開發(fā)商 ：漲價(jià)難 降價(jià)難 定價(jià)更難
3月不少項(xiàng)目打算推盤，然而，在推盤過程中，如何定價(jià)成為了困擾開發(fā)商的首要難題。是高是低？不妨看看現(xiàn)有市場(chǎng)中，在不同開發(fā)商的不同定價(jià)后，項(xiàng)目銷售的情況。
促銷增面積 暫不推新房
位于地鐵4號(hào)線棗園站向西不足1000米的北京城建·紅木林項(xiàng)目一直以贈(zèng)送面積多聞名于大興市場(chǎng)。但其20500元/平方米左右的銷售均價(jià)卻使得這個(gè)項(xiàng)目在后期銷售過程中遇到了巨大的阻力。2011年5月，該項(xiàng)目一期正式銷售，首期便售罄的成績(jī)使得該項(xiàng)目加緊了推盤計(jì)劃。然而，項(xiàng)目新一期的銷售情況，并沒之前兩期樂觀。
“目前，很多顧客沖著紅木林30多平方米的贈(zèng)送面積而來，而實(shí)際上戶型算上贈(zèng)送的面積，折算下來項(xiàng)目均價(jià)也就在17000元/平方米左右?！奔t木林市場(chǎng)部經(jīng)理李明龍表示，現(xiàn)在影響項(xiàng)目推新盤的影響因素有很多，但主要還是存貨量、需求量、市場(chǎng)現(xiàn)狀。“在目前一期銷售不暢的情況下，存貨量的富余也使得項(xiàng)目暫不會(huì)推出后期樓盤。”對(duì)于項(xiàng)目后期的定價(jià)，她表示，公司還在討論。
降價(jià)怕賠本 不降難競(jìng)爭(zhēng)
不僅大興區(qū)域，房山待售項(xiàng)目中國(guó)鐵建·原香漫谷也在定價(jià)方面有著相同的難題。位于房山城關(guān)地區(qū)，挨近房山老縣城的中國(guó)鐵建·原香漫谷處于房山良鄉(xiāng)與房山老城區(qū)之中，因此購(gòu)房人群的定位只能是被長(zhǎng)陽(yáng)、良鄉(xiāng)大學(xué)城區(qū)域的樓盤擠壓出的剛需人群。但隨著房山整體房?jī)r(jià)下行，項(xiàng)目與城區(qū)的房?jī)r(jià)差距再進(jìn)一步縮短。
“原香漫谷擬售價(jià)10000元/平方米。”原香漫谷項(xiàng)目副總劉春桃介紹，但現(xiàn)在在房山整體房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)明顯的情況下，原香漫谷與長(zhǎng)陽(yáng)的首開·熙悅山或良鄉(xiāng)的金地朗悅等項(xiàng)目的價(jià)格差距逐漸縮小。這使得一些購(gòu)房者在選擇上猶豫起來。
“原香漫谷位置略偏，若擬售價(jià)無明顯優(yōu)勢(shì)，銷售的困難可想而知?！彼瑫r(shí)表示，因?yàn)轫?xiàng)目拿地價(jià)格等問題的限制，目前項(xiàng)目?jī)r(jià)格的降價(jià)空間已很小。但考慮到未來銷售情況，最終的開盤價(jià)格一時(shí)難以確定。
降價(jià)遭維權(quán) 漲價(jià)一搶光
與北京城建·紅木林不同，領(lǐng)海·朗文世家成功通過定價(jià)，使項(xiàng)目銷售一空。2月29日，朗文世家推出14500元/平方米的房源并給出“2萬元抵12萬元”的優(yōu)惠活動(dòng)，這一價(jià)格使得其53套房在1天多點(diǎn)的時(shí)間內(nèi)便被認(rèn)購(gòu)一空，對(duì)于這樣的成績(jī)，朗文世家營(yíng)銷總監(jiān)溫立偉表示，定價(jià)的成功成為了此次項(xiàng)目銷售一空的主要因素。
去年11月項(xiàng)目降到均價(jià)13500元/平方米后，不少朗文世家的前期業(yè)主曾在項(xiàng)目售樓處進(jìn)行維權(quán)。但此次開盤朗文世家并未再次降價(jià)，轉(zhuǎn)而對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行售價(jià)進(jìn)行上漲，將價(jià)格上漲至14500元/平方米，這一漲價(jià)不但沒有引發(fā)業(yè)主“維權(quán)”，反而吸引了更多的購(gòu)房人。
溫立偉認(rèn)為：“朗文世家的定價(jià)主要還是根據(jù)市場(chǎng)的情況而變化，一定是比周邊項(xiàng)目要便宜，也是購(gòu)房人所能承受的價(jià)格。”他同時(shí)表示，不要更多地?fù)?dān)心降價(jià)所帶來的負(fù)面影響，畢竟降價(jià)只是現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境下的一個(gè)過程。按照大興區(qū)域未來的規(guī)劃，價(jià)格肯定還有較大的上漲空間。
對(duì)于項(xiàng)目后期的定價(jià)，溫立偉表示還會(huì)因市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整，但肯定在16000元/平方米左右。這一價(jià)格對(duì)于購(gòu)房人買漲不買跌的心理有著至關(guān)主要的影響。