外企西進(jìn) 成都寫字樓量?jī)r(jià)齊漲
2012成都高端寫字樓發(fā)展報(bào)告發(fā)布
截至2011年，成都世界500強(qiáng)企業(yè)已達(dá)207家，其中境外企業(yè)160家，境內(nèi)企業(yè)47家；2012年2月，杜邦、德科、贏創(chuàng)創(chuàng)德固賽等3家世界500強(qiáng)企業(yè)、國(guó)際知名企業(yè)希馬克又進(jìn)駐成都。隨著成都經(jīng)濟(jì)、投資環(huán)境優(yōu)化，以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，大量國(guó)內(nèi)外企業(yè)對(duì)設(shè)在成都的分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行升級(jí)或追加投資，因此無(wú)論是在資本投入、企業(yè)規(guī)模及人員編制等方面都表現(xiàn)出較快擴(kuò)張，在一定程度上導(dǎo)致本年度甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)大宗租賃案例和大面積擴(kuò)租案例明顯增加，租賃客戶主要來(lái)自制造、能源、金融、專業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)等行業(yè)。
2012年上半年，成都甲級(jí)寫字樓的市場(chǎng)吸納狀況良好，但租戶態(tài)度依然謹(jǐn)慎，尤其是全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇未見明顯起色，部分跨國(guó)大型企業(yè)也有收縮規(guī)模的信號(hào)。不過相對(duì)于東部沿海地區(qū)，成都所處的西部區(qū)域仍具備將強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿?，尤其是成都目前正在加快發(fā)展的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不僅對(duì)高端寫字樓市場(chǎng)將直接提供支撐，同時(shí)也有助于改善本地經(jīng)濟(jì)環(huán)境。2012成都寫字樓區(qū)位品相
截至2012年1季度末，成都高端甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)體量已經(jīng)達(dá)到537萬(wàn)平米，而同時(shí)寫字樓市場(chǎng)也進(jìn)入租賃旺季，總體吸納量達(dá)293萬(wàn)平米，環(huán)比增加了40.81%。因?yàn)楸M管有新項(xiàng)目入市，市場(chǎng)整體空置率仍環(huán)比小幅下降1.28個(gè)百分點(diǎn)，至12.51%。
在傳統(tǒng)的中央商務(wù)區(qū)，甲級(jí)寫字樓體量達(dá)到了月300萬(wàn)平米，而得益于該區(qū)域活躍的租賃態(tài)勢(shì)，上半年市場(chǎng)整體空置率環(huán)比下降2.78%，至24.65%；區(qū)域平均租金保持穩(wěn)步上漲趨勢(shì)，各項(xiàng)目報(bào)表中，仁恒置地仍然處于領(lǐng)跑位置，一旁的康天科技大廈也有不俗表現(xiàn)。
人民南路沿線區(qū)域，因地鐵一號(hào)線和成熟商務(wù)配套，在高端寫字樓市場(chǎng)上具備強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力，而新入市的保利中心，則緩解了該區(qū)域接近滿租狀況，難以提升足夠空間滿足新近企業(yè)的進(jìn)駐，保證入住率穩(wěn)定和租金持續(xù)增長(zhǎng)。
在東大街區(qū)域，這里寫字樓的租金則表現(xiàn)為強(qiáng)勁增長(zhǎng)，上半年環(huán)比上漲3.23%，達(dá)到了160元/平方米/月，整體空置率環(huán)比下降3.00%。以時(shí)代1號(hào)為首的國(guó)際甲級(jí)寫字樓高標(biāo)準(zhǔn)的硬件配置和地鐵上蓋核心優(yōu)勢(shì)吸引著大量的投資客與優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，市場(chǎng)表現(xiàn)非常穩(wěn)定。而在國(guó)際城南，整個(gè)天府大道沿線的寫字樓新增量將達(dá)到168萬(wàn)平米，約占2012年寫字樓總供應(yīng)量的65%。量?jī)r(jià)齊升的同時(shí)，也存在供應(yīng)量“微胖”，而且絕大多數(shù)為散售項(xiàng)目，目前已顯現(xiàn)價(jià)格調(diào)整的跡象。
產(chǎn)品定位決定租金水平及入駐率
自去年第四季度甲級(jí)寫字樓平均租金達(dá)到歷史高位后，2012年上半年租金保持平穩(wěn)，僅環(huán)比微漲0.74%，為142.86元/平米/月。目前市場(chǎng)中近半數(shù)寫字樓的租金依然低于今年1季度平均租金，而新入市的如百揚(yáng)大廈、時(shí)代1號(hào)等寫字樓也需要半年的培育，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)整體租金的增速將繼續(xù)保持平穩(wěn)。
自2011年第三季度以來(lái)，因同質(zhì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)加劇、投資需求及信心下降、租金增長(zhǎng)曲線趨緩等多方因素疊加，高端寫字樓銷售市場(chǎng)將面臨越來(lái)越大的壓力。截至今年1季度，成都高端寫字樓投資回報(bào)率尚保持在7%至9%的高回報(bào)區(qū)間。
記者走訪觀察到，面對(duì)日益激烈的寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，寫字樓主要面對(duì)的就是如何提高租金水平和保持入駐率的問題。而決定項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵就是開發(fā)商在前期對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的研究是否精確，如這個(gè)寫字樓主要針對(duì)什么樣的使用者，客戶喜歡什么樣的物業(yè)，銷售上的定價(jià)策略價(jià)格是否能夠達(dá)到預(yù)期的水平。
在開發(fā)商注重產(chǎn)品定位的同時(shí)，整層銷售也成為今年寫字樓的趨勢(shì)，其實(shí)真正可以整層出售的寫字樓的品質(zhì)、開發(fā)商品牌、后期物業(yè)服務(wù)都要經(jīng)得起有實(shí)力的大公司、投資者的考驗(yàn)，同時(shí)，整層銷售不失為一種保品質(zhì)的好方式，至少能過濾很多沒有實(shí)力的小業(yè)主，避免未來(lái)物業(yè)在運(yùn)營(yíng)階段出現(xiàn)混亂。
2012預(yù)計(jì)空置率突破35%
據(jù)高緯環(huán)球最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年成都僅4棟甲級(jí)寫字樓，供應(yīng)面積約22萬(wàn)平米，2012年全年預(yù)計(jì)將有100萬(wàn)平米甲級(jí)寫字樓投放市場(chǎng)，如位于東大街的華潤(rùn)大廈、晶融匯、時(shí)代1號(hào)，位于人南沿線的來(lái)福士廣場(chǎng)、保利中心等，都是高品質(zhì)的寫字樓，2012年全年預(yù)計(jì)寫字樓存量約為2011年的兩倍，市場(chǎng)或面臨供過于求的挑戰(zhàn)。
高緯環(huán)球商務(wù)部董事長(zhǎng)王藝認(rèn)為，現(xiàn)在市場(chǎng)上的需求已經(jīng)有未來(lái)項(xiàng)目被吸納掉，如2013年即將入市的棕櫚泉國(guó)際會(huì)議中心部分寫字樓也已經(jīng)出售給哈爾濱銀行，2012年5月交房的中海國(guó)際中心一棟塔樓也有近70%的簽約率。高緯環(huán)球預(yù)計(jì)，2012年空置率有所上漲，甚至突破35%。