2015年房地產(chǎn)市場回顧及2016年展望
2016-01-29 00:00:00 明源地產(chǎn)研究院
2015年整體市場表現(xiàn)如何，2016年樓市將如何走向？這個問題相信所有的地產(chǎn)人都非常關(guān)注。近日，世聯(lián)行發(fā)布了2016年房地產(chǎn)市場年報《中國房地產(chǎn)市場2015年回顧與2016年展望：明道若昧，進道若退》。文中用非常翔實的數(shù)據(jù)回顧了2015年房地產(chǎn)市場，并對2016年房地產(chǎn)市場走向給出了自己的判斷，文章有點長，但非常值得一讀。
第一部分： 2015年房地產(chǎn)市場回顧
回顧 2015 年，我們發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)或正在發(fā)生著深刻的變化：市場在不被看好中創(chuàng)出新高，庫存在投資下滑中增速放緩，房企在行業(yè)分化中堅定轉(zhuǎn)型。
特征 1：成交向上，投資向下
（一）2015年全國商品房銷售額創(chuàng)新高、達 8.7萬億，同比增 14.4%，與 2013年相比增 7.2%
國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2015 年，商品房銷售面積128495萬平方米，同比上升6.5%；商品房銷售額87281億元，上升14.4%。
從70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比走勢來看， 2015年1-4月商品住宅價格出現(xiàn)較大幅度回升，5-12 月商品住宅價格漲幅趨于平穩(wěn)。其中，2015年 12 月70個大中城市中新建商品住宅價格指數(shù)同比上升較大的城市有深圳、上海、北京、廣州、南京、廈門、杭州、武漢、寧波、天津，同比下降較大的城市有丹東、湛江、錦州、岳陽、蚌埠。
總體來看，2015年全國商品房市場呈現(xiàn)以下特征：1、商品房銷售金額創(chuàng)歷史新高；2、待售面積創(chuàng)新高，但增速開始放緩；3、成交區(qū)域分化，量價走勢冷熱不均、冰火共存。
（二）房地產(chǎn)投資增速降至 15 年來的新低點、同比僅增 1.0%；商品房待售面積攀新高、達 7.2億平米
2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成95979億元， 同比增長1.0%，其中，住宅增長0.4%，辦公樓增長10.1%，商業(yè)用房增長1.8%。2013 年以來，房地產(chǎn)投資增速從20%左右延續(xù)下滑。
（三）土地市場冷熱不均，呈現(xiàn)向城市價值回歸的趨勢
2015年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積 22811萬平方米，同比下降 32%；全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交款 7622 億，同比下降 24%。
從全國主要城市土地成交情況來看， 2015年TOP20城市土地成交總金額14592億元，同比減少0.4%。累計土地成交金額排在前五名的城市，分別是北京、上海、重慶、廣州和南京，土地成交金額累計同比增長前五名的城市，分別是溫州、鹽城、九江、廈門和石家莊。
特征 2：政策寬松，改善預(yù)期
2015年中國經(jīng)濟進入“新常態(tài)”，面對經(jīng)濟增長的挑戰(zhàn)和下行壓力，政策正向刺激開啟，涵蓋金融、稅收等多方面的正向調(diào)控一直延續(xù)到了 2015 年底。
回顧全年，調(diào)控政策表現(xiàn)為以下特點：
（一）2015年中央層面的房地產(chǎn)調(diào)控政策表現(xiàn)為短期刺激與長期制度構(gòu)建并舉
1、金融政策運用多
從貨幣政策看，2015 年在央行進行了五次降息、降準(zhǔn)，操作次數(shù)甚至超過了2008年水平；從信貸政策來看，2015年首套房首付比例最低降至 25%、二套房最低降至40%，較之以前大幅下調(diào)；從財稅政策看，個人將購買2年以上(含 2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。這一系列政策的調(diào)控力度幾乎與2008年相當(dāng)，可以預(yù)計，未來金融和財政政策的調(diào)控空間已有限。
2、行業(yè)規(guī)則建構(gòu)多
