xiǎn)，造成需求集中釋放，成交量上漲較多，供大于求的情況得到改善。總體來(lái)看，一線城市庫(kù)存量下降，但庫(kù)存壓力仍然存在。詳見(jiàn)圖2-1-1。
圖2-1-1： 一線城市住宅可售面積對(duì)比圖
2013年第一季度，包括一線城市在內(nèi)的全國(guó)樓市持續(xù)回暖。成交量方面，一線城市新建商品住宅成交量較快速上漲，環(huán)比、同比均有不同程度上漲，總體來(lái)看成交量已走出低位并出現(xiàn)一定程度的激增；一季度，一線城市商品住宅成交有共同的特點(diǎn)：季度成交量同比去年均有較大上漲，1月成交量處于高位，2月由于春節(jié)假期等因素下降較多，3月由于“國(guó)五條”的發(fā)布上漲較大，全部超過(guò)1月成交量。其中北京上漲幅度較大，環(huán)比、同比分別上漲92.11%和312.81%，3月成交584萬(wàn)平方米，為歷史最高。成交價(jià)格方面，2012年上半年，一線城市住宅成交均價(jià)下降趨勢(shì)較明顯，其中，北京下滑幅度最大，上海相對(duì)較??；隨著2012年第二季度開(kāi)始的樓市逐漸回暖，開(kāi)發(fā)商資金壓力減弱，逐漸調(diào)整銷售策略，不再實(shí)施打折促銷，今年一季度成交均價(jià)持續(xù)反彈，且去年下滑幅度越大的城市，反彈幅度也越大，其中北京、廣州成交均價(jià)同比去年上漲超過(guò)10%，深圳同比上漲9.30%，上海同比上漲3.85%。詳見(jiàn)表2-1-1、圖2-1-2。
表2-1-1：一線城市新建商品房成交情況統(tǒng)計(jì)表
| 北京 | 上海 | 廣州 | 深圳 |
成交面積(萬(wàn)平方米) | 763.28 | 310.09 | 250.15 | 107.25 |
環(huán)比 | 92.11% | -35.68% | -29.51% | -8.82% |
同比 | 312.81% | 13.72% | 57.82% | 81.26% |
成交均價(jià)（元/㎡） | 26011 | 28147 | 15309 | 26221 |
環(huán)比 | 6.09% | 4.12% | 6.76% | 6.92% |
同比 | 11.29% | 3.85% | 11.70% | 9.30% |
圖2-1-2：一線城市住宅成交均價(jià)對(duì)比圖
備注：由于中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的“中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)”取值權(quán)重有調(diào)整，2012年第4季度數(shù)據(jù)與往季度數(shù)據(jù)可比性不高。
整體來(lái)看，2013年第一季度重點(diǎn)監(jiān)測(cè)一線城市“量?jī)r(jià)齊漲”：成交量雖然環(huán)比去年第四季度有所下降，但同比去年均有較大上漲，且各城市3月的月度成交量均較快速上漲至歷史高位，相較于限購(gòu)實(shí)施初期已走出低位；成交價(jià)格連續(xù)三季度環(huán)比、同比均有所回升。從月份看，除去2月傳統(tǒng)的春節(jié)銷售淡季外，1月、3月成交量均處于較高位，造成這種情況的原因是：多數(shù)購(gòu)房者為了規(guī)避可能的政策風(fēng)險(xiǎn)，提前入市購(gòu)房，造成需求短時(shí)間內(nèi)激增，使3月成交量較快速上漲。預(yù)計(jì)下季度一線城市成交量回落的可能性較大。
2013年第一季度，二手房成交量除北京環(huán)比有所下降外，其余一線城市二手房成交量上漲較多，呈井噴式發(fā)展。尤其是3月，“國(guó)五條”規(guī)定二手房交易將被收取20%個(gè)稅，造成二手房交易量激增，北上廣深3月二手房成交量環(huán)比2月分別增長(zhǎng)322.83%、355.00%、330.00%、395.00%，詳見(jiàn)圖2-1-3。成交價(jià)格方面，去年二季度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入穩(wěn)中緩慢回升的階段，一季度延續(xù)了此態(tài)勢(shì)，成交價(jià)格緩慢上漲；除深圳外，一線城市二手房成交均價(jià)高于新建商品房成交價(jià)格，北京“價(jià)格倒掛”現(xiàn)象仍然較為嚴(yán)重；2012年6月以來(lái)，一線城市二手房?jī)r(jià)格回暖態(tài)勢(shì)明顯，預(yù)計(jì)未來(lái)穩(wěn)定中保持緩慢上漲的可能性較大。詳見(jiàn)表2-1-2、圖2-1-4。
表2-1-2：一線城市二手房成交情況對(duì)比統(tǒng)計(jì)表
月份 | 2012年第4相關(guān)信息 | ||