美房地產(chǎn)溫和復(fù)蘇
一年之季在于春。這對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)有特別的含意：春季是最重要的銷售季節(jié)，將決定一年的銷售節(jié)奏和房?jī)r(jià)。2013年春季到來(lái)之前，各種積極的信號(hào)預(yù)示著，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的春天正在到來(lái)。
美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)1月22日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年全年美國(guó)存量房銷售仍達(dá)465萬(wàn)套，為2007年以來(lái)的最高點(diǎn)，比2011年增長(zhǎng)了9.2％。報(bào)告顯示，2012年12月，全國(guó)所有房屋類型存量房平均價(jià)格為18.08萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)11.5％，這是存量房?jī)r(jià)格連續(xù)十個(gè)月攀升。2012年美國(guó)存量房?jī)r(jià)格中位數(shù)是17.66萬(wàn)美元，比2011年增長(zhǎng)6.3％，也是2005年以來(lái)房?jī)r(jià)的最大年度增幅。
不少人仍然在不斷抱怨購(gòu)房辛酸史，抱怨下跌的房?jī)r(jià)，哈佛聯(lián)合住房研究中心主任艾瑞克·貝爾斯基對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者指出，房?jī)r(jià)未來(lái)還會(huì)繼續(xù)走高，“只要有一些刺激，哪怕是一時(shí)的刺激，人們都會(huì)立即返回市場(chǎng)。如今市場(chǎng)復(fù)蘇后，他們感到了進(jìn)入市場(chǎng)的迫切性，當(dāng)預(yù)期改變之后，更多的人想要買房子，市場(chǎng)還會(huì)出現(xiàn)重要反彈?！?
全球房地產(chǎn)市場(chǎng)也是春光乍現(xiàn)。香港仲量聯(lián)行1月17日對(duì)全球60個(gè)國(guó)家的資本市場(chǎng)研究顯示，2012年四季度全球房地產(chǎn)投資額出現(xiàn)反彈，整個(gè)季度交易總額達(dá)到1410億美元。這表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)已完成了此輪恢復(fù)期。而環(huán)球房地產(chǎn)投資信托基金董事兼基金經(jīng)理威爾森·瑪吉?jiǎng)t強(qiáng)調(diào)，發(fā)達(dá)市場(chǎng)中最強(qiáng)勁的房地產(chǎn)趨勢(shì)出現(xiàn)在美國(guó)。
房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有相當(dāng)大的支撐作用。美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)蓄委員會(huì)前理事、前布什總統(tǒng)經(jīng)濟(jì)顧問(wèn)委員會(huì)成員、芝加哥大學(xué)布斯商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授蘭德?tīng)枴た肆_茲納對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說(shuō)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)不能快速?gòu)?fù)蘇首先就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)問(wèn)題，前一輪金融危機(jī)重創(chuàng)房地產(chǎn)，其間雖有過(guò)短暫回調(diào)，但整體低迷了四年，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)終于觸底回升。
諾斯德集團(tuán)董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官肯尼斯·杰高博也對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)感到鼓舞，他對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說(shuō)，“這么長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，我第一次認(rèn)為樂(lè)觀主義的種子已在美國(guó)經(jīng)濟(jì)的土壤上扎根。美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的傳統(tǒng)驅(qū)動(dòng)力之一的房地產(chǎn)市場(chǎng)已然開(kāi)始回歸，這會(huì)帶來(lái)更多的房屋開(kāi)工建筑活動(dòng)，為美國(guó)的就業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)方面帶來(lái)乘數(shù)效應(yīng)，是一個(gè)非常正面的跡象?！?