2015年，中央層面繼續(xù)著手推進房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則構(gòu)建，從中長期調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行：一、加快培育和發(fā)展住房租賃市場；二、穩(wěn)步推進農(nóng)村土地制度改革試點；三、戶籍制度改革進程加快，推動新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。
（二）保障性住房建設(shè)力度加大，推進保障房建設(shè)創(chuàng)新機制
2015年保障性安居工程計劃建設(shè)740 萬套， 相比2014 年增加40 萬套。
特征 3：一半海水，一半火焰
（一）冰火共存，區(qū)域分化成為常態(tài)
2015 年是銷量創(chuàng)新高之年，在創(chuàng)新高的背后，是區(qū)域性的分化，其量價分化明顯，經(jīng)濟發(fā)達的城市群市場表現(xiàn)良好，反之，經(jīng)濟較差的城市群則表現(xiàn)不良，易導(dǎo)致市場走入困境。
長三角、珠三角地區(qū)銷售面積及銷售額增幅明顯，但東三省在 2015 年 1-11 月份的銷售面積及銷售額均同比下降，情況較為嚴(yán)重。長江中游、中原地區(qū)及京津冀的兩者數(shù)據(jù)也有較大增幅，成渝、海峽西岸和山東半島這三個地區(qū)的總體較為平穩(wěn)。
根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)可以看出，全國商品房銷售額一二三線城市分化也明顯。
今年前11月份銷售額一線城市達到12083億元、二線 24901 億元、三線城市達到37539 億元，三線城市銷售額增長遠低于全國同比增長。再來看商品房銷售面積，2015 年前11個月全國達到109253萬平米，同比增長7.4%，一二三線城市分別增長20.7%、8.7%和6.0%，三線城市的增長率低于全國。
世聯(lián)行統(tǒng)計的全國39個重點中大城市的銷售額如下表所示，合計銷售額比去年同期增長 35%。從增幅來看，其中有 12 個城市達到銷售額同比增長 40%以上，僅 5 個城市銷售額出現(xiàn)同比下跌趨勢，總體情況良好。
其中，深圳銷售額同比增長尤為矚目，同比增長 159%。一線城市中，上海僅次于深圳，漲幅高達78%，北京同期增長 41%，廣州增長幅度稍弱，僅為 18%。
（二）庫存總量創(chuàng)新高，但增速放緩
至 2015 年，全國商品房待售面積高達71853 萬平米，同比增長15.6%，在待售面積不斷上升的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)投資的速度也在下滑，去庫存成為當(dāng)務(wù)之急。
從全國情況來看，住宅庫存問題主要是東北等區(qū)域性風(fēng)險偏高；而商辦庫存，從一二線到三線，庫存去化周期過長是普遍痛點?？傮w來看，目前的住宅、商辦庫存總量均達到了歷史高點，但增速也自 2013年開始逐漸放緩。
1、 商品住宅庫存情況及去化周期
去庫存是目前的主旋律，在分析過后發(fā)現(xiàn)商辦的庫存為普遍痛點，住宅庫存則是區(qū)域性問題。根據(jù)我們推算，至 2016 年，住宅累計可售量將超過 30 億平米（假設(shè)項目新開工 1 年后陸續(xù)進入市場；上一年的新開工面積-當(dāng)年的銷售面積=可售面積，逐年累加即為累計可售面積）
2、商業(yè)物業(yè)庫存情況及去化周期
相對于住宅的庫存和去化周期，全國商業(yè)的庫存壓力更大，預(yù)計 2016 年累計可售面積達到 12.6 億平米，而去化時間則高達 14.8 年。
再看不同的城市群，商業(yè)庫存為普遍的痛點，均面臨著高庫存的壓力，經(jīng)計算，全國庫存高達 14.8年，而去化最差的東三省需要 25.7 年才能夠完全消化其商業(yè)物業(yè)庫存；成渝地區(qū)和中原地區(qū)相對較好，去化周期分別為10.4 年和11.2 年，但是去化周期仍過長，庫存問題令人堪憂。
3、辦公物業(yè)庫存情況及去化周期
對于非商品住宅中的辦公物業(yè)，根據(jù)相同的計算方法，到2016 年，累計可售量將達到3 億平米，去化時間也會超過 10 年。
特征 4：大浪淘沙，始見真金
2015 年，從萬科萬達的成功牽手、恒大集團海內(nèi)海外四處并購，到二三線城市中小房企的債務(wù)危機、轉(zhuǎn)讓潮涌；從大型房企集體回歸核心城市、積極降庫存調(diào)結(jié)構(gòu)，到行業(yè)整體庫存總量和去化周期仍在創(chuàng)新高；從標(biāo)桿房企融資渠道多元化、融資成本創(chuàng)新低，到難抵行業(yè)整體利潤率持續(xù)下滑、房企轉(zhuǎn)型蔚然成風(fēng)，中國房地產(chǎn)并購整合的大幕已經(jīng)拉開，行業(yè)已進入大浪淘沙、優(yōu)勝劣汰的洗牌時代。
