新政出臺"一針見血" 成都樓市最先復(fù)蘇
在焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)10月29日的《焦點(diǎn)關(guān)注》對話現(xiàn)場，來自成都房地產(chǎn)界的一線操盤手就政府“救市”政策進(jìn)行了不同層面的探討，“不管從消費(fèi)者還是開發(fā)商的角度來講，我都希望能夠在第二套房上做一些政策突破，”宏信地產(chǎn)營銷總監(jiān)蘭飛說道，“從我們一線銷售情況來看，出于改善型需求，想換房的人也占了很大一部分”。 我們先一起回顧一下“救市新政”： 10月22日新規(guī)要求：從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。 該規(guī)定還指出：金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時(shí),下調(diào)個人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調(diào)0.27個百分點(diǎn)。 成都業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，“地方政府可制定鼓勵住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策”和“改善型普通自住房”這兩點(diǎn)將為地方政府留下可因地制宜自主操作的空間。特別是“改善型普通自住房”，這一概念現(xiàn)在雖然存在一些爭議，但是可以肯定地說，這對第二套房的購置出現(xiàn)了松口的跡象。 “改善型住房”市場巨大 來自易居西部不動產(chǎn)前期調(diào)查結(jié)果顯示，最適合居住的是120平米左右的房子，其營銷總監(jiān)唐國慶笑著說：“其實(shí)很多人，包括我自己也渴望換一套120平米的房子，但是迫于首付和每個月的月供壓力太大了，如果二套房政策出來的話，肯定會改善購房者的信心，因?yàn)閯傂孕枨螽吘勾嬖诘?，只是現(xiàn)在很大一部分客戶不敢下手?！? 新政出臺后，焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)與華西都市報(bào)聯(lián)合開展了一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，共計(jì)2502人參與，其中有61%的網(wǎng)友表示打算在半年后買房。此外相關(guān)機(jī)構(gòu)對兩年內(nèi)有購房需求的人群調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，準(zhǔn)備購房者年齡以26-30歲居多?！艾F(xiàn)在的換房主體以70年代為主導(dǎo)，這部分人換房需求很大，他們又是社會的精英階層。”寬堂（同筑）機(jī)構(gòu)首席策劃師冉衛(wèi)國分析說。 “買改善性住房的人比第一次置業(yè)的人經(jīng)濟(jì)實(shí)力會更強(qiáng)一些，從年齡上來講，也會更成熟、理智一些，這部分的需求實(shí)際上因?yàn)榍岸螘r(shí)間的政策影響，被打壓得很厲害。其實(shí)這部分人的需求，應(yīng)該是社會的中堅(jiān)力量，如果這部分能釋放出來，對內(nèi)需應(yīng)該可以有比較大的拉動?！?蘭飛如是說。 “接下來，銀行也許會在存款利率上有一些調(diào)整，因?yàn)榇婵罾⑷绻荣J款利息還高，這是無法延續(xù)的。要么是銀行的細(xì)則會卡得很嚴(yán)，之所以銀行細(xì)則遲遲沒有出臺，就是在進(jìn)行權(quán)衡?！? 而在我們后續(xù)的采訪中，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，要更好地發(fā)揮政策的效力，就必須把“改善性住房”進(jìn)行政策界定，為購買力較強(qiáng)的那部分群體找到下單的突破口，同時(shí)也為各個領(lǐng)域帶來最有力的支撐點(diǎn)。 新政刺激樓市回暖 中國人民銀行決定，從2008年10月30日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的3.87%下調(diào)至3.60%，下調(diào)0.27個百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的6.93%下調(diào)至6.66%，下調(diào)0.27個百分點(diǎn)。 分析人士認(rèn)為，此舉的目的除了提高金融市場流動性外，也表明了國家拯救房市與股市的決心。 在今年成都樓市的價(jià)格戰(zhàn)之下，一些開發(fā)商反映房價(jià)已經(jīng)跌過頭，并低于成本價(jià)，早希望國家采取相應(yīng)的措施救市。冉衛(wèi)國認(rèn)為，今年房地產(chǎn)的下行，根本的原因在于供求關(guān)系。降低購房者的壓力，降低首付，降低利率，是針對真實(shí)需求采取的必要措施。 從宏信房產(chǎn)項(xiàng)目售樓部的情況來看，購房者對22日新政非常敏感，都在向工作人員了解能不能享受這個政策、銀行的按揭利率怎么算。 “客戶對政策的關(guān)注，也造成了來訪量的上升，政策最重要的是建立了人們對樓市的信心?！