住房綠皮書：房地產(chǎn)市場或“軟著陸”
2011-12-10 00:00:00 上海證券報(bào)
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房地產(chǎn)市場或“軟著陸”
中國社科院9日在京發(fā)布《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報(bào)告（2011～2012）》。綠皮書認(rèn)為，由于調(diào)控效果顯著，房地產(chǎn)市場或會(huì)“軟著陸”。
專家指出，目前房地產(chǎn)市場回落和下調(diào)，不是市場機(jī)制內(nèi)生的，主要是通過限貸、限購、限價(jià)等高壓政策手段實(shí)現(xiàn)，基礎(chǔ)并不牢固。為此，2012年將繼續(xù)堅(jiān)持從嚴(yán)調(diào)控不動(dòng)搖，防止報(bào)復(fù)性反彈。另一方面，建立房地產(chǎn)調(diào)控的應(yīng)急機(jī)制，做好房價(jià)下降應(yīng)對預(yù)案和應(yīng)急機(jī)制，避免房地產(chǎn)市場“硬著陸”。
房價(jià)穩(wěn)中有降趨于理性回歸
綠皮書表示，住房市場政策持續(xù)加碼各方漸進(jìn)調(diào)整，價(jià)格穩(wěn)中有降趨于理性回歸。
綠皮書表示，為抑制投機(jī)投資需求，促進(jìn)商品住宅價(jià)格的理性回歸，在各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策紛紛落實(shí)的背景下，2010至2011年，全國的商品住宅市場呈現(xiàn)不同的狀況。統(tǒng)計(jì)表明，中國一線城市的房價(jià)首次出現(xiàn)停漲，下行通道已經(jīng)打開，而二、三線城市房價(jià)雖一度漲幅過大，但隨著銷量逐月萎縮，整體性下降在所難免。
明年三季度或現(xiàn)大范圍降價(jià)
綠皮書預(yù)測，2012年一季度，一線城市絕對價(jià)格下降的態(tài)勢將持續(xù)，但是降幅不會(huì)很大，試探性降價(jià)、權(quán)衡降價(jià)可能是市場主導(dǎo)，價(jià)格拐點(diǎn)很可能在第一季度顯現(xiàn)。
到二季度，整體性降價(jià)幅度有限。綠皮書預(yù)計(jì)，開發(fā)企業(yè)會(huì)加大推盤力度，新盤定價(jià)更趨合理，老盤降價(jià)的幅度將更大，絕對價(jià)格下降的范圍呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢。
“真正的降價(jià)是在第三季度，降價(jià)范圍會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，降價(jià)幅度會(huì)更深。不過這一降價(jià)有一個(gè)前提，就是信貸資金不能滿足需求，上半年銷售遠(yuǎn)低于預(yù)期。”社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說。
“在不出現(xiàn)重大外部因素沖擊的情況下，只要政策得當(dāng)，住房市場的調(diào)整趨向"軟著陸"”倪鵬飛說。
警惕兩大極端風(fēng)險(xiǎn)
綠皮書同時(shí)指出，理性回歸中的住房市場，面臨著報(bào)復(fù)性反彈和暴跌兩大風(fēng)險(xiǎn)。
倪鵬飛表示，一方面，如果基于宏觀經(jīng)濟(jì)下行和金融風(fēng)險(xiǎn)壓力考慮，放松調(diào)控，房地產(chǎn)市場有報(bào)復(fù)性反彈的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，房價(jià)出現(xiàn)下降拐點(diǎn)或市場預(yù)期發(fā)生改變，將對中國的經(jīng)濟(jì)會(huì)造成很大影響。
值得注意的是，“政府可以推出的有關(guān)住房政策的兩大著力點(diǎn)，一是保障性住房，二是房產(chǎn)稅改革，但這兩個(gè)著力點(diǎn)的機(jī)制并不十分完善?！鄙缈圃贺?cái)貿(mào)所所長高培勇說。
他指出，目前保障性住房的建設(shè)不僅面臨資金的供給問題，也面臨組織實(shí)施建成之后的日常管理以及其他方面的事情。房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)在上海和重慶兩個(gè)地方，目前兩地取得的經(jīng)驗(yàn)還沒到能向全國推廣的地步。這些都使得房地產(chǎn)市場充滿變數(shù)。
從嚴(yán)調(diào)控兼有差別靈活
倪鵬飛表示，2012年房地產(chǎn)市場調(diào)控，應(yīng)該堅(jiān)持“持續(xù)、穩(wěn)定、差別和靈活”的原則，目標(biāo)著眼于回歸理性、健康發(fā)展。
而綠皮書也給出四點(diǎn)政策建議：一是繼續(xù)堅(jiān)持從嚴(yán)調(diào)控不動(dòng)搖，完善調(diào)控行政措施，防止報(bào)復(fù)性反彈；二是建立房地產(chǎn)調(diào)控的應(yīng)急機(jī)制，做好房價(jià)下降應(yīng)對預(yù)案和應(yīng)急機(jī)制，避免房地產(chǎn)市場“硬著陸”；三是探索實(shí)施康居工程，重點(diǎn)解決中等收入家庭的住房，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長；四是著手研究和實(shí)施深化住房制度的綜合配套改革，建立適應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的配套機(jī)制。