2009成都樓市十大地王 最高房?jī)r(jià)15328元/㎡
預(yù)測(cè)房?jī)r(jià),先看地價(jià)。
2010年的房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎?從本期排行榜的數(shù)據(jù)來(lái)看,很難找到下行的理由。
就像面粉決定面包的價(jià)格一樣,從某種程度上說,地價(jià)的高低決定了房?jī)r(jià)的高低。“樓市月有地王出,各領(lǐng)風(fēng)騷數(shù)十天”,回顧2009年的土地市場(chǎng),“漲價(jià)”是其主旋律。
火爆的樓市讓一塊塊土地變成了高產(chǎn)的“搖錢樹”,哪怕地價(jià)不斷高企,開發(fā)商也心甘情愿地當(dāng)“地奴” 。縱觀2009年成都的土地市場(chǎng),從年初的謹(jǐn)慎試探,到年末的全面爆發(fā),單價(jià)前十的地塊無(wú)一例外在下半年宣告誕生,尤以12月最為壯觀,共占了6席。關(guān)于“地王”的話題已被人們說的太濫,關(guān)于數(shù)字的計(jì)算也讓人有些疲倦——但無(wú)論開發(fā)商還是買房人,對(duì)于這一串?dāng)?shù)字都保持著高度的神經(jīng)敏感性。唯一的差別,是雙方分列在數(shù)字的兩端,上演著相互拉扯的劇情。站在客觀的角度,我們冷靜分析這些單價(jià)“地王”誕生的緣由,更重要的是,從這些地王的樓面地價(jià)中,我們更能看到2010年樓市的價(jià)格風(fēng)向。
一個(gè)普遍的公式是:房?jī)r(jià)=樓面地價(jià)+建安成本+其他費(fèi)用+稅費(fèi)+利潤(rùn),前兩項(xiàng),占開發(fā)商總成本的70%以上。在成都,電梯住宅的建安成本在2200元/平方米到2400元/平方米左右 (論壇 新聞)。這樣一來(lái),有了樓面地價(jià),買房人就可大略了解整個(gè)房?jī)r(jià)的情況。新年伊始,我們將09年每一宗土地的拍賣情況都一一梳理,再奉上成交單價(jià)上千萬(wàn)的地塊排名,樓市將吹什么樣的風(fēng),大家心里都有個(gè)譜。
去年最高樓面地價(jià)8700元
自2008年5月地震后的停擺到7月22日試探性推出震后第一宗商業(yè)、住宅混合地塊,到2009年5月謹(jǐn)慎推出小批量住宅地塊,再到下半年密集推出城鎮(zhèn)混合住宅地塊,成都土地市場(chǎng)已全面回暖。15個(gè)成交單價(jià)過千萬(wàn)的上榜地塊,也各有各的傳說。
2009成都十大單價(jià)千萬(wàn)“地王”
俗話說,地價(jià)是樓市的晴雨表——競(jìng)價(jià)N個(gè)回合,價(jià)格不斷攀高?；仡檮倓傔^去的2009年,成都土地市場(chǎng)走過了一個(gè)“U”字形上升期。去年一年,主城區(qū)內(nèi)單畝成交價(jià)格在1000萬(wàn)元以上的土地一共有15宗。本期排行榜,為您全面梳理2009年的成都土地行情,告訴你十大單價(jià)千萬(wàn)“地王”在什么地方?規(guī)模有多大?溢價(jià)率有多高?又將呈現(xiàn)怎樣的產(chǎn)品?