睜I銷總監(jiān)蘭飛判斷，新政可能對銷售的刺激作用不會很快地顯現(xiàn)出來，但是會在一個時(shí)間段里逐步顯現(xiàn)出來。 10月27日，大連萬達(dá)董事長兼集團(tuán)總裁王健林在成都會見媒體時(shí)就曾表示，國家這些出手救市政策是必要的，但最好是要打組合拳。 成都樓市最先復(fù)蘇 最近，成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理研究會、成都市房地產(chǎn)交易中心和四川大學(xué)不動產(chǎn)研究所聯(lián)合發(fā)布——《2008年成都秋季房交會購房者置業(yè)需求調(diào)查報(bào)告》。通過對兩年內(nèi)有購房需求的購房意向者調(diào)查，發(fā)現(xiàn)93%購房者認(rèn)為成都依然宜居，準(zhǔn)備購房者年齡以26-30歲居多。 2008年的秋交會，各地成交情況均以“慘淡”二字形容，只有成都可以談得上“豐收”，成交各類房屋3134套，成交金額15.77億元。單從交易量上看，房交會5天時(shí)間達(dá)到最近3個月單月平均交易量的70%左右。 “不是因?yàn)槲沂撬拇ㄈ司驼f成都好，我非常看好成都的潛力，不然我也不會現(xiàn)在投入80億建設(shè)新項(xiàng)目”，說這番話的是大連萬達(dá)的王健林，近日萬達(dá)才與成都金牛區(qū)政府簽約打造8個錦江萬達(dá)體量的大型項(xiàng)目。 王健林堅(jiān)信，四川有幾千年的文化，不會僅因地震就消失，而且成都市政府在優(yōu)惠政策方面，總是走在前面，加上震后各地對四川的支持，成都樓市相對于其他城市來說，將會是恢復(fù)得最快的。 “不是說成都恢復(fù)得很好，應(yīng)該說成都本身一直都很好，”冉衛(wèi)國對成都顯現(xiàn)還更加看好，他分析說，成都是一座很有生命力的城市，或者是叫一座頑強(qiáng)的城市?！?.12”的打擊應(yīng)該遠(yuǎn)比經(jīng)濟(jì)危機(jī)對我們的影響要大，但是成都在這種最低谷的情況下，交易量還是跟02年03年看齊，這在中國其他城市看來是不可思議的。 在易居投資營銷總監(jiān)唐國慶看來，廣州的房企幾乎是上市企業(yè)，而北京是以國有企業(yè)為主導(dǎo)，而成都市場不同，國外的，沿海的，本地的房企都有，包容性更強(qiáng)，房地產(chǎn)市場也更為良性。 逢低購入見好就收 “今年的最后兩個月，應(yīng)該可以下手了，”唐國慶分析，“從消費(fèi)者的心理，以及開發(fā)商本身資金狀況來說，現(xiàn)在都是低點(diǎn)了。07年開發(fā)商拿的土地都是天價(jià)，現(xiàn)在他們需要資金，明年供應(yīng)的項(xiàng)目相對來說比今年少一些，但是我們剛性需求是有的，所以不要指望明年房價(jià)會更低，中長期來說，市場還是看好的?！? “我問我朋友‘為什么我們炒股不能掙錢？’我朋友就說，‘你是不是正常人？’我說‘是’，他說‘那就對了?！碧茋鴳c接著說，“在中國人很多人的心態(tài)就是看跌的時(shí)候就不管，看漲的時(shí)候就追捧，我們有時(shí)候要給自己一些理性，既然我們現(xiàn)在分析，房價(jià)已經(jīng)跌到了一定程度了，這個價(jià)格是我們可以承受的，就完全可以下手了，我們是買來居住的，就不要指望它也許再跌幾百塊。而且房價(jià)跟股市有一個本質(zhì)的區(qū)別，畢竟是不動產(chǎn)，從長期來看是升值的，永遠(yuǎn)都會漲上去的。” 冉衛(wèi)國透露，據(jù)他從相關(guān)渠道了解到，光是武侯區(qū)流動人口就有45萬，也就是成都六城區(qū)的流動人口跟在六城區(qū)的有戶口的人數(shù)是一樣的，他認(rèn)為，成都將來的購房需求是非常大的，還可以再造一座城，這足夠支撐房地產(chǎn)市場往前發(fā)展十年以上。 “買房子不能完全跟炒股的心態(tài)搞成一樣，股市下跌很多人都不敢進(jìn)去了，房價(jià)的心態(tài)也搞成這樣了?！?冉衛(wèi)國的觀點(diǎn)是，現(xiàn)在買房都是自住的，GDP和CPI在上漲，房價(jià)長期來看是沒有理由一直往下降的。 一個月前，在華爾街遭遇前所未有的金融危機(jī)時(shí)，美國著名投資者股神巴菲特將以每股港幣8元的價(jià)格認(rèn)購2.25億股比亞迪公司的股份，約占比亞迪本次配售后10%的股份比例，本次交易價(jià)格總金額約為港幣18億元。逢低購入，是巴菲特長期堅(jiān)持的增持原則。 1987年，巴菲特投資可口可樂，2003年，可口可樂股票市值達(dá)到101.50億美元，15年間增長了681%，為巴菲特賺取了88.51億美元的收益！ 據(jù)美國彭博通訊社公布，在8月29日至10月1日的33天里，巴菲特凈財(cái)富增加了80億美元，達(dá)到580億美元，取代微軟聯(lián)合創(chuàng)始人蓋茨成為美國首富。 股神巴菲特的經(jīng)典語錄也許對于其他場合也適用：“股票市場里只有兩個東西：恐懼和貪婪，只是在別人恐懼的時(shí)候我貪婪，在別人貪婪的時(shí)候我恐懼?！?!--/home/apache/www/focus/cdhouse/newscenter/disp_content.php*http://cd.focus.cn/--> | ||||