需求回暖促量價齊升 美國房市重現(xiàn)“小陽春”
近期集中披露的數(shù)據(jù)顯示，美國5月新房銷售和二手房簽約銷售量均創(chuàng)下兩年新高，4月房價指數(shù)也連續(xù)第三個月實現(xiàn)環(huán)比上漲，房市“小陽春”氛圍濃厚。
對此分析人士認為，美國房市已經(jīng)觸底并顯露回暖跡象，但復(fù)蘇進程仍然面臨挑戰(zhàn)，經(jīng)濟前景的不確定性增強以及大規(guī)模“影子庫存”的存在都對房市復(fù)蘇形成威脅。
房市量價齊升
美國房地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會(NAR)27日發(fā)布的報告顯示，美國5月份二手房簽約銷售量環(huán)比增長5.9%，升至兩年來最高水平，同比增幅達到13.3%。當(dāng)月美國四個大區(qū)的二手房簽約銷量全部實現(xiàn)環(huán)比增長，其中西部表現(xiàn)最好，增幅達到14.5%。
作為重要領(lǐng)先指標，二手房簽約銷售量與二手房銷售量一直保持著較高的相關(guān)度。而二手房銷售在美國整體房地產(chǎn)市場中所占比重高達90%。此外本周早些時候美國商務(wù)部公布的數(shù)據(jù)顯示，美國5月的新房銷售量增長7.6%至年化36.9萬套，創(chuàng)下兩年來新高。
在去年冬天異常溫暖的天氣因素刺激下，美國房屋銷量表現(xiàn)喜人。但在暫時性因素影響消退后，今年2、3月份樓市銷售重現(xiàn)下滑。不過在傳統(tǒng)銷售旺季到來之際，房屋銷售活動再度升溫。
更令市場感到鼓舞的是，在銷量重現(xiàn)升勢的同時，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)上漲。數(shù)據(jù)顯示，5月份美國新房銷售中間價同比上漲5.6%，二手房銷售中間價同比上漲了7.9%至2010年6月以來新高。4月標普/凱斯-希勒全美20個大城市房價指數(shù)環(huán)比增長1.3%，為半年來首次出現(xiàn)環(huán)比增長，且增幅好于預(yù)期。
FTN金融公司首席分析師克里斯·勞指出，與2010年受到首次購房者減稅舉措提振而帶來的量價齊升狀況不同，此次房價上漲得到的政府幫助有限。5月份無論是新房銷售還是二手房簽約銷售都創(chuàng)下了購房稅費減免政策終止以來的最高紀錄。
在過去三年里，美國房市幾乎每一年的上半年都出現(xiàn)不同程度的“小陽春”，但最終都以價格重回下跌通道而告終。不過業(yè)內(nèi)人士認為，在房價持續(xù)下跌的同時，美國經(jīng)濟開始走強、失業(yè)率下降，潛在購房需求增大，在此條件下，房市終將迎來復(fù)蘇。
南加州大學(xué)房地產(chǎn)教授理查德·格林認為，租金上漲和抵押貸款利率處于低位，是推升潛在購房需求的主要原因。不只是租房的人更傾向于擁有自己的房產(chǎn)，投資者也開始希望入市，“相比于其他很多投資品，房地產(chǎn)似乎已經(jīng)成為不錯的選擇”。
復(fù)蘇仍面臨挑戰(zhàn)
隨著復(fù)蘇勢頭增強，業(yè)內(nèi)人士普遍認為美國房地產(chǎn)市場已經(jīng)觸底，但對未來復(fù)蘇進程并不感到過于樂觀。富國證券高級分析師山姆·布拉德表示，美國房市已經(jīng)開始看到回暖跡象，復(fù)蘇正在走上正軌，但還有很長的路要走。
美國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一萊納公司首席執(zhí)行官斯圖爾特·米勒日前表示，美國房市很可能已經(jīng)觸底，但同時也謹慎地表示不太敢說“市場已經(jīng)復(fù)蘇”。標普/凱斯-希勒房價指數(shù)的聯(lián)合編制者羅伯特·席勒更為謹慎，他表示形勢將好轉(zhuǎn)的可能性確實在增強，但不確信房價已經(jīng)企穩(wěn)，現(xiàn)在就下結(jié)論還為時尚早。
與此同時，大量“影子庫存”的存在仍是制約美國房市復(fù)蘇的重要因素之一。美國媒體公布的數(shù)據(jù)顯示，目前美國至少有超出正常供應(yīng)水平200萬套的空置房屋等待入市，同時還有幾百萬套房屋面臨止贖。咨詢公司CoreLogic的數(shù)據(jù)則顯示，目前美國房屋“影子庫存”為150萬套，價值約合2460億美元，需要4個月才能消化。
與此同時，美國就業(yè)市場重現(xiàn)疲態(tài)，歐債危機和國內(nèi)財政問題也開始拖累美國整體經(jīng)濟步伐。而經(jīng)濟不確定性增強將直接影響到居民消費欲望，遏制消費需求。脆弱的經(jīng)濟復(fù)蘇一旦出現(xiàn)反復(fù)，很容易扭轉(zhuǎn)房價現(xiàn)有的升勢。
高盛日前發(fā)布的報告就指出，美國目前仍有1000萬套左右的房屋凈值為負，由于去杠桿化進程持續(xù)，住房持有者最終還是需要削減消費，“無論是主動的策略性違約，還是受困于償付能力，只要其中一小部分借貸人在短期違約，都將導(dǎo)致房價的新一輪大幅下跌，從而損害房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇”。