成都二手房交易將按評估價核定計稅 抑制投資
據(jù)“成都鏈家”市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，以當(dāng)前評估價100萬元，實(shí)際面積80平方米為例，如果屬于已滿5年，只需要繳納1%的契稅。以最低計稅價格計算，當(dāng)前繳稅以及相關(guān)手續(xù)費(fèi)用約為2270元-3390元，如若按照評估價計算，繳稅及手續(xù)費(fèi)共約10480元，最大相差約為7090元。但如若未滿5年，當(dāng)前繳稅約為14000元-22000元，7月1日之后繳稅約為77000元左右，最大差值高達(dá)約63000元左右。
成都商報(微博)記者近日從成都市地稅局獲悉，最遲在今年7月1日，成都市二手房交易全面啟動參考評估價系統(tǒng)計價征稅收。屆時，稅務(wù)部門將運(yùn)用房地產(chǎn)估價方法，得出當(dāng)?shù)囟址炕鶞?zhǔn)評估均值，然后用評估價對比納稅人申報的交易價，來判斷申報的交易價是否明顯偏低。如果申報價明顯偏低且無正當(dāng)理由的，則依據(jù)評估價來核定計稅價格。
現(xiàn)狀：
想少繳稅？
房屋中介“想辦法”
日前，記者來到成都市房地產(chǎn)交易中心附近的一家房屋中介機(jī)構(gòu)。房屋信息欄上，望江樓公園旁邊一套2010年的電梯公寓，90平方米，總價118萬元。記者詢問交易稅費(fèi)由誰給，中介說成都的行規(guī)是全部由買方繳納。各項(xiàng)稅中營業(yè)稅最高，稅率為成交價的5.6%，達(dá)6.6萬元。當(dāng)記者稱稅太高，老板笑著說：“我們會幫忙想辦法的，哪里會讓你繳那么多稅嘛?！倍?dāng)記者再詢問如何操作時，老板只警惕地說在備案的合同中把總價做下去，稅自然就少了，但前提是原來的房東要愿意。
在房地產(chǎn)交易中心辦稅大廳，一位自稱代辦產(chǎn)權(quán)過戶的女子告訴記者，代辦過戶收費(fèi)100元，只要交易價格比房屋指導(dǎo)價高就行。據(jù)了解，二手房交易中買賣雙方應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅包括契稅、營業(yè)稅及附加稅、個人所得稅和印花稅。而尷尬的是，如果成交價低于市場指導(dǎo)價，則按市場指導(dǎo)價核稅。
成都市應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡稱“領(lǐng)導(dǎo)小組”）辦公室主任尉國榮告訴記者，成都市城區(qū)房屋指導(dǎo)價格最早在2000年確定，而最近的一次調(diào)整在2007年，三環(huán)路外的指導(dǎo)價格為每平方米2300元，二、三環(huán)之間為2600元，一環(huán)路以內(nèi)的框架結(jié)構(gòu)房為每平方米3600元，別墅價格也僅為每平方米6500元?！斑@個指導(dǎo)價已經(jīng)偏離了真實(shí)的價格，這就給了一些人可乘之機(jī)?！?/P>
變化：
劃分19個評估區(qū)，
評估價每半年調(diào)整一次
尉國榮介紹，存量房交易即俗稱的二手房買賣。為了弄清二手房真實(shí)價格，小組將主城區(qū)住宅用房地產(chǎn)分為19個片區(qū)。記者注意到，這些區(qū)域基本以環(huán)線為骨架，在三環(huán)內(nèi)共有16個區(qū)域，河流、鐵路等對房屋價格影響較大的因素被明顯地標(biāo)注了出來。尉國榮告訴記者，劃分基本以房屋大致價格、房屋數(shù)量、總面積作為參考，但并不一定意味著那些區(qū)域的房價就一定高，只是為了在評估房屋價格時更為方便。他還透露，目前正在通過政府采購選擇約13家房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。評估價將根據(jù)市場情況及時調(diào)整，“原則上每半年調(diào)整一次，如果市場價格變化比較明顯，也可能縮短調(diào)整周期，確保評估價接近市場交易價?！蔽緡鴺s說。