復(fù)蘇一波三折
自2008年次貸危機(jī)以來(lái)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)一直徘徊在低谷。房地產(chǎn)市場(chǎng)幾度出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，但都未曾走上正軌。
2009年1月，次貸危機(jī)已爆發(fā)三個(gè)月，美國(guó)失業(yè)率達(dá)到了7.6％，就業(yè)崗位以每月減少70萬(wàn)以上的速度消失，資本市場(chǎng)繼續(xù)下探。
受房?jī)r(jià)下跌及銀行嚴(yán)格貸款標(biāo)準(zhǔn)的影響，2008年美國(guó)貸款購(gòu)房者面臨巨大壓力，住房止贖案例數(shù)量比2007年猛增81％。危急之際，參議院于2009年2月通過(guò)了一項(xiàng)185億美元的購(gòu)房者減稅優(yōu)惠提案。提案規(guī)定，第一套住房購(gòu)買者可將房?jī)r(jià)總額的10％但不超過(guò)1.5萬(wàn)美元的部分從應(yīng)稅收入中扣除。
購(gòu)房減稅方案推出后，市場(chǎng)應(yīng)聲回調(diào)。貝爾斯基將其定義為美國(guó)的第一個(gè)“房地產(chǎn)之春”，“盡管不是大面積復(fù)蘇，但卻是有其實(shí)質(zhì)性的意義?！?
這項(xiàng)提案為市場(chǎng)注入了活力。在隨后的三個(gè)月中，房屋簽約銷售指數(shù)實(shí)現(xiàn)連續(xù)增長(zhǎng)，2009年4月舊房銷量轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)。但是這種春光乍現(xiàn)式的增長(zhǎng)，并未反映到價(jià)格上。
房?jī)r(jià)沒(méi)有隨著交易量增加而上漲，而且根據(jù)凱斯席勒全美住房?jī)r(jià)格報(bào)告，房屋價(jià)格的歷史最大季度跌幅同樣出現(xiàn)在2009年一季度。高庫(kù)存壓力之下，房?jī)r(jià)仍在承受下行壓力，這也使得經(jīng)濟(jì)下滑的局勢(shì)變得更為混亂。
房地產(chǎn)反彈的曙光再次出現(xiàn)，已是2010年春天。在經(jīng)濟(jì)有所好轉(zhuǎn)的情況下，房地產(chǎn)反彈創(chuàng)造了更高的銷量，同時(shí)也推動(dòng)房?jī)r(jià)加速增長(zhǎng)。2010年3月的美國(guó)成屋簽約銷售量出現(xiàn)急速上升，此前因止贖權(quán)喪失率上升而遭受重創(chuàng)的各州正開(kāi)始復(fù)蘇，而政府推出的抵稅措施使得待售住房數(shù)量有所下降。
全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)報(bào)告顯示，2010年一季度美國(guó)城市房?jī)r(jià)飆漲了近60％，152個(gè)城市中91個(gè)城市的成屋簽約銷售中間價(jià)格較去年同期均有上漲。然而，好景不長(zhǎng)，房?jī)r(jià)在上漲近兩年的時(shí)間后，由于庫(kù)存壓力太高，2011年一季度房?jī)r(jià)再次探底。凱斯席勒房?jī)r(jià)指數(shù)跌穿2009年的低點(diǎn)，創(chuàng)下2002年以來(lái)最低水平，并引發(fā)了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇偏離軌道的擔(dān)憂。
房地產(chǎn)最終走出徘徊的陰影，邁向增長(zhǎng)的正軌終于在2011年底前出現(xiàn)，并在2012年秋季前后開(kāi)始加速。
在2012年夏末秋初的那段時(shí)間，在美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇依然不溫不火的情況下，一系列經(jīng)濟(jì)指標(biāo)也乏善可陳。美聯(lián)儲(chǔ)的官員們發(fā)現(xiàn)，從在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中占70％的消費(fèi)性開(kāi)支，以及制成品和投入價(jià)格，到就業(yè)、制造業(yè)，基本上可以用兩個(gè)描述性的語(yǔ)言概括：要么“從持平到略有提高”，要么“變化甚微”，而唯一出現(xiàn)的亮點(diǎn)就是房地產(chǎn)，美聯(lián)儲(chǔ)也在此處重筆著墨：“房地產(chǎn)在較低的起點(diǎn)上持續(xù)地顯現(xiàn)出廣泛改善的跡象?！?
