銷(xiāo)量井噴 成都樓市中小戶(hù)型均漲價(jià)
據(jù)相關(guān)部門(mén)數(shù)據(jù)以及記者的調(diào)查了解，在過(guò)去的極其不平靜的2008年，90平米以下的中小戶(hù)型住房撐起了成都樓市的天空，為連續(xù)幾年突飛猛進(jìn)后遭遇低谷的2008年度銷(xiāo)售數(shù)字立下了汗馬功勞。
立足過(guò)去一年的市場(chǎng)表現(xiàn)規(guī)劃2009年，成都樓市在政府政策鼓勵(lì)的刺激與引導(dǎo)、年輕人首次置業(yè)構(gòu)成的剛性需求群體、大規(guī)模舊城拆遷改造凸顯的巨大安置房源需求等因素的影響下，中小戶(hù)型產(chǎn)品供應(yīng)將驟然加大，成都樓市將由此迎來(lái)住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)大調(diào)整的一年。
多項(xiàng)政策利好
傾向中小戶(hù)型房
剛性需求。"中小戶(hù)型，在樓市寒潮中，由于總價(jià)低，剛性需求強(qiáng)，所以很快脫銷(xiāo)，業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。"憑借剛性需求支撐，在主導(dǎo)了08年的銷(xiāo)售市場(chǎng)后，09年中小戶(hù)型繼續(xù)主導(dǎo)樓市勢(shì)在必然。"滯銷(xiāo)的大面積房源，在經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)間遇冷后，開(kāi)發(fā)商出于資金安全考慮，大改小也會(huì)在09年發(fā)生。"業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)。
政府采購(gòu)，中小戶(hù)型市場(chǎng)更大。日前，成都市住房?jī)?chǔ)備中心和成都市住房保障中心聯(lián)合發(fā)出招標(biāo)公告，采購(gòu)3300套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房用做經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。而"此次采購(gòu)的廉租房為建筑面積50m2（含）以下一室一廳或兩室一廳的住房，經(jīng)濟(jì)適用房為建筑面積50m2（不含）~70m2（含）以下兩室一廳的住房。"
大學(xué)生也可申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、限價(jià)房。在考慮住房保障時(shí)，大學(xué)生也首次作為保障對(duì)象。根據(jù)安排，2009年成都市首批推出100套房源用于大學(xué)畢業(yè)生公寓試點(diǎn)。大學(xué)畢業(yè)生公寓按單身公寓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。屆時(shí)，凡是在成都市五城區(qū)(含成都高新區(qū))工作滿(mǎn)3年具有全日制大學(xué)本科以上畢業(yè)學(xué)歷的單身大學(xué)畢業(yè)生，且收入、住房現(xiàn)狀和所在單位符合規(guī)定條件的皆可申請(qǐng)租賃。剛畢業(yè)年青人，雖然收入有限，但往往背后有父輩鼎力支持，所以他們作為一個(gè)市場(chǎng)主體的購(gòu)買(mǎi)力被政府引導(dǎo)出來(lái)，對(duì)中小戶(hù)型也是絕對(duì)利好。
歲末年初，開(kāi)發(fā)商紛紛
加大中小戶(hù)型開(kāi)發(fā)量
預(yù)計(jì)09年主城區(qū)的商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量將1145萬(wàn)平米，其中，預(yù)計(jì)有一半以上是中小戶(hù)型。
記者對(duì)一些項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地考察。09年萬(wàn)科金色海蓉將開(kāi)賣(mài)，記者了解到金色海蓉一期的主力戶(hù)型是90平方米以下兩房，全部是精裝房。成都萬(wàn)科某負(fù)責(zé)人表示，金色海蓉將在今年一季度開(kāi)始銷(xiāo)售，一期300套房子，金色海蓉在戶(hù)型上，目標(biāo)直指青年剛需群體，90平方米兩房需求，總價(jià)區(qū)間在30萬(wàn)～55萬(wàn)，首付在6萬(wàn)～10萬(wàn)。
