加拿大樓市“領(lǐng)秀”北美
在全球次貸危機泥潭中苦苦掙扎的美國房地產(chǎn)價格大幅跳水，從最高峰回落30%~60%不等，至今尚未有結(jié)束疲軟局面的跡象。相形之下，毗鄰美國的加拿大房地產(chǎn)市場至今仍可用盛況不減來形容，成交價格依舊持續(xù)攀升，次貸危機對其影響看上去微乎其微。
日前加拿大地產(chǎn)協(xié)會（CREA）發(fā)布的最新統(tǒng)計報告顯示，由于大量放盤房屋涌入市場，促使5月份重售房屋（二手房）掛牌數(shù)量連續(xù)第二個月創(chuàng)出歷史新高，并比4月增加2.2%，達(dá)到54029套。同時CREA針對全國25個主要市場的月報統(tǒng)計顯示，5月份全國重售房的平均房價繼續(xù)上升1.1%，達(dá)到337071加元。此前加拿大TD道明銀行的研究報告指出，2002至2007年間全國房價平均每年上漲10%，而歷史性平均漲幅只是每年4.5%，亦即近年來的漲幅是平均持續(xù)漲幅的2倍有余。
一邊是風(fēng)聲鶴唳的美國房地產(chǎn)市場，一邊卻是依舊鶯歌燕舞的加拿大房地產(chǎn)市場。同處北美的兩大經(jīng)濟(jì)體在房地產(chǎn)業(yè)方面的表現(xiàn)卻截然不同。
加拿大也有宏觀調(diào)控
中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、加拿大天合地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（REAL ONE）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼市場分析師徐華飛接受《第一財經(jīng)日報》專訪時認(rèn)為，加拿大房地產(chǎn)市場的價格形成機制主要是由自由市場的價格形成機制和政府宏觀政策調(diào)控綜合作用的結(jié)果。
“目前的市場價格主要是由市場經(jīng)濟(jì)中的供求關(guān)系決定的，但政府的宏觀控制政策諸如央行基準(zhǔn)利率與貸款政策、投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、新增就業(yè)人數(shù)與失業(yè)率、消費者價格指數(shù)與消費者信心、物價上漲與通貨膨脹率等主要宏觀調(diào)控指標(biāo)起到推波助瀾的作用。而加拿大房地產(chǎn)市場的未來趨勢，將取決于加拿大經(jīng)濟(jì)狀況，包括很多影響因素，如美國經(jīng)濟(jì)疲軟與回升乏力，美國次級房貸危機所引發(fā)的全球金融動蕩，信貸成本加大加劇全球經(jīng)濟(jì)下挫，受困美國經(jīng)濟(jì)和全球經(jīng)濟(jì)的影響，加拿大經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨緩；加元升值，出口受阻，嚴(yán)重打擊加國制造業(yè)；一些行業(yè)如金融和航空運輸業(yè)績下滑，導(dǎo)致失業(yè)率上升；加之石油和能源價格飆升，食品和日用消費品價格上揚，通貨膨脹壓力激增，消費者信心指數(shù)下降。”
徐華飛強調(diào)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨緩和通貨膨脹雙重作用下，加拿大房地產(chǎn)市場連年火爆的局面實際上已經(jīng)風(fēng)光不再，初露調(diào)整端倪。今年上半年的一個顯著特征，就是成交量下降，價格漲幅不斷減小，因此未來市場逐漸回歸理性、價格調(diào)整亦大勢所趨。
“例如6月份前兩周，大多倫多地區(qū)（GTA）房地產(chǎn)重售市場成交量持續(xù)大幅下降，價格雖不斷上漲但漲幅進(jìn)一步回落的情勢，應(yīng)當(dāng)是大多倫多地區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)整的重要信號。此前5月大多倫多地區(qū)房產(chǎn)價格上漲了4％，但成交量下降16％。多倫多市房產(chǎn)價格則上漲了3％，成交量卻下降了19％。我曾極力反對多倫多市當(dāng)局開征新的土地轉(zhuǎn)讓稅，目前看來相關(guān)的長期負(fù)面效應(yīng)明顯加劇，使得多倫多市房地產(chǎn)重售市場隱憂重重?！?
