美政府推3000億救贖令 按揭保險(xiǎn)商洗牌在即
誰(shuí)是次貸危機(jī)中的幸存者？
“按揭保險(xiǎn)是整個(gè)金融行業(yè)唯一的燈塔。這個(gè)行業(yè)迄今為止既沒(méi)有受到重大的破產(chǎn)影響，也沒(méi)有遭遇不能運(yùn)作、資不抵債的危機(jī)，跟任何投行、商業(yè)銀行，甚至兩房相比都是最好的?！?月2日，美國(guó)RMIC按揭貸款保險(xiǎn)公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家童忠益對(duì)記者表示。
隨著7月30日，美國(guó)總統(tǒng)正式簽署2008年住房和經(jīng)濟(jì)恢復(fù)法案（the Housing and Economic Recovery Act of 2008），按揭保險(xiǎn)商的作用得到進(jìn)一步強(qiáng)化。
但政府的這只救市之手，無(wú)形中也推動(dòng)了美國(guó)按揭保險(xiǎn)商的洗牌。
3000億的“政府擔(dān)?！?
成立于1932年的聯(lián)邦住宅管理局（FHA），將在恢復(fù)法案中領(lǐng)銜擔(dān)當(dāng)起“救市”角色。
FHA是美國(guó)提供按揭保險(xiǎn)的官方機(jī)構(gòu)。同樣活躍在按揭保險(xiǎn)市場(chǎng)上的還有其他7家私有機(jī)構(gòu)，包括，市場(chǎng)位居第一的MGIC（NYSE：MTG），PMI Group Inc.（PMI）、Republic Mortgage Insurance Company（RMIC）、Radian Group Inc.（RDN）、美國(guó)國(guó)際集團(tuán)（AIG）旗下按揭保險(xiǎn)子公司AIG United Guaranty、Genworth Financial、Old Republic International（ORI），以及Triad Guaranty Inc.（Nasdaq：TGIC）。
按揭保險(xiǎn)商主要為首付款不足20%的購(gòu)房者提供擔(dān)保，一旦這些購(gòu)房者發(fā)生違約，他們將負(fù)責(zé)替其向貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)償還一部分貸款。
“但在房市的高峰時(shí)期，很多華爾街的投行和一些唯利是圖的金融公司繞過(guò)了“兩房”，開(kāi)發(fā)了次級(jí)貸款產(chǎn)品以及產(chǎn)品的證券化，并刺激了這一市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。2002年以前，次貸產(chǎn)品在所有的住房按揭貸款中沒(méi)有超過(guò)4%，但這一比例在2006年達(dá)到了16%之劇?！蓖乙娼忉?。
這一過(guò)于寬松的貸款發(fā)放模式已在次貸危機(jī)中遭到嚴(yán)重教訓(xùn)。
住房貸款違約率和住房沒(méi)收率的提高進(jìn)一步打擊了市場(chǎng)的住房需求。美國(guó)按揭保險(xiǎn)商協(xié)會(huì)（MICA）最新數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，美國(guó)市場(chǎng)上喪失抵押品贖回權(quán)的按揭貸款數(shù)量已經(jīng)高達(dá)25.2萬(wàn)件，比去年同期上升53%；拖欠貸款數(shù)在5月達(dá)到67967筆，同比激增48%。
在此背景下，恢復(fù)法案不僅僅給予FHA一筆巨額撥款，更是強(qiáng)化了其代表的行業(yè)的地位以及作用。
這份剛剛簽署的恢復(fù)法案表示，將撥款3000億美元在FHA管理下建立專(zhuān)項(xiàng)基金，向總計(jì)約40萬(wàn)戶(hù)申請(qǐng)30年期固定利率房貸的購(gòu)房者提供擔(dān)保，以提高其信用、保障他們能夠獲得再融資，從而避免最終發(fā)生違約。