美國(guó)房地產(chǎn)2012年以來(lái)的復(fù)蘇，與此前數(shù)次的復(fù)蘇不同：一方面，房?jī)r(jià)的啟動(dòng)沒(méi)有再經(jīng)歷漫長(zhǎng)平緩的增長(zhǎng)期，而是非常迅速地啟動(dòng)，向前推進(jìn)的勢(shì)頭也很足；另一方面，在美國(guó)全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)的年增長(zhǎng)率達(dá)到3％。如果考慮到仍然疲軟的就業(yè)和仍未釋放的購(gòu)房需求，這是相當(dāng)不錯(cuò)的表現(xiàn)。
在房?jī)r(jià)開(kāi)始增長(zhǎng)后，美國(guó)聯(lián)邦政府持續(xù)的量化寬松刺激使得更多需求進(jìn)入市場(chǎng)。“這說(shuō)明價(jià)格開(kāi)始企穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境正在改善。一些地區(qū)出現(xiàn)了超過(guò)2％的就業(yè)增長(zhǎng)，所以未來(lái)即使聯(lián)邦政府不再吸引購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)，市場(chǎng)也將持續(xù)復(fù)蘇?！必悹査够f(shuō)。
全美復(fù)蘇圖景
本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底反彈，通過(guò)兩個(gè)步驟完成：價(jià)格下跌和交易量大滑坡——這種滑坡自上世紀(jì)40年代以來(lái)首次出現(xiàn)，下跌程度會(huì)讓人以為交易量會(huì)持續(xù)低谷數(shù)年。而目前供需兩端都恢復(fù)了平衡，為房地產(chǎn)的全面復(fù)蘇提供了充分的條件。
摩根大通預(yù)計(jì)，在經(jīng)歷了三年的調(diào)整期之后，房屋價(jià)格已在2012年開(kāi)始回升，并將在未來(lái)1年－2年內(nèi)持續(xù)上漲，購(gòu)房者支付能力也將隨之攀升。
然而在美國(guó)的不同地區(qū)，人們對(duì)復(fù)蘇的感覺(jué)冷熱不均，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)的程度在不同的地區(qū)表現(xiàn)得相當(dāng)不均衡。有數(shù)據(jù)顯示，2012年12月，除美國(guó)西部地區(qū)以外，美國(guó)其他地區(qū)的成屋待成交指數(shù)（PHSI）均實(shí)現(xiàn)了8％以上的同比增長(zhǎng)。中西部地區(qū)呈現(xiàn)出較快的增速，較去年增長(zhǎng)了14.4％。
聯(lián)邦住房金融局（FHFA）的房?jī)r(jià)指數(shù)（HPI）體現(xiàn)了房屋的購(gòu)買價(jià)格，它有代表性地把房屋資產(chǎn)價(jià)值在美國(guó)各地區(qū)層面的變動(dòng)表現(xiàn)出來(lái)：在截至2012年11月的12個(gè)月中，美國(guó)一些地區(qū)的房屋價(jià)值實(shí)現(xiàn)了大幅上漲，其他地區(qū)則只有小幅上揚(yáng)。
以科羅拉多州和亞利桑那州為代表的山區(qū)地帶，包括蒙大拿州、愛(ài)荷華州、懷俄明州等，房?jī)r(jià)指數(shù)自去年大幅增至14.8％，而大西洋(600558,股吧)沿岸地區(qū)就沒(méi)有這種現(xiàn)象。包括紐約州、新澤西州、賓夕法尼亞州中部各州在內(nèi)的大西洋沿岸地帶房?jī)r(jià)指數(shù)增長(zhǎng)僅為0.5％。而美國(guó)中部的西南地區(qū)房?jī)r(jià)指數(shù)去年增長(zhǎng)了5.4％。這一表現(xiàn)中庸的地區(qū)包括俄克拉荷馬州、阿肯色州、得州和路易斯安那州。
從加州到華盛頓州包括夏威夷州在內(nèi)，美國(guó)太平洋(601099,股吧)地區(qū)的房?jī)r(jià)指數(shù)也有不錯(cuò)的增長(zhǎng)，為11.1％。在大洋的另一端，包括哥倫比亞特區(qū)和馬里蘭州、佛吉尼亞州、喬治亞州和佛羅里達(dá)州等八個(gè)州在內(nèi)的南大西洋地區(qū)的房?jī)r(jià)指數(shù)增長(zhǎng)稍有遜色，為7％。密歇根州、威斯康辛州、伊利諾伊州、俄亥俄州所在的美國(guó)中部的東北部地區(qū)表現(xiàn)不盡如人意：增長(zhǎng)僅達(dá)到2.3％。