（一）強者恒強，標(biāo)桿房企跑贏大市
從銷售業(yè)績來看，房企之間的業(yè)績明顯回暖，大者恒大，強者恒強的市場局面將成為房地產(chǎn)行業(yè)新常態(tài)之一。從市場集中度的角度來看， 2015 年全年銷售業(yè)績Top10 的上市房企銷售總額達到 14897億元，比去年13396億元同比增長11.2%。
（二）營業(yè)收入大幅上漲
截至2015年 12月, A股市場共有143 家上市房地產(chǎn)開發(fā)商公布了前三季度的財務(wù)數(shù)據(jù)。總體而言，今年房地產(chǎn)行業(yè)的營業(yè)收入繼續(xù)攀升，前三季度共實現(xiàn)營業(yè)收入 6483.33 億元, 同比上升 42.4%, 增幅10.0%，實現(xiàn)了強勁反彈; 其中凈利潤為 628.61億,同比上漲22.8%。我們從今年營業(yè)總收入和凈利潤的雙雙高漲，看到了房地產(chǎn)銷售市場的回暖。
（三）三費占比持續(xù)攀升
從今年三費占比的變化，我們可以看到，中國上市房企在銷售費用，財務(wù)費用還有管理費用的支出占比較 2014 年有了進一步的提升，占比達到了10.29%，為近6 年來最高的水平，比2014 年年底三費占比上漲1.4個百分點。
（四）庫存去化周期繼續(xù)上升
截止 2015 年 10 月 31 號，A 股市場總共有 143 家房地產(chǎn)開發(fā)商公布了 2015 年前三季度的庫存數(shù)據(jù)，上市房企的存貨價值進一步攀升。止三季度末，累計庫存絕對值達28944億元，同比2014 年底增長26.56%，累計庫存絕對值創(chuàng)下歷史新高。
我們選擇了萬科，綠地控股，保利地產(chǎn)，華夏幸福，金地集團，招商地產(chǎn)，首開股份，世茂地產(chǎn)，陽光城等 10 家上市房地產(chǎn)公司作為標(biāo)桿房企，進一步分析標(biāo)桿房企與上市房地產(chǎn)的整體平均水平的差異。
從化周期來看，標(biāo)桿房企 2015 年第三季度的去化周期與 2014 年第三季度的去化水平持平，但是與行業(yè)平均水平的 3.3 年相比，庫存壓力相對較小。
（五）償債能力持續(xù)減弱
截至 2014 年第三季度，上市房地產(chǎn)開發(fā)商短期債務(wù)總計 6666.17 億元，長期債務(wù)大幅度攀升至11292.13 億元，增長幅度高達 58.2%，有息負債率進一步攀升，高達 56.7%。
今年由于房地產(chǎn)整個行業(yè)的銷售行情回暖，A股上市房企的現(xiàn)金流有了一定程度的增加，但是經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流仍然為負，只有-341.84 億元，但是負值缺口同比有了大幅的下降，下降了 49.83%。
（六）凈利潤率及 ROE持續(xù)回落
進一步的研究表明，今年前三季度上市房企毛利率與凈利潤率進一步下降，其中毛利率僅為 28.11%，比去年同期進一步下滑 4.6 個百分點。最新的銷售凈利潤率跌破 10%、為 9.37%，比去年年底下滑 1.73 個百分點。
（七）標(biāo)桿房企土地購置回升
我們進一步從2010-2015 年房企拿地的規(guī)劃建筑面積與土地購置金額這兩個方面進行了詳細的比較。
截止 2015 年12 月底，我們選取的10家上市房企（包括萬科，保利地產(chǎn)，萬達集團，中海地產(chǎn)，綠地控股，綠城中國，華潤置地，恒大地產(chǎn)，碧桂園集團，世茂股份）在全國購置住宅用地的規(guī)劃建筑面積同 2014 年相比，同比上升 16.23%，為7653.87萬平方米。
新增住宅用地規(guī)劃建筑面積主要集中在珠三角城市群，西部城市群與滬蘇浙城市群。東北城市群與其他城市群的新增建筑面積出現(xiàn)了大幅的同比下降。
2010-2015 年標(biāo)桿房企新增住宅用地規(guī)劃建筑面積變化
2010-2015 年標(biāo)桿房企新增住宅用地購置金額變化
從標(biāo)桿企業(yè)拿地的商辦用地規(guī)劃建筑面積我們可以看到，2015 年新增購置商辦用地建筑面積主要集中在環(huán)渤海城市群與西部城市群。
總體來看，標(biāo)桿房企的投資拿地雖然有所回暖，但回歸理性，拿地范圍也不是全面鋪開，更多的是側(cè)重于投資較發(fā)達城市群，且住宅用地的占比上升，商辦用地明顯下滑。
