房屋買(mǎi)受人與抵押權(quán)人權(quán)利沖突及其法律救濟(jì)
2011-12-30 00:00:00 《中國(guó)房地產(chǎn)》
關(guān)于一房二賣(mài)的法律規(guī)制，理論和實(shí)務(wù)上的探討很多，在此不擬詳敘。本文討論的情形是，房屋所有人以其出賣(mài)后的房屋再行設(shè)置抵押，買(mǎi)受人的權(quán)利如何維護(hù)。例如某甲有面積100平方米的商品房一處，于2010年11月以每平方米 5000元的價(jià)格出賣(mài)于某乙，并已受領(lǐng)乙支付的購(gòu)房款20萬(wàn)元，約定于2010年12月31日之前辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，余款于辦畢房屋轉(zhuǎn)移登記時(shí)付清，復(fù)于2010年12月10日以該商品房作為抵押，向丙貸款20萬(wàn)元，并即辦理抵押權(quán)登記。買(mǎi)受人知道后訴至人民法院，要求確認(rèn)其具有該房屋的所有權(quán)，并請(qǐng)求出賣(mài)人協(xié)助辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記。
就上述情形，出賣(mài)人、買(mǎi)受人及抵押權(quán)人之間的法律關(guān)系如何?買(mǎi)受人和抵押權(quán)人的權(quán)利沖突如何解決?買(mǎi)受人可以主張何種權(quán)利以實(shí)現(xiàn)救濟(jì)?
一、出賣(mài)人、買(mǎi)受人及抵押權(quán)人之間的法律關(guān)系
上述案例涉及房屋所有人、買(mǎi)受人及抵押權(quán)人三個(gè)主體之間的兩面關(guān)系，故而首應(yīng)厘清者，系三者之間的法律關(guān)系及其性質(zhì)。
1．出賣(mài)人和買(mǎi)受人之間的法律關(guān)系
出賣(mài)人和買(mǎi)受人之間發(fā)生房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，涉及到債權(quán)和物權(quán)行為，債權(quán)行為是當(dāng)事人之間訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，物權(quán)行為是當(dāng)事人之間轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的法律行為?！段餀?quán)法》第15條規(guī)定，“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定外或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效：未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力”。該條明確了合同的效力與物權(quán)效力的區(qū)別，當(dāng)事人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同如果符合法律規(guī)定的生效要件，即發(fā)生合同的效力，但如果要發(fā)生物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅則須登記始發(fā)生效力。在房屋所有人將房屋出售給買(mǎi)受人后未辦理登記的情況下，出賣(mài)人和買(mǎi)受人之間僅發(fā)生債權(quán)的效力，房屋的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。就本文所舉案例，甲與乙之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同自訂立時(shí)起成立生效，乙取得請(qǐng)求甲交付房屋并轉(zhuǎn)移所有權(quán)之債權(quán)，惟房屋買(mǎi)賣(mài)未予辦理轉(zhuǎn)移登記，乙尚未取得該房屋的所有權(quán)。
2．出賣(mài)人(抵押人)和抵押權(quán)人之間的法律關(guān)系
