房地美深陷財(cái)務(wù)赤字與人才流失困境
美國(guó)聯(lián)邦住宅貸款抵押公司(即房地美)是美國(guó)為數(shù)不多的政府支持企業(yè)，在始于2007年的次貸危機(jī)期間遭遇重創(chuàng)。房地美3日公布的財(cái)報(bào)顯示，公司今年第一季度實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)5.77億美元，為連續(xù)第二季度盈利。這似乎為房地美帶來(lái)了一線曙光，但沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和加速的人才流失仍是房地美頭上難以驅(qū)除的陰霾。 積重難返 根據(jù)房地美當(dāng)天公布的財(cái)報(bào)，當(dāng)季利潤(rùn)加上持有的可出售抵押貸款證券，房地美當(dāng)季總可支配收入達(dá)到17.89億美元，但當(dāng)季要向美國(guó)財(cái)政部返還的優(yōu)先股股息高達(dá)18.07億美元，因此還需向財(cái)政部申請(qǐng)約1900萬(wàn)美元援助資金。當(dāng)這筆資金到位，美國(guó)政府對(duì)房地美的救助總額預(yù)計(jì)將達(dá)723億美元。政府援助資金的年利率高達(dá)10%，也就是說(shuō)一年需向財(cái)政部支付72.3億美元股息，而房地美歷史上僅有一年的年利潤(rùn)超過(guò)這一數(shù)值。 房地美在財(cái)報(bào)中坦承，長(zhǎng)期來(lái)看，公司不可能創(chuàng)造足夠的凈利潤(rùn)或總可支配收入，向財(cái)政部申請(qǐng)的援助資金可能會(huì)越積越多，希望財(cái)政部可以免除部分費(fèi)用。截至目前，房地美已經(jīng)支付了約183億美元股息。 美國(guó)財(cái)政部曾提議，為避免陷入嚴(yán)重債務(wù)問(wèn)題的貸款購(gòu)房者停止償還貸款(止贖)，將對(duì)房地美和房利美(“兩房”)持有或擔(dān)保的抵押貸款本金減記進(jìn)行補(bǔ)貼，“兩房”每減記1美元抵押貸款本金，可獲得財(cái)政部0.63美元補(bǔ)貼?！皟煞俊北O(jiān)管機(jī)構(gòu)美國(guó)聯(lián)邦住房金融署測(cè)算后表示，此舉可為“兩房”節(jié)省17億美元損失，但財(cái)政部為此需拿出38億美元。該機(jī)構(gòu)代理署長(zhǎng)愛(ài)德華·德馬科認(rèn)為，住房抵押貸款本金減記既沒(méi)有必要也沒(méi)有效率，因此并未接受財(cái)政部的提議。 從房地美的財(cái)報(bào)來(lái)看，當(dāng)季利潤(rùn)比去年第四季度下降6.8%，這主要是由于抵押貸款利率更低，導(dǎo)致利息收入下降，同時(shí)由于更多房產(chǎn)折價(jià)出售或停止償還貸款，導(dǎo)致房地美持有或擔(dān)保的抵押貸款支持債券價(jià)值受損。 不過(guò)從長(zhǎng)期來(lái)看，貸款拖欠率呈下降趨勢(shì)，貸款申請(qǐng)人信用評(píng)分呈上升趨勢(shì)，止贖情況正在逐步好轉(zhuǎn)。財(cái)報(bào)顯示，房地美持有或擔(dān)保的資產(chǎn)中約30%是2005年到2008年發(fā)放的住房抵押貸款，這部分貸款申請(qǐng)人的信用評(píng)分加權(quán)平均值為723分，嚴(yán)重拖欠率(連續(xù)三次或以上未能按時(shí)還款)高達(dá)8.93%，當(dāng)季虧損的88%來(lái)自于這部分業(yè)務(wù)；而2009年以后發(fā)放的住房抵押貸款比重為54%，貸款申請(qǐng)人的信用評(píng)分加權(quán)平均值約為760分，嚴(yán)重拖欠率僅為0.34%。隨著此類資產(chǎn)比重不斷增加，未來(lái)財(cái)務(wù)狀況將有所好轉(zhuǎn)。 人才流失 次貸危機(jī)以來(lái)，美國(guó)各界對(duì)改革住房金融體系的呼聲日益強(qiáng)烈。美國(guó)國(guó)會(huì)不希望政府支持企業(yè)過(guò)多干預(yù)市場(chǎng)，因此要求“兩房”削減業(yè)務(wù)規(guī)模和高管薪酬。根據(jù)美國(guó)聯(lián)邦住房金融署今年2月份向美國(guó)國(guó)會(huì)提交的計(jì)劃，美國(guó)政府要執(zhí)行“建、減、?！比髴?zhàn)略目標(biāo)。第一個(gè)目標(biāo)是致力于為二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)建立新的基礎(chǔ)設(shè)施架構(gòu)；第二個(gè)目標(biāo)是逐步縮減“兩房”在市場(chǎng)中的主導(dǎo)地位，同時(shí)簡(jiǎn)化和收縮兩個(gè)公司的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)；第三個(gè)目標(biāo)是保持阻止住房止贖活動(dòng)的能力，以及保持對(duì)新融資和再融資活動(dòng)提供信貸資金。 盡管這三個(gè)目標(biāo)在執(zhí)行中可能會(huì)有矛盾，但“兩房”瘦身已是共識(shí)。業(yè)務(wù)規(guī)模江河日下，優(yōu)秀人才也加速流失。美國(guó)聯(lián)邦住房金融署3月份宣布，“兩房”高管薪酬今年將比2008年減少近75%，并計(jì)劃將新首席執(zhí)行官年薪定為50萬(wàn)美元。 “兩房”的12名高管在2009年和2010年的工資與獎(jiǎng)金總額高達(dá)約3540萬(wàn)美元，其中房利美首席執(zhí)行官邁克·威廉姆斯兩年薪酬共930萬(wàn)美元，同期房地美首席執(zhí)行官查爾斯·霍爾德曼的薪酬也高達(dá)780萬(wàn)美元。與政府公務(wù)員相比，“兩房”高管薪酬確實(shí)偏高，德馬科2011年年薪僅為24萬(wàn)美元，美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬的年薪也僅為40萬(wàn)美元。但2007年房利美和房地美首席執(zhí)行官薪酬分別高達(dá)1220萬(wàn)美元和1050萬(wàn)美元，新方案執(zhí)行后“兩房”高管薪酬要比美國(guó)銀行、花旗銀行、摩根大通銀行和富國(guó)銀行等美國(guó)私人金融機(jī)構(gòu)高管薪酬平均值低約50%。 目前，包括威廉姆斯和霍爾德曼在內(nèi)的多名“兩房”高管已經(jīng)表示今年將離職。另外，由于整體業(yè)務(wù)規(guī)模呈下降趨勢(shì)，2011年上半年房地美離職率高達(dá)13%，高于之前五年平均值8.5%；房利美離職率也升至11%，高于之前三年平均值6%。 | ||||