均價5595元/平 08成都樓市成交63234套
第一部分 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析
一、城市建設(shè)概況
1、片區(qū)新控規(guī)出爐
成都市下轄6個行政區(qū)，成華區(qū)、錦江區(qū)、武侯區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)和高新區(qū)。2008年，各行政區(qū)根據(jù)區(qū)域發(fā)展需求，區(qū)域內(nèi)部片區(qū)控規(guī)進(jìn)行調(diào)整。如，成華區(qū)對駟馬橋、新華公園、跳蹬河、電視塔—建設(shè)路等片區(qū)控規(guī)進(jìn)行調(diào)整；高新區(qū)對大源雙河、南部副中心科技創(chuàng)業(yè)中心及高新西區(qū)西南片區(qū)控規(guī)進(jìn)行調(diào)整。規(guī)劃調(diào)整后，城市規(guī)劃更加趨于合理，亦更加適應(yīng)區(qū)域發(fā)展需求。
2、道路交通改建全面鋪開
城市道路建設(shè)全面提速，道路改造擴(kuò)建工程全面鋪開。2008年，城內(nèi)道路系統(tǒng)、繞城道路及出城道路系統(tǒng)的改造擴(kuò)建納入城市道路建設(shè)的重點(diǎn)工作之中，各項道路建設(shè)工作有效進(jìn)展，城市通達(dá)性大幅提升。
東大街（鹽市口——紅星路段）改造工程啟動，繼成立金融街企業(yè)家俱樂部后，東大街打造“西部華爾街”的進(jìn)展又向前邁進(jìn)了一步。
成都機(jī)場東延線竣工，在二環(huán)路、三環(huán)路之間出現(xiàn)一條從沙灣路西延線一直延伸到沙河堡、全長20公里、雙向6車道的“2.5環(huán)路”。2.5環(huán)生活圈將進(jìn)入市民生活。
地鐵二號線開工，正在修建的沙河堡站、成灌客運(yùn)站、將軍衙門等站點(diǎn)工程進(jìn)展順利，工程進(jìn)度已告一段落。
3、東郊惠民工程啟動
東郊惠民工程安置房進(jìn)入全面建設(shè)階段，首批原地返遷安置房，于10月底在五冶-攀成鋼生活區(qū)開建，預(yù)計原地、就近、異地安置房建設(shè)面積將達(dá)到70萬平方米。改造范圍包括萬年場片區(qū)、府青路立交橋片區(qū)、建設(shè)路片區(qū)、雙林路片區(qū)、府青路片區(qū)等五大區(qū)域，涉及1.8萬戶約8萬人，計劃5年內(nèi)基本完成改造任務(wù)。目前已啟動的五冶-攀成鋼、川棉廠、量具刃具廠三大生活區(qū)，共計約1.05萬戶。
二、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行
1、國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展
2、金融存貸和消費(fèi)品市場穩(wěn)步增長
3、工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步增長
4、固定資產(chǎn)投資保持快速增長 房地產(chǎn)開發(fā)投資回落
5、《成都市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃》出臺
年初，《成都市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃》出臺，以批發(fā)、零售等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為對象，根據(jù)《成都市城市總體規(guī)劃（2003-2020）》確定的城市規(guī)劃區(qū)范圍，對中心城(錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)及高新區(qū))和新都區(qū)、青白江區(qū)、龍泉驛區(qū)、雙流縣、溫江區(qū)、郫縣6個區(qū)縣進(jìn)行全面規(guī)劃。規(guī)劃總面積達(dá)3681平方公里。規(guī)劃重點(diǎn)為成都四環(huán)路以內(nèi)的中心城，面積約597平方公里
三、政策影響分析
1、政策背景
2008年是政策頻發(fā)的一年，對于房地產(chǎn)而言2008年的相關(guān)政策可以用四個字來概括：先抑后揚(yáng)。