房屋抵押，須訂立書(shū)面的抵押合同，并經(jīng)登記設(shè)定抵押權(quán)。在本文所舉案例中，所有人甲雖然將其房屋出售給買(mǎi)受人乙，但未辦理房屋轉(zhuǎn)移登記之前，房屋所有權(quán)尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移，甲仍然是該房屋的所有權(quán)人，是故，甲復(fù)將其已出售的房屋上設(shè)置抵押權(quán)，是在自己所有之不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)置抵押權(quán)，按照最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第47條規(guī)定，其行為是合法有效的，抵押權(quán)人丙依法享有抵押權(quán)。有疑問(wèn)者，系該已經(jīng)出售的房屋是否屬于《物權(quán)法》第184條規(guī)定禁止抵押盱(所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)”?《物權(quán)法》第6條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記”；第9條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。從上面的法律規(guī)定不難看出，物權(quán)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依法通過(guò)一定的方式進(jìn)行公示，賦予其權(quán)利外觀，這是所謂物權(quán)公示原則的要求。不動(dòng)產(chǎn)采取登記的公示方法具有公信力。所謂的公信力，是指依法登記于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的權(quán)利具有絕對(duì)效力，當(dāng)事人信賴(lài)登記簿上的物權(quán)并進(jìn)行交易的依法受到法律的保護(hù)，至于登記簿—亡記載的權(quán)利是否存在或者是否真實(shí)均在所不問(wèn)，該房屋不屬于上述“所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)”。
二、買(mǎi)受人與抵押權(quán)人之間的權(quán)利沖突
房屋所有人、買(mǎi)受人和抵押權(quán)人之間的法律關(guān)系已如上述，如果各方當(dāng)事人之間的權(quán)利均屬成立并生效，在同一房屋上產(chǎn)生了兩個(gè)性質(zhì)不同的權(quán)利，一個(gè)是房屋買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人協(xié)助進(jìn)行登記以轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，一個(gè)是抵押權(quán)人享有的以該爭(zhēng)議房屋保證其債權(quán)得以?xún)?yōu)先受償?shù)膿?dān)保物權(quán)。兩個(gè)權(quán)利同時(shí)存在于同一標(biāo)的物上，就產(chǎn)生了所謂的權(quán)利沖突，即具有合法性、正當(dāng)性的多個(gè)權(quán)利之間發(fā)生的沖突。權(quán)利沖突是存在同一個(gè)標(biāo)的物上兩個(gè)或以上的合法正當(dāng)?shù)臋?quán)利之間發(fā)生的何者為先、相互沖突的法律現(xiàn)象，發(fā)生權(quán)利沖突，須依照規(guī)則確定何者為先，即何種權(quán)利應(yīng)優(yōu)先受到法律保護(hù)的問(wèn)題。按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原理，如果在同一個(gè)標(biāo)的物上既存在債權(quán)，也存在物權(quán)，無(wú)論債權(quán)和物權(quán)成立時(shí)伺的前后，物權(quán)都有優(yōu)先于債權(quán)實(shí)現(xiàn)的效力。倘若出賣(mài)人未履行對(duì)抵押權(quán)人的到期債務(wù)，抵押權(quán)人提出實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)以清償其到期債權(quán)時(shí)，得就該房屋拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款優(yōu)先受償，而買(mǎi)受人對(duì)出賣(mài)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)順位只能在抵押權(quán)人之后。進(jìn)言之，如果此時(shí)出賣(mài)人別無(wú)資產(chǎn)又負(fù)有多重債務(wù)時(shí)，買(mǎi)受人只能與其他債權(quán)人以同等地位受償。