如果把鏡頭推近再放大到各個(gè)城市，房地產(chǎn)復(fù)蘇的圖景就更加五色交織。
德意志銀行在一份購(gòu)房承受能力的研究報(bào)告中指出，2012年三季度，加利福尼亞州的八個(gè)城市房屋中間價(jià)格環(huán)比上漲了4.9％；同一時(shí)期南部佛羅里達(dá)州的四個(gè)城市中間價(jià)格卻下降了0.9％；東北部的紐約都會(huì)區(qū)的房屋價(jià)格在家庭收入增長(zhǎng)2.4％的帶動(dòng)下，僅僅增長(zhǎng)了0.6％。
貝爾斯基說(shuō)，大概三分之二的美國(guó)都會(huì)區(qū)都在相對(duì)可持續(xù)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)了價(jià)格同比增長(zhǎng)。1月29日在紐約發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，凱斯席勒房?jī)r(jià)指數(shù)自去年11月以來(lái)增長(zhǎng)了5.5％，實(shí)現(xiàn)了自2006年8月以來(lái)最大的同比增長(zhǎng)幅度。在截至2012年11月的過(guò)去12個(gè)月中，全美20個(gè)城市的房產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)六年多來(lái)的最大漲幅。
美國(guó)西南部亞利桑那州的鳳凰城位于常年干枯的鹽河兩岸，它是目前美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的領(lǐng)頭羊。DataQuick房產(chǎn)數(shù)據(jù)公司信息顯示，去年11月，鳳凰城的舊房銷售實(shí)現(xiàn)連續(xù)12個(gè)月增長(zhǎng)，達(dá)到了七年內(nèi)的最高點(diǎn)；房屋中間價(jià)格達(dá)到16.75萬(wàn)美元，比上月增加4.7％，較去年11月增長(zhǎng)31.9％，創(chuàng)下四年內(nèi)新高。
分析人士認(rèn)為，鳳凰城有一些得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)——就業(yè)增長(zhǎng)高于全國(guó)大多數(shù)地區(qū)，靠近加州而從事商業(yè)活動(dòng)的成本較低，因此吸引了許多本該在加州開(kāi)展的商業(yè)活動(dòng)。相對(duì)于其他地區(qū)，鳳凰城的優(yōu)勢(shì)使得其總能在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇伊始就表現(xiàn)得很搶眼。
另外一個(gè)原因是，房屋止贖活動(dòng)的下降也推動(dòng)了鳳凰城房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)。止贖重售的房屋比例在整個(gè)市場(chǎng)銷售的占比下降到17.2％，自2007年12月以來(lái)的最低點(diǎn)，而在2009年3月，鳳凰城地區(qū)的房屋止贖重售率曾占到整個(gè)市場(chǎng)的66.2％。
休斯頓也閃著奪目的光環(huán)。2012年，整個(gè)大休斯頓地區(qū)房屋銷量未有絲毫松懈跡象，這得益于當(dāng)?shù)貜?qiáng)勁的就業(yè)形勢(shì)和處在歷史低點(diǎn)的利率。到2012年12月，休斯頓的房屋銷量實(shí)現(xiàn)連續(xù)19個(gè)月增長(zhǎng)，房屋庫(kù)存持續(xù)縮水，房?jī)r(jià)上漲。
事實(shí)上，房屋的中值價(jià)格和平均價(jià)格都在2012年末達(dá)到了歷史高點(diǎn)。休斯敦地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的最新數(shù)據(jù)顯示，單戶家庭住宅12月銷量較上年同期增長(zhǎng)了11.4％。簽約合同達(dá)5039個(gè)，庫(kù)存銷售比下降到3.7，是自1999年12月以來(lái)的最低水平。
其他一些城市則相對(duì)滯后。芝加哥就是這樣一個(gè)例子。貝爾斯基指出，“芝加哥的房?jī)r(jià)也有反彈，但相較于同樣在中西部的城市，比如明尼阿波利斯，芝加哥的表現(xiàn)就太弱了。這種不均衡即使在同一地區(qū)也有反映，一些城市恢復(fù)很快，而另一些停滯不前。這樣的例子在馬薩諸塞州、新罕布什爾州也同樣適用?！?