為了防止樓市出現(xiàn)“非理性”的反彈，針對08年上半年的房地產(chǎn)市場，政府仍然沿用07年末的思路對樓市進(jìn)行調(diào)控——從緊從嚴(yán)。連續(xù)5次上調(diào)存款儲備金率，雖然其主要目的是防止經(jīng)濟(jì)過熱，通貨膨脹等弊端的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象出現(xiàn)，但是落實(shí)從緊的貨幣政策，使得銀行能放的貸款額更加緊張，加大了房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款的難度，對房企的影響也較大，只是比較隱性而已
時間進(jìn)入09年下半年特別是奧運(yùn)結(jié)束之后，中國開始感受到金融危機(jī)帶來的寒意，本已被政府嚴(yán)格限制的房地產(chǎn)行業(yè)更是雪上加霜。政府“救市”的論調(diào)一時間甚囂塵上。首先是各個地方政府的救市措施得到了中央的默認(rèn)，接下來是中央針對金融，房地產(chǎn)等行業(yè)的政策頻發(fā)，連續(xù)五次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率，擴(kuò)大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度支持居民首次購買普通住房等等都顯示了中央政策對房地產(chǎn)行業(yè)積極引導(dǎo)的信號。
2、政策的分類
2.1 按政策的隸屬關(guān)系：中央政策，地方政策
中央：在所選的28條與房產(chǎn)相關(guān)的重大政策中有21條來自中央，說明了目前房地產(chǎn)行業(yè)主要是靠中央政府在引導(dǎo)。而中央政策的主要內(nèi)容則主要是一些大綱性的原則，指出發(fā)展的大方向，沒有具體的細(xì)化，如《十項措施擴(kuò)大內(nèi)需》，《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》等。
地方：地方政策方面則更多的是對中央政策的細(xì)化。采取因地制宜的方法，在確保大方向正確的條件下制訂出更適合本土市場發(fā)展的策略。如在國務(wù)院出臺了《十項措施擴(kuò)大內(nèi)需》后不久，四川省政府和成都市政府相繼出臺了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》和《關(guān)于進(jìn)一步改善居民居住條件 促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見》，都是根據(jù)本土市場的情況從房地產(chǎn)行業(yè)入手對國務(wù)院政策的細(xì)化執(zhí)行。
2.2 按政策的調(diào)控范圍：全局性政策，針對性政策
全局性的政策是國家宏觀調(diào)控使用的最頻繁的一類政策，此類政策多是從大處著眼，如央行的升/降存款儲備金率就是這類政策的典型。這樣的政策是對大市場的影響，其中涵蓋了很對方面，但由于政策的面太大，對某些深陷困境的行業(yè)很多時候其心理影響因素要大于實(shí)際的效用。從成都本土市場來看在央行的連續(xù)幾次降低存款儲備金率之后的反應(yīng)來看，市場并沒有給與積極的回應(yīng)。
針對性的政策多是來自于地方。就樓市而言，地方政府出手救市主要因?yàn)榈胤秸呢斦杖肱c當(dāng)?shù)氐臉鞘忻芮邢嚓P(guān)，當(dāng)前樓市表現(xiàn)低迷，銷量下滑厲害，地方政府欲通過相關(guān)措施提振銷量，促進(jìn)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因?yàn)榈胤秸軌蚋苯拥牧私獾奖就恋那闆r因此，出臺的相關(guān)政策往往能起到立竿見影的效果。如12月初，四川省和成都市政府出臺的關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的措施，12月成都樓市的成交明顯放量（商品房成交面積72.03萬㎡，成交套數(shù)8392套；環(huán)比08年11月，成交面積上漲了24.88%，成交套數(shù)上升了15.10%）。
2.3 按政策的內(nèi)容：限制型政策，鼓勵型政策