第二部分： 2016年房地產(chǎn)市場展望
展望 1：經(jīng)濟穩(wěn)增長，房地產(chǎn)投資或觸底回升
（一）外部經(jīng)濟環(huán)境的復(fù)雜性和不確定性依然存在
2015年以來，世界各大經(jīng)濟體的復(fù)蘇情況總體較為疲軟。對中國而言，出口、匯率和資金流向等方面仍可能呈現(xiàn)波動性，經(jīng)濟運行依然面臨較為嚴(yán)峻的考驗，房地產(chǎn)投資筑底回升對中國經(jīng)濟穩(wěn)增長意義重大。
1、 美國經(jīng)濟復(fù)蘇，率先進入加息通道
從主要經(jīng)濟指標(biāo)的走勢來看，2015年美國的GDP、就業(yè)、消費者信心指數(shù)等數(shù)據(jù)在持續(xù)好轉(zhuǎn)。聯(lián)儲預(yù)計2016年底利率可能達到1.375%，所以按每次加息25個基點來計算，2016年可能加息四次。
2、 歐元區(qū)仍處于弱復(fù)蘇狀態(tài)，增長乏力
總體上看，歐元區(qū)整體經(jīng)濟一直在改善，復(fù)蘇程度也較為溫和。近期歐洲的通脹水平、經(jīng)濟景氣指數(shù)正在逐步好轉(zhuǎn)， 2015年第三季度的 GDP同比增長1.6%，較一季度上升 0.3 個百分點，與第二季度持平。預(yù)計2016 年歐元區(qū)經(jīng)濟仍會持續(xù)弱復(fù)蘇狀態(tài)。
3、 日本經(jīng)濟復(fù)蘇緩慢，內(nèi)需萎靡不振
2015 年，日本的各項經(jīng)濟數(shù)據(jù)表現(xiàn)并不如意，整體經(jīng)濟仍然呈現(xiàn)下行的趨勢。安倍晉三為刺激經(jīng)濟而推出的貨幣寬松和財政擴張措施均無法重振日本低迷的經(jīng)濟，第三只箭——結(jié)構(gòu)改革也沒有取得很大的進展。日本經(jīng)濟復(fù)蘇在 2016 年將面臨更大的挑戰(zhàn)，如果不能重振國內(nèi)的私人消費，一味地加大財政和量化寬松政策只會徒增總體風(fēng)險，中國對日本的出口也將遭受日元持續(xù)貶值的沖擊。
4、 新興經(jīng)濟體增速放緩，迎來更大挑戰(zhàn)
新興經(jīng)濟體的經(jīng)濟增長速度普遍開始放緩，以俄羅斯、巴西為代表的資源出口國經(jīng)濟下挫嚴(yán)重，2015年三季度俄羅斯和巴西GDP同比分別下降4.1%和4.5%?？紤]到美元的加息和大宗商品價格持續(xù)下行，這些依賴資源出口型的新興經(jīng)濟體在未來將會遭受到本國貨幣貶值的壓力和資金外流的風(fēng)險。
（二）中國經(jīng)濟穩(wěn)增長，房地產(chǎn)仍發(fā)揮重要作用
2015 年，是中國經(jīng)濟步入新常態(tài)的第一年，回顧經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，總體呈現(xiàn)出低通脹、低增長的特點。展望 2016，消費增速難以在短時間內(nèi)爆發(fā)，增速仍可能繼續(xù)放緩。2016 年房地產(chǎn)仍會在中國經(jīng)濟的穩(wěn)增長中發(fā)揮重要的作用，預(yù)計房地產(chǎn)投資增速將在一季度探底，并于二季度開始筑底回升，支撐固定資產(chǎn)投資增速，從而實現(xiàn)中國經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)增長。
展望 2：供給側(cè)改革下六大政策著力點
2015年11月10 日，習(xí)近平主席在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議上指出“在適度擴大總需求的同時，著力加強供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，著力提高供給體系質(zhì)量和效率，增強經(jīng)濟持續(xù)增長動力”。其中“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”被列入供給側(cè)改革的重點內(nèi)容。這表明國家解決房地產(chǎn)庫存問題的出發(fā)點從需求端的刺激開始轉(zhuǎn)向了供給側(cè)的改革。我們認為， 2016 年的房地產(chǎn)市場，政策環(huán)境將延續(xù)寬松，短期內(nèi)仍以運用貨幣、金融和財政政策從需求端刺激為主，而中長期將在制度層面對供應(yīng)端進行改革。
（一） 從短期來看，需求端政策仍將發(fā)力
1 下調(diào)首付比例.