需求仍待釋放
世界最大的對(duì)沖基金橋水公司非常關(guān)注房地產(chǎn)走勢(shì)，它近期的一份報(bào)告指出，美國(guó)房屋銷售和房?jī)r(jià)都從低水平開(kāi)始起飛，而沮喪的賣家施加的房?jī)r(jià)下行的壓力也在逐步消退，這預(yù)示著需求的增加。
如果縱觀和房屋相關(guān)的各類統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，盡管所有指標(biāo)都在2012年底前的六個(gè)月內(nèi)有所提高，但在調(diào)查中，房屋需求的上升最為急劇。
不同的調(diào)查報(bào)告都印證了房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)的有效性：雖然放在整體水平上看還不值得大驚小怪，但樣板房的顧客流量是在激增；無(wú)論是針對(duì)客戶置房計(jì)劃的調(diào)查還是針對(duì)家庭抵押貸款需求的銀行調(diào)查，都表明計(jì)劃購(gòu)房的人數(shù)和抵押貸款的需求，終于回到正常水平。
有趣的是，客戶購(gòu)房計(jì)劃的增加遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了樣板房的客流量。雖然美國(guó)家庭總體上還處于去杠桿化的進(jìn)程中，但一方面抵押貸款利率長(zhǎng)期在低位徘徊并不斷下探，同時(shí)可用信貸處在相對(duì)合理的區(qū)間，加之低房?jī)r(jià)，這三方面的因素合力推動(dòng)房屋需求繼續(xù)向高位延伸。
房屋需求增長(zhǎng)的背后，是債務(wù)水平的逐漸降低和收入水平的逐漸增加。
過(guò)去幾年里，按揭利率的大幅下滑，對(duì)住房需求增長(zhǎng)起到了極大的支持作用。按揭利率已從危機(jī)前的6％以上下降到了現(xiàn)在的3.5％以下，即便在美國(guó)整體住房需求和增長(zhǎng)均有改善的情況下也持續(xù)下跌。這樣的利率下滑也引起了再融資活動(dòng)的增長(zhǎng)，盡管這樣的增長(zhǎng)并不成氣候，僅占可支配收入的0.5％左右，而且日漸式微——對(duì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用越來(lái)越不明顯。
低價(jià)格和低利率的組合意味著，人們的住房負(fù)擔(dān)能力將長(zhǎng)期提高，這將使擁有貸款能力的人們輕易利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)。顯然，房地產(chǎn)市場(chǎng)改善趨勢(shì)將繼續(xù)延續(xù)，由聯(lián)儲(chǔ)政策影響而保持在歷史低點(diǎn)的按揭利率將貫穿其中。
不過(guò)，在彼得森國(guó)際經(jīng)濟(jì)研究所高級(jí)研究員約瑟夫·加儂看來(lái)，美國(guó)住房市場(chǎng)的需求動(dòng)力強(qiáng)勁是建立在住房建設(shè)極度萎縮的基礎(chǔ)上。
加儂對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說(shuō)，“美國(guó)住房建設(shè)此前占GDP的比重超過(guò)6％，現(xiàn)在僅占到2％或3％，有一個(gè)很大幅度的下滑。美國(guó)每年建設(shè)住房的速度從2005年建設(shè)高峰期時(shí)的250萬(wàn)套下降到60余萬(wàn)套左右。人口在不斷增長(zhǎng)，但住房卻沒(méi)有增加，因此需求顯然會(huì)增長(zhǎng)?！?