限制型政策和鼓勵型政策的頒布和實(shí)施具有較強(qiáng)的時效性，是根據(jù)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形式而決定的。如08年度上半年為了控制經(jīng)濟(jì)增速過快，防止通貨膨脹，央行的5次調(diào)高存款儲備金率就是屬于限制性政策；而當(dāng)下半年經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩，市場面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)時，央行又5次調(diào)低存款儲備金率，加快市場上熱錢的流動，擴(kuò)大內(nèi)需刺激消費(fèi)，此時政策的基本面又變成了以鼓勵型政策為主。
國家政策的基本面不會輕易的變化，在市場經(jīng)濟(jì)體制下，更多的應(yīng)該是由市場因素來決定。只有當(dāng)市場出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的危機(jī)時，國家才會利用行政手段進(jìn)行干預(yù)。由于目前國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境并不樂觀，因此出現(xiàn)了很多鼓勵型的政策，就如同07年樓市，股市場過于“樂觀”時，出現(xiàn)的很多限制性政策一樣。
3、 08年政策總結(jié)&09年政策展望
3.1 先抑：防止過熱，控制風(fēng)險
2008上半年樓市調(diào)整方向延續(xù)07年的調(diào)控“風(fēng)格”，繼續(xù)實(shí)施從緊的貨幣政策信號。受到物價上漲、通貨膨脹壓力等因素的影響，08年前期主要的政策調(diào)控任務(wù)重心以“防止經(jīng)濟(jì)過熱，控制通貨膨脹”為主。其主旋律就是提高銀行存款準(zhǔn)備金率，從銀行貸款源頭抓起，加大力度調(diào)控商業(yè)銀行放貸能力，收縮各大銀行體系過于“旺盛”流動性，同時減少壞帳，爛賬，呆帳的出現(xiàn)幾率，防止過快的投資需求產(chǎn)生，達(dá)到抑制通脹穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目地。對于樓市而言，從限制土地到提高上市門檻，幾乎沒有利好消息出現(xiàn)。
3.2 后揚(yáng)：逐漸放開，擴(kuò)大內(nèi)需
然而隨著下半年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢受到全球金融危機(jī)的影響，開始調(diào)頭向下。中央政策面開始發(fā)生傾斜，面對嚴(yán)峻的金融形勢，政策面的核心思想由繼續(xù)從緊的貨幣政策轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙槐Ｒ豢亍保`活的調(diào)控，最終定下改善宏觀調(diào)控，實(shí)施積極的擴(kuò)大內(nèi)需政策和適度寬松的貨幣政策為主基調(diào)：短短幾個月內(nèi)央行破天荒的5次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，鼓勵消費(fèi)擴(kuò)大內(nèi)需的政策頻發(fā)。關(guān)于樓市的相關(guān)政策，無論是在中央還是地方都首當(dāng)其沖的成為了重點(diǎn)關(guān)注的對象。確保樓市健康發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長。本土樓市在積極政策的引導(dǎo)之下，在08年最后一個季度終于收出了“豹尾”。
3.3 09年：加大調(diào)控，合理引導(dǎo)
從目前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的趨勢來看，明年我國“保增長”的經(jīng)濟(jì)任務(wù)并不輕松，在進(jìn)出口和投資受到外部影響預(yù)期將持續(xù)低迷之時，擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)消費(fèi)的要求變的十分急迫。從目前的政策面來看國家不論是整體性金融貨幣政策還是針對房地產(chǎn)市場的政策都還留有余地。也就是說在明年如果經(jīng)濟(jì)形勢持續(xù)惡化的情況下，將會有力度更大效果更加直接的相關(guān)政策出臺。
