成都二手房交易將按評估價核定計稅 抑制投資
據(jù)“成都鏈家”市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，以當前評估價100萬元，實際面積80平方米為例，如果屬于已滿5年，只需要繳納1%的契稅。以最低計稅價格計算，當前繳稅以及相關手續(xù)費用約為2270元-3390元，如若按照評估價計算，繳稅及手續(xù)費共約10480元，最大相差約為7090元。但如若未滿5年，當前繳稅約為14000元-22000元，7月1日之后繳稅約為77000元左右，最大差值高達約63000元左右。
成都商報(微博)記者近日從成都市地稅局獲悉，最遲在今年7月1日，成都市二手房交易全面啟動參考評估價系統(tǒng)計價征稅收。屆時，稅務部門將運用房地產估價方法，得出當?shù)囟址炕鶞试u估均值，然后用評估價對比納稅人申報的交易價，來判斷申報的交易價是否明顯偏低。如果申報價明顯偏低且無正當理由的，則依據(jù)評估價來核定計稅價格。
現(xiàn)狀：
想少繳稅？
房屋中介“想辦法”
日前，記者來到成都市房地產交易中心附近的一家房屋中介機構。房屋信息欄上，望江樓公園旁邊一套2010年的電梯公寓，90平方米，總價118萬元。記者詢問交易稅費由誰給，中介說成都的行規(guī)是全部由買方繳納。各項稅中營業(yè)稅最高，稅率為成交價的5.6%，達6.6萬元。當記者稱稅太高，老板笑著說：“我們會幫忙想辦法的，哪里會讓你繳那么多稅嘛?！倍斢浾咴僭儐柸绾尾僮鲿r，老板只警惕地說在備案的合同中把總價做下去，稅自然就少了，但前提是原來的房東要愿意。
在房地產交易中心辦稅大廳，一位自稱代辦產權過戶的女子告訴記者，代辦過戶收費100元，只要交易價格比房屋指導價高就行。據(jù)了解，二手房交易中買賣雙方應繳納的各項稅包括契稅、營業(yè)稅及附加稅、個人所得稅和印花稅。而尷尬的是，如果成交價低于市場指導價，則按市場指導價核稅。
成都市應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作領導小組（以下簡稱“領導小組”）辦公室主任尉國榮告訴記者，成都市城區(qū)房屋指導價格最早在2000年確定，而最近的一次調整在2007年，三環(huán)路外的指導價格為每平方米2300元，二、三環(huán)之間為2600元，一環(huán)路以內的框架結構房為每平方米3600元，別墅價格也僅為每平方米6500元?！斑@個指導價已經偏離了真實的價格，這就給了一些人可乘之機。”
變化：
劃分19個評估區(qū)，
評估價每半年調整一次
尉國榮介紹，存量房交易即俗稱的二手房買賣。為了弄清二手房真實價格，小組將主城區(qū)住宅用房地產分為19個片區(qū)。記者注意到，這些區(qū)域基本以環(huán)線為骨架，在三環(huán)內共有16個區(qū)域，河流、鐵路等對房屋價格影響較大的因素被明顯地標注了出來。尉國榮告訴記者，劃分基本以房屋大致價格、房屋數(shù)量、總面積作為參考，但并不一定意味著那些區(qū)域的房價就一定高，只是為了在評估房屋價格時更為方便。他還透露，目前正在通過政府采購選擇約13家房地產評估機構。評估價將根據(jù)市場情況及時調整，“原則上每半年調整一次，如果市場價格變化比較明顯，也可能縮短調整周期，確保評估價接近市場交易價?！蔽緡鴺s說。
其實，早從2010年7月起，溫江和都江堰(微博)就開始在全市范圍內率先試點二手房評估計稅。以溫江區(qū)為例，從當年7月1日到9月29日不到三個月時間，入庫稅款就達1270.78萬元，同比增長47.64%。而評估計稅每平方米增加了200元到1000元不等。而市地稅局統(tǒng)計，當年下半年兩試點區(qū)域二手房平均計稅價格比正常時期增長了28%。
問題：
價格評高了？
四種途徑可解決
評稅系統(tǒng)為二手房交易戴上了“緊箍咒”，評估的價格低了，買賣雙方皆大歡喜，但如果評估的價格太高，有異議怎么辦？尉國榮介紹，如果納稅人覺得價格評得太高，可向房地產交易所在地區(qū)主管地稅局提出復核申請，地稅部門須派人進行核查，看是否有正當理由?！罢斃碛煽梢允且驗榧毙栌缅X，或者隔壁修了個垃圾站影響了房價等等，但必須要合理?！蔽緡鴺s說。
納稅人也可以委托具有二級以上資質的價格認證機構進行個案認定，地稅部門將參考價格認證機構的認定結果，確定房屋的交易計稅價格。納稅人也可以在領導小組指定的房地產價格認證機構對所交易的存量房進行價值核定。地稅機關根據(jù)價格認證機構的認定結果，確定計稅價格?！耙陨先齻€途徑都行不通的話，納稅人可以申請行政復議，對行政復議也不服的話，可以向人民法院起訴。”尉國榮說。不過領導小組專家組成員崔太平告訴記者，在評估房屋價值時，一般都會略低于實際價格，否則會造成行政成本的大量增加。
影響：
將抑制投資、
投機性購房
尉國榮認為，由于以往在二手房交易中存在漏洞，助長了有的交易雙方及中介機構編造陰陽合同偷稅、擾亂房地產市場，二手房地產評估計稅最直接的效果將是抑制投機、投資性購房行為，加強房地產市場的宏觀調控。四川法濟律師事務所主任律師高永東告訴記者，按照備案合同效力大于其他合同的原則，簽訂陰陽合同時如果買方不按“高價合同”支付房款，打官司時對賣方很不利。對于該做法是否是在為房產稅征收作準備，尉國榮表示“完全是兩件事情”，成都也未接到任何試點房產稅的通知。
記者采訪了多家二手房中介機構，他們一致認為，最近兩三個月二手房成交量已經在回升，而受二手房評估計稅消息影響，接下來幾個月可能會出現(xiàn)二手房交易高峰。不過從長期來看，實現(xiàn)“一房一價”更有利于二手房交易健康發(fā)展。雖然在短期內可能會出現(xiàn)一些影響，但影響不大。成都鏈家市場分析師成蕾認為，由于不同房產受到稅費調整的影響不盡相同，因此新的計稅方式只是對于二手房市場的部分房源交易存在影響，比如144平米以下、滿5年的房產稅費增加較少。新的征稅政策在長久看來，將有助于促成成都二手房價繼續(xù)回落。（文中機構數(shù)據(jù)僅供參考）
成都商報記者 杜娟
名詞解釋
“應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管”是指由稅務部門運用房地產估價方法，得出當?shù)卮媪糠炕鶞试u估均值，然后用評估值比對存量房交易時納稅人申報的交易價格，判斷所申報的交易價格是否明顯偏低。對申報價格明顯偏低且無正當理由的，依據(jù)評估價值來核定計稅價格。