專家們預(yù)計(jì)，要適應(yīng)人口增長(zhǎng)、度假別墅的需求增加以及舊房拆除等種種因素的變化，真實(shí)的年度需求可能是140萬(wàn)套到160萬(wàn)套之間。
值得深思的問(wèn)題是，為什么美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直沒(méi)能實(shí)現(xiàn)更為強(qiáng)勁的復(fù)蘇？宏觀經(jīng)濟(jì)層面上有多重因素的制約：失業(yè)率高居不下；市場(chǎng)未能在供應(yīng)充足的情況下出現(xiàn)相應(yīng)的需求；經(jīng)濟(jì)環(huán)境太差，無(wú)法支撐相應(yīng)的價(jià)格；信貸緊縮；許多購(gòu)房者仍在場(chǎng)外觀望等等。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場(chǎng)仍有大量需求未被釋放。
現(xiàn)實(shí)的矛盾在于，信貸緊縮制約著需求的進(jìn)一步釋放。貝爾斯基指出，目前對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，取得貸款很難，特別是對(duì)那些已被降低過(guò)信用評(píng)分的人。盡管聯(lián)邦住宅管理局已經(jīng)開(kāi)始提供100％的按揭貸，也在接受較低的首付比例，但整體信貸收緊仍然是一種阻礙。
目前，注入市場(chǎng)的信貸數(shù)額盡管有限，仍然創(chuàng)造了一些良好的、可持續(xù)的按揭貸款。顯而易見(jiàn)，這種斷斷續(xù)續(xù)的增長(zhǎng)在就業(yè)市場(chǎng)就沒(méi)有出現(xiàn)，未來(lái)也不會(huì)出現(xiàn)。不過(guò)在住房市場(chǎng)上，因無(wú)法得到按揭貸款，更多的美國(guó)人開(kāi)始選擇租房，這又刺激了公寓開(kāi)工量的增長(zhǎng)。
復(fù)蘇能走多遠(yuǎn)
目前，市場(chǎng)對(duì)美國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)預(yù)期樂(lè)觀。貝爾斯基指出，住宅固定投資持續(xù)上漲了將近一年半，顯而易見(jiàn)市場(chǎng)已觸底反彈。
市場(chǎng)正在走上這樣一個(gè)正循環(huán)：持續(xù)低水平的存量、寬松的貨幣政策、改善的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，房?jī)r(jià)還將持續(xù)上升，進(jìn)一步帶動(dòng)需求，當(dāng)需求增長(zhǎng)高于存貨消耗的水平時(shí)，價(jià)格還將被進(jìn)一步提振。2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)將為美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇扮演更為核心的角色。
這些樂(lè)觀的預(yù)期更依賴宏觀經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)。美國(guó)勞工部最新數(shù)據(jù)顯示，2012年11月，全美372個(gè)都市區(qū)中有322個(gè)的失業(yè)率較上年同期有所下降，36個(gè)都市區(qū)失業(yè)率同比增長(zhǎng)，14個(gè)持平。其中，52個(gè)地區(qū)的失業(yè)率降低到5％以下。11月的全國(guó)未經(jīng)季節(jié)調(diào)整的失業(yè)率為7.4％，同比下降了0.8個(gè)百分點(diǎn)。摩根大通預(yù)計(jì)，2013年就業(yè)市場(chǎng)將受益于房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，二者將產(chǎn)生一些良性的循環(huán)。
回顧歷史，美國(guó)三次經(jīng)濟(jì)衰退期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇都早于就業(yè)市場(chǎng)1年－2年：1982年，房市在二季度開(kāi)始轉(zhuǎn)好，就業(yè)增長(zhǎng)在1983年三季度啟動(dòng)。1991年二季度，又一次經(jīng)濟(jì)衰退結(jié)束，就業(yè)市場(chǎng)在1992年四季度之前，同比增長(zhǎng)未曾超過(guò)1％。同樣的，第三次經(jīng)濟(jì)衰退，房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇開(kāi)始于2002年一季度，就業(yè)市場(chǎng)增長(zhǎng)開(kāi)始在2004年一季度。
據(jù)此，2012年就業(yè)增長(zhǎng)的平庸表現(xiàn)并不被認(rèn)為是在掣肘房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，而是將就業(yè)狀況的改善視為提振地產(chǎn)市場(chǎng)需求的動(dòng)力增量。