一 錦江區(qū)順江路與龍舟路交匯住宅地塊
樓面價(jià)：7275元/平米 預(yù)計(jì)單價(jià)12000元/平米
占地面積:15.6256畝
單畝成交價(jià):1940萬(wàn)元/畝
溢價(jià)率:94%
上榜理由:本地塊以1000萬(wàn)/畝的起拍價(jià)叫價(jià),8家企業(yè)經(jīng)過47輪緊張較量,最終被成都朗基地產(chǎn)有限公司協(xié)同成都新昕實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司聯(lián)手拿下。業(yè)內(nèi)人士分析,該區(qū)域幾乎無(wú)地開發(fā),整個(gè)區(qū)域內(nèi)的居住需求旺盛。根據(jù)該地塊總?cè)莘e率≤4.0,規(guī)劃綠地 (論壇 新聞)率≥25%,106米航空限高來(lái)看,可能會(huì)做帶臨街商鋪的電梯住宅,但7275元/平方米的樓面價(jià)預(yù)計(jì)會(huì)讓未來(lái)銷售單價(jià)超過12000元/平方米。
二 武侯區(qū)領(lǐng)事館路以南商住地塊
樓面價(jià)：4292.1元/平米 預(yù)計(jì)單價(jià)15328元/平米
占地面積:65.5233畝
單畝成交價(jià):1860萬(wàn)元/畝
溢價(jià)率:37.77%
上榜理由:成都領(lǐng)事館路地塊被命名為“保利 (論壇 新聞)中心”,未來(lái)產(chǎn)品將涵蓋高品質(zhì)住宅、商業(yè)和高端寫字樓部分。據(jù)保利地產(chǎn)負(fù)責(zé)人表示,他們已經(jīng)為該項(xiàng)目?jī)?chǔ)備了充裕的資金和完善的人才,將打造一個(gè)城市中心區(qū)域的高端城市綜合體。
三 錦江區(qū)一心橋北片區(qū)6號(hào)住宅地塊
樓面價(jià)：6899.65元/平米 預(yù)計(jì)單價(jià)14600元/平米
占地面積:22.2662畝
單畝成交價(jià):1840萬(wàn)元/畝
溢價(jià)率:67.27%
上榜理由:11月19日,拍賣開始時(shí)31號(hào)以起價(jià)1100萬(wàn)元/畝舉牌,接著15號(hào)保利地產(chǎn)與33號(hào)代表頻繁舉牌,不久38號(hào)香港九龍倉(cāng)開發(fā)公司代表就表現(xiàn)出了勢(shì)在必得的強(qiáng)勁勢(shì)頭,而半路殺出的32號(hào)潤(rùn)揚(yáng)房產(chǎn)代表也不甘示弱,幾次將競(jìng)價(jià)不斷推高。最后,38號(hào)香港九龍倉(cāng)以1840萬(wàn)元/畝成交單價(jià)拿下該地塊。
四 東大街10-3號(hào)商住地塊
樓面價(jià)：1999.7元/平米
占地面積:24.6567畝 單畝成交價(jià):1600萬(wàn)元/畝 溢價(jià)率:0
上榜理由:該地塊位于東大街內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域,緊鄰喜年廣場(chǎng),地段優(yōu)+ (論壇 新聞 視頻)越性無(wú)須贅言。從建筑高度條件要求來(lái)看,地塊不足25畝的規(guī)模被分成了從A-J八個(gè)區(qū)域,每個(gè)區(qū)域都規(guī)定了非常具體的高度限制——理論最大高度可達(dá)240米,不會(huì)低于140米。結(jié)合東大街發(fā)展規(guī)劃與現(xiàn)狀,修建辦公或者酒店是很自然的選擇。
五 武侯區(qū)人民南路3段3號(hào)商住地塊
樓面價(jià)：2812元/平米
占地面積:60.8754畝 單畝成交價(jià):1500萬(wàn)元/畝 溢價(jià)率:0
上榜理由:目前沿人民南路已建有開行甲級(jí)寫字樓、匯通大廈、NOVA@世界、數(shù)碼廣場(chǎng)、威斯頓聯(lián)邦大廈 (論壇 新聞)、凱賓斯基酒店等一批中、高檔寫字樓和星級(jí)飯店(賓館)等。未來(lái)人民南路商務(wù)區(qū)規(guī)劃區(qū)域擬以人民南路三、四段兩側(cè)200米內(nèi)作為控制區(qū)域。在規(guī)劃控制上定位為星級(jí)酒店、高檔寫字樓,與毗鄰的一環(huán)路和科技一條街相呼應(yīng)。人民南路商務(wù)區(qū)建設(shè)已被業(yè)內(nèi)人士視之為成都CBD的城南商務(wù)新干線。