同時各級政府也可能在房產(chǎn)價格調(diào)整上出臺一些引導(dǎo)性的政策，因?yàn)槟壳搬槍Ψ康禺a(chǎn)市場的政策主要都是體現(xiàn)在稅收，月供等方面的優(yōu)惠。但實(shí)際限制購買力的不合理的“收入房價比”，讓房價回落到合理的區(qū)間才能讓更多的人能買得起房，住得起房。只有這樣才能真正啟動房地產(chǎn)市場，更好地拉動內(nèi)需，從而促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長。
四、行業(yè)動向
1、“特價”銷售 開發(fā)商銷售壓力增大
2008年年初，樓市觀望氛圍增濃，購房者看低后期房價，采取持幣待購的態(tài)度，期待房價更合理。開發(fā)商迫于資金壓力，開始向市場“放水”，“特價房”、“特惠房”和“一口價”等字眼開始頻頻出現(xiàn)在媒體上。3月初，富麗東方（
查看地圖）推出4280元/平方米的“一口價”成為成都第一個舉起“一口價”大旗的樓盤。8月，北京奧運(yùn)舉行，開發(fā)商借機(jī)炒作。交大.綠嶺推出特惠，購房者凡在奧運(yùn)期間到項目購置房產(chǎn)，不論戶型，均按當(dāng)日中國隊所奪獎牌數(shù)計算，每枚獎牌對應(yīng)優(yōu)惠5000元總房款，可累加。截至目前，市場上特價銷售的樓盤依然為數(shù)眾多，充分顯示出開發(fā)商面臨巨大的銷售壓力。
2、房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張 行業(yè)面臨“洗牌”
受宏觀調(diào)控及5.12地震的影響，成都樓市觀望氣氛愈發(fā)強(qiáng)烈。據(jù)中原調(diào)查顯示，近7成購房者看低后期房價，持幣待購，樓市銷量受阻。銷售業(yè)績下滑，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈吃緊。美國金融危機(jī)爆發(fā)，影響中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并間接影響房地產(chǎn)市場。出于對國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全局考慮，政府宏觀調(diào)控向好，但短期內(nèi)難見效果，房地市場短期回暖的可能性較小。后期，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨資金鏈斷裂的危險，企業(yè)經(jīng)營也面臨生死存亡的關(guān)鍵時期，行業(yè)面臨“洗牌”。
3、裁員風(fēng)波進(jìn)一步演化
2008年，成都市一手和二手市場均面臨成交量下滑，行業(yè)利潤大幅縮水的困境，各房地產(chǎn)企業(yè)、代理企業(yè)和二手中介瘦身減壓，一時間裁員風(fēng)暴席卷地產(chǎn)行業(yè)。正如先前所說，政府宏觀調(diào)控短期內(nèi)難見成效，后期市場短期回暖的可能性較低。在后期市場不向好的形勢下，企業(yè)進(jìn)一步瘦身減壓的可能性增強(qiáng)，行業(yè)裁員風(fēng)波進(jìn)一步演化的可能性較大。
第二部分 房地產(chǎn)市場分析
一、一手住宅市場分析
1、供應(yīng)市場分析
1.1 市場供應(yīng) 首度下滑
從成都一手住宅市場的歷年供應(yīng)情況來看，2004-2007年，成都市場新增供應(yīng)量逐年增加。在2007年，全國房地產(chǎn)市場如日中天，成都市場也供需兩旺，一手住宅市場新增供應(yīng)量達(dá)1208.4萬方，環(huán)比上升52.95%，創(chuàng)下成都一手住宅市場的新高。
2007年第四季度，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度加大，9/27新政頒布實(shí)施后，全國房地產(chǎn)市場走入低迷，成都市場進(jìn)入量價齊跌的階段。需求市場受挫，市場供應(yīng)開始疲軟，加上2008年成都經(jīng)歷罕見的5.12汶川大地震，對市場形成新一輪的沖擊，市場供應(yīng)量再度下降。2008年，成都一手住宅市場新增供應(yīng)1006.28萬方，環(huán)比2007年下降16.73%。市場供應(yīng)歷年來首度下滑。
1.2 供應(yīng)市場歷經(jīng)波折
進(jìn)入2008年之初，開發(fā)商尚未意識到9/27新政將將對后市起重大影響，對后市依然充滿信心。在看好后市的情況下，開發(fā)商保持正常的市場投放計劃，市場供應(yīng)量保持穩(wěn)定。1月和3月，成都一手住宅市場新增供應(yīng)量還分別高達(dá)128.74萬方和166.47萬方。好景不長，受宏觀調(diào)控及5.12地震的影響，市場信心不足，新增供應(yīng)開始一路下滑。隨著地震對市場影響的減弱，加上成都市政府出臺的安居置業(yè)的意見，供應(yīng)市場開始活躍；8月，一手住宅市場供應(yīng)量止跌上揚(yáng)。