去杠桿化也是一把雙刃劍。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的升升降降，在很大程度上反映了美國(guó)持續(xù)降低由按揭貸款形成的高負(fù)債的需求。因此，美國(guó)政府打出了放松貨幣、大量違約和一些轉(zhuǎn)移機(jī)制的組合拳，來(lái)應(yīng)對(duì)美國(guó)家庭的去杠桿化。
橋水公司的研究報(bào)告認(rèn)為，從本質(zhì)上講，許多有壞賬的人都違約了；為應(yīng)對(duì)這種通縮的力量，美國(guó)的政策制定者印了足夠的鈔票；在私有部門打算保持距離時(shí)，他們又向政府支持的企業(yè)貸款（GSE spending）提供了充足的轉(zhuǎn)移支付激勵(lì)和支持，就為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行壓力愈演愈烈，最后失控。
在調(diào)控工具多管齊下的作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂得以在幾年的時(shí)間內(nèi)逐漸平息，并首次從對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的消極拖累變成積極的影響因素。加儂認(rèn)為，“一方面去杠桿化和美國(guó)的經(jīng)濟(jì)刺激政策使得美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有了撥云見(jiàn)日的前景——美國(guó)第三輪的量化寬松政策緩解了經(jīng)濟(jì)情況，從根本上改善了陷入困境的房屋市場(chǎng)。另一方面，去杠桿化實(shí)際上說(shuō)的是資產(chǎn)負(fù)債率。資產(chǎn)和負(fù)債的區(qū)別在于退休后有多少錢和為退休存下了多少錢。顯然，為了退休后能有更多的積蓄，要么償還債務(wù)，要么買入更多資產(chǎn)，但這意味著去杠桿化應(yīng)該更加徹底，而能否做到則是未知數(shù)，人們可能還會(huì)回到原來(lái)的思維模式?！?
加儂也承認(rèn)，如果去杠桿化真的走向深入，會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展略有放緩。美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)1月28日公布的報(bào)告顯示，去年12月美國(guó)舊房銷售簽約指數(shù)為101.7，從前一個(gè)月的高點(diǎn)滑落，表現(xiàn)不及市場(chǎng)預(yù)期。在美國(guó)住房市場(chǎng)上，舊房銷售占整個(gè)樓市銷售量的90％以上，而舊房銷售簽約指數(shù)是舊房實(shí)際銷量的先行指標(biāo)。
這在某種程度上提示了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的復(fù)雜性。在謹(jǐn)慎樂(lè)觀的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們普遍相信2013年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)溫和復(fù)蘇，而不是一次大的繁榮。
人們還來(lái)不及額手稱慶，對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的憂慮亦開(kāi)始傳播。CoreLogic數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在15年期固定按揭貸款利率保持在2.66％的水平，2012年11月的房?jī)r(jià)指數(shù)同比上漲7.4個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到自2006年5月以來(lái)的最高點(diǎn)。目前的房?jī)r(jià)上漲速度高于貸款利率的增加速度，與2004年到2006年的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮期類似。
悲觀者認(rèn)為，美國(guó)似乎又要重蹈覆轍。不幸的是，房地產(chǎn)復(fù)蘇在那些房?jī)r(jià)已經(jīng)很高的區(qū)域表現(xiàn)最強(qiáng)勁，這可能帶來(lái)另一場(chǎng)泡沫也并非完全的危言聳聽(tīng)。
樂(lè)觀者加儂認(rèn)為，泡沫出現(xiàn)的規(guī)律不會(huì)在一代人中間重復(fù)出現(xiàn)，因?yàn)槊總€(gè)經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)泡沫與市場(chǎng)哀鴻的人，會(huì)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有切膚之痛?；蛟S至少需要20年時(shí)間，才可能再次出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。