經(jīng)過2015年首付比例的調(diào)整，目前我國首套房和二套房的首付最低比例下調(diào)到25%和 40%，但從中國家庭的資產(chǎn)負債表狀況上看，仍有加杠杠、降首付的空間。
2、降準(zhǔn)降息
2015年全年央行一共進行了5次降準(zhǔn)降息，展望2016，降準(zhǔn)降息仍有可能，但空間不大。
3、個稅政策，房貸利息抵個稅
（二） 從中長期來看，加快戶籍制度的改革，鼓勵農(nóng)民工進城
根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的 2014 年全國農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報告， 2014 年全國農(nóng)民工總量為27395萬人，但在務(wù)工地自購房的農(nóng)民工僅占1%。我們認為，在加快戶籍制度改革的同時，應(yīng)深化住房制度的改革，如把公租房擴大到非戶籍人口，降低農(nóng)民工進城務(wù)工的住房成本，把購房和落戶契稅減免、財政補貼等政策掛鉤。
（三） 加快農(nóng)地流轉(zhuǎn)，從根本上解決農(nóng)民缺錢問題
根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2012年我國農(nóng)村人均住宅面積37.09平方米，按照我國農(nóng)村人口6.7 億推算農(nóng)村住房總面積近250 億平方米，宅基地市場價值（含農(nóng)房及其附屬設(shè)施）超過 20萬億。一旦農(nóng)民土地、房產(chǎn)能夠依法流轉(zhuǎn)，將為我國農(nóng)村人口帶來大量財富，形成新型城鎮(zhèn)化的重要驅(qū)動力量。
（四）一線城市推進租賃市場資產(chǎn)證券化，解決白領(lǐng)生存問題
一線城市可以打破劃撥用地、工業(yè)用地等入市障礙，通過資產(chǎn)證券化的方式引入社會資金參與建設(shè)和管理，擴大租賃市場，進而滿足白領(lǐng)的租房需求。
（五）從省市層面上看，加快區(qū)域的協(xié)同發(fā)展
對于處在城市群核心大城市周邊的三四線小城市，必須依托核心城市進行發(fā)展，一方面要通過大城市的產(chǎn)業(yè)遷移引入更多的產(chǎn)業(yè)，做好產(chǎn)業(yè)功能的定位，加快自身的經(jīng)濟發(fā)展和城市設(shè)施配套的建設(shè)，另一方面則要建立和完善與周邊城市間的交通體系，形成區(qū)域一體化，帶來更大的產(chǎn)業(yè)集聚和人口集聚，進而拉動房地產(chǎn)市場的需求。縱觀日本三大都市圈的發(fā)展歷史，正是由于良好的城市布局規(guī)劃、城市間的產(chǎn)業(yè)定位及交通體系建設(shè)，三大都市圈占據(jù)了三分之一的國土，卻集聚了三分之二的人口和經(jīng)濟總量。
（六）從企業(yè)層面做足功課
對企業(yè)而言，要在三方面做足功課：
1、 拿地
拿地的選擇在一定程度上決定了房企的生死存亡。從我們監(jiān)測的庫存來看：在住宅方面，非核心城市群的三四線城市庫存較嚴(yán)重，所以開發(fā)商在三四線城市的拿地需更有選擇性；在商辦方面，全國的庫存普遍嚴(yán)重，一線城市也不例外，所以商辦用地的購置需更慎重。
2、產(chǎn)品
從產(chǎn)品的角度上看，一方面，開發(fā)商需精準(zhǔn)定位，提升產(chǎn)品品質(zhì)，將產(chǎn)品配套做好做全；另一方面，一線城市產(chǎn)品豪宅化趨勢明顯，以深圳的數(shù)據(jù)來看，200平米以上的大戶型供應(yīng)量大幅增加，產(chǎn)品開發(fā)的功能，空間尺度還存在很大的優(yōu)化空間，在豪宅開發(fā)方面，可借鑒國際化大都市（香港、紐約等）成熟的豪宅市場經(jīng)驗。
3、營銷
在互聯(lián)網(wǎng)大潮來臨之際，房企的營銷也需從傳統(tǒng)模式轉(zhuǎn)向“互聯(lián)網(wǎng)+“模式，如大數(shù)據(jù)營銷、場景營銷、O2O營銷等。