那么，在本文所舉案例中，如何兼顧買(mǎi)受人與抵押權(quán)人的利益，妥善解決各權(quán)利之間的沖突，可分兩種情況討論。其一是清償該抵押權(quán)擔(dān)保之債務(wù)，房屋所有人協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記，由買(mǎi)受人取得該房屋的所有權(quán)；其二是房屋上的抵押權(quán)無(wú)法消滅，或出于抵押權(quán)人之不同意以及所有人無(wú)力清償該債務(wù)，或出于買(mǎi)受人不愿代替所有權(quán)人清償債務(wù)，此時(shí)房屋所有人構(gòu)成履行不能，買(mǎi)受人不能取得該房屋的所有權(quán)，也不能請(qǐng)求所有人履行協(xié)助辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記。
1．買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)
《物權(quán)法》第191條規(guī)定，“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”。按照本條的規(guī)定，如果抵押權(quán)設(shè)定在先，其后未經(jīng)抵押權(quán)人同意，所有人不得再將該抵押物轉(zhuǎn)讓?zhuān)駝t無(wú)效；然則，如果債權(quán)設(shè)定在先，其成立時(shí)標(biāo)的物尚未抵押，則該債權(quán)依法生效，若要轉(zhuǎn)移所有權(quán)，須清除該標(biāo)的物上的負(fù)擔(dān)。其進(jìn)路有二：其一，房屋所有人征得抵押權(quán)人的同意，將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)；其二，買(mǎi)受人代替房屋所有人清償債務(wù)以消滅抵押權(quán)，此時(shí)無(wú)須征得抵押權(quán)人的同意。就本案情形，甲得征得丙的同意以出賣(mài)房屋受領(lǐng)的20萬(wàn)元向丙提前清償債務(wù)，然后再依約定轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)給乙，但一般情況下甲之所以對(duì)房屋設(shè)定抵押權(quán)向丙借款，通常是迫于資金壓力，且作為抵押權(quán)人的丙未必會(huì)同意，故而，也可由乙代甲清償對(duì)丙之債務(wù)消滅該房屋上的抵押權(quán)，然后按照約定辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記。
2．買(mǎi)受人不能取得房屋所有權(quán)
如果未能征得抵押權(quán)人的同意或者房屋買(mǎi)受人不愿意代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)時(shí)，對(duì)出賣(mài)人而言，無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記，亦即無(wú)法履行出賣(mài)人對(duì)買(mǎi)受人基于房屋買(mǎi)賣(mài)合同負(fù)有的轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的義務(wù)，構(gòu)成履行不能。所謂的履行不能，是依社會(huì)觀念其履行已屬不能，或者實(shí)現(xiàn)履行的內(nèi)容為不能，包括法律上的不能，也包括事實(shí)上的不能。履行不能按其類(lèi)型，可分為四種情形，即自始客觀不能、自始主觀不能、嗣后客觀不能和嗣后主觀不能四種。自始不能和嗣后不能的履行不能以其發(fā)生于合同訂立前后作為分界，發(fā)生于合同訂立之前的為自始不能，發(fā)生于合同訂立之后的為嗣后不能；而主觀不能和客觀不能判斷的標(biāo)準(zhǔn)系依負(fù)有給付義務(wù)之人的范圍，舉凡任何人均無(wú)法完成該履行義務(wù)的為客觀不能，否則為主觀不能。在本案，出賣(mài)人履行不能發(fā)生于合同訂立之后，屬嗣后不能；又負(fù)擔(dān)有抵押的商品房如未征得抵押權(quán)人之同意并以轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者買(mǎi)受人不愿代為清償債務(wù)以消滅抵押權(quán)時(shí)，不得轉(zhuǎn)移登記，故對(duì)任何人而言，履行該不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記均為不能，屬客觀不能。嗣后不能并不影響合同的成立和生效，因?yàn)槁男胁荒艿氖掠砂l(fā)生在合同訂立和生效之后，在合同訂立之時(shí)該不能的事由尚不存在，故只可能存在發(fā)生債務(wù)不履行之損害賠償責(zé)任。嗣后履行不能的按其情形可分為四類(lèi)，即因可歸責(zé)于債務(wù)人的事由致履行不能；因可歸責(zé)于債權(quán)人的事由致履行不能；因可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人致履行不能；因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人致履行不能。