瑞士努力保障房產(chǎn)市場有序發(fā)展
瑞士“國小民富”，金融、食品、精密機械與鐘表、高端醫(yī)藥以及旅游等產(chǎn)業(yè)著稱于世，僅有700多萬人口的蕞爾之國創(chuàng)造了人均GDP高達6萬多美元的財富，排名位居世界前列。但是，瑞士僅有30%多的家庭擁有自己的房產(chǎn)，這個比率似乎讓人難以理解瑞士民富的現(xiàn)狀和百姓的思維。在瑞士，發(fā)達的經(jīng)濟狀況與購房以及“炒房”并無直接聯(lián)系，政府的調(diào)控政策在其中發(fā)揮著關(guān)鍵作用。 超過六成家庭不買房 據(jù)瑞士聯(lián)邦統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，自上個世紀70年代起，瑞士家庭購房比率逐步上升，1970年為26.4%，1990年為31.3%，2000年達34.6%，2010年上升到40%。另一組數(shù)字顯示，2010年瑞士擁有165萬棟居住樓房，其中57%為帶院房屋(HORSE)，住宅總套數(shù)達400萬套，平均使用面積為98平米，其中54%為一室和兩室套房，房屋空置率僅為0.94%。這說明，雖然幾十年來房價在不停上漲，瑞士人尤其是年輕人沒有“瘋狂”購房，房租也并未成為瑞士國民的“沉重”負擔，相反購房可能反而“不太劃算”；現(xiàn)存房屋資源得到有效利用，合理的空置率有利于房產(chǎn)買賣市場和租賃價格的平衡發(fā)展，保障供需雙方利益。 與國際房價漲勢一樣，瑞士房地產(chǎn)市場十幾年來也經(jīng)歷了價格猛漲。除個別地區(qū)外，瑞士大多數(shù)城市房產(chǎn)市場價格差別不大，但日內(nèi)瓦、蘇黎世、巴塞爾等大城市的房價最高，且這些城市的家庭房產(chǎn)擁有率僅在12%到25%之間，八成左右家庭租房居住。如日內(nèi)瓦市內(nèi)較為普通的公寓房每平方米售價在8000瑞士法郎以上(1瑞郎約合6.7元人民幣)，而邁入職場不久的年輕人月薪約在4500到6500瑞郎之間，在金融和國際機構(gòu)等領(lǐng)域就業(yè)月薪略高三成。對于年輕人來說，面對至少幾十萬瑞郎的房款，即使最低首付20%也是捉襟見肘。另外，工作不穩(wěn)定和流動性也是年輕人不擁有房產(chǎn)的主要原因。因此，絕大多數(shù)瑞士年輕人基本選擇租房住。 各類保障房制度完善 各類保障房為瑞士人提供了多種價格合適的租房選擇。在住房問題上，瑞士注重保護弱勢群體，分別設(shè)立了最低廉租房(HLM)、廉租房(HBM)、中等租金房(HCM)等制度，按家庭人均收入來分配這些房源，并規(guī)定了從10年到25年不等的租房合同有效期和定期檢查租戶家庭收入狀況的抽查制度。同時，日內(nèi)瓦還推出了混合收入租金房(HM)制度，提供給收入不定的人群居住。面對近年來城市房屋供應(yīng)緊張的局面，日內(nèi)瓦市政府又推出了用10年實現(xiàn)“公營住房”(LUP)的建設(shè)計劃并籌資3億瑞郎，鼓勵非私營資本以非盈利模式參與該長期項目。 據(jù)了解，上述各類租金房并非都是成規(guī)模的小區(qū)，大多散落在不同的住宅區(qū)內(nèi)。日內(nèi)瓦市政府在住房建設(shè)招標規(guī)劃中提前規(guī)定，房產(chǎn)商必須在不同樓層的樓房中留出一定套數(shù)的相關(guān)種類廉租房，其余房屋可對外出售。好處是，有效保障建筑的設(shè)計與建設(shè)質(zhì)量、確保配套設(shè)施的完善，各階層市民能夠相互融合，避免城市人為地出現(xiàn)“富人區(qū)”和“貧民窟”現(xiàn)象。 政府幫助公民購房 瑞士提供多種政策幫助國民實現(xiàn)“擁有房產(chǎn)夢”，各州均出臺了相應(yīng)政策。比如日內(nèi)瓦州制定了諸如銀行專項存款優(yōu)惠利率、首付擔保、允許暫時動用養(yǎng)老金、減稅甚至預(yù)借資金等多項措施，前提條件為“公民購買首套住房”。 居住在日內(nèi)瓦州的家庭可在州政府指定的銀行開設(shè)專項的“住房儲蓄賬戶”，存款利息上浮一倍，家庭中每人每年最多只能增加存款1.2萬瑞郎，非成年人為6000瑞郎，優(yōu)惠利息有效期為10年。