“希望通過(guò)FHA，能確保更多值得擁有自有住房的美國(guó)家庭守住自己的房產(chǎn)?！卑讓m發(fā)言人托尼·弗拉托（Tony Fratto）在法案簽署當(dāng)天發(fā)布的一份聲明中表示。
保守派戰(zhàn)勝激進(jìn)派？
無(wú)法逃避的是，按揭保險(xiǎn)商正面臨越來(lái)越多的保險(xiǎn)索賠要求。
業(yè)內(nèi)人士介紹，次貸高潮期間，美國(guó)按揭市場(chǎng)約20%-30%的市場(chǎng)份額都被次級(jí)按揭貸款充斥，當(dāng)優(yōu)質(zhì)按揭資源被搶奪一空后，按揭保險(xiǎn)商也將戰(zhàn)火延續(xù)到了次貸市場(chǎng)。
排位最末的按揭保險(xiǎn)商Triad Guaranty承保了不少次級(jí)貸款的按揭業(yè)務(wù)；另一家表現(xiàn)積極的按揭保險(xiǎn)商Radian Group，為次貸擔(dān)保的保險(xiǎn)份額占總資產(chǎn)的10%-15%，最高甚至達(dá)到近20%。
這兩家公司已經(jīng)因其在住房市場(chǎng)繁榮時(shí)期激進(jìn)承保的業(yè)務(wù)嘗到了苦頭。
6月底，Triad Guaranty因資本儲(chǔ)備金不足，宣布停止出售新保單，僅支付已有保單帶來(lái)的索賠直至所有保單到期。“不能說(shuō)它將破產(chǎn)，它還有能力維持原有業(yè)務(wù)；但因?yàn)闆](méi)有足夠資本，無(wú)法開(kāi)展新的業(yè)務(wù)?，F(xiàn)在所能做的，只有等市場(chǎng)好轉(zhuǎn)再伺機(jī)恢復(fù)?！蓖f(shuō)。
相比之下，Radian Group由于規(guī)模較大，自有資金較為充足，目前還在接納新的業(yè)務(wù)，但業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，一旦房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，該公司將面臨資本儲(chǔ)備不足的局面。7月初，Radian Group任命了新的按揭保險(xiǎn)部門(mén)總裁，試圖借此舉重塑投資者信心。
于此相對(duì)，作風(fēng)保守的按揭保險(xiǎn)商則借此大大提升了自己的市場(chǎng)地位。
以RMIC為例，這家資產(chǎn)排名第六的按揭保險(xiǎn)商成為次貸危機(jī)的獲利者。“不同于一些公司進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)較大的按揭保險(xiǎn)，我們?cè)谶@方面比較保守，所以信用等級(jí)，由原來(lái)的第六升到了現(xiàn)在的第三位?！蓖乙姹硎?。
但另一方面，按揭保險(xiǎn)商越來(lái)越謹(jǐn)慎的承保態(tài)度，無(wú)形中增加了房市復(fù)蘇的難度。
按揭保險(xiǎn)商主要采取兩種舉措，第一是增加了信譽(yù)分?jǐn)?shù)的要求，把一批本身不應(yīng)該得到貸款的、違約情況很?chē)?yán)重的購(gòu)房者排除在外；其次，對(duì)房?jī)r(jià)下降重災(zāi)區(qū)采取不同首付要求，現(xiàn)在按揭保險(xiǎn)商至少要求10%的首付，部分地區(qū)甚至?xí)_(dá)到15%，但在以前，通常或許只要求3%至5%的首付比例。
“必須要承認(rèn)這些舉措會(huì)對(duì)購(gòu)房者造成障礙，但是前提是，我們要保住行業(yè)的健康發(fā)展，這是我們必須付出的代價(jià)。這對(duì)房市是有不利的一方面，但如果按揭保險(xiǎn)行業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題，則要冒更大的風(fēng)險(xiǎn)，房市恢復(fù)會(huì)更慢。”美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)一資深人士表示。