地價(jià)全國性普降 開發(fā)商慎言抄底
冷清的土地交易大廳，不復(fù)往昔的熱鬧，流拍、底價(jià)成交成為土地市場的主旋律，伴隨而來的是地價(jià)全國性普降。 中投證券對2012年1月全國130個(gè)城市的土地成交樣本分析顯示，無論同比還是環(huán)比，130個(gè)城市的土地出讓金大幅減少約五成。而1月130個(gè)城市平均樓面地價(jià)為827元/平方米，環(huán)比跌29%，同比跌37%。 土地市場的持續(xù)冷清給地方政府帶來較大的財(cái)政壓力，地方政府試圖微調(diào)政策，繼續(xù)下調(diào)底價(jià)。而弱市之下，企業(yè)也失去了抄底的積極性。 浙江省昆侖置業(yè)董事長蔣傳良的想法則更具普遍性，“政策看似有所松動(dòng)，但真正的機(jī)會(huì)還沒有來?！?/P> 合肥信號(hào) 中投證券預(yù)計(jì)2012年一季度將延續(xù)土地降溫的態(tài)勢，待地價(jià)持續(xù)下調(diào)和樓市回暖后土地市場才有望打破此冷清格局。 “如今幾乎90%的房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型多元化，商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都不在打壓范圍內(nèi)，甚至有地方政策的支持?！敝袊康禺a(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰說。 安徽合肥近期就推出土地“優(yōu)惠”新政，重點(diǎn)鼓勵(lì)大型商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)。在合肥國土資源局官方網(wǎng)站上可以看到，2月1日合肥政府對外宣布正式實(shí)施《關(guān)于促進(jìn)存量商業(yè)用地升級(jí)改造提高土地利用效率的意見》、《關(guān)于盤活存量建設(shè)用地提高土地利用效率的意見》和《關(guān)于促進(jìn)工業(yè)用地集約利用的意見》（以下簡稱意見）。 最值得注意的，是三大新政中關(guān)于“地價(jià)優(yōu)惠”的相關(guān)說明。意見第五條指出，合肥規(guī)劃區(qū)內(nèi)鼓勵(lì)建設(shè)大型商業(yè)綜合體、五星級(jí)酒店，尤其對總投資在5億元以上項(xiàng)目，依據(jù)物業(yè)自行持有比例，給予五至七折優(yōu)惠。 地方政府招商引資的興趣依然不減，很多三、四線城市都希望招引大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，建城市綜合體，但幾乎所有的企業(yè)都吸取了綠城的教訓(xùn)。據(jù)萬達(dá)高層透露，萬達(dá)董事長王健林指示，萬達(dá)的周轉(zhuǎn)速度足夠快，一座萬達(dá)廣場從拿地到開業(yè)在18個(gè)月左右時(shí)間，不需要大量儲(chǔ)地增加企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。 在商業(yè)用地的開發(fā)上，開發(fā)商比地方政府更加強(qiáng)勢。另據(jù)了解，溫州有關(guān)部門曾找過部分開發(fā)商，準(zhǔn)備給他們優(yōu)惠價(jià)格，希望開發(fā)商拿地，但開發(fā)商均無興趣，也無資金實(shí)力，甚至有的開發(fā)商萌生退地念頭。 無力抄底 陳云峰在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前各個(gè)城市流拍的土地很多，開發(fā)商拿地不積極，一是沒錢拿地，二是對走勢看不清楚，不敢拿地。實(shí)際上，現(xiàn)在是拿地的好時(shí)機(jī)?！胺康禺a(chǎn)兩到三年為一個(gè)周期。如果現(xiàn)在淡季拿地，經(jīng)過一年半的開發(fā)時(shí)間上市后，正好趕上旺季。”陳云峰說。 但即使認(rèn)識(shí)到了規(guī)律，開發(fā)商也未必敢下手。蔣傳良認(rèn)為，機(jī)會(huì)時(shí)刻都存在，眼下保生存還是第一位。蔣傳良十分關(guān)注龍頭萬科的一舉一動(dòng)。他認(rèn)為，像萬科這樣的企業(yè)在三四線城市大舉拿地的時(shí)候，市場才真的可能回暖了。 海通證券提供的數(shù)據(jù)顯示，萬科2011年儲(chǔ)備項(xiàng)目累計(jì)權(quán)益建面在1147.13萬平方米，略低于公司過去三年平均土地儲(chǔ)備面積1213.49萬平方米，較2010年減少48.2%。公司2011年儲(chǔ)備項(xiàng)目平均地價(jià)在2577元每平方米，較2010年回落7.63%。 從項(xiàng)目儲(chǔ)備的時(shí)間分布看，萬科2007年之前主要集中在一線城市進(jìn)行土地儲(chǔ)備，2008年開始公司二線城市土地儲(chǔ)備力度逐年加大。目前主戰(zhàn)場集中在二線城市，對三線城市有所取舍。 處于中型規(guī)模的首開股份（600376.SH），2011年年底，曾斥資超過12億元，在蘇州、沈陽、北京各拿下一宗地塊，占地面積達(dá)74萬平方米。首開高層向本報(bào)記者表示，公司所拿的地塊，價(jià)格都相對較低。企業(yè)很難判斷何時(shí)是市場的最底部，與其去賭政策、賭市場，不如按照正常的節(jié)奏來開發(fā)。 據(jù)陳云峰觀察，現(xiàn)在仍活躍在土地市場上的多為有資金實(shí)力的龍頭企業(yè)，如招商地產(chǎn)（000024.SZ）、方興地產(chǎn)（00817.HK）等。從北京土地市場最近成交的情況來看，前幾年無力跟大企業(yè)拼爭的本土小型企業(yè)，是拿地的主流群體。 | ||