房產(chǎn)成愛爾蘭債務(wù)危機罪魁禍首
愛爾蘭和希臘接受救助前的情況非常相似。是什么因素導致了愛爾蘭將成為第二個希臘?地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展催生了一個富裕的愛爾蘭,在這場泡沫游戲中,隨著泡沫的破裂,沒有一個人是真正的贏家
2010年11月16日,歐盟財長在布魯塞爾開會,中心議題之一,就是不讓愛爾蘭變成下一個希臘。
事實上,愛爾蘭的情況變得越來越像希臘了:據(jù)歐洲央行預測,今年年底,愛爾蘭的財政赤字將達GDP的30%,公共債務(wù)將達GDP的100%。如果繼續(xù)下去,未來兩年內(nèi),公共債務(wù)將達GDP的120%。
這和希臘接受救助前的情況非常相似:財政赤字占GDP的比重達12%,公共債務(wù)余額占GDP的比重110%。是什么因素導致了愛爾蘭將成為第二個希臘呢?
房產(chǎn)空前繁榮 政府獲益多多
地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展催生了一個富裕的愛爾蘭。政府無疑是最大的贏家。
經(jīng)濟強盛。愛爾蘭經(jīng)濟增長持續(xù)了20年。由一個以農(nóng)牧為主的歐洲窮國,一躍成為歐洲第三富國,推動愛爾蘭經(jīng)濟增長20年的支柱產(chǎn)業(yè)之一是房地產(chǎn)業(yè)。
1994至1997年,愛爾蘭GDP年均增長7.7%,1998至2000年,是10%,是歐盟乃至世界經(jīng)濟增長最快的國家之一。1999至2007年,愛爾蘭GDP總量增加了60%,人均GDP增加了37%。2003年,愛爾蘭人均GDP是歐盟平均水平的1.36倍。人均收入從1萬美元上漲到5萬多美元,曾一度超過英國。人均凈資產(chǎn)就從4.6萬歐元增加到14.8萬歐元,超過了英國。在OECD國家中,排在美國之前,僅次于日本。愛爾蘭成了名副其實的歐洲富國之一。 愛爾蘭經(jīng)濟快速增長得益于地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。1996年,房地產(chǎn)業(yè)在GDP中的占比是5%；2006年,是10%。公共住房領(lǐng)域的投資增長是愛爾蘭投資增幅最大的領(lǐng)域。1995至2000年,用于住房的投資為33億歐元,2000至2006年,這項投資達到105億歐元,增幅218%。愛爾蘭居民將新到手的財富再投資于房地產(chǎn)。開發(fā)商將碼頭變成辦公樓,將牧場變成居民住宅區(qū)。2006年,開發(fā)商建造了93419座住宅樓,是十年前的3倍。
就業(yè)擴大。1993年,房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)是整個就業(yè)人數(shù)的6.5%,2007年,達到13.3%。愛爾蘭約28萬人受雇于建筑業(yè),建筑業(yè)成為吸納就業(yè)人數(shù)最多的行業(yè)。
房價暴漲。從1995年到2007年,新房價格增長3.5倍,二手房價格增長3倍,房價與家庭年收入之比由4增長到10,在首都都柏林,是17。房價暴漲,暴增了居民賬面收入,更進一步吸引投資、投機資金介入地產(chǎn),推升房價進一步上漲。
國庫猛增。火爆的房地產(chǎn)業(yè)促使愛爾蘭稅收收入增長迅猛,2006年度財政盈余22.5億歐元,而在2005年度財政赤字卻高達4.99億歐元。2006年,經(jīng)常收入461.45億歐元,比2005年的398.49億歐元增長15.8%。其中稅收收入455.39億歐元,增長16%。稅收收入主體是資本利得稅和印花稅,占總稅收收入的54%。
房價上漲,帶來了巨額增值稅和印花稅收入。據(jù)測算,增值稅和印花稅占房價的28%。2000至2007年,愛爾蘭的增值稅和印花稅收入從3%提高到9%。政府從房價上漲中獲益多多。
房價離奇高企 投資擁抱泡沫
2005年,愛爾蘭房地產(chǎn)業(yè)就已經(jīng)開始浮現(xiàn)泡沫,且在市場推波助瀾下愈吹愈大。
