存款準(zhǔn)備金率下調(diào) 4000億資金與樓市毫無關(guān)系
本月5日晚，萬科發(fā)布11月份銷售公告，數(shù)據(jù)顯示，萬科11月實(shí)現(xiàn)銷售面積73.8萬平方米，銷售金額82.9億元。盡管今年前11個(gè)月，萬科累計(jì)銷售金額達(dá)1157.2億元，超過萬科去年全年的銷售金額。但11月的銷售面積環(huán)比下降27%，銷售金額環(huán)比下降20%，這已是萬科銷售自今年8月份以來連續(xù)四個(gè)月環(huán)比下降。
一直以產(chǎn)品適銷對(duì)路而實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)的萬科，現(xiàn)在想快也快不起來了，其他開發(fā)商的情況同樣好不到哪去。在一次發(fā)布會(huì)上，招商地產(chǎn)董秘劉寧也訴苦說，在一些區(qū)域，就算降價(jià)成交量也沒有反彈，甚至更低。同樣因?yàn)殇N售不暢，2010年曾一度宣稱銷售破千億元的綠城集團(tuán)，已經(jīng)深陷“被破產(chǎn)”的邊緣。上周，雖有政策面上的央行下調(diào)準(zhǔn)備金率的實(shí)質(zhì)性利好，預(yù)計(jì)可釋放近4000億元的資金，但業(yè)內(nèi)專家指出，這對(duì)于樓市的減壓作用相當(dāng)有限。
成交萎縮速度有加快之勢(shì)
去年銷售額位于中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)前三甲的綠地集團(tuán)，早已嗅到了調(diào)控壓力下的風(fēng)險(xiǎn)。今年6月，綠地集團(tuán)已開始促銷行動(dòng)，然而，銷售業(yè)績(jī)并沒有大幅上升。綠地董事長(zhǎng)張玉良提供了這樣一組數(shù)據(jù)：第一輪促銷，降幅在10%左右，銷售量能夠維持不比上月低。到了第二輪促銷，降幅在20%-30%之間，可是10月份的銷售量反而低于9月份。張玉良說：“因?yàn)殇N售不好，7月份我們就很少拿地，10月份開始明確不再拿地?！?/P>
同樣，萬科公布的月報(bào)也顯示，在一系列調(diào)控措施影響下，萬科銷售額自8月份開始出現(xiàn)下降，8月至10月銷售額分別同比下滑12.6%、12%和33%，銷售面積在9月和10月分別同比萎縮4.9%和23%，9月份以來出現(xiàn)成交面積和成交金額雙降局面。萬科董秘譚華杰表示，銷售金額增速下降與限貸政策的執(zhí)行不無關(guān)系，近幾個(gè)月商業(yè)銀行普遍提高了首次置業(yè)的首付成數(shù)，部分城市的一些銀行甚至停止發(fā)放購(gòu)房商業(yè)貸款，“特別是9月份之后，首次置業(yè)者獲得貸款的難度明顯上升，類似萬科這種面向普通購(gòu)房家庭、以滿足基本自住需求為主的企業(yè)受影響較大”。
存貨壓力及負(fù)債壓力齊增
成交量大幅下跌的直接后果就是存貨量的快速增加，由于產(chǎn)品積壓，又給普遍依賴金融杠桿的地產(chǎn)商帶來了負(fù)債壓力。隨著樓市嚴(yán)冬的持續(xù)，業(yè)績(jī)不錯(cuò)的大型房企自身也面臨庫(kù)存、負(fù)債雙雙上升的狀況。劉寧介紹：“今年年末我們的庫(kù)存出現(xiàn)歷史新高，接近400多億元的貨值。截至第三季度，總資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到66.9%，是公司歷史上首次超過65%的水平。如果市場(chǎng)的情況沒有什么變化，未來銷售的壓力是巨大的?！?/P>
國(guó)內(nèi)上市的房地產(chǎn)企業(yè)三季報(bào)顯示，在資產(chǎn)負(fù)債率由高到低排名前20位的企業(yè)中，第一名為目前依舊處于停牌狀態(tài)的ST興業(yè)，其資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)968.7%；第二名ST園城，資產(chǎn)負(fù)債率亦超過100%，達(dá)到109.95%。從數(shù)據(jù)上看，這兩家企業(yè)已經(jīng)資不抵債。以土地?cái)U(kuò)張見長(zhǎng)的龍頭企業(yè)也位列榜中。其中，保利地產(chǎn)的負(fù)債率也高達(dá)80.74%，萬科A的資產(chǎn)負(fù)債率為78.97%，排名在前20位。而在港上市的內(nèi)地房企，新城市的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)4035.68%。
下調(diào)準(zhǔn)備金率難解資金之渴
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是典型的政策市，成交大跌，存貨大增，負(fù)債大升，這一切都被認(rèn)為是政策惹的禍。上周，央行突然宣布下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，預(yù)計(jì)可釋放近4000億元的資金，這一時(shí)隔三年的動(dòng)作讓近期乏善可陳的市場(chǎng)為之一振，有發(fā)展商將之形象地比喻為“進(jìn)補(bǔ)”。
不過，相對(duì)一些業(yè)內(nèi)人士的樂觀，更多的專業(yè)人士分析認(rèn)為，政府此舉絕非為“滋潤(rùn)”房地產(chǎn)業(yè)而來，對(duì)地產(chǎn)商的資金緩解作用相當(dāng)有限。房地產(chǎn)專家韓世同接受羊城晚報(bào)記者采訪時(shí)指出，此次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率主要是國(guó)家金融機(jī)構(gòu)為防止熱錢外流，希望通過金融杠桿來調(diào)控中國(guó)目前的整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，它的作用是多方面的，而不是單獨(dú)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)推出的金融調(diào)控政策。有銀行業(yè)負(fù)責(zé)人更明確指出，金融機(jī)構(gòu)未來將會(huì)有更寬松的信貸環(huán)境，但并不等于對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)有所放緩。