讓保障房成為社會(huì)穩(wěn)定器 法新美英四國(guó)經(jīng)驗(yàn)談
國(guó)外社會(huì)管理經(jīng)驗(yàn)談
瓦薩爾夫婦帶著8個(gè)孩子居住在法國(guó)巴黎17區(qū)的一套6室一廳帶2個(gè)地下車位的廉租房?jī)?nèi)。瓦薩爾先生是一家保險(xiǎn)公司的職員，夫人沒(méi)有工作，養(yǎng)育著8個(gè)孩子。他們6年前向市政府提出廉租房的申請(qǐng)，經(jīng)過(guò)調(diào)查委員會(huì)的審核后得到了目前這套公寓的租住權(quán)，每月房租1300歐元，是巴黎市面上同等條件房屋租金的三分之一。
很多發(fā)達(dá)國(guó)家的住宅商品化程度確實(shí)很高，但政府并沒(méi)有將低收入群體完全推向市場(chǎng)，而是通過(guò)提供廉租房等保障性住房來(lái)滿足他們基本的住房需求。以“居者有其屋”為宗旨的保障性住房建設(shè)，不僅解決了中低收入者的居住問(wèn)題，也在某種程度上彌合了貧富差距，成為社會(huì)和諧的“穩(wěn)定器”。
歷史：都曾大量興建
法國(guó)自二戰(zhàn)后人口激增，外來(lái)移民數(shù)量也急劇增加。如何解決低收入入口的住房問(wèn)題、維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定，成為政府著力解決的一個(gè)重大問(wèn)題。1956年，法國(guó)前住房部長(zhǎng)皮埃爾-庫(kù)蘭特建立了著名的“低租金住房制度”，又被稱為廉租房制度。此后，法國(guó)歷屆政府都把廉租房政策的有效推進(jìn)作為政府的重要任務(wù)之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2009年，在法國(guó)已經(jīng)有440萬(wàn)人享受廉租房待遇，占全國(guó)人口的17%。近年來(lái)，法國(guó)不斷推動(dòng)社會(huì)保障住房建設(shè)，使廉租房不斷增加。據(jù)法國(guó)官方公布的數(shù)據(jù)，2009年，法國(guó)共資助興建12萬(wàn)套保障房，這一數(shù)字是2000年的3倍；2010年，法國(guó)政府又出資47億歐元，資助興建保障房。
英國(guó)為低收入群體提供廉租房也有悠久歷史，地方政府建造的“公屋”和住宅協(xié)會(huì)擁有的社會(huì)性房屋解決了占人口總數(shù)近15%的低收入者的住房問(wèn)題。英國(guó)大規(guī)模興建公屋是在第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束之后，這一造房運(yùn)動(dòng)在上個(gè)世紀(jì)六七十年代達(dá)到高潮，為低收入家庭提供了大量可負(fù)擔(dān)起的房屋。
在寸土寸金的大都市，解決中低收入人群的住房問(wèn)題更加突出。美國(guó)紐約市政府多年來(lái)一直實(shí)施廉租房政策，符合條件的中低收入階層每月用較少的租金就可以租到較好地段的一居室公寓。負(fù)責(zé)紐約廉租房項(xiàng)目的紐約市公屋管理局成立于1934年，它是北美地區(qū)最大的公屋管理機(jī)構(gòu)。截至2010年4月，紐約市公屋管理局的廉租房項(xiàng)目已達(dá)334個(gè)，包括2604幢居民樓、17.8萬(wàn)套公寓，并擁有居民65 萬(wàn)人，約占紐約人口的8%。
而新加坡實(shí)施的保障房政策的力度最大，它覆蓋了該國(guó)絕大多數(shù)人口。新加坡于1960年成立了隸屬于國(guó)家發(fā)展部的建屋發(fā)展局，該局是一個(gè)帶有政府職能的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)，其本質(zhì)是社會(huì)公益性的。新加坡推出“政府組屋計(jì)劃”，著眼于解決“中低收入家庭”的住房需求。新加坡的“中低收入家庭”與歐美國(guó)家的定義不太一樣，它是指與少數(shù)富有人群相對(duì)而言的占社會(huì)絕大多數(shù)的人群。在新加坡，87%的居民都是通過(guò)低價(jià)購(gòu)買或租住政府“組屋”獲得自己的居住權(quán)。