一直以大戶(hù)型，高總價(jià)而著名的"南城都匯"，在09年也大打"中小"牌， 60%以上的戶(hù)型都在90平米以下，均價(jià)6000元/平米。"剛性需求為主，主要是高新區(qū)附近的工作人員，年青人首次置業(yè)，都是我們的核心客戶(hù)。"和記黃埔成都公司工作人員透露。
要搶09樓市頭彩，
中小戶(hù)型也要標(biāo)新立異
據(jù)介紹，萬(wàn)科金色海蓉中小戶(hù)型設(shè)計(jì)方案是萬(wàn)科中小戶(hù)型空間解決方案的研發(fā)成果，這個(gè)項(xiàng)目也是該成果在全國(guó)的第一次落地。銷(xiāo)售人員表示，肯定會(huì)有可變空間，戶(hù)型的零浪費(fèi)將是一大亮點(diǎn)。
09的中小戶(hù)型還會(huì)繼續(xù)通過(guò)建造有使用功能但不計(jì)入建筑面積的部位，讓房屋實(shí)際使用面積增大的新招，來(lái)突破90平米房屋的空間限制。例如：設(shè)計(jì)2.2米以下步入式飄窗，建造半封閉或不封閉過(guò)道花園、生活陽(yáng)臺(tái)，實(shí)用功能會(huì)增強(qiáng)。
這些小戶(hù)型在配套、產(chǎn)品品質(zhì)上，力爭(zhēng)提高附加值，比如一改以前小戶(hù)型靠路邊吃灰，不利的位置留給大戶(hù)型等傳統(tǒng)打法，09年開(kāi)發(fā)商將市場(chǎng)的"寶"押在小戶(hù)型上，珍稀資源也讓小戶(hù)型"享受"。
元旦后 成都中小戶(hù)型漲價(jià)了
為了過(guò)個(gè)快樂(lè)幸福的傳統(tǒng)新年，人們?cè)跉q末年初大把花錢(qián)添置家庭必須品早就是習(xí)慣。在這種集中消費(fèi)的影響下，各大商家迎來(lái)難得的銷(xiāo)售旺季本不意外，其中同樣包括樓市。在歷經(jīng)長(zhǎng)達(dá)半年以上的冷淡期后，在2008年底的最后幾個(gè)月，成都為數(shù)不少的開(kāi)發(fā)商都借機(jī) 推出了各種形式的特價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)。翻過(guò)2009年元旦，巨大的優(yōu)惠、靈活的購(gòu)房方式突然間中斷，遍布各大媒體上的房產(chǎn)廣告驟然下降，"房?jī)r(jià)巨惠"蹤影更是難覓……據(jù)記者一番打探，外表冷靜的樓市其實(shí)并不寂寞，在各大售樓部，每天依然要接待數(shù)十組客戶(hù)的來(lái)電來(lái)訪(fǎng)，元旦前推出的特價(jià)房源已經(jīng)告罄，同樣90平方米以下的房子，價(jià)格已經(jīng)較之前每平方米多了300-500元不等。
記者調(diào)查：
中小戶(hù)型特價(jià)房源沒(méi)有了
這幾天，當(dāng)在磨子橋工作的青年小李，拿到年終獎(jiǎng)后直奔瑞升·望江橡樹(shù)林時(shí)，發(fā)現(xiàn)他看上但一直沒(méi)下手的5400元/平米的"橡果的窩"，已經(jīng)全部銷(xiāo)售一空了。剩下的價(jià)位都是6000多元，7000多元的三房或以上的戶(hù)型，總價(jià)在30多萬(wàn)的時(shí)代一去不復(fù)返，如今每套總價(jià)基本都在50萬(wàn)元以上。 "低價(jià)的房子買(mǎi)不到了？"小李懊悔的認(rèn)為，"下手晚了。"
去年年底，藍(lán)光·富麗東方去年打出了3850元/㎡起的橫幅廣告,可是近來(lái)，記者前往藍(lán)光·富麗東方時(shí)發(fā)現(xiàn)，"3850"的廣告標(biāo)語(yǔ)早已無(wú)影無(wú)蹤，取而代之的是"4050元/平米"，價(jià)格回升。位于成都市錦江區(qū)書(shū)院轄區(qū)的上錦美地2008年9月份均價(jià)在6300元/㎡，然而11月最低價(jià)就降到了5730元/㎡，可觀的是，到了12月底該房源最低價(jià)格上升到了5800元/㎡，而且僅僅推出20套作為迎新的最低一口價(jià)。