加拿大不存在次貸 美加樓市不具可比性
全北美最大的房地產(chǎn)中介公司Remax資深房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人姚必全昨日在接受《第一財經(jīng)日報》專訪時表示，談到美國和加拿大房地產(chǎn)市場的比較，不可避免地要談到紐約華爾街（Wall Street）和多倫多的碑街（Bay Street）?！扒罢呤敲绹酥寥澜绲慕鹑谥行?，后者是加拿大的金融中心。我個人一直在業(yè)余時間從事北美股票的投資和交易，包括股票以及衍生品指數(shù)期權(quán)的交易，所以對于這個市場十分熟悉。房地產(chǎn)是一種非常特殊的交易商品，總體來說，多倫多的房地產(chǎn)價格從1996年的低谷以來已經(jīng)連續(xù)上漲了11年，每年的平均漲幅都不大，基本都是個位數(shù)的增長，1996年多倫多獨立屋（即所謂的獨立別墅）的價格平均為19.8萬加元，2007年為37.6萬加元，2008年已經(jīng)過去半年，6月份的平均價格官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)還沒有出來，我個人估計在40萬加元左右，累計漲幅對比1996年已經(jīng)翻倍?！?
“多倫多的房價雖然歷經(jīng)11年的上漲，但是由于不存在次級貸款的問題，所以與美國是完全兩個不同的市場，沒有什么可比性。唯一可比的恐怕就是前面提到的紐約了。加拿大畢竟還是一個移民國家，每年30萬左右的移民，一半左右進(jìn)入多倫多，這個數(shù)字又是美國即使紐約也無法比擬的。相比紐約的房價，即使是芝加哥的房價，多倫多的也不高。譬如曼哈頓的高檔樓盤價格已經(jīng)在3000美元/平方英尺（一平方米約合10.7639平方英尺）以上，多倫多的樓價即使市中心第一標(biāo)價的Trump大樓的價格也不能望其項背。”
徐華飛博士則認(rèn)為，同處在北美地區(qū)，但加拿大房地產(chǎn)市場與美國房地產(chǎn)市場有相當(dāng)大的不同。“首先，加拿大經(jīng)濟(jì)不同于美國經(jīng)濟(jì)。美國經(jīng)濟(jì)是全球擴(kuò)張型的，以資本全球化推動市場全球化，受全球經(jīng)濟(jì)影響較大；而加拿大經(jīng)濟(jì)是資源依賴型的，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較穩(wěn)固。由于失業(yè)率低，家庭收入穩(wěn)定且凈資產(chǎn)額高，支付能力強，消費者信心足，購買力較強，房地產(chǎn)需求相對旺盛。”
“第二，加拿大金融體系和金融政策相對保守穩(wěn)健。房地產(chǎn)貸款市場金融創(chuàng)新能力弱，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后美國，不存在次級按揭貸款市場金融風(fēng)險危機。加拿大人不像美國人那樣依靠高風(fēng)險融資方式買房，次貸比例很低；大量來到加拿大的移民則更加穩(wěn)健，首付款比例高，償還能力強，取消抵押品贖回率很低。第三，加拿大，特別是大多倫多地區(qū)房市依然穩(wěn)健，供需相對平衡，購銷兩旺持續(xù)12年；西部區(qū)由于油砂等能源資源開發(fā)，帶動西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展強勁，前幾年房地產(chǎn)市場更加火爆。最后，加拿大大型金融機構(gòu)債務(wù)狀況良好。因此，購房者不必?fù)?dān)心是否申請到按揭貸款，短期內(nèi)亦不必過多擔(dān)心貸款利率上漲，合格的貸款人能夠負(fù)擔(dān)較多的首付款（如超過20％），銀行還將可能以優(yōu)惠的利率批準(zhǔn)按揭貸款?！?
姚必全從其切身經(jīng)歷體察加拿大房產(chǎn)市場的微妙變化：“今年幾個月多倫多的房屋成交量和去年同期比降幅較大，但是平均價格仍然沒有下降，漲幅趨緩，不過這也給投資者帶來更好的入場機會。因為以前加拿大房產(chǎn)市場基本上是一個賣方市場，好一點的房子經(jīng)常是多個offer（競價）然后高出賣方要價很多成交?，F(xiàn)在基本可以說進(jìn)入了一個買方市場，買家有更大的主動權(quán)，有點經(jīng)驗的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都可以比較容易地為自己的客戶談到低點的成交價格。我在上個月為客戶購買的一套房子要價110萬加元，最后經(jīng)過艱難的談判談到98萬加元成交，創(chuàng)下了該地區(qū)的最大砍價幅度紀(jì)錄。這個如果放在去年幾乎是不可能的事情（mission impossible），但是現(xiàn)在確實是對買家非常有利的時候。”