建設(shè)：政府發(fā)揮主導(dǎo)
在保障房的建設(shè)方面，資金和土地是兩大難題。上述國(guó)家都是政府發(fā)揮主導(dǎo)作用，通過(guò)出臺(tái)相關(guān)法規(guī)，提供優(yōu)惠政策，有效化解了這兩大難題。
法國(guó)廉租房制度由幾個(gè)主體組成：國(guó)家和大區(qū)出資建設(shè)廉租房。市政府負(fù)責(zé)向開(kāi)發(fā)商提供土地，并提供土地優(yōu)惠政策，以及負(fù)責(zé)對(duì)廉租房的管理工作。
為解決興建福利性住房的資金來(lái)源問(wèn)題，法國(guó)多方面籌集資金，通過(guò)合力興建福利性住房。首先，政府通過(guò)財(cái)政預(yù)算撥款來(lái)資助；中央政府減免土地稅，地方政府通過(guò)補(bǔ)償基金獲得補(bǔ)償；政府通過(guò)減免增值稅的方式參與投資；省級(jí)政府有權(quán)保留30%的福利住房（其中5%提供給國(guó)家公務(wù)員）。各地和各行政機(jī)構(gòu)投資參與額度各不相同，但中央政府仍是主要投資方。第二，專門(mén)的社會(huì)住房信貸金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)住房建設(shè)的信貸和投資管理。第三，地方政府也作為中央政府的補(bǔ)充，參與投資建設(shè)福利性住房。第四，約有1%福利性住房由企業(yè)投資參與，主要為了其雇員獲益。第五．一些慈善機(jī)構(gòu)吸引企業(yè)和其他捐資者的款項(xiàng)，用于福利性住房的建設(shè)。
從1975年開(kāi)始，紐約市出臺(tái)相關(guān)政策，規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)得政府的地塊建樓，必須拿出20%的單元，供紐約市低收入家庭入住。2006年12月28日，紐約市長(zhǎng)布隆伯格簽署了修改法案，將原法案中規(guī)定的開(kāi)發(fā)商必須建造一定面積的平價(jià)房屋才能獲得免稅的地區(qū)范圍，擴(kuò)大到包括幾乎整個(gè)曼哈頓和部分布魯克林區(qū)。在這些地區(qū)建房的開(kāi)發(fā)商，建房時(shí)必須將房屋總量的20%作為平價(jià)房屋租售給中低收入者，才能得到免稅優(yōu)惠。
在英國(guó)，雖然政府在上個(gè)世紀(jì)80年代之后興建公屋的數(shù)量大大減少，但它們?yōu)榈褪杖肴后w提供廉租房的努力并沒(méi)有停止，而是讓各住宅協(xié)會(huì)承擔(dān)了這一角色。住宅協(xié)會(huì)是擁有、管理和出租廉租房的非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)，它將近一半的資金來(lái)源（每年數(shù)十億英鎊）是政府撥款，并通過(guò)收取房租、從銀行借款、發(fā)行債券或從私營(yíng)部門(mén)籌款等方式獲得興建和購(gòu)買廉租房的資金。租戶服務(wù)局負(fù)責(zé)監(jiān)督住宅協(xié)會(huì)的管理，聽(tīng)取租戶的訴求，確保其得到優(yōu)質(zhì)服務(wù)。目前，英國(guó)總共有1900多個(gè)住宅協(xié)會(huì)，擁有大約800億英鎊的社會(huì)性住宅，居民達(dá)四五百萬(wàn)人。