秋季房交會的因素，9月市場新增供應(yīng)大幅上升，達(dá)126.14萬方。10月初，一年一度的秋季房交會淡然落幕，成都市場金九的美夢破碎，市場供應(yīng)重新回歸于下滑之勢。11、12月，盡管市場上降息減稅等利好信息云集，一手住宅成交量也止跌回升；但是，在金融危機(jī)的大環(huán)境下，09年房地產(chǎn)市場走勢顯得變化莫測，成交市場的一時回升，并不意味著市場的回暖，開發(fā)商又豈敢貿(mào)然增加市場放量。同時，市場存量房的大幅上升，也迫使開發(fā)商不得不慎重考慮推遲推盤時間。
2、成交市場分析
2.1 市場調(diào)整 全年成交量大幅下滑
從成都?xì)v年一手住宅成交走勢來看，2003-2007年，成都市場一手住宅成交量逐年增加。2007年，一手住宅成交量達(dá)1096.95萬方，環(huán)比上升29%，創(chuàng)下成都一手住宅市場成交量的新高。
2007年第四季度，9/27新政頒布實(shí)施，成都房地產(chǎn)市場步入低迷，需求市場疲軟，市場觀望氣氛濃厚；5.12汶川大地震，進(jìn)一步加強(qiáng)購房者的觀望情緒。成都市場量價齊跌。2008年，成都一手住宅成交量63234套，合計面積598.12萬方，環(huán)比下降45.5%。
2.2 風(fēng)云變化 市場成交量波動起伏
2008年成都一手住宅成交市場風(fēng)云變化，波動起伏。年初，9/27新政的實(shí)施剛歷經(jīng)三個月，市場觀望氣氛還相對較弱，一手住宅成交市場相對活躍，市場成交量顯得樂觀。1月和3月，一手住宅成交在6000套以上，銷售面積超60余萬方。4月，成都市場迎來一年一度的春季房交會，房交會期間，開發(fā)商上演了一輪“打折促銷”會，市場反應(yīng)良好，月成交量上升，一手住宅成交6951套，合計面積66.47萬方。觀望中的一手住宅市場出現(xiàn)第一個成交高點(diǎn)。
優(yōu)惠促銷之風(fēng)一路下刮，加上市場“拐點(diǎn)論”的影響，市場觀望情緒上揚(yáng)，優(yōu)惠促銷所取到的效果日趨減弱，市場成交量開始回落。5.12地震，消費(fèi)者關(guān)注焦點(diǎn)轉(zhuǎn)移，成都房地產(chǎn)市場再度受挫，市場上的觀望情緒愈發(fā)濃厚。6月中旬，成都政府出臺安居置業(yè)意見，期望借此刺激成交市場，意見實(shí)施三個月后，對市場并為起到預(yù)期的刺激效用，市場成交量一路下滑。9月，成都一手住宅市場成交4037套，合計面積41.75萬方，創(chuàng)一手住宅成交量的另一新低，成都政府“托市”的期望也隨之破滅。
10月秋交會的舉行，可謂一手住宅成交量止跌上揚(yáng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。此后，央行及各級政府出臺利息、稅收等方面的利好政策，對一手住宅成交市場形成一定刺激，成交量出現(xiàn)一定幅度的回升。12月，一手住宅成交重新回到6000套以上，達(dá)6837套，市場成交量創(chuàng)第二個高點(diǎn)。
3、產(chǎn)品供需分析
3.1 高層物業(yè)供應(yīng)為主
2008年，成都一手住宅市場主要在售樓盤420余個。其中，高層物業(yè)占59%，為市場主流物業(yè)。超高層物業(yè)日趨增多，所占比例達(dá)15%，填補(bǔ)歷年市場超高層物業(yè)的空白。隨著城市土地規(guī)劃條件的進(jìn)一步苛刻，低密度的多層及小高層物業(yè)的市場比率則日趨減少。
3.2 60-90平米產(chǎn)品供需兩旺
成都一手住宅市場上，60-90平米產(chǎn)品供需兩旺。2008年，成都一手住宅市場上60-90平米產(chǎn)品新增供應(yīng)457.27萬方，合計55389套，占市場各類產(chǎn)品供應(yīng)總量的53%。市場需求方面，60-90平米產(chǎn)品成交274.28萬方，合計33449套，同樣占各類產(chǎn)品成交總量的53%。2008年，市場自住需求旺盛，60-90平米的產(chǎn)品需求環(huán)比上升16個百分點(diǎn)。