展望 3：2016 年，中國房地產(chǎn)市場穩(wěn)中前行
展望2016年，全國商品房銷售金額同比放大的預(yù)期仍然存在，但增長速度將放緩。從房地產(chǎn)政策面看，2015年短期刺激政策基本見底，2016 年政策更傾向于長期的制度性構(gòu)建，預(yù)計明年房地產(chǎn)政策仍將延續(xù)正向刺激的基調(diào)。從市場供求面來看：
（一） 提高城鎮(zhèn)化率、戶籍制度改革及開放二胎政策，中長期帶動新增需求
國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年中國城鎮(zhèn)化率（即城鎮(zhèn)常住人口/總?cè)丝冢┮堰_54.8%，世界其他發(fā)達國家城鎮(zhèn)化率平均水平在80%左右，城鎮(zhèn)化率低于發(fā)達國家平均水平25%左右。
2014年我國人口為13.6782 億，在不考慮中國人口增長的情況下計算，未來將會有約 3.4 億人口需要“進城”，城鎮(zhèn)化建設(shè)的提速中長期將會為房地產(chǎn)市場注入持久的需求動力。
另外，隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，中國家庭小型化趨勢也逐漸形成。2040年中國的家庭戶數(shù)量將達到 5億戶，在2045年才達到峰值（5.04億）。這也有助于形成未來房地產(chǎn)市場需求上升的預(yù)期。
（二） 從人口結(jié)構(gòu)來看，改善型需求的釋放仍將持續(xù)
根據(jù) UNdata（聯(lián)合國數(shù)據(jù)庫）對中國人口年齡結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計及測算，2015 年、2020 年、2025 年，中國 25-34 歲的人口（即首置型購房者集中的人群）分別占總?cè)丝诒壤秊?7.3%、17.3%、13.6%，整體呈現(xiàn)下行趨勢。而 35-49 歲的人口（即改善型購房者集中的人群）在2015年、2020年、2025 年均達到3.1億以上，占總?cè)丝诘谋壤３衷?3%的高位，表明未來10年，中國房地產(chǎn)改善型置業(yè)市場容量將會持續(xù)放大。
（三） 從供求對比來看，2016 年房價依然有上行壓力
從市場供求關(guān)系看，我們用供銷差模型對市場供求關(guān)系及價格進行分析，即：供銷差＝實際需求－潛在供應(yīng)＝銷售面積－滯后1.5 年的新開工面積，實際需求方面我們按照謹(jǐn)慎樂觀的趨勢，設(shè)定 2016 年商品住宅市場銷售面積成交將會有 1.05 倍增長；潛在供應(yīng)方面我們使用滯后 1.5 年的新開工面積計算，
結(jié)果如圖：
當(dāng)供銷差為正的時候，市場表現(xiàn)為求大于供，當(dāng)供銷差為負的時候，市場表現(xiàn)為供大于求。從模型上看，2016 年的市場表現(xiàn)將會接近2015年的走勢，2016年2 季度后市場供求關(guān)系將會得到改善，市場成交上行趨勢或?qū)⒊霈F(xiàn)。
從價格方面看，市場價格走勢滯后供銷差指標(biāo) 6 個月，也就是說供求關(guān)系變化半年后市場價格才會做出相應(yīng)的調(diào)整，具體情況如圖：
從歷年全國商品住宅供銷差和歷年全國商品住宅均價環(huán)比走勢看，整體趨勢基本吻合，2016 年的全國商品住宅價格走勢將會好于 2015年，2016 年上半年及4 季度市場價格上行壓力將會有所增加。
2016年，整體市場量價保持小幅增長是大概率事件。但價值回歸、區(qū)域分化的趨勢不會改變，核心一二線城市，需求依然看好，可能會出現(xiàn)階段性的供求緊張、導(dǎo)致房價繼續(xù)有上行的壓力；但大部分二三線，去庫存將成為主基調(diào)，房價持平、甚至下跌的城市可能是大多數(shù)。
展望 4：城市價值回歸，市場分化延續(xù)
（一）產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來的人口集聚，是需求的第一推動力