新加坡的房地產(chǎn)政策更是有意向保障房?jī)A斜，因?yàn)榻ㄎ莅l(fā)展局可以無(wú)償待到政府劃撥的土地，建造組屋的資金則主要通過(guò)向政府舉借低息貸款獲得，所以建造的組屋價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房。
分配：首先滿足窮人
保障性住房是為了解決中低收入人群的居住問(wèn)題，所以在分配上，各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)是主要參照申清者的收入，首先滿足最貧困居民的住房需求。
紐約市政府規(guī)定，凡新建或改造的廉租住房，都要在紐約市不同文字的主要報(bào)紙刊登公告，向各族裔公平提供信息，介紹該廉租住房申請(qǐng)、分配、居住的一些原則。在紐約，申請(qǐng)廉租房住戶的平均年收入為23087美元，收入越低申請(qǐng)?jiān)絻?yōu)先。公屋的房租不超過(guò)租戶家庭年收入的30%，并根據(jù)家庭收入的多少按比例收取，收入越低租金越低，平均月租金為408美元。
早在1998年，法國(guó)就頒布了一項(xiàng)法律，要求福利性住房在分配中加強(qiáng)透明度。2008年，在巴黎大區(qū)（巴黎市區(qū)和周邊幾個(gè)?。┳庥昧夥康木用衩吭率杖胱罡卟坏贸^(guò)1963歐元，其他地區(qū)為1706歐元。住戶一旦獲得廉租房的許可，每年的收入都要接受嚴(yán)格的審查，如果住戶的收入超過(guò)規(guī)定收入標(biāo)準(zhǔn)，要視情況追加房租。
在英國(guó)，不管是申請(qǐng)租住政府公屋還是住宅協(xié)會(huì)提供的廉租房，都必須經(jīng)過(guò)地方政府的嚴(yán)格審查，以確保將社會(huì)性住宅提供給那些最需要的人。許多地方政府規(guī)定，應(yīng)該向無(wú)家可歸者、居住環(huán)境過(guò)于擁擠和不符合衛(wèi)生條件的家庭以及因就醫(yī)和福利原因而需要搬家的人優(yōu)先提供廉租房。另外，申請(qǐng)者居住地是否屬于所申請(qǐng)房屋所在區(qū)域、是否靠救濟(jì)金生活、過(guò)去的租房記錄如何以及等待時(shí)間的長(zhǎng)短等也是審批時(shí)考慮的因素。
除了通過(guò)申請(qǐng)廉租房來(lái)解決住房問(wèn)題之外，收入和財(cái)產(chǎn)低于標(biāo)準(zhǔn)的英國(guó)低收入家庭還可以向地方政府申請(qǐng)補(bǔ)貼，只用很少的自有資金或完全靠補(bǔ)貼來(lái)租住私人擁有的房屋。他們應(yīng)該租住多大的房屋和得到多少補(bǔ)貼由地方政府評(píng)估。申請(qǐng)租房補(bǔ)貼已經(jīng)成為低收入家庭解決住房難題的又一重要途徑，特別是工作場(chǎng)所附近沒(méi)有廉租房供應(yīng)的家庭。
效果：著眼社會(huì)效益
從上述國(guó)家的情況可以看出，保障房是由政府主導(dǎo)，并帶有很強(qiáng)的政策調(diào)控目的的一項(xiàng)公共政策，它的實(shí)施著眼于產(chǎn)生良好的社會(huì)效益。
保障性住房首先在一定程度上穩(wěn)定了商品房市場(chǎng)。由于廉租房的租金通常只有市場(chǎng)價(jià)格的一半甚至更低，這使很多低收入居民首先選擇租房而不是買房，從而降低了市場(chǎng)上對(duì)買房的需求，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)起了一定作用。在法國(guó)的主要大城市，比如著名的小巴黎地區(qū)，由于居住人口不斷增加，而新建住宅越來(lái)越少，因此地價(jià)高得驚人，據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年年底前的平均價(jià)格是每平方米6680歐元。這對(duì)法國(guó)普通冢庭都是無(wú)法承受的。因此廉租房政策不僅起著平衡房?jī)r(jià)的作用，也為低收入家庭提供了安身之所。