在履行不能，除因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人致履行不能的情形，均涉及到違約或負(fù)責(zé)問(wèn)題。房屋所有人將其已經(jīng)出售尚未辦理登記的房屋設(shè)定抵押時(shí)，在未能得到抵押權(quán)人的同意并消滅抵押權(quán)時(shí)，對(duì)房屋買(mǎi)受人已構(gòu)成履行不能，該履行不能顯屬因可歸責(zé)于債務(wù)人的事由致履行不能，故債務(wù)人應(yīng)承擔(dān)債務(wù)不履行的違約責(zé)任，但原債務(wù)的履行義務(wù)被免除，因?yàn)榉刹粡?qiáng)制不能之行為。
三、買(mǎi)受人不能取得房屋所有權(quán)時(shí)的法律救濟(jì)
買(mǎi)受人無(wú)法取得該房屋的所有權(quán)屬于嗣后客觀履行不能，該履行不能是由于出賣(mài)人在房屋買(mǎi)賣(mài)合同訂立后又將該房屋抵押于第三人所致，出賣(mài)人的原債務(wù)約定的義務(wù)雖然得以免除，但應(yīng)承擔(dān)債務(wù)不履行的違約責(zé)任。買(mǎi)受人此時(shí)既可不解除合同而請(qǐng)求出賣(mài)人損害賠償，也可解除合同并請(qǐng)求賠償損失，具有選擇權(quán)。
1．買(mǎi)受人可以選擇不解除合同，而向出賣(mài)人請(qǐng)求損害賠償
買(mǎi)受人的損害賠償請(qǐng)求權(quán)是請(qǐng)求出賣(mài)人交付不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)的替代請(qǐng)求權(quán)，因?yàn)楹贤瓉?lái)約定之債，也即原有的債權(quán)此時(shí)已經(jīng)轉(zhuǎn)化為損害賠償之債，但原有債權(quán)并不因該轉(zhuǎn)化而消滅，而是作為損害賠償之債的基礎(chǔ)存在。至于其賠償?shù)姆秶瑧?yīng)以履行利益為標(biāo)準(zhǔn)。所謂履行利益，是指因該合同有效成立所應(yīng)獲得的利益，其賠償?shù)慕Y(jié)果應(yīng)達(dá)到合同履行后所應(yīng)達(dá)到的利益狀態(tài)。出賣(mài)人所應(yīng)承擔(dān)的損害賠償?shù)姆秶瑧?yīng)以該房屋的時(shí)價(jià)而非房屋買(mǎi)賣(mài)合同訂立時(shí)的價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，房屋在買(mǎi)賣(mài)合同訂立后買(mǎi)受人提出請(qǐng)求之前的增值，也應(yīng)予以賠償。但應(yīng)當(dāng)注意的是，損害賠償請(qǐng)求權(quán)是不以合同解除為前提的，買(mǎi)受人獲得該損害賠償須相應(yīng)支付對(duì)價(jià)，故而出賣(mài)人在商品房合同訂立時(shí)受領(lǐng)的房款無(wú)須返還。在本案，乙可不解除與甲之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，直接請(qǐng)求因甲違約造成的損害賠償。
2．買(mǎi)受人也可以選擇解除合同，并請(qǐng)求賠償損失
債權(quán)人行使解除權(quán)，合同即自始不發(fā)生法律效力，債務(wù)人應(yīng)返還因合同解除所受領(lǐng)的利益。根據(jù)《合同法》第97條的規(guī)定，“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失”。也就是說(shuō)，合同的解除并不影響當(dāng)事人提出請(qǐng)求賠償損失的權(quán)利。在本案，如買(mǎi)受人行使解除權(quán)，首先可請(qǐng)求出賣(mài)人返還購(gòu)房款及其利息，同時(shí)并可要求其賠償損失，但應(yīng)適用損益相抵，扣除因合同無(wú)效所獲利益，此時(shí)的損失，是信賴(lài)?yán)娴膿p失。所謂的信賴(lài)?yán)妫侵府?dāng)事人相信法律行為有效成立，而因某種事實(shí)的發(fā)生，該法律行為不成立或無(wú)效而發(fā)生的損失。具體來(lái)說(shuō)，損失賠償?shù)姆秶ㄙI(mǎi)受人為訂立合同所支出的必要的費(fèi)用，如為購(gòu)買(mǎi)房屋而支出的考察費(fèi)用等；買(mǎi)受人相信能夠取得所有權(quán)而支出的必要費(fèi)用，如為房屋裝修所預(yù)定的裝修材料的支出等；買(mǎi)受人因解決房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛所支出的必要費(fèi)用等。