由于期待房?jī)r(jià)還要再降的預(yù)期心理，許多人在購(gòu)房時(shí)都持"再等一等，再看一看"的謹(jǐn)慎態(tài)度，總覺(jué)得房子多得很，多等一下還要節(jié)省很多購(gòu)房款。殊不知，中小戶(hù)型，特別是市區(qū)項(xiàng)目，房源銷(xiāo)售快，往往是錯(cuò)過(guò)這村就沒(méi)有這店了。專(zhuān)業(yè)人士對(duì)持剛性需求的群體呼吁：考慮中小戶(hù)型人群，一味考慮大勢(shì)，宏觀環(huán)境，沒(méi)有對(duì)自己需求實(shí)事求是地分析，面對(duì)特殊的市場(chǎng)中自己心儀房源的流失，也會(huì)有錯(cuò)過(guò)就不再有的懊悔。
開(kāi)發(fā)商：
多種因素決定調(diào)高銷(xiāo)售價(jià)
供求關(guān)系。以中小戶(hù)型主打的樓盤(pán)，在最近一段時(shí)間銷(xiāo)售相當(dāng)好，供求關(guān)系決定了他們的漲價(jià)趨勢(shì)。1月12日，記者走進(jìn)了淺水半島售樓部，每桌座位上都坐著洽談的購(gòu)房者，場(chǎng)面堪稱(chēng)火爆。通瑞地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人黃河說(shuō)：一個(gè)售樓小姐一般同時(shí)接待三組客戶(hù)，上個(gè)周末前后每天的成交量在幾十套，該樓盤(pán)的性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)較高，交通便捷，配套完善，能充分滿(mǎn)足剛性需求，既可以作為年輕人置業(yè)的過(guò)渡房,也可以成為投資產(chǎn)品,無(wú)論租賃還是再轉(zhuǎn)售都比較容易。
小戶(hù)型也高端。在09年開(kāi)始就有所表現(xiàn)。像萬(wàn)科、和黃這樣的品牌開(kāi)發(fā)商在09專(zhuān)注于小戶(hù)型，而許多高端樓盤(pán)中小戶(hù)型也從"配角"走向了"主角"戶(hù)型。將小戶(hù)型擺到了利潤(rùn)點(diǎn)增長(zhǎng)點(diǎn)的高度上，市場(chǎng)暢銷(xiāo)，配套提高的小戶(hù)型，走較高端路線(xiàn)，提高售價(jià)的趨勢(shì)，非常明顯。
現(xiàn)房趨勢(shì)。 "我們的現(xiàn)房與實(shí)景呈現(xiàn)后，肯定有賣(mài)相，那時(shí)再慢慢地漲價(jià)"某營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)表示。漲價(jià)的現(xiàn)房背后是開(kāi)發(fā)商的房源成本上漲，風(fēng)險(xiǎn)降低，這樣的產(chǎn)品就是09年各大樓盤(pán)面臨交房而未出售的現(xiàn)房房源，以及必然漲價(jià)的"壓力"。
現(xiàn)房對(duì)購(gòu)房者意味著更低的風(fēng)險(xiǎn)。去年底某城南樓盤(pán)在報(bào)媒廣告語(yǔ)就是：在如此惡劣形勢(shì)下，公司樓盤(pán)驕傲地封頂了。房子能修到"封頂"也是閃光點(diǎn)，傳遞出樓市中潛伏的危機(jī)。而樓盤(pán)呈現(xiàn)得越多，風(fēng)險(xiǎn)越小。因?yàn)槭蹣遣康纳潮P(pán)100%與實(shí)際小區(qū)布局有出入，但成熟小區(qū)整體風(fēng)貌展露之日，購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)變小，直觀真實(shí)的戶(hù)型和景觀，都是絕對(duì)貨真價(jià)實(shí)的現(xiàn)成樣子。
多家開(kāi)發(fā)商在接受記者采訪(fǎng)時(shí)承認(rèn)，"現(xiàn)房"特別考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的品牌和誠(chéng)信，這一時(shí)期不但資金壓力大，營(yíng)銷(xiāo)成本高，而且在小區(qū)配套、環(huán)境綠化、后期工程等方面特別強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)，強(qiáng)調(diào)做工。房地產(chǎn)的門(mén)檻大大提高，只有資金實(shí)力雄厚的大開(kāi)發(fā)商，以及能夠真正找出好產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商，才會(huì)繼續(xù)下去。從賣(mài)"準(zhǔn)現(xiàn)房"到賣(mài)"現(xiàn)房"，"漲價(jià)"也是勢(shì)在必行。