2010年二季度成都市中心城區(qū)地價(jià)狀況分析報(bào)告
一、整體地價(jià)水平值及變化狀況
根據(jù)成都市中心城區(qū)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)宗地測(cè)算，2010年二季度各類用地平均地價(jià)及地價(jià)相關(guān)指標(biāo)如下表所示：
表1 成都市中心城區(qū)2010年二季度地價(jià)水平及相關(guān)指標(biāo)表
平均地價(jià) 用途 | 城市綜合地價(jià)/樓面地價(jià)水平值 | 商業(yè)用地 | 居住用地 | 工業(yè)用地 | 備注 |
地價(jià)水平值 （元/平方米） | 6001 | 7641 | 6902 | 654 | 城市綜合地價(jià)水平值指商業(yè)、居住、工業(yè)三類用地地價(jià)水平值按有效面積的加權(quán)平均值 |
樓面地價(jià)水平值（元/平方米） | 1792 | 2130 | 1852 | 1090 | 城市綜合樓面地價(jià)水平值指商業(yè)、居住、工業(yè)三類用地樓面地價(jià)水平值按有效面積的加權(quán)平均值 |
增長(zhǎng)率 | 0.44% | 0.32% | 0.50% | 0.00% | 增長(zhǎng)率指2010年第二季度2010年第一季度相比增長(zhǎng)率 |
同比增長(zhǎng)率 | 4.27% | 1.81% | 5.31% | 0.46% | 同比增長(zhǎng)率指2010年第二季度與2009年第二季度相比增長(zhǎng)率 |
地價(jià)指數(shù) | 160.62 | 151.51 | 199.69 | 111.71 | 地價(jià)指數(shù)指以2000年為基年（指數(shù)為100）測(cè)算的平均地價(jià)比率 |
成都市中心城區(qū)2010年二季度地價(jià)水平較一季度有微量上漲，但上漲速度有所下降，詳見下圖：
二、地價(jià)變化分析
（一）政策影響
房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了2009年的快速上漲后，從2009年下半年開始，國(guó)家相繼出臺(tái)一系列調(diào)控措施抑制房?jī)r(jià)過快上漲。2009年8月11日，國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2009〕106號(hào)），要求地方政府要加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管，切實(shí)預(yù)防和制止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象發(fā)生，提高土地利用效率；2009年11月18日，五部委聯(lián)合公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》（財(cái)綜[2009]74號(hào)），將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過一年；2009年12月9日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，從2010年1月1日起，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局于2009年12月22日發(fā)布《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅[2009]157號(hào)）執(zhí)行國(guó)務(wù)院會(huì)議的決定。
進(jìn)入2010年，調(diào)控政策不斷加碼，2010年1月7日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2010〕4號(hào)），對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。2010年3月8日，國(guó)土資源部出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2010〕34號(hào)），文件要求：1、保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，2、嚴(yán)格規(guī)范土地出讓底價(jià)。土地出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%，競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。3、嚴(yán)格土地出讓合同管理。土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過一年。2010年4月17日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)），規(guī)定對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。央行分別于2010年1月18日、2月25日，5月10日三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。
成都市政府也出臺(tái)了系列相關(guān)政策，旨在規(guī)范房地產(chǎn)、土地市場(chǎng)，加強(qiáng)對(duì)違規(guī)操作現(xiàn)象的監(jiān)管及處罰力度：成都市2010年2月1日，新出臺(tái)的《成都市商品房預(yù)售方案管理暫行規(guī)定》《成都市商品房預(yù)售網(wǎng)上簽約暫行規(guī)定》正式實(shí)施，兩個(gè)文件都將劍指捂盤惜售、隨意漲價(jià)等不規(guī)范行為，要求預(yù)售方案須經(jīng)審核并在現(xiàn)場(chǎng)和網(wǎng)上同時(shí)公示，開發(fā)企業(yè)需嚴(yán)格按照方案執(zhí)行；自留房源在預(yù)售許可前明確，初始登記前不得上市交易；樓盤調(diào)價(jià)先申報(bào)，新價(jià)公示前必須按原價(jià)銷售。2010年2月10日，《成都市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地利用管理工作的緊急通知》（成辦函〔2010〕28號(hào)），要求土地閑置滿2年堅(jiān)決無償收回。
綜上，我們可以看出政策調(diào)控程度在不斷加深，從近期房地產(chǎn)市場(chǎng)走向來看，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響已在近期逐漸顯現(xiàn)，買賣雙方的觀望情緒逐漸濃厚，成交量有明顯萎縮。
（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況
本季度成都市房地產(chǎn)成交量較上季度有所上升，但是五月成交量環(huán)比已呈下降趨勢(shì)，上漲速度明顯減緩。成交價(jià)格方面，根據(jù)我們對(duì)100余個(gè)樓盤的跟蹤調(diào)查顯示，成都市中心城區(qū)本季度房地產(chǎn)交易價(jià)格較上季度也有小幅上漲，但開發(fā)商的優(yōu)惠活動(dòng)有所增加，也就是說從價(jià)格上來說，漲幅有限。
綜上所述，本季度房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)成交量和成交價(jià)格均呈微漲態(tài)勢(shì)，但至季末已逐漸趨于平緩。
四、主要城市近四個(gè)月新建商品住房環(huán)比增長(zhǎng)率比較
今年以來，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)均呈現(xiàn)較大幅度的上漲，我們選擇了十余個(gè)主要城市的新建商品住房環(huán)比增長(zhǎng)率作了一個(gè)簡(jiǎn)單的比較，從圖上可以看出，成都的增長(zhǎng)幅度在這些主要城市中整體處于中等偏下水平。