上述利息只針對購買首套住房的家庭，在利用上述優(yōu)惠利息選購住房時，房屋條件和價格必須符合州政府的規(guī)定，即不能購買商業(yè)鬧市“搶手房”和豪華住宅等。政府支持旨在滿足國民的基本居住需求，而非享受。瑞士人買房一般需繳納至少兩成首付，如果購房者還有困難，州政府可以為購房者提供最多一半首付的擔保。 買房不劃算 還清貸款也不劃算 瑞士針對房產(chǎn)的稅收政策很多，造成買房“不劃算”，除房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅之外，最影響民眾購房熱情的是潛在收入稅。潛在收入是指因購買自住房(包括貸款購買)而減少了租房支出，這筆節(jié)省的支出也被算為收入，稅務(wù)部門會評估該套自住房的市場租金額，并把此納入工資總額予以征稅。如果是貸款購房，稅務(wù)部門也會在工資總額中扣除按揭還款。因此，出現(xiàn)了貸款購房、尤其是全款購房反不“劃算”的現(xiàn)象。 當然，瑞士人也并非都不買房。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，購房者基本具有以下要素：學歷高、收入穩(wěn)定、中年以上、有多位子女等，但人們一般不會選擇全款購房。此時，他們會仔細盤算貸款數(shù)額、住房地段和面積大小等因素對收入稅的影響，以選擇最佳貸款方案和住房，減少納稅額度。此時，銀行會根據(jù)客戶職業(yè)狀況和收入預(yù)期來商定貸款額度和還款計劃，甚至會要求客戶在一定期限內(nèi)歸還部分貸款本金。一般而言，銀行最多提供8成房貸，其中至少35%的貸款需要連本帶息還款，而剩下最多65%的部分可以只還利息而不還本金；貸款利率最高約為5%~6%，經(jīng)濟危機時期降至2%~4%。 目前，瑞士絕大部分購房者屬于貸款行列，他們選擇“歸還利息而不還銀行本金”的方式，盡量延長債務(wù)期，以減少納稅收入。這也得到金融部門的“認可”，因為在健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場中，房貸是比較安全的，銀行資本能夠獲得長期的安全收益，而且隨著不動產(chǎn)的持續(xù)升值，銀行本金更加安全。 上述“債務(wù)長期化”可一直伴隨貸款者達到退休年齡，而退休工資的銳減又嚴重阻礙了“還款步伐”。此時，老年人愈發(fā)選擇出賣住房，在“一身輕”之后拿著盈利和退休金去租賃面積較小的房子或住進養(yǎng)老院。這就出現(xiàn)了目前老年人群逐步選擇租房的趨勢。但是，如果老人的上述“輕身”計劃在家庭內(nèi)部遇阻，那么，子女們在繼承遺產(chǎn)的同時也必須承擔房貸的債務(wù)?，F(xiàn)實中，銀行被迫收回房屋的現(xiàn)象在瑞士罕見。 遏制“炒房”維持房市穩(wěn)定 瑞士針對“炒房”行為制定了嚴厲的稅收政策，令“炒房者”望而卻步。據(jù)瑞士聯(lián)邦統(tǒng)計局資料，聯(lián)邦各州針對“房屋再出售”的年限和不同盈利程度，制定了一個相應(yīng)的二維稅率換算表。蘇黎世州政府規(guī)定，個人出售房產(chǎn)盈利達10萬瑞郎以上的，對6個月之內(nèi)的買賣行為要征收44.1%的增值稅，而對第50年的出售行為僅征稅14.7%，但盈利超過100萬瑞郎的，上述相應(yīng)稅率分別為58.4%和19.4%。而日內(nèi)瓦州類似規(guī)定則較為寬松，即無論盈利多少，對兩年之內(nèi)出售住房要征收50%的增值稅，超過25年出售的予以免稅。除增值稅外，瑞士各州還制定了各自的房屋轉(zhuǎn)讓稅、每年繳納的房產(chǎn)稅以及過戶、公證、律師等費用。如日內(nèi)瓦州規(guī)定了3%的房屋轉(zhuǎn)讓稅和1%的年度房產(chǎn)稅。 總之，瑞士各級政府采取了多項措施來保障每個國民的基本住房需求，規(guī)范房地產(chǎn)市場良性發(fā)展，堅決遏制“炒房”行為。只有健康、穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)市場才能讓全體國民、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、金融系統(tǒng)乃至國民經(jīng)濟等各方面取得“多贏”局面。(駐瑞士特約記者 宋文) | ||