近幾年來，中國的城市化進入快速發(fā)展期，并初步形成幾大城市群。這些城市群的商品住宅銷售額、GDP 和人口如下表所示，與全國數(shù)據(jù)對比，所分析樣本 GDP 合計占比達到 85%、人口合計占比為71%、商品住宅合計銷售額占比也高達83%。從表中可看出，GDP總值排名靠前、人口數(shù)量排名也是處于較前位置的城市群，其商品住宅銷售額占比也相應(yīng)較高。
（二）突破行政范圍的大都市區(qū)效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)
一般來說，核心城市的經(jīng)濟發(fā)展最為迅速，城市化水平提高，吸引了大量的人才聚集于此，當(dāng)城市人口密度過大時，核心城市已不足以容納如此多的人群，城市范圍則逐漸擴大，隨之而來產(chǎn)生了高地價、高房價、交通擁堵等現(xiàn)象。最終，形成以核心城市為中心的，向周邊城市輻射的城市現(xiàn)象。
值得關(guān)注的是，珠三角、長三角的城市數(shù)量占比超過 4 成，形成以深圳、上海為核心帶動的周邊多城市同步上漲的現(xiàn)象。其余區(qū)域仍以省會為主的單中心增長格局。
展望 5：順應(yīng)趨勢，房企拉開轉(zhuǎn)型大幕
2016 年，分化與轉(zhuǎn)型已成為行業(yè)共識，開發(fā)主導(dǎo)的黃金時代一去不返，以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)的資產(chǎn)運營、資產(chǎn)證券化、金融服務(wù)的黃金時代已然登場。展望未來，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)涵會發(fā)生深刻的變化，無論是開發(fā)商還是服務(wù)商，順應(yīng)趨勢、積極謀變、堅定轉(zhuǎn)型，方能走得更遠。
（一）國內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型探索
回顧2015年，房產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的探索主要可分為以下幾種類型：
1、 物業(yè)服務(wù)和社區(qū)互聯(lián)，從開發(fā)銷售向售后的服務(wù)鏈條延伸。
2、 布局金融業(yè)務(wù)，迎合地產(chǎn)金融化趨勢。
3、 發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，從傳統(tǒng)單一的住宅開發(fā)，探索在物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店、寫字樓等領(lǐng)域的創(chuàng)新模式，以及探索發(fā)展城市配套服務(wù)的智慧社區(qū)、公共服務(wù)（如教育、醫(yī)療地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等）。
（二） 美國房產(chǎn)企業(yè)的啟示與借鑒
如果說美國房地產(chǎn)的今天，可為中國地產(chǎn)行業(yè)的明天提供參照，我們希望通過分析美國市值排名居前列的房企及其業(yè)務(wù)類型，為中國房企提供一個多元的視角。
我們看到，美國市值排名前列的房企，包括從資產(chǎn)管理、金融服務(wù)、開發(fā)銷售到提供中介及咨詢等純服務(wù)的各類房企，其中，業(yè)務(wù)具體涉及零售、辦公、倉儲、物流、養(yǎng)老、公寓、公共服務(wù)等不同的細分領(lǐng)域，且市值最大、營收最高的房企并非是開發(fā)類的企業(yè)，充分顯示出房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到成熟階段后，行業(yè)鏈條足夠長、內(nèi)涵足夠豐富、品種足夠多元的特點。
展望未來，中國房企的轉(zhuǎn)型之路可能漫長、崎嶇、波折，但順應(yīng)趨勢、堅持到底，企業(yè)的明天會更加美好。