其實(shí)，早從2010年7月起，溫江和都江堰(微博)就開始在全市范圍內(nèi)率先試點(diǎn)二手房評估計稅。以溫江區(qū)為例，從當(dāng)年7月1日到9月29日不到三個月時間，入庫稅款就達(dá)1270.78萬元，同比增長47.64%。而評估計稅每平方米增加了200元到1000元不等。而市地稅局統(tǒng)計，當(dāng)年下半年兩試點(diǎn)區(qū)域二手房平均計稅價格比正常時期增長了28%。
問題：
價格評高了？
四種途徑可解決
評稅系統(tǒng)為二手房交易戴上了“緊箍咒”，評估的價格低了，買賣雙方皆大歡喜，但如果評估的價格太高，有異議怎么辦？尉國榮介紹，如果納稅人覺得價格評得太高，可向房地產(chǎn)交易所在地區(qū)主管地稅局提出復(fù)核申請，地稅部門須派人進(jìn)行核查，看是否有正當(dāng)理由?！罢?dāng)理由可以是因?yàn)榧毙栌缅X，或者隔壁修了個垃圾站影響了房價等等，但必須要合理?！蔽緡鴺s說。
納稅人也可以委托具有二級以上資質(zhì)的價格認(rèn)證機(jī)構(gòu)進(jìn)行個案認(rèn)定，地稅部門將參考價格認(rèn)證機(jī)構(gòu)的認(rèn)定結(jié)果，確定房屋的交易計稅價格。納稅人也可以在領(lǐng)導(dǎo)小組指定的房地產(chǎn)價格認(rèn)證機(jī)構(gòu)對所交易的存量房進(jìn)行價值核定。地稅機(jī)關(guān)根據(jù)價格認(rèn)證機(jī)構(gòu)的認(rèn)定結(jié)果，確定計稅價格?！耙陨先齻€途徑都行不通的話，納稅人可以申請行政復(fù)議，對行政復(fù)議也不服的話，可以向人民法院起訴?！蔽緡鴺s說。不過領(lǐng)導(dǎo)小組專家組成員崔太平告訴記者，在評估房屋價值時，一般都會略低于實(shí)際價格，否則會造成行政成本的大量增加。
影響：
將抑制投資、
投機(jī)性購房
尉國榮認(rèn)為，由于以往在二手房交易中存在漏洞，助長了有的交易雙方及中介機(jī)構(gòu)編造陰陽合同偷稅、擾亂房地產(chǎn)市場，二手房地產(chǎn)評估計稅最直接的效果將是抑制投機(jī)、投資性購房行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。四川法濟(jì)律師事務(wù)所主任律師高永東告訴記者，按照備案合同效力大于其他合同的原則，簽訂陰陽合同時如果買方不按“高價合同”支付房款，打官司時對賣方很不利。對于該做法是否是在為房產(chǎn)稅征收作準(zhǔn)備，尉國榮表示“完全是兩件事情”，成都也未接到任何試點(diǎn)房產(chǎn)稅的通知。
記者采訪了多家二手房中介機(jī)構(gòu)，他們一致認(rèn)為，最近兩三個月二手房成交量已經(jīng)在回升，而受二手房評估計稅消息影響，接下來幾個月可能會出現(xiàn)二手房交易高峰。不過從長期來看，實(shí)現(xiàn)“一房一價”更有利于二手房交易健康發(fā)展。雖然在短期內(nèi)可能會出現(xiàn)一些影響，但影響不大。成都鏈家市場分析師成蕾認(rèn)為，由于不同房產(chǎn)受到稅費(fèi)調(diào)整的影響不盡相同，因此新的計稅方式只是對于二手房市場的部分房源交易存在影響，比如144平米以下、滿5年的房產(chǎn)稅費(fèi)增加較少。新的征稅政策在長久看來，將有助于促成成都二手房價繼續(xù)回落。（文中機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)僅供參考）
成都商報記者 杜娟
名詞解釋
“應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管”是指由稅務(wù)部門運(yùn)用房地產(chǎn)估價方法，得出當(dāng)?shù)卮媪糠炕鶞?zhǔn)評估均值，然后用評估值比對存量房交易時納稅人申報的交易價格，判斷所申報的交易價格是否明顯偏低。對申報價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，依據(jù)評估價值來核定計稅價格。