60平米以內(nèi)的小戶型產(chǎn)品需求有所上升。2008年，成都一手住宅市場上60平米以內(nèi)小戶型產(chǎn)品成交33.71萬方，合計6715套，所占市場份額環(huán)比上升4個百分點(diǎn)。經(jīng)中原房交會期間的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2008年置業(yè)者小齡化，年收入4萬以下的購房者所占比率眾多，其中，為數(shù)不少的購房者在產(chǎn)品選擇上傾向于60平米以內(nèi)的小戶型。
4、市場成交價格分析
4.1 一手住宅市場價格上漲幅度下降
從成都?xì)v年一手住宅成交價格來看，2004-2006年期間，價格上漲幅度相對穩(wěn)定，漲幅在15-16%左右（查看地圖）。2007年，在一線城市房地產(chǎn)市場價格快速上漲的情況下，成都一手住宅市場成交均價也一路飆升。2007一手住宅年成交均價為5394元/平方米，環(huán)比上升24%。12月，成都一手住宅市場成交均價創(chuàng)下新高，達(dá)6129元/平方米。
進(jìn)入2008年，宏觀調(diào)控加強(qiáng)，市場價格出現(xiàn)回落，以6129元/平方米為基數(shù)，成都一手住宅市場價格開始一路走低。2008年，成都一手住宅成交均價約5595元/平方米，環(huán)比上漲3.7%。對比2007年，漲幅下降20.3個百分點(diǎn)。
4.2 2008年市場價格一路走低
2007年，成都一手住宅市場成交價格呈現(xiàn)逐月上揚(yáng)的趨勢。1-5月住宅價格僅4000余元，6月突破5000元，12月已高達(dá)到6129元/平方米。
2008年，成都一手住宅市場價格正好相反，呈現(xiàn)逐月走低之勢。上半年，成交價格直線下降。1月，住宅市場價格為5886元/平方米，5.12地震后第一個月既6月，成都住宅價格已跌至5224元/平方米，并創(chuàng)下2008年最低。下半年，龍湖三千城（查看地圖）、金科一城（查看地圖）及萬科魅力之城（查看地圖）等項目改變戰(zhàn)略格局，主推精裝房，價格相對較高，加上政府托市，市場價格出現(xiàn)小幅回升之勢。但就2008年全年而言，成都一手住宅市場成交價格呈走低之勢，市場價格由5886元/平米下調(diào)至5489元/平方米，下降6.7%。
5、市場供需比分析——市場供需比大幅上升
從成都?xì)v年一手住宅市場供需比來看，2005-2007年，市場供需基本達(dá)到平衡；而在宏觀調(diào)控的影響下，2008年成都一手住宅市場供需失去平衡，市場供過于求。2007年市場供需比為1.1，2008年高達(dá)1.7，環(huán)比上升0.6個點(diǎn)。
市場供需比上升，市場存量房增加。根據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2008年12月31日，成都一手住宅市場可售住宅達(dá)85928套，合計面積840.76萬方。同期相比，市場存量上升約50%。
二、二手住宅市場分析
1、二手住宅市場成交量大幅下滑
在宏觀調(diào)控下，成都市二手住宅市場未能幸免，市場成交量受宏觀調(diào)控的影響，出現(xiàn)大幅度回落。從成都市歷年二手住宅成交走勢來看，2007年，成都市二手住宅成交313.18萬方，環(huán)比下降10.8%；2008年成交186.87萬方，環(huán)比下降40.3%，下降幅度增大。
第三部分 后期市場走勢分析
一、一手市場后期走勢分析
1、市場新增供應(yīng)量進(jìn)一步萎縮
2、市場成交量短期難以取得新突破
3、市場價格有望再度下調(diào)
4、市場焦點(diǎn)轉(zhuǎn)移至城南
5、價格誘使購買力外散
6、五成購房者選擇60-90平米的產(chǎn)品
——成交量低位徘徊
從2008年第四季度各月成交數(shù)據(jù)來看，二手住宅市場在利好政策的影響下，市場成交量小幅度回升。12月，二手住宅成交13.78萬方，環(huán)比上升4.9%。但是，2008年一手住宅市場供需失衡，市場供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出需求量，2009年市場上存量房將大幅增加。就目前市場的成交水平，消化存量房勢必要經(jīng)歷一個較長的時間；在此期間，二手住宅市場將飽受沖擊，供需關(guān)系中的供方將面臨很大的壓力，而需求一方在決策上同樣左右為難。因此，不排除目前二手住宅市場成交量的回升只是曇花一現(xiàn)；相反，二手住宅市場回暖還有待時日，其成交量保持低位徘徊的可能性很大。