在新加坡，組屋在購(gòu)買五年之內(nèi)不允許出租出售，并且規(guī)定每個(gè)家庭終身只能買兩次新的組屋，并只能保有一套組屋，不能同時(shí)買兩套或三套。同時(shí)政府對(duì)價(jià)格進(jìn)行直接控制，新加坡一手組屋的價(jià)格完全是政府定的，因此沒(méi)法炒作。二手房市場(chǎng)名義上是隨著市場(chǎng)供給和需求波動(dòng)的，但是政府也對(duì)它進(jìn)行干預(yù)。在二手房交易之前，出售人需要向政府提出申請(qǐng)進(jìn)行估價(jià)，政府把估價(jià)公布出來(lái)，成交價(jià)格只能以估價(jià)來(lái)進(jìn)行波動(dòng)，這樣也就保證了二手房市場(chǎng)價(jià)格的平穩(wěn)。
新加坡李光耀公共政策學(xué)院博士顧清揚(yáng)對(duì)記者介紹說(shuō)，新加坡的住房政策不同于其他國(guó)家，新加坡不鼓勵(lì)租房，它鼓勵(lì)大家都買房，擁有房產(chǎn)?，F(xiàn)在新加坡人中有87%住在組屋里，其中擁有組屋產(chǎn)權(quán)的占92%。
顧清揚(yáng)說(shuō)，新加坡把公共組屋，特別是全民擁有組屋作為提高社會(huì)凝聚力的一個(gè)辦法。國(guó)家讓每一家每一戶都有房產(chǎn)，它隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)而一起成長(zhǎng)，居民可以從國(guó)家的經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)中通過(guò)組屋的增值來(lái)分享國(guó)家成長(zhǎng)的果實(shí)。這樣一來(lái)，國(guó)家和居民就建立了—種社會(huì)契約關(guān)系，每個(gè)人都是人心思穩(wěn)定，人心思繁榮，“就是將個(gè)人的利益和國(guó)家的利益掛起鉤來(lái)，使國(guó)家非常具有凝聚力”。
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法國(guó)住房構(gòu)成中福利性住房比重較大的一個(gè)重要原因是有法律保障，例如2000年頒布的《城市更新與社會(huì)團(tuán)結(jié)法》規(guī)定，在人口超過(guò)5萬(wàn)的城鎮(zhèn)中，保障性住房占全部住房的比例不能低于20%，否則將受到處罰。根據(jù)法國(guó)《回聲報(bào)》去年底的一則報(bào)道，2010年法國(guó)有666個(gè)市鎮(zhèn)因保障性住房比例未達(dá)到最低20%的要求而面臨罰款。罰款按每年每欠缺一套保障房罰款152歐元計(jì)算，預(yù)計(jì)罰金總額為7620萬(wàn)歐元，其中巴黎市達(dá)1510萬(wàn)歐元。
又如，2006年的《國(guó)家住房承諾法》鼓勵(lì)加大福利性住房供給。2007年，法國(guó)通過(guò)《可抗辯居住權(quán)法》，承諾增加住房建設(shè)投入。該法同時(shí)規(guī)定，國(guó)家保障居民的合法住房權(quán)，居民可通過(guò)法律手段維護(hù)自己的住房權(quán)。法律還規(guī)定，政府應(yīng)滿足低收入者、無(wú)家可歸者等人士對(duì)由政府補(bǔ)貼的社會(huì)住房的需要。從2008年12月1日起，在住房申請(qǐng)沒(méi)有收到滿意答復(fù)的情況下，無(wú)房戶、將被逐出現(xiàn)住房者、僅擁有臨時(shí)住房者、居住在惡劣或危險(xiǎn)環(huán)境中的人員等住房困難戶可向主管部門(mén)要求解決住房問(wèn)題，如問(wèn)題得不到解決，可向行政法院提起訴訟。