房價離奇地高。2008年,愛爾蘭房價已超過所有OECD國房價,高居榜首。當年,國際貨幣基金組織的調(diào)查警示,愛爾蘭房價漲幅已脫離了基本面支撐,房價位居全球16個脫離基本面支撐的高房價國家之首。房價與基本面之間出現(xiàn)了30%的房價缺口,調(diào)整風險大。
抵押貸款市場火爆。在愛爾蘭,抵押貸款市場非?；鸨?004年,新抵押業(yè)務(wù)首次突破100000大關(guān),比上一年增長19%。2005年,總抵押貸款為190億歐元,增長11%。
貨幣發(fā)行無節(jié)制且多流向房地產(chǎn)業(yè)。寬松的貨幣政策引發(fā)了泡沫。歐洲央行和愛爾蘭央行的寬松貨幣政策鼓勵愛爾蘭銀行大舉借債和放貸。1975至1994年,愛爾蘭整個國家信貸供應量為年度GDP的40%；2008年,這一數(shù)據(jù)是300%。10年間金融機構(gòu)大舉借債和放貸導致資產(chǎn)負債表急劇膨脹。2007年,金融業(yè)資產(chǎn)負債表規(guī)模相當于GDP的1400%。
大部分銀行業(yè)貸款流向了開發(fā)商和個人房貸。2008年銀行對開發(fā)商的貸款就達2000年全年貸款的140%；2008年,個人房貸是2000年全年貸款的175%。充足的流動性刺激房價飆升,房價的上升又鼓勵銀行業(yè)放更多的貸款給開發(fā)商和個人。
住房空置率高。寬松的貨幣政策,加上投資和投機的推動,導致了居高不下的房價。房價過高,愛爾蘭許多年輕人和工薪階層只得去國外買房,剛性需求開始下降,從而推升了房屋空置率。據(jù)都柏林大學的調(diào)查,截至2010年2月底,愛爾蘭房屋空置數(shù)量達34.5萬套,空置率高達17%,遠高于正?？罩寐?%至10%的范圍。 市盈率過高。愛爾蘭住宅市場的市盈率高達38倍,而其他資本投資的市盈率不足14倍。
這一切說明,在愛爾蘭,地產(chǎn)投資者們在貪婪地享受著房地產(chǎn)泡沫盛宴。
房產(chǎn)泡沫破裂 沒有真正贏家
對房地產(chǎn)泡沫監(jiān)管的放任,只會導致泡沫越吹越大,直至破裂。2005年,愛爾蘭央行已經(jīng)察覺到了地產(chǎn)業(yè)的泡沫。但是,地產(chǎn)業(yè)給政府帶來的巨大收益及推動經(jīng)濟成長的事實,使監(jiān)管當局放松了必要的警惕。2008年,在美國次貸危機沖擊下,愛爾蘭被吹大的地產(chǎn)泡沫瞬間被刺破。泡沫破裂后剩下的是一地雞毛。
經(jīng)濟由盛轉(zhuǎn)衰。20年樹立起來的“凱爾特之虎”形象一夜傾覆；從2008年起,愛爾蘭的實際經(jīng)濟增長率連續(xù)3年呈現(xiàn)負增長,下降幅度為7個百分點；2010年9月,失業(yè)率已達到1995年來的最高值13.7%,平均每8個人中有一個人失業(yè),預計到2010年年底,失業(yè)率將高達17%；財政赤字大增,2010年年底,愛爾蘭的財政赤字將達GDP的30%,公共債務(wù)將達GDP的100%。民眾被迫勒緊褲腰帶艱難度日。
銀行資產(chǎn)大規(guī)?？s水。信貸違約風險增加,建筑商無法還貸,個人抵押貸款購房者還不起貸,銀行損失慘重。2010年,整個銀行業(yè)的損失高達約350億歐元,占愛爾蘭年度GDP的20%,銀行資產(chǎn)縮水70%,導致了許多銀行處于破產(chǎn)邊緣。銀行呆壞帳的增加,迫使政府出面救助,愛爾蘭因救助銀行所產(chǎn)生的負債達到了歷史上平均年度債務(wù)發(fā)行額的27倍,為年度GDP的2.7倍,給愛爾蘭財政帶來了巨大負擔。
地產(chǎn)商和個人投資者資產(chǎn)嚴重縮水。2010年的房價比2006年房價最高值下降了35%,已跌至2002年的房價水平,所有個人投資者資產(chǎn)均縮水35%以上。資產(chǎn)縮水還讓許多人走上了絕路。2009年1月,愛爾蘭42歲地產(chǎn)大亨羅卡因財務(wù)困境在家中飲彈自盡。
總之,在這場泡沫游戲中,隨著泡沫的破裂,沒有一個人是真正的贏家。