從政府工作報(bào)告看09年房地產(chǎn)市場
今年總理的政府工作報(bào)告，談到房地產(chǎn)市場方面的內(nèi)容較多，而且也是歷年報(bào)告中房地產(chǎn)內(nèi)容最多的一年。對于報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)市場內(nèi)容的闡述，基本上是在2008年131號(hào)文件基礎(chǔ)上具體化，沒有超過131號(hào)文件的內(nèi)容。
報(bào)告主要講房地產(chǎn)內(nèi)容括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容。
一是，就如早幾年所有的房地產(chǎn)文件一樣，首先強(qiáng)調(diào)了促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，比如報(bào)告要求采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。但是，房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展并不是穩(wěn)定房價(jià)，而是穩(wěn)定房地產(chǎn)投資與消費(fèi)。在當(dāng)前房地產(chǎn)銷售急劇萎縮的情況下，在穩(wěn)定房地產(chǎn)投資與消費(fèi)，當(dāng)然要從價(jià)格入手，房地產(chǎn)存量多了，供大于求，就得通過房價(jià)來調(diào)節(jié)，這樣才能保證房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的穩(wěn)定。
二是對于如何來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展，今年出臺(tái)的措施明確與早幾年有很大的差別。首先報(bào)告中把整個(gè)落實(shí)房地產(chǎn)穩(wěn)定的措施放在131號(hào)文件中如何把房地產(chǎn)市場發(fā)展的支柱與居民住房條件的改善性結(jié)合起來，重點(diǎn)放在居民自住性的住房消費(fèi)上。而住房的自住性消費(fèi)，其中包括了保障性住房的建設(shè)落實(shí)。
比如爭取用三年時(shí)間，解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題；今年擬安排430億元，用于補(bǔ)助低保住房困難家庭的實(shí)物廉租房建設(shè)；幫助進(jìn)城農(nóng)民工解決住房困難問題。擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)范圍等。也就是說，加大保障性住房投入，是今年擴(kuò)大房地產(chǎn)居民消費(fèi)首要任務(wù)。這些都是早幾年沒有的內(nèi)容，今年則通過具體的財(cái)政安排完全落實(shí)了下來。
三是對于鼓勵(lì)居民的自住性住房消費(fèi)，報(bào)告中提出了通過住房公積金安排，信貸優(yōu)惠及稅收優(yōu)惠安排來支持居民購買自住性和改善性住房。在這里，特別提出了對符合條件的第二套普通自住房購買者，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對于這些都是在131號(hào)文件中已經(jīng)確定了政策。
在這里進(jìn)一步細(xì)化。請注意，盡管這些政策比2007年房地產(chǎn)大繁榮時(shí)期在寬松得多，但是有一條沒有改變，就是對于購買住房者所有的優(yōu)惠，基本上只是保證個(gè)人住房自房性購買，而且這種住房的自住性購買都給出了一定的限制條件，因此，對于早幾年把房地產(chǎn)市場炒得火勢的投機(jī)性購買，政府的政策并沒有放松。
四是為了促進(jìn)普通商品住房消費(fèi)和供給，報(bào)告也要求加大對中小套型、中低價(jià)位普通商品房建設(shè)的信貸支持。也就是說，早些時(shí)候有人說要取消國六條的90/70政策，看來并非容易。估計(jì)這是政府未來房地產(chǎn)基本政策，要取消不會(huì)容易。
從以上報(bào)告房地產(chǎn)政策內(nèi)容來看，其表現(xiàn)出以下幾個(gè)方面的特征。
一是報(bào)告中看到了房地產(chǎn)市場對擴(kuò)大內(nèi)需的重要性，但是房地產(chǎn)內(nèi)需擴(kuò)大的基點(diǎn)要放在居民的自住性消費(fèi)上，放在房地產(chǎn)市場發(fā)展是改善全體居民的基本居住條件上。無論是保障性住房，還是商品性自住性購買的各種優(yōu)惠政策都表明了這一點(diǎn)。否則讓房地產(chǎn)又成為炒作的市場，即有不少開發(fā)商希望的那樣，放開房地產(chǎn)投機(jī)市場，那么這個(gè)市場不僅不能夠擴(kuò)大內(nèi)需，也無法造就中國繁榮，反之又會(huì)把中國帶入房地產(chǎn)泡沫泛濫的深淵。
二是既然報(bào)告中明確了當(dāng)前房地產(chǎn)市場是消費(fèi)為主導(dǎo)的市場，那么房地產(chǎn)的價(jià)格就得由絕大多數(shù)居住實(shí)際支付能力來決定。因此，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的需求是否能夠釋放出來，或房地產(chǎn)市場能否成為擴(kuò)大內(nèi)需的動(dòng)力，在于房地產(chǎn)市場的價(jià)格能夠適應(yīng)絕大多數(shù)居民實(shí)際支付能力。
因此，2009年的房地產(chǎn)市場價(jià)格的調(diào)整可能成為絕大多數(shù)居民住房需求能否釋放出來的關(guān)鍵。一些房地產(chǎn)開發(fā)商希望政府出臺(tái)有利他們的政策把房價(jià)托在房地產(chǎn)投機(jī)者所定位的價(jià)格上是不可能的。而且，這里大家也應(yīng)該看到，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定并不是讓價(jià)格穩(wěn)定在某個(gè)高位，而且要讓房地產(chǎn)消費(fèi)需求釋放出來，讓這個(gè)市場供求關(guān)系達(dá)到平衡。只有房地產(chǎn)供求關(guān)系實(shí)現(xiàn)平衡，才能夠保證房地產(chǎn)市場投資與需求穩(wěn)定。
三是對于取消對第二套住房的限制問題。這次報(bào)告提出明確的標(biāo)準(zhǔn)。市場上都會(huì)認(rèn)為這是一個(gè)新的東西，是房地產(chǎn)市場的重大利好。但報(bào)告仍然對二套住房條件放開給了明確的限制，只有是自住性的普通住房才能夠比照首次房貸的優(yōu)惠條件。而且，不僅對二套住房限制放開限定了條件，更為重要的是，在整個(gè)房地產(chǎn)市場的價(jià)格進(jìn)入下行通道，二套住房優(yōu)惠政策放開可能會(huì)增加商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)并收益不高，由于二套房放開的掌握在商業(yè)銀行手上，商業(yè)銀行對此政策的積極性是不確定的，關(guān)鍵看商業(yè)銀行對二套住房購買者及整個(gè)行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)的判斷。
因此，在全球經(jīng)濟(jì)衰退的周期性調(diào)整的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商要認(rèn)清當(dāng)前房地產(chǎn)市場的形勢與政府的房地產(chǎn)政策。如果房地產(chǎn)開發(fā)商能夠順應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)的周期性調(diào)整，降低房地產(chǎn)企業(yè)利潤預(yù)期，讓房價(jià)降低到絕大多數(shù)住房消費(fèi)者有支付能力的價(jià)格水平上，那么房地產(chǎn)市場的需要就能夠釋放出來。而且房地產(chǎn)需求釋放大小，就要看房地產(chǎn)企業(yè)房價(jià)調(diào)整的深度。在這種情況下，房地產(chǎn)才能夠持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。
我想，這是2009年房地產(chǎn)市場得以發(fā)展或回歸理性的根本所在。現(xiàn)在的情況是，政府政策確定了，市場完全改變了，購買住房的對象不同了，那么房地產(chǎn)企業(yè)不改變企業(yè)利潤預(yù)期能行嗎？這就是2009年房地產(chǎn)市場現(xiàn)實(shí)，在政府報(bào)告中說得清清楚楚。