六 金牛區(qū)百壽路8號(hào)商住地塊
樓面價(jià)：6636元/平米
占地面積:17.4334畝 單畝成交價(jià):1460萬(wàn)元/畝 溢價(jià)率:82.5%
上榜理由:百壽路8號(hào)地塊地處白果林片區(qū),靠近蜀都大道和一環(huán)路,居家生活環(huán)境非常成熟。在12月4日拍賣當(dāng)天,該地塊剛開拍,就有27號(hào)企業(yè)直接競(jìng)到1100萬(wàn),頓時(shí)全場(chǎng)嘩然。伴隨著現(xiàn)場(chǎng)一片“明年房?jī)r(jià)過萬(wàn)”的呼聲,39、23、78號(hào)企業(yè)紛紛加入競(jìng)爭(zhēng),多輪爭(zhēng)奪之后,百壽路地塊終于以1460萬(wàn)元/畝的單價(jià)花落78號(hào)成都瑞湖置業(yè)手中。
七 金牛區(qū)解放路片區(qū)4號(hào)商業(yè)地塊
樓面價(jià)：8700元/平米
占地面積:3.1940畝 單畝成交價(jià):1450萬(wàn)元/畝 溢價(jià)率:82.5%
上榜理由:2009年12月4日上午同時(shí)推出的主城區(qū)6宗城鎮(zhèn)混合住宅土地拍賣當(dāng)中,有3宗以單畝高成交價(jià)格位列榜單1、6、7名。此地塊一開始就從650萬(wàn)的起拍價(jià)升到1000萬(wàn)、1300萬(wàn),再到1400萬(wàn)。中途,主持人曾提醒多次:“各位企業(yè),此地塊雖然位置不錯(cuò),但樓面地價(jià)已經(jīng)達(dá)到八千,請(qǐng)各位注意風(fēng)險(xiǎn)”,但仍然無(wú)濟(jì)于事。最終,66號(hào)成都新和 (論壇 新聞)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以1450萬(wàn)元/畝的單價(jià)拿下了該地塊。以此價(jià)格預(yù)計(jì),未來(lái)解放路片區(qū)住宅單價(jià)鐵定破萬(wàn)。
八 錦江區(qū)東光街道永興村5組商業(yè)地塊
樓面價(jià)：3299.83元/平米
占地面積:21.3989畝 單畝成交價(jià):1320萬(wàn)元/畝 溢價(jià)率:32%
上榜理由:12月16日的4宗土地掛牌轉(zhuǎn)讓也有3宗位列榜單5、8、9名。東光街道是錦江區(qū)面積最大的轄區(qū)之一,環(huán)顧左右,東湖國(guó)際、翡翠城 (論壇 新聞 視頻)、錦江東湖花園 (論壇 新聞)、靜居嘉苑 (論壇 新聞)等高檔社區(qū)錯(cuò)落有致。在這樣一個(gè)發(fā)展快速的居住新區(qū),非常需要一個(gè)大型的商業(yè)建筑,滿足人們對(duì)購(gòu)物、娛樂、消費(fèi)的日常需求。華潤(rùn)之所以在臨近翡翠城的地帶拿下這宗商業(yè)地塊,其意義也正在于此。
九 成華區(qū)圣燈鄉(xiāng)3、4組商業(yè)地塊
樓面價(jià)：3155元/平米
占地面積:16.792畝 單畝成交價(jià):1220萬(wàn)元/畝 溢價(jià)率:52.5%
上榜理由:2009年12月16日掛牌轉(zhuǎn)讓的圣燈鄉(xiāng)3、4組商業(yè)地塊緊靠二環(huán)路東二段,東北為龍湖三千里 (論壇 新聞)、西為首創(chuàng)愛這城、西南為萬(wàn)科 (論壇 新聞)金域藍(lán)灣,這樣一個(gè)眾大盤簇?fù)淼慕ㄔO(shè)路絕佳商業(yè)地塊,最終被招商局地產(chǎn)控股股份有限公司以樓面價(jià)格3155元/平方米,總價(jià)兩億拿下。
十 高新南區(qū)豐收村三組住宅地塊
樓面價(jià)：4736元/平米
占地面積:60.2055畝 單畝成交價(jià):1200萬(wàn)元/畝 溢價(jià)率:140%
上榜理由:2009年9月22日,藍(lán)光 (論壇 新聞)地產(chǎn) (論壇 新聞)通過掛牌轉(zhuǎn)讓方式拿下的這宗高新區(qū)南部新區(qū)豐收村三組60.2055畝城鎮(zhèn)混合住宅用地,創(chuàng)造了2008年至2009年土地溢價(jià)率最高記錄——140%。預(yù)計(jì)項(xiàng)目未來(lái)產(chǎn)品將延續(xù)藍(lán)光快打快銷的路線,打造為附帶少量商業(yè)街鋪、社區(qū)商業(yè)的高層電梯公寓。