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一、三季度城市整體地價(jià)水平值、變化狀況及分析

根據(jù)成都市城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)宗地測(cè)算，2008年三季度各類用地平均地價(jià)及地價(jià)相關(guān)指標(biāo)如下（見表1）。

據(jù)國(guó)土資源部土地利用司及中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院對(duì)成都市2008年二季度動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目復(fù)核考察中提出的有關(guān)精神，2008年第三季度調(diào)整了部分區(qū)段的設(shè)定容積率，撤換少量原有標(biāo)準(zhǔn)宗地，因此本季度地價(jià)水平值發(fā)生了一定變化，但為能在同一平臺(tái)上進(jìn)行分析，真實(shí)的反應(yīng)地價(jià)水平的變化情況，分析時(shí)地價(jià)變化率指標(biāo)和地價(jià)指數(shù)仍按原調(diào)整之前測(cè)算數(shù)據(jù)確定。

表1      成都市2008年三季度地價(jià)水平及相關(guān)指標(biāo)表 

成都市2008年三季度商業(yè)、居住、工業(yè)及綜合地價(jià)水平值較上季度均有所下降。降幅低于2008年第一季度下降程度（2008年第一季度商服、住宅、工業(yè)、綜合用地增長(zhǎng)率分別為-2.25％、-1.85％、-0.50％、-1.47％）。原因在于地震影響將隨時(shí)間推移淡化，另外，地震也引起國(guó)家政策差異化和傾向性，特別是成都市據(jù)此出臺(tái)一些優(yōu)惠政策，如《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見》等，以減小地震對(duì)成都的影響。

整體而言，2008年上半年居住、商服用地地價(jià)平均水平在經(jīng)過2000年以來連續(xù)上漲后出現(xiàn)下降。2008年三季度延續(xù)了房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷狀態(tài)。受全球經(jīng)濟(jì)下滑以及國(guó)內(nèi)通貨膨脹等因素的影響，房地產(chǎn)、土地市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，房?jī)r(jià)、地價(jià)有所下降，市場(chǎng)持續(xù)處于調(diào)整狀態(tài)。另外，2005年以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策，在2008年得到強(qiáng)化和具體實(shí)施，宏觀調(diào)控政策累積效應(yīng)已顯，政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，以防通脹、防過熱成為首要任務(wù)，在通脹壓力加大，CPI 持續(xù)高漲，固定資產(chǎn)投資依然高位運(yùn)行，信貸投放過多等情況下，國(guó)家貨幣政策從穩(wěn)健轉(zhuǎn)為從緊。特別是2007年后出臺(tái)之密集、力度之大，也前所未有，包括土地、金融、稅收、行政手段等多方面，目標(biāo)直指中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來投資過熱、投機(jī)炒作嚴(yán)重、房?jī)r(jià)飆升的現(xiàn)象，2007年相繼出臺(tái)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》《房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案》《關(guān)于開展國(guó)有土地使用權(quán)出讓情況專項(xiàng)清理工作的通知》等政策，防止捂盤惜售、囤積房源及雇傭他人炒作房?jī)r(jià)等惡意炒作行為，打擊開發(fā)商囤地行為，加快土地開發(fā)周期，增加有效供給，同時(shí)提高外資進(jìn)出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的難度，限制外資炒房，在人民幣持續(xù)升值背景下減少外資投資需求，在房地產(chǎn)用地方面除了進(jìn)行宏觀調(diào)控外，國(guó)家還通過實(shí)施適度控制貨幣信貸增長(zhǎng)政策，2004年10月以來10次加息，2007年更是6次加息，10次上調(diào)機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率。2008年截至第三季度，五次上調(diào)機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，且與以往每次調(diào)整0.5個(gè)百分點(diǎn)不同，第五次存款準(zhǔn)備金率一次性提高一個(gè)百分點(diǎn)，表明央行對(duì)緊縮性政策的堅(jiān)持和加力。通過控制銀行流動(dòng)資金規(guī)模，從而降低銀行放貸規(guī)模，緩解流動(dòng)性過剩，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，從銀行獲得資金的難度增大，房地產(chǎn)投資過熱可以得到一定抑制，2007年8月22日起上調(diào)住房公積金貸款利率，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)9月聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)已貸款買房的申請(qǐng)第二套及以上住房的，提高貸款首付比例，上調(diào)貸款利率等，進(jìn)一步抑制房地產(chǎn)投資需求。同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)等投資過熱行業(yè)提高資本金比例，壓縮投資規(guī)模。隨著宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，一方面，使得房地產(chǎn)開發(fā)等固定資產(chǎn)投資過熱行業(yè)信貸管理趨嚴(yán)，信貸資金取得日趨困難，資金取得成本會(huì)提高，另一方面，宏觀調(diào)控導(dǎo)致投資壓縮，土地的有效需求將減少，從而對(duì)地價(jià)的持續(xù)上揚(yáng)起到一定的抑制作用。政府還將通過建設(shè)廉租房等政策，鼓勵(lì)低收入群體主要通過租賃改善自己的住房條件，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度消費(fèi)和提前消費(fèi)。截至目前，樓市調(diào)控政策已涵蓋了土地、樓盤供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅費(fèi)、住房保障、房貸等各個(gè)方面。

綜上所述，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化以及持續(xù)從緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策使房地產(chǎn)需求暫時(shí)得到大大抑制，2008年第三季度將延續(xù)成都市2007年第四季度以來房地產(chǎn)交易量萎縮狀態(tài)，以前新開發(fā)樓盤過去的一開盤就一搶而空的狀況已難出現(xiàn)。

二、成都市2008年第三季度土地市場(chǎng)供應(yīng)簡(jiǎn)述

受市場(chǎng)狀況影響，成都市主城區(qū)下半年住宅用地的供地節(jié)奏放緩，市政和商業(yè)配套用地在供地中占據(jù)較大比例。成都市2008第三季度經(jīng)營(yíng)性土地成交量較少（見表2，略），總共掛牌成交十一宗商業(yè)用地，無拍賣成交案例，總成交面積318851.36平方米，約合478.27畝，較上季度成交面積264.91畝面積上升約80.54%，同比2007年三季度成交面積1399.02畝有大幅下降，下降幅度約65.81%。三季度不僅土地供應(yīng)面積小，從成交價(jià)格看，2008年三季度延續(xù)了2007年底及2008年上半年的低迷，成交價(jià)格明顯與同區(qū)域價(jià)格有較大下滑。

四川大成房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司

二○○八年十月九日